Как и во многих других странах СНГ, внутренний туризм в Казахстане пока не на высоте. Между тем отсутствие инфраструктуры и низкий уровень сервиса ничуть не умаляет достоинств местных оазисов.
Возможно, уже только поэтому следует задуматься о покупке собственной недвижимости в курортной зоне.
В сознании многих людей Казахстан ассоциируется в первую очередь со степными просторами, двумя столицами и уже потом со страной, богатой курортными местами. О том, что необходимо развивать отечественный туризм, регулярно говорят в правительстве и на всевозможных конференциях и форумах. Правда, четкой программы развития, а также глобального финансирования со стороны государства, увы, пока нет. Если на реализацию программы индустриализации было выделено порядка десяти миллиардов долларов, то в вопросе развития курортных зон государство полагается пока только на помощь инвесторов.
Со стороны последних в этом направлении были сделаны некоторые решительные шаги, как, например, уже законченное строительство отеля Rixos в Боровом или затянувшееся строительство курортного городка международного класса «Кендерли» в Актау. Но подобных инноваций, учитывая плачевное положение внутреннего казахстанского туризма, пока недостаточно.
Вопрос цены и качества
Отдых «дома» имеет ряд важных преимуществ. В пределах республики есть море и озера, реки и поля, горы и леса. К тому же этот вариант можно рассматривать и как возможность заработка, если сдавать недвижимость в аренду.
Цены на недвижимость в курортных зонах Казахстана сильно разнятся. Этот факт легко объясним, например нельзя сравнивать квартиру и дом в Щучинске или даже в поселке Бурабай с квартирой или домом в Алматы. Именно покупку недвижимости в Алматы риэлторы выделяют как наиболее выгодный вклад финансовых средств, и это несмотря на присущую городу сейсмическую опасность.
Что касается курортных зон республики, недвижимость в Алматы — одна из самых дорогих в Казахстане. Да и предложения в южной столице гораздо разнообразнее, что объясняет наличие курортных зон и районов, прилегающих к ним, а также круглогодичный довольно мягкий климат.
Немалую роль в ценообразовании на недвижимость недалеко от предгорьев Заилийского Алатау играет и возможность сдавать эту недвижимость в аренду круглый год, то есть независимо от курортного сезона. Так, цена за двухкомнатную «хрущевку», например, в Медеуском районе может доходить и до 200 тысяч долларов. Но эта цена не идет ни в какое сравнение, например, с ценами на земельные участки вблизи Кок-Тобе, где шесть соток земли предлагают приобрести за 300 тысяч долларов, а если на участке уже построен коттедж, цена доходит и до 2 000 000 долларов. Также следует отметить, что если в вышеупомянутом Щучинске цены на недвижимость более стабильные и относительно невысоки — «двушку» можно приобрести за 30-40 тысяч долларов, то в поселке Бурабай — ситуация неоднозначная. Цены также значительно расходятся.
— В 2000 году много квартир, домов, а также земельных участков было приобретено здесь за бесценок, — говорит официальный представитель компании CEBECI Construction в РК Дамир Шашдавлетов. — Сейчас же государство неплохо вкладывает в развитие этого региона, соответственно, собственники искусственно пытаются завысить цены. Понятно, что подобную недвижимость или землю, возможно, придется продавать годами, и не факт, что это дело увенчается успехом. Но, похоже, владельцев это не смущает.
И действительно, в Бурабае сегодня можно встретить и выставленную на продажу халупу с удобствами во дворе, расположенную на участке в шесть соток, при этом цена за нее может переваливать за сто тысяч долларов. Но можно найти домик и по более приемлемой цене.
Вообще понятие жилой и коммерческой недвижимости в курортных зонах несколько размыто. Мало кто покупает здесь дома только для того, чтобы иметь возможность время от времени понежиться на солнышке или переехать сюда на постоянное место жительства.
— Перспективы развития курортных зон в Казахстане двоякие, с одной стороны хотелось бы иметь места, куда можно было бы завлечь туристов, как собственных, так и зарубежных, но с другой стороны прибыльность туристического бизнеса начинается тогда, когда он работает круглый год и нравится людям, — говорит Дмитрий Ли, директор по развитию риэлторского агентства «Проспект». — К сожалению, в Казахстане таких мест практически нет, за исключением, пожалуй, Алматинской области. Недвижимость в курортных зонах — это, прежде всего, инвестиции, а, как известно, инвестиции должны приносить доход. Окупаемость курортной недвижимости должна происходить примерно за 5-6 лет. Но на деле, если говорить о серьезной курортной недвижимости — пансионаты, дома отдыха, гостиницы, оправдывают себя за лет двадцать, а то и больше. Почему так? Просто в нашей стране большинство таких инвестиций происходило в кредит, и кредит выдавался лет на 10-20. Рассуждать о развитии рынка курортной недвижимости в Казахстане пока не приходится. Он очень мал и больше относится к рынку коммерческой недвижимости, который тоже находится в каком-то подвешенном состоянии. Дают банки кредиты — он оживает, не дают — он замирает.
Определенной стабильностью отличается стоимость недвижимости в Балхаше и Баянауле, где цены действительно складываются из её реального состояния, местонахождения, количества гек-
таров земли и т.д.
Что же касается одного из красивейших курортных мест республики Каркаралинска, то он имеет ряд преимуществ. Именно здесь предпочитают отдыхать жители Караганды и Астаны из-за его близкого месторасположения. Стоимость на недвижимость здесь также зависит от ее качества и расположения. Надо сказать, что предложений о продаже здесь не так много, по крайней мере, если судить по информации интернет-ресурсов. Однако именно в Каркаралинске у казахстанцев есть возможность приобрести в собственность гостиничный номер в горном отеле.
— Сегодня мы приступили к реализации программы по продаже гостиничных номеров. Подобные программы давно успешно работают в Турции, в Испании, в Болгарии и во многих других странах, — говорит владелец горного отеля «Тас булак» Талгат Акуов. — В Казахстане мы пионеры в этом деле. Если вы купите номер в нашем отеле, то регулярно сможете отдыхать в Каркаралинске, оплачивая только питание, коммунальные услуги и лечение. Стоимость номеров от 36 тысяч долларов — это одна комната и санузел. Самые дорогие люксовые номера стоят от 90 до 120 тысяч долларов. Покупка номеров в отеле это двойная выгода — можно в любое время приезжать на отдых, а также сдать номер нашей управляющей компании, которая будет ежемесячно начислять собственникам определенную сумму — арендную плату. Как правило, 50% от общей суммы, вырученных за аренду, будет начисляться на счет собственника, а 50% уйдет за обслуживание, то есть оплату коммунальных счетов и поддержание порядка в номере. Пока на 10% реальных покупателей приходится 90% любопытных. Но я думаю, перспективы здесь хорошие. Люди, которые накопили деньги, купив номер, могут приумножить капитал. К тому же управляющая компания берет на себя все хлопоты по аренде и содержанию, а цена на недвижимость растет с каждым годом. Также мы предлагаем нашим клиентам за ту же сумму при необходимости обратно купить у них номер, если что-то будет их не устраивать. Конечно если собственник не найдет к тому времени более выгодного покупателя. К тому же мы сейчас строим десять коттеджей на территории «Тас булака», 450 квадратов каждый дом. В этих коттеджах будет собственный гараж на три машины, зал, кухня, четыре спальни, каждая с индивидуальным санузлом. Сегодня, на этапе начальной реализации, они продаются по 350 тысяч долларов на фундаменте, в черновой отделки они будут стоить 520 тысяч долларов, в чистовом виде порядка 650 тысяч долларов. Сегодня мы их уже продаем. Реальные покупатели ожидаются ближе к лету. Я думаю удобно и выгодно приобретать эти коттеджи крупным компаниям, у которых есть необходимость регулярно вывозить сотрудников на отдых. Вообще организация может себе позволить купить и десять номеров в гостинице. Могут найтись и предприниматели, у которых есть свободные деньги, но вопрос в том, что у предпринимателя, как правило, нет свободных денег, тем более сегодня. А чиновники, я думаю, боятся показывать свои доходы, им легче держать деньги за рубежом, поэтому они и не стремятся приобретать недвижимость в Казахстане, как в курортных зонах, так и в городах. Тем не менее недвижимость была и остается одним из самых выгодных финансовых вложений.
Недвижимость в курортной зоне обязана работать
Конечно, заманчиво иметь возможность отдыха на собственной территории, но позволить себе такую роскошь может не каждый. Резонно в этом случае задуматься о сдаче этой недвижимости в аренду.
— Если сравнивать стоимость зарубежной курортной недвижимости с ценами на отечественную недвижимость, то можно увидеть, что на зарубежном рынке практически всегда имеется четкий анализ рынка и все составляющие, используемые при профессиональной оценке недвижимости, — говорит Дмитрий Ли. — У нас на стоимость недвижимости, а именно курортной, влияет в первую очередь желание «отбить» свои деньги и еще «навариться». Как правило, недвижимость, в том числе и в курортных зонах, часто покупают бизнесмены, расширяющие дело на стадии временного процветания. Таким образом они пытаются увеличить свой доход, сдавая недвижимость в аренду.
Если покупку недвижимости в курортной зоне рассматривать с точки зрения бизнеса, то вложения, по мнению Талгата Акуова, будут приносить на 30-40% больше, чем недвижимость, приобретенная в Караганде или даже в Астане. Туристическое место дает больший доход, нежели город, при условии, если сразу сдавать эту недвижимость в аренду и заниматься этим делом, что называется, вплотную.
— Вы планируете приобрести недвижимость в курортной зоне, то в первую очередь нужно, чтобы эта курортная зона работала круглый год или как можно дольше. В Казахстане это Алматы, Боровое, Каркаралинск. Но зимой-осенью и в этих регионах можно отметить спад отдыхающих. Если вы рассчитываете на получение дохода только в летний период, то можно вкладывать в Балхаш, в Алаколь. Аренда — это дело хлопотное, требующее постоянного контроля и вложения средств. Учитывайте то, что вам придется регулярно уезжать из дома. Вообще выгодно, когда есть управляющая компания, которая будет заниматься вопросами аренды, но в Казахстане, как я уже говорил, эта система только начинает развиваться.
По словам Талгата Акуова, существует общая формула, по которой можно рассчитать будущую прибыль от покупки недвижимости, если рассматривать вариант аренды. От ее общей стоимости примерно 1% будет идти вам в виде арендной платы. Если квартиру купили в курортной зоне за 100 тысяч долларов, ее можно сдавать за тысячу долларов в месяц. В Караганде этот процент меньше — не 1%, а где-то 0,6-0,7% от стоимости. Если вы 100 тысяч вкладываете, то реально получать ежемесячно в районе 700 долларов. Через управляющую компанию собственник при покупке гостиничного номера получает от аренды чуть больше — не 1%, а 1,2%. И здесь отпадают многие проблемы: вам не нужно самим заниматься арендой, давать рекламу, работать с клиентами, вкладывать деньги в ремонт и т.д.
Чужие берега
По мнению экспертов, говорить о том, что общая картина на внутреннем казахстанском туризме, столь неразрывно связанном с положением недвижимости в курортных зонах республики, изменится как-то в ближайшие годы, не приходится. Въездной туризм в Казахстане не развит вообще, если, конечно, не считать тех россиян, а именно жителей Омска и Тюмени, которые ежегодно приезжают на отдых в Боровое. Картина становится более ясной, если провести сравнение с другими странами ближнего зарубежья.
— Нам не тягаться с Прибалтикой, Украиной и Россией, — говорит Талгат Акуов. — Их курортные зоны — это отличный климат, довольно продолжительный сезон и налаженный еще с советских времен бизнес, ориентированный на въездной туризм. Поэтому и недвижимость там дороже, но цена на нее более соответствует курортному месту. Хотя если сравнивать их курорты с зарубежными, то и здесь проигрыш. Отчего положение казахстанского туризма становится еще печальнее, так как мы проигрываем туризму стран СНГ. Хотя и в Казахстане что-то предпринимают для улучшения туристического бизнеса — строят дороги, пытаются привести в порядок горнолыжные курорты. Но необходимо планировать строительство тех же отелей. В Турции государство возвращает 40% от суммы средств, затраченных на строительство, владельцу любого отеля. У них заложено строительство 5-6 новых отелей в год. У нас нет таких программ, чтобы государство планировало строительство хотя бы нескольких отелей в год в разных регионах и как-то стимулировало инвесторов. Если что-то и строится, то происходит это хаотично. Отель Rixos возвели, вложив огромные средства. Правда, пока нет желающих снимать номер за 500 долларов в сутки, когда в Боровом можно и в палатке разместиться.
Между тем недвижимость в Прибалтике — не самое выгодное приобретение. Цены здесь высоки, а страны Прибалтики — не особо привлекательны для инвестиций, благодаря своей «неприглядной репутации» в мировом сообществе. Разница цен здесь также огромная — от сотен тысяч евро за коттедж в курортной зоне до нескольких десятков тысяч евро за «двушку» в приграничных районах.
Страна располагается на северо-восточном побережье Балтийского моря и омывается водами Финского и Рижского заливов, что позволяет путешествовать на морских судах в другие страны Европы. Спа-курорты Эстонии имеют международную популярность, и их число сейчас перевалило за четыре десятка, также в стране много роскошных отелей-усадеб. Россияне, предпочитающие отдыхать в Эстонии, как правило, покупают курортную недвижимость в прибрежных городах Пярну и Хаапсалу. Например, квартиру в пятидесяти метрах от моря в этих городах предлагают за 250-300 тысяч евро, но если дом располагается в пятистах метрах от моря, то и двухкомнатную стандартную квартиру в нем можно приобрести за гораздо меньшие деньги — 40-60 тысяч евро.
— Цена на недвижимость в курортных зонах всегда зависит от местоположения, наличия инфраструктуры, климатических условий и качества строения, — говорит Дамир Шашдавлетов. — Куда выгоднее инвестировать финансовые средства — ответить однозначно сложно, в первую очередь инвестору необходимо принимать во внимание непродолжительность летнего сезона в Казахстане. Взять, к примеру, северный регион страны, лето здесь всего два месяца. А в зимний период много средств уходит на содержание объекта недвижимости. Поэтому необходимо всё досконально изучить и просчитать, а там каждый потенциальный инвестор сделает свой выбор. Например, в турецком городе Алания, в комплексе Azura Park цены на квартиры иной раз ниже астанинских и алматинских. Инфраструктура очень развита: начиная от ресторанов, заканчивая детскими садами и клиникой, есть несколько бассейнов, а также собственный пляж на берегу Средиземного моря. Компания также предоставляет комплексное решение по управлению недвижимостью, то есть можно сдавать эту квартиру, и она будет приносить доход. Поэтому зарубежные предложения чаще всего выгодней для казахстанского инвестора.
Фото: camstane.rssing.com
Информационная служба www.kn.kz