За последние несколько лет во многих городах Казахстана цены на квартиры в многоэтажках выросли на 80, а то и 100%. Хотя рост цен на частные дома также присутствует, но такой очевидной интенсивностью пока не отличается.
Столь значимый скачок стоимости квартир заставляет многих потенциальных покупателей недвижимости направить свой взор в сторону частных домов.
На каждый дом свой покупатель
Согласно данным Агентства по статистике РК, в марте 2013 года в Казахстане было зарегистрировано 11 690 сделок купли-продажи жилья, что по сравнению с февралем на 11,8% меньше. При этом в республике за этот период было продано 3 723 индивидуальных дома и 7 967 квартир в многоэтажках. Так, в Астане сменили своих владельцев 62 частных дома и 759 квартир.
— Квартиры стандартны. Вы можете представить в своем воображении любую квартиру, даже не видя ее, — говорит риэлтор компании «Мегаполис» Вячеслав Шлегель. — Достаточно узнать квадратуру, тип дома, материал стен, количество комнат, совмещенный или раздельный санузел, этажность и месторасположение. С домами всё по-другому. Каждый объект индивидуален и неповторим. И здесь как покупателю, так и продавцу требуется определенный подход к делу и большое терпение.
— Дом — это автономия, нет соседей сверху, снизу, через стенку справа и слева, — говорит Даниэль Аширбеков, руководитель столичного агентства недвижимости OTAU GLOBAL. — Никто не мешает, сам себе хозяин. Есть участок земли, на котором можно работать — строить, создавать, улучшать. Можно иметь гараж, а это очень актуально с нашей зимой. Но дом также требует к себе внимания и очень много. За ним нужно следить, его нужно отапливать. Это я и называю психологической готовностью иметь дом. В Астане есть много мест в черте города, где можно выбрать себе особняк. По моему мнению, стремиться надо в тот район, где наиболее развиты центральные коммуникации. Например, микрорайон Акбулак, поселок Энергетик, поселок Комсомольский, Депутатский городок. В эти районы уже частично заведены центральные коммуникации, у них удобное расположение на карте города, развитая инфраструктура, большое количество транспортных развязок. Конечно, и цены на дома и участки здесь самые высокие. В среднем в поселке Комсомольский черновой коттедж на десяти сотках земли будет стоить от 600 000 долларов, готовый к заселению на таком же участке — от 1 000 000 долларов.
Если говорить о домах в Астане, то цены на них действительно высокие, статус столицы берет свое. Впрочем, можно попытаться выбрать и что-то подешевле. Так, скромный уютный домик на печном отоплении в микрорайоне Коктал выставлен на продажу за 220 тысяч долларов, а в микрорайоне Юго-Восток-25
стоимость за выставленные на продажу дома в основном не превышает 400 тысяч долларов.
Что касается центральных коммуникаций, то здесь, действительно, чем их больше, тем лучше. Центральное отопление — одно из важнейших преимуществ, значительно влияющих на стоимость. Также важны месторасположение, размер участка, материал постройки стен, «возраст» строения, гараж и наличие хозпостроек.
— Некоторые покупатели осознанно ищут дорогие дома, чтобы и улица была, что называется, престижной, соседи, соответствующие их положению, район с развитой инфраструктурой, — поясняет Вячеслав Шлегель. — Есть категория покупателей, которым в принципе не очень важно наличие в округе школы, садиков или кафе, важен свежий воздух и уют. Даже наличие центрального отопления для кого-то не первостепенно. Главное определиться, в какой ценовой категории вы ищите дом.
Если говорить о каких-то общих тенденциях относительно продажи частных домов, то за последние несколько лет продаваться они стали гораздо эффективнее, чем, скажем, лет пять назад. И дело здесь не в экономическом кризисе, что особо свирепствовал в то время. Значительно поднялись цены на квартиры. По сведениям риэлторских агентств, многие люди, ранее не представляющие себе «жизни на земле», стали сегодня интересоваться именно частными домами.
— Как правило, это люди, живущие в небольших «хрущевках» и желающие расширить таким образом свою жилплощадь без крупных затрат, — говорит риэлтор. — Сегодня даже печное отопление многих не пугает. Современные возможности позволяют привести дом, пусть и не сразу, а со временем, в порядок. Например, можно установить современную систему печного отопления, которая не требует больших физических затрат со стороны владельцев дома, то есть такие печи не нужно топить, ежечасно подкидывая в них уголь. Проблему отсутствия горячего водоснабжения легко решить, установив титан. Также к плюсам можно отнести расположенные на участке гараж, баню, огород и, например, возможность построить для своей семьи беседку или благоустроить детскую площадку.
Не доверяй и проверяй
На что нужно обращать внимание при совершении сделки купли-продажи дома? Вам придется учитывать множество нюансов. Перед тем как начать процесс оформления сделки купли-продажи, убедитесь, что у вас не возникнет никаких проблем после его приобретения.
— Требуйте одновременного оформления двух отдельных договоров купли-продажи, ведь вы приобретаете и дом, и землю, на которой он находится, — советует директор юридической компании ТОО KRG CORPORATION Екатерина Ольховская. — В настоящее время участились случаи мошенничества, когда после подписания документов на дом продавец избегает оформления земельного участка. А это, в свою очередь, влечет определенные проблемы для покупателя в будущем. К примеру, может оказаться, что участок ранее был перепродан другому лицу. В таком случае вы рискуете потерять купленный дом, поскольку ваша сделка может быть признана недействительной. Обратите внимание на то, соответствует ли площадь участка, оформленного в собственность, по документам размеру надела, предъявляемого покупателю, и проверьте, не пытаются ли вам продать землю, являющуюся по сути самозахваченной. Если площадь по документам не соответствует действительной — лучше откажитесь от сомнительной сделки.
Также необходимо проверить соответствие государственного акта на землю того участка, который вам показывают. Внимательно проверьте площадь участка, правильность его регистрации по конкретному адресу. Такую информацию могут подтвердить в РГП «Центр по недвижимости». Убедитесь в отсутствии межевых споров с соседями. Для этого нужно, во-первых, вымерить расстояние от дома до установленных границ и свериться с имеющимся планом территории. Во-вторых, четкие границы земельных наделов указаны в документах, хранящихся в земельном кадастре. В любом случае, такого рода бумаги по вашему требованию должен предоставить продавец, поскольку информация о частной собственности является закрытой, и получить ее от государственных органов может только он. Вам наверняка не помешает для составления предварительной картины расспросить соседей.
— Удостоверьтесь в отсутствии обременений на жилье, таких как арест, залог или обращение взыскания на дом. Для этого возьмите справку о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество по требуемому адресу в ЦОНе или, при наличии ЭЦП (электронная цифровая подпись), самостоятельно на портале «Электронное правительство», — поясняет Екатерина Ольховская. — Подобная информация проверяется непосредственно нотариусом и должна быть четко зафиксирована при заключении сделки.
Попытайтесь восстановить «историю» дома — как проводились и оформлялись все предшествующие сделки с этой недвижимостью. Именно на этом этапе могут всплыть такие факты, как продажа недвижимости лицами, не имеющими на то необходимых полномочий. Если у дома (участка) сменилось несколько владельцев, надо уточнить правильность оформления предыдущих договоров купли-продажи: все они должны быть заверены нотариусом и пройти государственную регистрацию. В противном случае сделка считается недействительной, и все последующие за ней тоже. На практике бывают случаи, когда объявившиеся предыдущие владельцы дома подтверждают в суде свое право собственности. Поэтому лучше, чтобы все архивные документы были проверены.
— Потребуйте проектную документацию на дом и на инженерные системы — договоры с компаниями, установившими инженерные системы, а также сертификаты, инструкции по пользованию и гарантийные талоны, — говорит Екатерина Ольховская. — Необходимо получить все схемы разводки коммуникаций — электричества, воды, тепла, газа. Как ни странно, продавец-собственник недвижимости может и не знать, где у него проходят кабели и трубы. Незнание этого может сильно осложнить ликвидацию возможной поломки в будущем, в поисках нужного провода легко разрушить полдома! Кроме этого, важно получить технические условия на подключение коммуникаций. Если таких документов нет, то через некоторое время может оказаться, что подключение к магистральной сети было незаконным, после чего вас могут от нее отключить, а то и оштрафовать. Проанализируйте техпаспорт БТИ, чтобы убедиться в отсутствии незаконных перепланировок, переоборудования и строений, возведенных без разрешения. Ещё хотелось бы дать совет — деньги вручайте либо при нотариусе, отразив все условия по сумме и передаче денег в договоре, либо обязательно берите расписку в получении денег.
Дом в долг
Сегодня все казахстанские банки предлагают приобрести недвижимость в ипотеку сроком до 20-25 лет. Надо сказать, что больших различий между покупкой в ипотеку квартиры и частного дома нет, но, всё же, купить дом в ипотеку несколько сложнее.
Многие банки не предоставляют кредиты под залог объектов индивидуальной недвижимости, построенных ранее 1970 года. Правда, стоит сказать, что это не общепринятая политика банков. Также к сложностям оформления ипотеки на покупку дома стоит отнести документационную составляющую самого дома в частности.
— При оформлении ипотеки или кредита под залог недвижимости первым делом банк проверяет правоустанавливающие документы, — поясняет заместитель директора Карагандинского филиала АО «Темирбанк» Сандугаш Базилова. — Часто бывает, хозпостройки выходят за пределы земельного участка, или, например, незначительная перепланировка в доме, пристройка, которых нет в документах, или акт на землю устарел. Если у клиента не в порядке документы, ни в одном банке он не сможет оформить кредит или ипотеку. Помимо банка есть органы юстиции, ЦОН и такой залог просто не зарегистрируют. Если есть перепланировка, новые пристройки, должен быть и акт ввода их в эксплуатацию и все необходимые документально оформленные разрешения. На оформление этих документов в соответствующих структурах уходит как минимум шесть месяцев. Конечно, мы можем пойти навстречу клиенту, и если с основным строением, предположим, всё в порядке, но есть незначительные изменения, например, предбанник пристроили, мы даем клиенту отсрочку шесть месяцев, в договоре прописан этот пункт. Клиент, получив кредит, должен устранить все недочеты. Конечно, мы, принимая решение, смотрим на материальное положение клиента, в каком районе расположен дом. В любом случае совет здесь всем домовладельцам один — своевременно приводить документы в надлежащий порядок.
— Если ипотека оформляется с подтверждением дохода, даем 80% стоимости недвижимости — процентная ставка от 12% до 13,5%
годовых, — уточняет банкир. — Под залог недвижимости — от 13% до 15% годовых. Ипотека в нашем банке оформляется до 20 лет, кредит под залог недвижимости оформляется максимально до 10 лет. Срок оформления ипотечного займа от момента, когда клиент предоставил полный пакет документов, занимает три недели — срок рассмотрения заявки (пять рабочих дней), регистрация в ЦОНе договора сделки купли-продажи занимает так же пять рабочих дней, после этого еще пять дней уходит на регистрацию документов залога. Это общепринятая практика.
Чтобы получить «добро» на оформление ипотеки, покупателю недвижимости необходимо иметь средства на первоначальный взнос. Это обязательное непоколебимое условие всех банков, если только вы не оставите банку свою другую недвижимость в качестве залога. Сумма первоначального взноса в разных банках может быть 10, 20, а возможно 30% от стоимости недвижимости. Что касается требования подтверждения дохода, то в этом вопросе все банки, как правило, проявляют единодушие, скрупулезно изучая источники доходов клиента. Хотя в некоторых случаях, например, когда первоначальный взнос от стоимости составляет 30%, а приобретаемая недвижимость распложена в престижном районе, подтверждение доходов необязательно.
— Кредит под покупку дома сегодня получить вполне реально, мы предлагаем конкурентоспособные ставки от 12% годовых, — говорит Сандугаш Базилова. — Оформить ипотеку может человек, который работает индивидуальным предпринимателем, является владельцем неоформленного частного бизнеса, например, торгует на базаре. В этом случае мы берем за основу его разовые талоны. Также проверяем кредитную историю клиента, учитываем нагрузку на семью. Если клиент имеет в наличии несколько квартир, оформленных в 2011-2012 годах, мы делаем вывод, что клиент платежеспособен. Также необязательно иметь первоначальный взнос, можно поставить в залог, например, квартиру. Это имущество может принадлежать третьему лицу — залогодателю. Четких требований иметь отчисления в пенсионный фонд сейчас нет. Эта политика пропагандируется у нас с 2011 года. Даже если плохая кредитная история у клиента — мы лояльно относимся и к этой проблеме. Особенно, если проблемы с платежами по кредитам у клиента возникали с 2007 по 2009 год — годы экономического кризиса. Случается, что год постройки не проходит, соответственно, смотрим на район.
Лучше переоценить, чем недооценить
В некоторых случаях продавцу или покупателю недвижимости может потребоваться её профессиональная оценка, которая проводится в различных целях — при сделке купли-продажи, для определения залоговой стоимости при кредитовании, страховании, сдачи в аренду, раздела имущества, судопроизводстве, налогообложении.
— Оценка дома представляет собой более сложную процедуру относительно оценки стоимости квартир, — рассказывает директор ТОО «Бюро оценки и экспертизы» Светлана Соболева. — Когда необходимо сделать оценку городской квартиры, первое, что нужно — сравнить её с аналогичным жильём в том же районе города. Во внимание берётся примерное состояние этих квартир. Как правило, частный дом имеет нетиповую планировку, что увеличивает роль дополнительных факторов в процедуре оценки. Оценка стоимости частного дома также включает в себя оценку всех хозяйственных построек и земельного участка, на котором он расположен. Специалист при составлении отчета об оценке стоимости имущества анализирует физический и функциональный износы дома, исходя из его фактического состояния, отделки и планировки, инженерного оснащения дома, коммуникаций, и рассчитывает наиболее эффективное использование как дома, так и участка, на котором он расположен.
Оценка частного дома проходит в несколько этапов.
На первом этапе работа ведется не столько с объектом оценки, сколько с заказчиком: выясняются цели проведения оценки, собираются документы. Заранее оговариваются сроки выполнения работы, стоимость, особые условия. После заключается договор на оказание услуги независимой оценки объекта.
На втором этапе собирается информация об объекте оценки, проводится его осмотр, делаются фотографии, документируются его характеристики. На самом участке проводится осмотр хозяйственных построек (если таковые имеются).
На третьем этапе производится расчет стоимости объекта частного дома. Это достаточно трудоемкий процесс, так как нужно учитывать множество факторов. Во-первых, необходим анализ данного сегмента рынка; во-вторых, проводится сравнение с аналогичными объектами недвижимости; в-третьих, анализируется самое лучшее и эффективное использование объекта.
Затем проводится непосредственно расчет стоимости объекта. Для этого используются следующие подходы: затратный подход, который определяет рыночную стоимость объекта, исходя из его нынешнего состояния. Можно сказать, что это цена объекта с позиции продавца. Доходный подход, определяющий цену объекта, исходя из той прибыли, которую он может принести в будущем. Можно сказать, что это цена объекта с позиции покупателя. Сравнительный подход, основывающийся на сопоставлении предложений на рынке, совпадающих по большинству характеристик с оцениваемым объектом. Затем полученные результаты обобщаются и получают итоговую стоимость жилого дома. На последнем этапе составляется отчет об оценке объекта.
— При осмотре частного дома все данные заносятся в акт осмотра недвижимости, в котором учитываются основные параметры, — поясняет Светлана Соболева. — Это подробные сведения о районе, в котором располагается жилье: местоположение строения относительно транспортных линий и характеристики самого дома, на какой улице и возле каких находится объект, доступность общественного транспорта, близость учебных, торговых, культурных центров и общее состояние экологии в этом районе, расположен ли дом вблизи проезжей части или далеко от нее. Будут оцениваться чистота прилегающей территории, наличие насаждений и их плотность. К тому же в акт осмотра частного дома входит категория так называемых специальных удобств (то есть, что находится в радиусе 100-300 метров от объекта оценки) — автостоянка, магазин, рынок, автобусная остановка. Вносится в акт также наличие подвального помещения, количество этажей, комнат, их площадь. Имеет значение, куда выходят окна дома: на проезжую часть, во двор или на спокойную внутреннюю улицу.
При оценке, как правило, сначала оценивается сам дом, а именно: из какого материала он построен (кирпич, панель, шлакоблок, шлакозаливной и пр.), внешняя и внутренняя отделка стен, чем покрыта кровля и ее состояние, материал, из которого сделаны окна, потолок и пол. Оценивается состояние сантехники. Надворные постройки тоже учитываются при оценке дома, отмечается наличие бани, гаража, летней кухни, сарая и прочего. Площадь земельного участка, на котором находится объект оценки. Наличие коммуникаций также учитывается при оценке имущества: холодная и горячая вода, канализация — центральная или септик, отопление — центральное или автономное.
На составление отчета об оценке частного дома уходит 2-3 рабочих дня. В отчет об оценке подшивается акт осмотра дома, фотографии, а также правоустанавливающие документы. Стоимость услуг определяется сложностью и объемом выполняемых при оценке работ, в зависимости от общей площади дома и класса дома — от «эконом» до «элит». Средняя стоимость услуг на оценку частного дома в Астане от 10 до 25 тысяч тенге, в Караганде от 8 до 15 тысяч.
Советы при покупке дома
Приобретая в собственность частный дом, проверьте внимательно документы и убедитесь в юридической чистоте планируемой сделки.
- Требуйте одновременного оформления двух отдельных договоров купли-продажи на дом и землю, на которой он находится.
- Проверьте, не является ли земля под ним самозахваченной.
- Обратите внимание на то, соответствует ли площадь участка, оформленного в собственность, по документам размеру надела, предъявляемого покупателю.
- Внимательно проверьте площадь участка, правильность его регистрации по конкретному адресу.
- Убедитесь в отсутствии межевых споров с соседями.
- Удостоверьтесь в отсутствии обременений на жилье, таких как арест, залог или обращение взыскания на дом.
- Попытайтесь восстановить «юридическую историю» дома.
- Потребуйте проектную документацию на дом и на инженерные системы.
- Проанализируйте техпаспорт БТИ, чтобы убедиться в отсутствии незаконных перепланировок, переоборудования и строений.
У продавца дома должны быть следующие документы:
- правоустанавливающие документы на имущество (договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации).
- свидетельство государственной регистрации права собственности на землю либо акт на право частной собственности на земельный участок.
- свидетельство государственной регистрации права собственности на строение.
- разрешение на строительство.
- акт о введении дома в эксплуатацию.
- согласие супруги (супруга) на продажу дома.
- справка о количестве человек, прописанных в доме.
Обязательно убедитесь, что на документах стоит штамп регистрирующего органа. Хорошо, если у продавца недвижимости также имелась бы справка об отсутствии обременения на недвижимое имущество. Данная справка подтверждает тот факт, что недвижимость не состоит в залоге, и на нее не наложен арест. Следовательно, собственник имеет законное право распоряжаться своим имуществом.
Требования к дому, оформляемому в ипотеку:
- Не является предметом судебного спора.
- не находится в аварийном состоянии.
- не состоит на учете по постановке на капитальный ремонт с отселением.
- имеет железобетонный, каменный или кирпичный фундамент.
- материал несущих стен не должен быть камышитово-каркасным, а также глиняным.
- не состоит в планах органов местного самоуправления и/или государственных органов на снос.
Информационная служба www.kn.kz