«Пәтерлерді сатуға қалай дайындалуға болады?» атты мақалада делдалсыз үйді сату жолдарын әңгіме еткенбіз. Риэлтордың қызметіне жүгінетінге бұл кеңестің пайдасы зор. Мұнда нақты жоспар құруға болатыны айтылған.
Міндетті қадам — жылжымайтын мүліктің барлық құжаттарын ретке келтіру. Бұл сұрақтармен ерте шұғылдануға болады.
«Адамға құжатсыз өмір сүруге қатаң тыйым салынады»
Әрдайым құжатқа байланысты күтпеген жайлар кездеседі. Риэлтор Анастасия Ксендздің ойынша, пәтер сатушылар мемлекеттік мекемелерде өздеріне қатысты мәліметтерді жиірек дәлелдеп пысықтайды. Көбіне үй иесінің құжаттары жылжымайтын мүліктік құқық тіркелгені туралы кадас-трлық анықтамаға сәйкес келе бермейді.
Кадастрлық анықтаманы ТҚО береді. Электронды түрде egov.kz. электрондық өкімет сайты арқылы бұл мәселені шешуге болады. Бұл үшін цифрлық қолтаңбаны (интернет арқылы) жасау керек. Бұған барлық адамның кіріскенін мамандар құптайды. Әрі қарай қолтаңба басқа мәселелерді шешуге көмектеседі. Еgov.kz арқылы бүгінде азаматтар белгілі қызметтерді пайдаланады — салықты, айыппұлды төлеу, зейнетақы бөлінімі туралы анықтама, мекен-жай анықтамасын беру. Сіз электронды қолтаңбаны бірнеше рет пайдаланасыз. Керекті құжатты үйден шықпай-ақ ала бересіз.
Мүліктік құқық тіркелгені туралы анықтама (кадастрлық) кадастрлық нөмір немесе мекен-жай бойынша сұралады (ол сатып алу-сату, сыйақы келісімшартында және техпаспортта бар). Тұрғылықты жер, қожайын, қабат туралы мәліметтер, пәтердің кадастрлық нөмірі, тоқтатулар және тағы басқалар анықтамада көрсетілген.
Мамандардың айтуынша, ТҚО-нан, egov.kz-дан алынған үй иесінің құжаттары көп жағдайда кадастрлық нөмірге, туылған күнге және пәтердің көлеміне сәйкес келмей жатады.
— Мұндай жағдайда тиісті мекемеге қожайынның жүгінуін өтінеміз, — дейді «Комфорт» агенттігінің директоры Анастасия Ксендз. — Негізі кемшілікті жою үшін «Жылжымайтын мүлік бойынша Орталық» РМКМ-не барады. Егер сәйкессіздік мемлекеттік мекеменің кінәсінен болса, цифрлар және басқа да қателер тегін және тез жөнделеді.
Анықтама арқылы үй-жай төлем бойынша қарызға байланысты пәтер тұсау салынса, қиындық туады. Қарағандылық Антон Ксендз осындай жағдайдың тұтқыны болды. Ол пәтерін және көлігін сатарда қоқыс тасуға 3 теңге қарызы үшін мүлкіне шектеу қойылыпты.
— Кадастрлық анықтаманы алғанда, онда тұсау тұр, — деп еске алады Антон. — Көлігіммен де солай болды. Тұсау туралы жаңа иегер полицияға автомобилді есептен шығаруға барғанда белгілі болды. Бұл шектеуді алу үшін менің екі апта уақытым кетті.
Антон қарыз сомасы көрсетілген түбіртекті алу үшін, қарызын өтеу үшін үй-жай мекемесіне барды. Сосын бұл қағазды сот орындаушысына апарды. Ал, ол оны тіркеп, кеңсеге жіберді. Содан бұл ақпарат жылжымайтын мүлік бойынша Орталыққа және үй-жай мекемеге жолданды. Теория тұрғысынан шектеуді 2-3 күнде алуға болады, іс жүзінде бұл процесс 10 және одан да көбірек күнге созылатынын Антон бастан өткізді. Сатып алушы кетіп қалуы мүмкін. Сондықтан кадастрлық анықтама мен пәтердің құқықтық белгіленген құжаттарын салыстырған маңыз-ды. Егер сәйкессіздік сатып алу-сату келісімшартына қол қоярда белгілі болса, қиындайды. Мәмі-лені заңдастыратын нотариус құқықтық кадастр мен кадастр-лық анықтаманы салыстырады.
— Мамандардың көмегінсіз адамдардың 90 пайызы мұндай салыстыру жүргізбейді, — деп түсіндіреді нотариус Салтанат Бельбаева. — Егер нотариус заңсыздықты байқаса, мәміленің жүзеге аспайтынын сатушыға ескертеді.
Юрист Сәкен Ешмұратов үй-жай төлемге қарыз проблемасы жиі кездесетінін айтады.
— Кез келген жағдайда шектеу қойылады. Адам мұны білмеуі де мүмкін. Үй жай қызметі қарызды өтеу туралы талап арызды сотқа жолдайды, сот жауапкердің қатысуынсыз шешім шығара береді. Ол күшіне енген кезде сот орындаушылары барлық жылжитын және жылжымайтын мүліктерді тұсауға қояды. Мұндай фактілер бізде жиі ұшырайды.
Шектеу осылай білінбей тез салынады, ал, қарыздың бәрін төлеген соң да, оны алып тастау үшін бір айдай уақыт кетеді. Барлық инстанцияларға және сот орындаушыларына жүгіну қарызгерге жүктеледі. Сот жазасы қарыздың көлеміне байланысты болмайды.
— Әрине, төлем қарызын қожайын біледі, — дейді риэлтор Анастасия. — Шамамен, 90 пайызы. Үй-жай төлемге 50-60 мың теңге қарызы барға кейде тұсау қоймайды, таңқаламын.
Қылмыстық істі жүргізу барысында құқық қорғау мекемелері мүлікке шектеу қоя алады. Үйдің иесі өң мен түстің ортасында болуы мүмкін. Мұндай жағдайлар сирек болса да кездеседі. Егер пәтер иесі кепіл несие немесе ипотека рәсімдесе, банктегілер бірден шектеу тәртібіне зер салады.
Қабырға бұзғанға он мың
— Қазірде заңсыз қайта жабдықталған пәтерлерді жиі кездестіреміз. Мәселен, тұрғындар өз беттерімен ванна мен санторапты қосып алады. Адамдар бұны неге істейтінін түсінбеймін. Бір қабырғалыққа байланысты проблема банктен ипотека алу кезінде туындайды. Үйдің құжаттарын қайта рәсімдеуге бір айға жуық уақыт кетеді, — деп өз ойын жеткізеді Анастасия Голодникова, «BEM APPRAISAL» бағалау серіктес-тік филиалының директоры.
Егер тиісті жоба болмаса, қабырға бұзу заңсыз деп есеп-теледі. Оны жобалық ұйымдар жасайды, жергілікті архитектор бекітеді. Мәселенің күрделілігі сол, сіз бұзғыңыз келген қабыр-ғаның тіреуіштік қызметі бар шығар. Оны анықтайтын және оған рұқсат беретін тек мамандар ғана.
Егер сіз тәртіпке бағынбай, қайта жабдықтау жасасаңыз, сату кезінде қабырғаның шынайы орналасуы мен техпаспорттың арасында сәйкессіздік байқалады. Оны қалпына келтіру үшін тәртіп бұзушы АЕК-нің 5-тен 10-ға дейінгі (8 090-нан 16 180 теңгеге дейін) мөлшерінде айыппұл төлейді.
— Бұрын қайта жабдықтауға берілетін жаза жеңілдеу болатын. Егер адам пәтеріне өз бетінше өзгеріс еңгізсе, ол жылжымайтын мүлік Орталығынан қызметкер шақыртуы тиіс. Олар тексеру жасап, жаңа техпаспорт береді, — дейді юрист Сәкен Ешмұратов.
Егер сатып алушы жобаның құжатпен сәйкес келмейтініне көз жұма қараса, келіскен жөн. Бірақ, кейін жаңа қожайында бұл туралы проблема болады. Заңсыз қабырғаны бұзу пәтердің құнын түсіреді: жаңа қожайын оны қалпына келтіру үшін уақыт, қаржы жұмсайды, жүйкесін тоздырады.
Бөлмелерге қабырғашалар орнатылуы мүмкін. Бұған айыппұл салынбайды, бірақ, жаңа техпаспорт жасауға тура келеді.
Кадастрлық анықтама мен үй құжаттарының арасындағы сәйкессіздік — жиі ұшырасатын жағдай. Сондықтан цифрларды салыстырыңыз. Егер көлем бойынша техпаспорт пен кадастрлық анықтама сәйкес келмесе, техпаспортты қайта жасау керек. Маманның айтуынша, бұл жұмысқа 3 күн кетеді.
2011 жылдан техпаспортта міндетті түрде балкон, оның параметрлері көрсетіледі.
Басқа өзгешеліктер
«Егер сатып алу-сату келісім-шартында менің аты-жөнім болса, демек, ол үйді сата аламын», — деген қателесу көп болады.
Нотариус Салтанат Бельбаева клиенттердің осындай үйреншікті реакциясы туралы былай дейді:
— Әйелдің немесе күйеудің келісімі неге керек, пәтер менің атыма рәсімделген. Өте таңданады. «Біз бір жанұя емеспіз бе?» — дейді олар.
Некеге тұру кезінде алынған жылжымайтын мүлік заң бойынша жұбайлардың бірлескен меншіктері болып табылады. Сондықтан екінші жартының келісімі рәсімдеу сәтінде міндетті түрде қажет. Егер әйел немесе күйеудің біреуі сатып алу мен сату келісім шартына қол қоюға келмейтін болмаса, онда ертерек жазбаша келісімді нотариуспен рәсімдеп алу керек.
Егер жылжымайтын мүлік жекешелендірілген болса, онда жанұяның барлық мүшелері (балалар да) келісім береді.
Білім бөлімдерінде оқитын кәмелетке толмаған балалардың мүдделерін қамқорлық пен қолдау көрсету мекемелері қорғайды.Сатып алу мен сату келісім-шартында балалардың аты-жөндері пәтерге ие есебінде көрсетіледі. Жылжымайтын мүліктің барлық иегерлерінің аттарын мүліктік құқық тіркелгені туралы анықтамадан табуға болады.
Юрист Сәкен Ешмұратов істәжірибе көрсеткендей, жекеше-лендіру келісім шартында проблема болатынын айтады. 90-жылдары құжат толтырылғанда, фамилиясы толық, аты-жөні қыс-қаша көрсетілген. Бүгінде мәміле жасаларда есімнің толықтығы талап етіледі. Сондықтан мәселені анықтау үшін аудандық әкімдікке жүгіну керек.
Егер құжатта жазылған есімнің немесе фамилияның бір әрпі қате болса (мысалы, «н»-ның орнына «м» жазылса), сату жасалмайды. Бұл кемшілікті жою керек.
Кепілақша келісімі
Ол тараптар келіскеннен кейін қолданылады. Бұл сатудан бөлек өзіндік процесс. Бірақ, дайын-дыққа ол да кіреді. Кепілақша келісімінде сатушының алған сомасы көрсетіледі (мысалы, 500 доллар). Мұнда сатып алушы қалған ақшаны қашан әкелетіні, сатушы пәтерді қашан беретіні айтылады. Егер келешек сатып алушы пәтерден бас тартса, кепілақша сатушыда қалады. Керісінше, қожайын бастапқы ойынан айныса, ол сатып алушыға кепілақшаның екі еселенген мөлшерінде өтемақы төлейді.
Егер құжаттардағы сәйкес-сіздіктерді үй иесі кепілақшаны алғаннан кейін білгенде, не болатынын көз алдыңызға елестетіп көріңізші. Кемшіліктерді жою үшін кейде ай немесе одан да көп уақыт кетеді. Бұған дейін келісім мерзімі бітіп қалуы мүмкін.
Нотариусқа жорық
Сату процесінің соңғы кезеңі. Оған да мықтап дайындалу керек. Өйткені, тараптар құжаттардың бірін ұмытуы ықтимал. Ең көп кездесетін кемшілік — жұбайдың келісімінің болмауы. Тіпті тараптар кейде жеке куәліктерін әкелуді естерінен шығарып алады.
Келісім шартта сатылған пәтер-дің нағыз бағасын көрсетуді ескертеміз. Кей құжаттарда құн дұрыс жазылмайды. Егер бір себептермен сатушы сатып алушымен соттасатын болса, ол сатып алу-сату келісім шартында көрсетілген соманы алуға шамасы келеді.
Пәтердің нағыз құнын қалай анықтауға болады?
Құжаттарды реттегеннен кейін үйдің құнын анықтауға кірісу керек. Ең қарапайым жолы — бағалаушыны шақырған жөн. Кәсіби тілде бұл ынталы бағалау, яғни, өз тілегімен деп аталады. BEM APPRAISAL серіктестік филиалының директоры Анастасия Голодникованың айтуынша, мұндай жағдайлар сирек кездеседі. Мамандар қосымша пәтер алғандарды немесе оны сатқысы келетіндерді шақырады. Яғни, клиенттер бағаға бағдар жасай алмайды.
Пәтерді кәсіби бағалау бойынша қызметтің құны қалаға байланысты. Мысалы, Қарағандыда бағасы 3500-ден 6000 мың теңгеге дейін, Астанада — 5000 теңгеден және одан жоғары.
Міндетті баға пәтер несиелеу кезінде кепіл ретінде берілгенде ғана керек болады. Мысалы, банктен сатып алушыға қарыз беріледі. Қаржы ұйымы өз тәуекелдерін есептейді: пәтердің бағалау құны несиенің көлеміне байланысты. Бұндай жағдайда банк белгілейтін бағадан сатушынікі бөлектеу болады. Мысалы, бағалаушылар жылжымайтын мүлікті 100 мың доллар деуі мүмкін, ал, қожайын сатып алушыдан 115 мың доллар сұрайды. Оның бұлай жасауына құқы бар.
— Біздің баға нақты болып табылады, — дейді Анастасия Голодникова. — Бірақ, соңғы кезде оған сенуге болмайды, мың құбылып тұрады. Дегенмен, көбіне сәйкес келеді. Баға жөндеуге сай өзгереді. Банкіге бұл әсер етпейді: бүгін жөндеу бар, ертең жоқ, қаржыгерлер оған көңіл бөлмейді.
Адамдар әлі күнге ипотека арқылы үйді сатуға қорқатынын айтады маман. Мұндай жағдайда пәтерлер қымбатқа сатылады, бағаны түсіруден бас тартады. Көптеген сатушылар механизмнен хабарлары аз, сондықтан «Біз не жоғалтамыз?» — деген сұрақтар қояды.
«Халықтық» баға
Қожайындардың көбісі бағаны өздері белгілегенді жөн көреді. Кәсібилер әр ауданда шаршы метр құны туралы мәліметті пайдаланады. Клиенттерде ондай ақпарат жоқ. Пәтердің бағасын олар газеттегі хабарландырудан біледі. Бағалаушы Анастасия Голодникованың пікірінше, БАҚ-тағы көрсетілген бағалар 10 пайызға жоғары беріледі.
Егер сіз өз бетіңізше бағаны анықтағыңыз келсе, кәсібилердің кеңесімен салыстыру әдісін қолданыңыз.
— Мәселен, «Недвижимость» газетін ашқанда, — дейді риэлтор Анастасия Ксендз, — үш ұқсас пәтерді таңдауға болады: бір ауданда, бір қабатта, үйдің бөлмелері, материалы бірдей. Сол бағаны таңдап, әрі қарай сатып алушының пікіріне назар аударған абзал.
«Бақылаңыз: егер екі аптадан кейін бірде-бір телефон қоңырауы шалынбаса, бағаны түсіріңіз. 2-3 мың долларға», — деп кеңес береді риэлтор. Сатып алушылар келгенде, тағы олар мәмілелесуден (баға олардың көңілінен шықпаса) бас тартса, тағы да жеңілдік туралы ойлану керек. Бес-алты клиентке сіздің пәтеріңіз қымбат болып көрінсе, бұл іске мықтап талдау жасауға тура келеді.
Жағдайға байланысты, әрине, пікірлер алуан түрлі болады. Егер біреулер өз сатып алушыңызды күтіңіз десе — мархабат. Бірақ, сату сәтті болу үшін клиенттер мен қоңырау шалудың санына мән берген жөн.
Міне, бәрі осы. Егер ұзақ нұсқау пәтерді өз бетіңізше сатудағы ынтаңызды жоғалтпаса — онда алға, сатып алушыны іздеңіз. Сатуға жан-жақты дайындық бұл процестің табысты өтуіне мұрындық болады.
Енді соңы: Ресейде пәтер сату кезінде көлік өткізудегі әдісті қолданады. Мәселен, маши-наның маңдайшасына: «Сатылады» және қожайынның телефонын жазып қояды. Егер сіздің пәтеріңіздің терезесі көше жақ бетте болса, осындай мәтінмен плакат іліп қойсаңыз оң болады.
Пәтер сату үшін қажетті құжаттар (негізгі нұсқалар көрсетілген):
- Пәтерге заңмен бекітілген құжаттар: сатып алу-сату келісімшарты, жекешелендіру, сыйақы, ауыстыру. Мирасқа құқық туралы куәлік (егер жылжымайтын мүлік мирас бойынша өтсе), қатысушы үлесінің келісімшарты (егер пәтер үлес құрылысына қатысу жолымен алынса), бұқаралық саудадан алу туралы акті, пәтерге байланысты сот шешімі (егер мұндай болса) және тағы басқалар.
- Мүлікке тіркелген құқық туралы анықтама.
- Пәтерге техникалық паспорт.
- Жеке куәлік.
- Жанұя мүшелерінің нотариалды бекітілген келісімі (егер бұлар талап етілсе және олар мәмлеге келе алмайтын болса).
- Қамқорға алу және қолдау мекемесінің келісімі (егер мұндай талап етілсе).
- Банктер мен несие ұйымдарының келісімі (егер пәтер сату кезінде кепілде тұрса).
Фото: astanarthotel.kz
Kn.kz Ақпарат қызметі