Әлем бойынша пәтер мен үй бағасының түсуіне қарамастан жылжымайтын мүлік — капиталды көбейтудің ең мықты жолы болып табылады. Сонымен қатар құрылыс салатын жерлер азайып барады.
Сондықтан бай қазақстандықтар түрлі елдерден сапалы баспана алуға тырысады.
Неге шетелдік жылжымайтын мүліктер көбірек алынады, мүмкін көп шығар. Мысалы, адам ұзақ мерзімге іссапарда болады, немесе ӘТО-ға кетеді. Кімге пәтер, үй немесе демалу үшін сәулетті үлкен үй керек екенін қазіргі сегмент құрайды. Мәселен, Түркияға келіп, қонақжайға емес, теңізге жақын өз пәтеріңізге тоқталдыңыз дейік. Азаматтардың келесі категориясы басқа елде балалары білім алу үшін тұрғын үй сатып алады. Үшінші топ — инвесторлар. Олар жылжымайтын мүлікті пайда табу үшін алып-сатарлық (үстінен сату) немесе жеке капиталын сақтау үшін алады (жалға беру).
Біреу бірнешеуін әкеледі
— Біздің көмегімізбен кейбіреулер шетелдік жылжымайтын мүлікті алады, бірақ, олардың немен шұғылданатынын мен дәл білмеймін, — дейді InvestRealty шетелдік жылжымайтын мүлік агенттігінің директоры, Қазақстан жылжымайтын мүлік федерациясының вице-президенті Аида Есмағамбетова. — «Мен шенеунікпін, осынша ақша салғым келеді», — деп бізге ешкім айтпайды. Көп клиенттер жұбайымен келеді, біз көбінесе олардың әйелдерімен сөйлесуге тырысамыз.
Қазақстан жылжымайтын мүлік федерациясының президенті Ермек Мүсіреповтың айтуынша, Қазақстан тұрғындарының 10 пайызының шетелде үйлері бар. Олардың хал-ахуалы туралы нақты ақпарат еліміздегі банктерде, риэлторлық компанияларда жоқ екенін оның әріптесі, Аида Есмағамбетова да қуаттайды.
— Қазіргі таңда барлық жағдайларды дәлме-дәл көрсететін нақты цифр статистика бойынша агенттікте де, Ұлттық банкте де, риэлторлық компанияларда да жоқ екенін растай аламын, дәлелдей аламын мен. Егер де ертеңге көз жүгіртіп, болжам немесе байлам жасайтын болсақ, онда орташадан жоғары мол табыстары бар азаматтардың санынан алшақтау болу абзал, бұл кең байтақ Қазақстан тұрғындарының жұмыс істейтін бөлігінің 1-2%-ы ғана болуы ықтимал.
Шетелдік жылжымайтын мүліктің қожайыны бизнесмен болады. Ол өз туған республикасында бірнеше пәтерге немесе үйге ие, көлігі де біреу емес. Мұндай адамдардың шығыны аз, кірісі көп. Олардың айлық, жылдық тапқан-таянғандарынан жұмсаған шығындары өте аз болады. Сондықтан бизнесмендердің қалталары жиі-жиі қампаяды, яғни, нақты капиталдары қомақты жиналады.
— Егер кісінің миллион евросы болса, — дейді Аида Есмағамбетова, — кезекті девальвацияда, дағдарыста бұл ақша «жанып» кетпеуі үшін оны қайда сақтайды? Лазурлы жағалаудан баспана сатып алады, ол өз құнын жоймайды, керісінше, пайда әкеледі Алматыдай екі есе. Еуропалық жылжымайтын мүлікке ақша салынғанда, ол ешқашан жоғалмайды. Қожайында әрқашан сенетін, тырнақтап көбейткен қомақты жинағы болады, ол оны мирастық жолмен қалаған адамына қалдыра алады. Қаражат керек болса, ол үйді бір сәтте сатып жіберуге болады.
Инвестицияның түрлі дәрежесі бар: біреулер Дубайда 150-200 мың евроға пәтер, Испанияда 500 мың евроға вилла, ірі инвесторлар (миллионға немесе одан жоғарыға) курорттық ауданнан қонақүй сатып алады.
Кеңес берушісі Руслан Унгефуг бай қазақстандықтар шетелден үй, пәтер және офис сатып алғанды зор мәртебе санайтынын айтады. Мұндай жағдайда мүлік келешекте жалға беру мақсатымен алынады.
Сарапшылардың пікірінше, алыс-жақын елдерде қазақстандық сатып алушыларға жақсы көзқараспен қарайды екен. Ресейліктер арзан үйге жүгіріп, ал, біздің жерлестер қымбатына, сапалысына талаптанатын көрінеді. Біздің республикамыз қазіргі таңда бүкіл әлемге танымал болып есептеледі. Қай жағынан? Барлық жағынан. Әсіресе, шетелден жылжымайтын мүлік сатып алушылар жердестерімізді мұнай шығарудан белгілі экспортер екенін біледі. Яғни, олар біздерді шекесі шылқыған байлар деп санайды және бағалайды. Сатушылар егер бір қазақстандық бір үй сатып алса, енді аз уақытта оның таныстары, туыстары жылжымайтын мүлік алатынын біледі.
Баға барлық жерде төмен түсті
Дағдарысқа дейін шетелдік жылжымайтын мүлікті алуға құлшыныс жоғары болды. Қазақстан жылжымайтын мүлік федерациясының вице-президенті Аида Есмағамбетованың айтуынша, сатып алу дабылы елімізде де, сыртта да жаңғырып тұрды. Дубайдағы (БАЭ) сәулетті үлкен үйлер бұл жөнінде зор абыройға ие болды. Тіпті салынып жатқан үйлерге де баға өсті.
— Біз жобаларды тек суреттері бар тұста котлаван кезеңінде саттық. Сауда-саттық жақсы жүрді, — деп еске түсіреді вице-президент.
Мұндай сұраныс тек Араб Эмираттарына ғана емес, Еуропаға да тән болды. 2011-2012 жылдары сатып алушылыққа деген қызығушылық дағдарысқа дейінгі дәрежеге қайта келгендігін мамандар айтады. Мұнай бағасы өскендіктен, қазақстандықтар жылжымайтын мүлік үшін ақша жинауда.
Кеңес беруші Руслан Унгефуг бүгінде жағдай арманнан алыс деп санайды.
— Мәселен, әйгілі Пальмалық аралдарға орналасқан Эмираттағы үйлер ай сайын бірнеше мың долларға арзандап жатыр. «Best Realty»-тің мәліметі бойынша бағаның төмендеуі соңғы екі жылда Балтық елдерінде (-65%), Ирландияда (-60%), АҚШ-та (-50%) белгіленді. Курорттық жылжымайтын мүлікке инвестиция салу әрі қарай Кипрде тоқталғанын айтуға болады. Болгарияда бір жылда тұрғын үй құны 11%-ға төмендеді.
Чехия нарығы бүгінгі таңда тереңге, құзға құлау қаупінде тұр, тұрғын үй ұсыныстарына сұраныстар сәт сайын көлемін көбейтіп ұлғаюда. Бұдан басқа қазірде Чехияда жылжымайтын мүлікті жалға беруден түсетін инвестордың табыстылығы Еуропадағы ең төмен дәрежеге жетіп отыр.
Сатып алушы қайда ұмтылады?
Қазақстандықтарды қандай жылжымайтын мүлік қызықтыратынын білу үшін Интернеттегі іздеу жүйесі арқылы мәліметтерге сүйенуге болады. «Веб-Артель» новосибирлік фирма мамандары мұндай мысалдарға талдау дайындады. 1 кестеде жиі-жиі сұраулар салатын елдер тізімі көрсетілген. Бұл жерде «жылжымайтын мүлік» сөзі тұрақты тіркес екенін ескеру керек. «Пәтер», «Үй» және «Тұрғын үй» сөздері арқылы да қазақстандықтардың аталмыш жүйеде жоқтарын іздеулеріне мүмкіндіктері бар.
Болгария бірінші орында тұр. Бұл ел таңдаулы жылжымайтын мүлік нарығына жатпайды. Болгарлық объектілердің екі басты мінездемесі бар — курортты және арзан. Руслан Унгефуг осы шығыс еуропалық мемлекетте жылы ауа райы (жылына 300 сәулелі күн), жағалаудағы жаңа курорттық кешен құрылыстары, гольф-курорттар және тау шаңғы кешендерінің «люкс» класы шетелдіктерді өзіне тартады. Бұған ескеткіштер тарихы мен қонақжай қонақтарды қосыңыз. Осы артықшылықтары арқылы Болгария ұзақ уақыт сату бойынша көшбасшылар қатарында келеді.
— Болгарияның жағалауында осыдан бір жыл бұрын біз көп пәтерлерді саттық, — деп түсіндіреді вице-президент Аида Есмағамбетова, — қазір сату бір есеге азайды. Бұл клиенттердің басымдылығының ауысуымен тығыз байланысты. Болгарияда баға жоғары емес және сатып алушылардың орташа класының мүддесін қорғайды. Осынау сегментте дағдарыстан кейін бәрі жақсы жүріп жатқан жоқ, сондықтан әлі мұнда курорттық жылжымайтын мүлікті сатып алуға қызығушылық өспей тұр.
Сарапшының пікірінше, Дубай мен Лондонда жылжымайтын мүлік сатып алушылар арасында басқа категория бүгінде пайда болды. Үстіміздегі жылдың басынан бұл әйгілі бағыт болып саналады. Лондон — бірінші орында. Ұлыбританияда алдыңғы қатарлы үй алушылардың рейтінгінде қазақстандықтар екінші орын алды.
Шетелдік жылжымайтын мүлікті сату нарығы біздің көршіміз — Ресейде жан-жақты дамыған. Бірақ, оларға бай адамдар тартылмаған. Халықаралық инвестиция облысында өз төңірегіне белгілі сарапшы Игорь Индриксонс Англия астанасындағы жылжымайтын мүлікті сатып алу тек байларға арналғанын айтады. «Арнайы мәліметтер бойынша,— дейді сарапшы, — Лондондағы қайталама нарықта бір шаршы метрдің орташа бағасы шамамен 2500 евро. Ұлыбританиядағы орташа баға Лондонды қосқанда, шамамен — 1500 евро». Басқа мамандардың пікірлері басқаша: тұманды Альбионның астанасындағы жылжымайтын мүліктің өте жоғары құны шаршы метрге 7500 евродан 8000 евроға дейінгі аралықта екен.
«BestRealty» компаниясының өкілдері тізімге қазақстандықтар үшін екі елді: БАЭ және Францияны қосады. «IMEX Real Estate» жылжымайтын мүлікті сату бойынша компанияның агенті, БАЭ-дағы жылжымайтын мүлік бойынша маманданған Лола Ортикова алғашқыда жылжымайтын мүлікке баға түскенімен, кейін өсу басталғанын айтады.
— Мен ынталы емес, тұрақты өсу туралы айтып отырмын, — дейді ол. — Теңіз жағасында орналасқан үйлерге «аңду» көп. Кейбір нақты аудандарда баға 10%-ға көтерілді. Бұл ПальмаДжумейра, ДжумейраБичПрезидентс, Гриинс, ДоунТаунБурджДубай аудандары. Өте сұранысқа ие аудан ДубайМарина. Бірақ, мұндай жағдай барлық жерде сақталмаған.
Мұнда қазақстандықтар қысқа мерзімге және ұзақ мерзімге жалға беру үшін пәтерлерді сатып алады. Қонақжай сәулетті үлкен үйлер өте әйгілі. Қонақ үйлерді толық сатып алу кез келгеннің қолынан келе бермейді.
Кеңес беруші Руслан Унгефуг бірінші орынға инвестициялық климатымен жұртты тарта алатын, бизнес ашуға жеңілдік жағдайлары бар, ипотекалық несие беру мүмкіндікеріне ие елдер шығатынын айтады.
— Кипр Республикасында жылжымайтын мүлікті сатып алудың көп пайдасы бар. Өйткені, ипотекалық несиелеу мұнда резиденттер емес үшін қолжетімді болып табылады. Осындай әрекет Евроодақтағы бірқатар елдерде жасалмайды. Мұнда дағдарысқа қарамастан 30 жыл мерзімге орташа жылдық бес пайызбен жылжымайтын мүліктің жалпы құнынан 70 пайызға несие рәсімдеуге болады. Бұл жылжымайтын мүлікті сатып алған соң, бірден тұруға мүмкіндік беретін ЕО елдерінің ішіндегі бірегейі. Бірақ, жылжымайтын мүліктің құны 300 мың доллардан кем түспеуі тиіс.
Түркияда осыдан екі жыл бұрын жылжымайтын мүлікті шетелдіктерге несиеге беру шын мәнісінде жоқ еді. 100 мың доллар банктік займға жылжымайтын мүлікті кепілге алуға мүмкіндік болған. 2010 жылдың басына дейін мерзімі өткен, және төлемі қайтарылмаған ақылар көбейгендіктен, көптеген банктердің талаптары күшейді: енді қосымша кепіл немесе аманаттаушы керек. АҚШ-та жарты миллион долларға жылжымайтын мүлік сатып алатын талапкерге тұруға рұқсатнаманы рәсімдейді.
Германияда жылжымайтын мүлікті сатып алуда ипотекалық несиені пайдалануға болады. Мөлшерлеме өте жоғары емес, 3,5%-дан 5,2%-ға дейін, мысалы, бұл Қазақстандағымен салыстырғанда төмен. Ал, қазір ипотеканы алу әйгілі БАЭ-да резиденттері үшін тым күрделі емес.
100 мың долларға не сатып алуға болады?
Маман Аида Есмағамбетова 100 мың доллар — шетелдік сатып алуға үлкен сома емес деп санайды. Мәселен, Болгарияда шағын пәтерді иеленуге болады. (35-40 шаршы). Бұндай ақшаға Дубайда теңізден алыс аудандардан эконом-класты кішкентай студия немесе бір бөлмелі пәтерді әрең аласыз. «Басқа елдерде бұл қаражатқа ештеңе түспейді», — дейді сарапшы.
Бірақ, сайттағы ұсыныстарға сүйенсек, 100 мың евроға көп нәрсе жасауға болады екен. Бәрі мақсатқа байланысты. Кипрда, мысалы, мұндай сәулетті үлкен үйлер тек бір ұйықтайтын бөлмемен ғана шектеледі. Германияда қалаға жақын жерден 15 мың евроға кішкене үйшік түсіруге мүмкіндік бар. Шамамен осындай ақшаға Италияда пәтер алуға жарап қалады. Ал, қорқынышты елестер қаласы Детройтта (АҚШ) босап қалған үйлерге кіресіз. Тек салық төлесеңіз жетіп жатыр. Сондықтан мақсаттар туралы сөз болып отыр. Егер сатып алушы жылжымайтын мүлік болашағын ойласа, пәтерді тезірек сату үшін ол діттегенге сай болуы керек. Әр елдердегі пәтерлердің орташа бағасы 1 кестеде көрсетілген.
Сонымен қатар жылжымайтын мүлікті сатып алар кезде мәміледе жазылған шығындар туралы, әрі қарай тұрғын үйді ұстап тұру үшін жұмсалатын ақшаны есептеуді, қатаң естен шығармау қажет. Мәселен, Англияда жылжымайтын мүліктің шығындары (салық пен үй-жай төлемдерді қосқанда) тұрғын үйдің құнынан 1%-ды құрайды.
Қолжетімді Болгарияда жылжымайтын мүлікке жылдық салықтың екі түрі бар: ғимаратқа салық (0,2% пәтерді салықтық бағалаудан) және тұрмыстық күл-қоқыстарды шығаруға салық (0,15% пәтерді салықтық бағалаудан). Тағы шығынның түрі — ғимаратты ұстау үшін ақша: ғимарат аймағын тазалау, көгалдандыру, жарық беру, күзету, лифт. Мұнда бір шаршы метрдің құны 6 евродан 12 евроға дейін. Бұған үй-жай төлемдерді қосыңыз.
Испанияда үй-жай төлемдерге 50 евродан 300 евроға дейін төленеді, оған территорияны жинау қосылады. Королевстводағы жылжымайтын мүлікке салық ғимарат құнынан 0,3-0,5%-ды құрайды. Германияда орташа салықтық 1,9% болып тұр, бірақ, құны 120 мың евродан кем жылжымайтын мүлікке салық салынбайды. Жоғарыда аталған мемлекеттерде үй-жай тарифтері өте жоғары.
Америка Құрама Штаттарында жылжымайтын мүлікті иелену үшін салық жылдық сату бағасынан 1-2%-ды құрайды. Классикалық үйлерге үй-жай төлемдері айына 260 доллардан 600 доллар аралығында. Әрине, оларды иеленуге қалтасында ақшасы бар, жүректерінің түгі бар адамдар барады.
Қай жерлерде жылжымайтын мүлікті сатып алмайды?
Егер Интернеттегі сол баяғы барлық «іздеушілерге» жан-жақты талдау жасасақ, біздің республикамыздың азаматтары Вьетнам, Иран, Ливан тәрізді елдердегі жылжымайтын мүліктерге қызығушылық танытпайды екен. Бұны түсіндіріп жатудың қажеті жоқ шығар. Тағы бір таңқаларлығы қазақстандықтар Японияға, Индияға, Норвегияға, Голландияға бұл мәселе жөнінде бірде-бір сұрау салмапты.
— Біздің каталогта 35 ел бар, — дейді Аида Есмағамбетова, — бірақ, барлығы бірдей сұранысты анау айтқандай пайдаланбайды. Қазақстандықтар бізден алыс елдерге көз қырын салмайды. Мысалы, бұған Венесуэла, Бразилия, Австралия жатады. Біздің азаматтар тұрғын үй сатып алатын экзотикалық мемлекет — Тайланд. Бұл демалу және жылжымайтын мүлік сатып алу жағынан өте әйгілі ел болып есептеледі.
Вице-президенттің пікірінше, жан-жақты дамыған еуропа елдері (Норвегия, Голландия, Германия, Швейцария) шетелдік сатып алушылардың тобырын қаламайды. Онда резидентті емес — сатып алушылар үшін өз үлестері бар, сонымен қатар басқа да әкімшілік кедергілері де жетеді. Сондықтан ол жақтан қазақстандықтар жылжымайтын мүлікті сатып алмайды. Бірінші кезекте біздің азаматтар курорттарға және балаларын оқытатын елдерге талаптанады.
Руслан Унгефуг Япония нарығын қол-жетімді емес және бірегей деп санайды. Мұнда пәтер мен үй алу тек шетелдіктер үшін ғана емес, жапондықтардың өздері үшін де мәселе болып тұр. Күншығыс елінде тұрғындар көп: тұрғын үй алаңының бір шаршы километріне 300 адамнан келеді. (Қазақстанда 6 адамнан келеді). Бұл елде жаңа тұрғын үй кешендерінің құрылысын салуға жер жетіспейді. Баспаналар әлемдегі ең қымбат саналады (тіпті Нью-Йорк пен Мәскеуді басып озады):
— Мысалы, Токиода пәтерді төрт аяғына тең тұрған бизнесмен үш миллион долларға сатып алады, — дейді маман. — Бұның себебі нарықтағы ұсыныстың аздығынан емес. Жапониядағы, дәлірек айтсақ, жан-жақты маңызы бар ірі-ірі қалалардағы жылжымайтын мүліктер сейсмикалық қауіпсізденудің жоғары қатаң талабымен салынады, сондықтан мұнда құрылыс технологиясы тым күрделі, демек, үйлер де осыған сай қымбат болады. Салдарлары көп. Қысқасы, мұнда инвестиция мақсатымен үй сатып алудың қажеті шамалы.
Инвестиция үшін қала
Бір жағдайға байланысты бағалауда сарапшылардың пікірлері әртүрлі арнаға ауысады. Бірақ, қазіргі сәтте емес. Бүгінде ақшаны қайда салу мәселесіне келгенде, мамандардың ойлары бір жерге тоғысады.
Халықаралық инвестиция бойынша сарапшы Игорь Индриксонс:
— Мен жылжымайтын мүлік бойынша дамыған елдердің қатарына Ұлыбританияны, Францияны, Австрияны және Швейцарияны қосар едім. Басқа мемлекеттермен салыстырғанда, олардың басты ерекшеліктері тұрақтылық болып есептеледі.
Дағдарысқа дейін Қазақстанның және тағы басқа ТМД-нің елдерінің, сонымен қатар Ресейдің жеке инвесторлары курортты жылжымайтын мүліктерді Грециядан, Болгариядан, Испаниядан, Кипрдан, Египеттен көбірек алуға тырысты. Дағдарыстан кейін бұл бағыттарда қозғалыс тоқтап қалды.
«Invest Realty» компаниясының директоры, Қазақстан жылжымайтын мүлік федерациясының вице-президенті Аида Есмағамбетова:
— Лондон және Дубай. Дубайда инвестиция арендалық табыс табу мақсатымен белгілі. Бұл жерде салық төлеудің қажеті жоқ, арендаға сұраныс өте жоғары. Лондонда қазіргі таңда бағаның өсуі байқалады. Жақын бес жылда осы қарқынның сақталатыны болжанып отыр. Өте мәртебелі аудандарда жылжымайтын мүліктің құны бір жылға орта есеппен 15-20 пайызға көтеріледі. Лондон дәл бүгінгі күні — әлемдегі жалғыз тұрақты, сенімді мекен. Осы уақыттарда кейбір елдерде соғыс жүріп жатыр, кейбір елдер дағдарысқа ұшырады. Бүкіл армандар қыршынынан қиылады, еңбектері еш болады. Сондықтан қалталы адамдар ақшаларын мұндай мемлекеттерден алып, Лондонның элитті жылжымайтын мүліктеріне салуда.
Кеңес беруші Руслан Унгефуг:
— Қазір баға Еуропаның көптеген елдерінде «түпке» түсіп жатыр (бұны пайдаланбау күнә), мен жылжымайтын мүлікті, пәтер мен үйді немесе ӘТО-ға алу керектігіне кеңес берер едім. Инвестициялық коммерциялық пайда үшін оларды сатып алу тиімсіз. Еуропада дағдарыс, бұл ұзаққа созылатын сияқты.
Егер сіз қазір пайда табу мақсатымен ұзақ уақытқа ақша салғыңыз келсе, шетелде жылжымайтын мүлікке ие болу өте ыңғайлы, өйткені, нарық кез келген кезде көтеріледі. Ал, қысқа мерзімдік пайда үшін мен Қазақстаннан жылжымайтын мүлік сатып алуға ақыл ұсынар едім, әсіресе, келешек аренда беру мақсатымен Астананы таңдаған дұрыс. Болгарияда кейбіреулер бұрынырақ жылжымайтын мүлікке үлкен инвестиция салса, олар қазір бармақтарын тістеп, өкініп жүр. Баға түскен үстіне түсуде, оның қашан тоқтайтынын ешкім білмейді.
Фото: kuljturastran.ru, mirkvartir.ua, getwallpapers.net, indriksons.ru
Kn.kz Ақпарат қызметі