Болгарию многие эксперты называют шикарной страной для проживания, при наличии стабильного дохода, но неподходящей для инвестиций в недвижимость. Несмотря на то, что Болгария не относится к сильным экономикам Евросоюза, многие казахстанцы хотели бы проживать в этой стране. Об этом говорят опросы и количество желающих оформить вид на жительство.
Ежемесячно в компанию RusBg обращается до 10 жителей нашей республики за помощью в оформлении вида на жительство (ВНЖ) в Болгарии. RusBg на сегодня самая крупная болгарская фирма, которая занимается вопросами переселения, в первую очередь, жителей СНГ.
— У нас очень много людей из Казахстана, — рассказывает один из основателей компании RusBg Валерий Кантор. — В основном жители Павлодара, Усть-Каменогорска, Астаны и Петропавловска. Казахи, наверное, на третьем месте после русских и украинцев по числу обращений на оформление ВНЖ.
Это только те, кто решился уехать. Контакт-центр «Асар» совместно с газетой «Недвижимость» провел опрос среди жителей Астаны и Караганды на тему того, кто бы хотел проживать за рубежом или иметь там недвижимость. Из 1600 опрошенных 98 человек ответили, что не прочь иметь жилье в Болгарии. Среди предпочтений астанчан эта страна на 6-м месте, среди карагандинцев — на втором после России. На вопрос: «Есть ли у вас возможность приобрести недвижимость за границей?» 96 процентов ответили: «Нет». Большинство казахстанцев пребывает в уверенности, что покупка жилья за рубежом — удел богатых. И напрасно. Цены в Болгарии сегодня такие, что можно найти квартиру и за 350 евро за квадратный метр. Другой вопрос, в каком состоянии будет эта недвижимость и для каких целей ее надо брать.
Не покупать в ожидании повышения
«Пациент скорее мертв, чем жив», — характеризует ситуацию на рынке недвижимости Болгарии управляющий инвестициями в недвижимость Игорь Индриксонс. «И хотя цены практически достигли дна, а общие экономические показатели страны чуть-чуть подросли, улучшения происходят настолько медленно, что ожидать хоть каких-то изменений не приходится», — указывает специалист.
По данным Игоря Индриксонса, до кризиса стоимость квартир и домов взлетела примерно на 300%. Затем цены стремительно пошли вниз: 2009 год — минус 21,4%, 2010 — минус 10,1%, 2011 — минус 6,1%, в третьем квартале 2012 года она понизилась еще на 2,2% и составила 451 евро за квадратный метр.
— Количество покупателей жилья в Болгарии сократилось даже по сравнению с прошлым годом, — рассказывает директор по развитию бизнеса казахстанской компании Big Group Адиль Бигазинов. — Считаю, что время сейчас не совсем удачное, чтобы инвестировать.
По словам Адиля Бигазинова, ранее казахстанцы предпочитали покупать одно-, двухкомнатные квартиры в двух курортных городах — Варна и Бургас, ближе к морю.
Лет 5 назад стоимость недвижимости была неоправданной, уверен Валерий Кантор. Ориентироваться на средние цены не стоит, считает специалист по переселению, ведь в последние 3 года их падения на качественные квартиры и дома практически не наблюдалось.
— Когда начался оголтелый бум строительства, строили что ни попадя, где ни попадя — такая недвижимость была изначально неликвидна, — комментирует Валерий. — Возвели, что называется, в полях и огородах без соответствующей инфраструктуры. Думаю, что на такие непонятные комплексы цены могут и дальше падать, а на хорошее жилье — нет.
Более того, уверяет Валерий Кантор, сегодня в Болгарии не такой большой выбор качественных квартир, как был раньше. Строят не в том объеме, и привлекательное жилье постепенно «вымывается» с рынка. Нормальная цена двухкомнатной квартиры в Варне, в хорошем, но не самом престижном районе и добротном доме, начинается в среднем от 50 тысяч евро. Можно найти и дешевле такого же качества, ведь многим продавцам нужно возвращать кредиты. Они снижают цену, чтобы привлечь тех, кто готов заплатить.
Кризис сыграл на руку покупателям и сделал цены на жилье более адекватными. В связи с чем, по мнению Адиля Бигазинова, недвижимость сейчас дешевле покупать на вторичном рынке, чем у застройщиков.
Сегодня не только частные владельцы, но и фирмы по продаже недвижимости делают всё возможное, чтобы привлечь покупателя. Например, компания «Артела», при приобретении апартамента в 150 квадратов за 140 тысяч евро, предлагает Мерседес в подарок. Причем здание находится в престижном районе Варны, вблизи от резиденции болгарского президента. А за два апартамента вам даже оформят вид на жительство в Болгарии.
— Несмотря на кризис, бросовых цен в стране нет, — считает директор компании «Артела» Юлия Вавилова. — Есть такие жилые комплексы, стоимость которых снижаться всё равно не будет. И они распродаются. Не так активно, но тем не менее уходят. Потому что такая недвижимость всегда будет востребована.
Пустующие жилые комплексы, по мнению директора, не говорят о катастрофе в сфере недвижимости. Такие ЖК есть во многих европейских странах. В Болгарии квартиры, расположенные в хороших районах, со временем найдут своего покупателя.
Однако все эксперты согласны с тем, что вложения в недвижимость Болгарии в ожидании роста на неё не оправдаются. Если только в долгосрочной перспективе.
Шикарная страна для жизни
Специалисты, которые представляют Болгарию, уверены, что лучшей страны для переезда просто не существует. Хотя она считается одной из самых бедных стран Евросоюза, но у нее стабильная экономика и самый низкий дефицит бюджета в Европе. Помимо знаменитых курортов и мягкого климата, по сравнению с той же Испанией, Болгария славится низкими ценами:
— Полноценный обед с бокалом вина будет стоить 4 евро, — приводит пример Юлия Вавилова.
На сайте компании даже приведены примеры стоимости различных продуктов и услуг. Так, электричество стоит 0,08 евро кВт/час, вода — 0,6 евро/куб.м, Интернет и кабельное ТВ (300 каналов) — от 10 евро в месяц. В общем, делается вывод, одному пенсионеру возможно прожить на 200 евро в месяц. Почему именно пенсионеру? Потому что в Болгарии очень лояльное законодательство именно к пожилым людям. Чтобы проживать здесь, пенсионеру любой страны достаточно подтвердить наличие у него средств к существованию (на счету должно быть не менее 1000 евро) и наличие жилплощади (необязательно в собственности, можно арендовать). Кстати, сумма на счету подтверждается всего раз в год. По словам Юлии Вавиловой, по этой причине Болгария особо популярна у пенсионеров из Германии. Остальным для жизни в стране нужно показать наличие счета с суммой 2000 евро, плюс проживание, естественно.
— Отсутствие языкового барьера, — продолжает руководитель компании RusBg Валерий Кантор. — Это очень важно, потому что можно не напрягаясь здесь жить. Конечно, болгарский язык нужно учить обязательно, но и не зная его вы проживете здесь совершенно спокойно.
О болгарах рассказывают, как о позитивной нации, от которых не услышишь слова «понаехали». Из-за того, что многие коренные жители отправляются на заработки в другие страны Европы, от чего страдает демографическая ситуация, к приезжим относятся доброжелательно.
Здесь удобно вести свой бизнес: требования к уставному капиталу при открытии фирмы — 1 евро.
— Да, низкая покупательская способность, — говорит Валерий Кантор, — но очень легкая налоговая база — всего 10% от прибыли. Не существует прессингов, давления административных органов. Всё тихо-спокойно-размеренно. Этим отличается не только Болгария, но и вообще все южные нации.
Покупка недвижимости — почти как в Казахстане
Директор по развитию бизнеса казахстанской компании Big Group Адиль Бигазинов предупреждает: казахстанцы падки на низкие цены недвижимости в Болгарии, а в итоге оказываются в ситуации скупого, который платит дважды.
— Как правило, наши граждане договариваются с болгарской строительной компанией. Она получает кусок земли, начинает его застраивать, чуть ли не целый район. По сути, в этом районе нет ничего, никакой инфраструктуры. Конечно, в проекте это всё есть и всё обещается, но до конца стройку могут и не довести. И вот эти районы потом простаивают. Люди «клюют» на цену и что море рядом, а магазинов, коммунальных благ нет, далеко от центра. Начинают там жить и понимают, что не учли многих моментов.
В Болгарии есть ещё такое понятие, как «сезонное жильё», то есть только на теплый период. Цена у него, может и будет привлекательной, но к нему не предъявляется высоких требований по тепло- и гидроизоляции. В холодный сезон вполне может появиться плесень на стенах.
Чтобы ориентироваться в ценах на жилье, Валерий Кантор предлагает обращаться на общеболгарский сайт недвижимости: www.imot.bg
Директор компании «Артела» Юлия Вавилова подтверждает: можно нарваться на недобросовестного застройщика. Подобные проблемы есть во многих странах (в Италии, Испании), но это явление нельзя назвать распространенным.
Современные квартиры в Болгарии строятся по европейским стандартам: маленькие спальни, гостиные с кухонной зоной. Отдельно кухни делать не принято, так как в основном все питаются вне дома. В новостройках от добросовестных застройщиков будет качественная отделка подъездов и квартир, хорошие стеклопакеты и двери.
Покупка недвижимости в Болгарии должна начинаться даже не с выбора застройщика или ЖК, а с риэлтора. В этой стране, как и в Казахстане, риэлторская деятельность не лицензируется. То есть открыть фирму по продаже квартир может любой человек. Ввиду того, что недвижимость для Болгарии — хороший источник доходов, ею пытаются заниматься многие, но далеко не каждого можно назвать специалистом.
Так же как и в нашей стране, покупатель должен сам позаботиться о проверке чистоты сделки (отсутствие обременений на квартиру, проверка того, кто действительно является владельцем жилья и прочее). Эти услуги, так же как и у нас, могут оказать юристы и риэлторы.
— Отвечая на главный вопрос, скажу: квартиру в Болгарии, наверное, покупать стоит. Однозначно, стоит переезжать. Но с приобретением недвижимости лучше не торопиться.
Аренда и расходы на содержание
Квартиру в Болгарии можно купить и для сдачи ее в аренду. Здесь специалисты расходятся во мнении. Одни говорят, что двухкомнатное жилье на курорте в летнее время сдается быстро, другие — что на курортах и отели пустуют. Так что риэлторам будет не до сдачи квартир. Можно рассмотреть возможность покупки квартиры в городе. Больших доходов она не даст (квартиру стоимостью 50 тысяч евро можно сдать за 200 евро в месяц), но, во всяком случае, не придется тратиться на ее содержание.
Ежегодные сборы налога на недвижимость складываются из двух величин: налог на недвижимость и сбор за вывоз мусора. Налог на квартиру рассчитывается из кадастровой стоимости квартиры (она бывает в разы меньше рыночной) и составляет 0,15%. Плата за вывоз мусора зависит от региона. В общем выплаты составят примерно 0,3% от стоимости квартиры.
Покупка недвижимости в Болгарии никак не влияет на получение гражданства этой страны. Если приобретена недвижимость от 300 тысяч евро и выше, это дает право на оформление ВНЖ.
Подробную информацию о покупке недвижимости в Болгарии, переезде, оформлении ВНЖ можно посмотреть на сайтах rusbg.info (блог жителей Болгарии).
Ирина БЕРДАШОВА, Информационная служба www.kn.kz