Способно ли положительное сальдо миграции в двух столицах, переезд крупных компаний в Астану, подземные толчки в Алматы, государственная программа «Доступное жильё — 2020» стать причинами, повышающими либо понижающими стоимость квадратных метров двух городов. Об этом и многом другом рассуждают риэлторы, оценщики и предприниматели.
«Рыба ищет, где глубже, а человек — где лучше»
Города Алматы и Астана давно стали центром притяжения для внутренних мигрантов. Согласно данным Агентства по статистике, в 2012 году во всех областях республики количество выбывших превышало количество приехавших. Кроме городов Алматы и Астана и Алматинской области. Здесь положительное сальдо миграции.
Привлекательность Алматы для жителей страны и соседних государств считается главным фактором при формировании цены на недвижимость. Такой ситуацией пользуются те, кто покупает квартиры для их последующей сдачи в аренду. Хотя, нельзя сказать, что аренда дает стабильный прирост (см. график). В 2009 году падение средней арендной ставки по городу превысило 28%, в следующем году почти отыграло эту потерю, но затем в 2011-м опять понижение почти на 6%. Все равно, отмечают аналитики, арендные ставки растут намного быстрее темпов инфляции — сказывается спрос.
Нормальная годовая арендная плата примерно равна одной десятой от рыночной стоимости жилья. Если аренда дешевле, значит стоимость жилья завышена, поясняет председатель президиума Республиканской палаты оценщиков Вилен Елисеев. Проведем несложные расчеты: согласно данным Аналитической службы kn.kz, средняя стоимость жилья на рынке вторичного жилья по Алматы в прошлом году составила 1923 доллара за «квадрат». Средняя цена за аренду в 2012-м примерно равнялась 13 у.е. за кв.м. Тогда за год стоимость аренды составит 156 долларов за квадратный метр. Выводим соотношение к стоимости жилья — получится 1:12.
Почетный президент Ассоциации риэлторов Казахстана Аблайхан Саматдин в интервью Tengrinews.kz в прошлом году заявил, что цена на квартиры в Алматы на 40 процентов выше реальных и удерживается на таком уровне специально. Делается это с помощью газетных объявлений о продаже. Объектов, которые указаны в половине из них, просто не существует. А нужны такие «липовые» объявления для того, чтобы создать уверенность, что так и должно быть.
Оценщик Вилен Елисеев по поводу предположений об искусственном завышении цен советует обращаться к строителям:
— Задайте им этот вопрос, и они ответят, что себестоимость нового жилья в Алматы колеблется в промежутке от 700 до 1000 долларов за кв.м. И это притом, что у нас сильно завышены цены на стройматериалы. Но прибыль застройщиков вместе с кредитными организациями составляет в стоимости жилья более 100%. Если ввести налог на сверхприбыль и начать производить дешевые стройматериалы, то цена на жильё снизится. Но для этого нужна политическая воля.
Первый вице-президент Казахстанской федерации недвижимости и директор компании Invest Realty Аида Есмагамбетова говорит, что цены на недвижимость, в том числе и в Алматы, очень сильно зависят от нефтедолларов:
— Пока цены на нефть высокие, у казахстанцев опосредованно есть деньги. Кто-то заработал на нефти миллионы и миллиарды, купил яхту, самолет, осталась еще пара миллионов, чтобы дома сходить в ресторан, салон красоты и так далее. Благодаря этой цепочке опосредованного вливания денег, которые крутятся, переходят из рук в руки, у нас рынок недвижимости и стоит, держится на плаву, скажем так. Те же жители Актау, Актюбинска, Атырау зарабатывают деньги у себя на западе и не имеют возможность их там потратить. Они приезжают куда? Туда, где магазины, ночные клубы, рестораны и прочие развлечения — в Алматы. Таким образом они инвестируют в недвижимость Алматы и также Астаны. Как минимум покупают одну-две квартиры на будущее для детей или чтобы сдавать в аренду. Это дополнительный фактор, который стимулирует рынок недвижимости.
Но основной причиной высоких цен на недвижимость Аида Есмагамбетова называет потребность в жилье у населения города и вновь прибывающих студентов, предпринимателей, просто людей, которые приезжают в поисках работы. Количество этого спроса из года в год не уменьшается.
— Даже когда у человека есть 300-400 тысяч долларов (допустим у него большая семья, двое-трое детей), у них выбор хороших предложений недвижимости небольшой. Поэтому на существующие квартиры, которые есть в продаже, держится спрос. Пока в этом плане ничего не изменилось.
Аида Есмагамбетова считает, что стоимость определяется, в первую очередь, рыночными механизмами: сколько покупатель готов заплатить, по такой цене ему и продают. В противном случае рынок недвижимости просто перестанет функционировать. Пока сделки происходят, высокие расценки сохраняются.
Переезд сродни погрому?
Головные офисы крупных компаний будут переезжать из Алматы в Астану. Способно ли это перемещение сказаться на стоимости жилья? В прошлом году сообщалось о переезде таких тяжеловесов, как ТОО «Кар-Тел», банка Kassa Nova, инвестиционного фонда «Верный Капитал» и его «дочек», Forte bank, «Халык банка» и других. Из СМИ в столицу планировали перебраться газета «Мегаполис» и сайт Voxpopuli.kz.
Некоторые специалисты сделали прогноз, что отчасти по этой причине рост цен на недвижимость в Астане в 2013 году будет больше, чем в Алматы. В южной столице он составит максимум 7%, тогда как в Астане он может достичь и 12%.
Если факт переезда жителей из Алматы и окажет влияние на цены, то в основном из-за переезда людей в столицу на работу, считает президент Палаты оценщиков Вилен Елисеев:
— Можно вообще «убить» все города Казахстана, если строить заводы, жилье и размещать все госучреждения только в Астане. Нужно выполнять то, что намечено в региональной политике, и постараться равномерно распределять производственный и научный потенциалы, а также органы управления на всей территории страны.
Вице-президент федерации недвижимости Аида Есмагамбетова продолжает эту мысль:
— Наблюдается такая тенденция: происходит перенос предприятий, которые являются крупными поставщиками налогов в казну города. Насколько я знаю, переезд финансовых организаций, выставок, медицинских центров делается силовыми методами: государство сказало, компании вынуждены переехать. К сожалению, в результате Алматы губится как город, у которого была прекрасная возможность стать туристическим центром региона, «изюминкой» Казахстана.
В целом специалист поддерживает мнение представителя Палаты оценщиков: цены на недвижимость в главном центре юга могут снизиться, если число горожан резко сократится, а в Астане, наоборот, продолжит расти. «Это может отразиться на рынке недвижимости лет через 5-10, если сохранится эта тенденция».
Но пока переезд в Астану многие сотрудники воспринимают, как временное явление, до тех пор, пока там есть работа. По большей части люди не продают квартиры, оставшиеся в Алматы. Тем более, если на юге у работников компаний остаются семьи, родственники и связи.
— Алматы веками был региональным центром. Его нельзя перенести насильно, даже при вливании миллиардов нефтедолларов. История всё равно вернет всё в своё русло, — подвела итог Аида Есмагамбетова.
Директор алматинского филиала НЭПК «Атамекен» Светлана Идрисова считает, что повального оттока бизнеса из Алматы в Астану не произойдет. В южной столице нет добывающих предприятий, 40% составляет обрабатывающая промышленность. Большую часть бюджета Алматы (свыше 65%) составляют поступления от малого и среднего бизнеса.
— МСБ — это тот бизнес, который привязан к местности. Именно потому что такая структура, думаю, оттока не будет. Алматы — мегаполис, и рынков сбыта здесь все-таки больше, чем в Астане. Но посмотрим, что будет в связи с переездом финансовых институтов.
Способно ли землетрясение «стряхнуть» цены?
Директор филиала Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана Даниял Байболов отметил в одном из интервью, что в 2011 году, когда в Алматы произошло землетрясение, стоимость аренды в Астане серьезно выросла. По словам руководителя, некоторые алматинцы приехали в столицу с желанием в ней остаться.
Позже такую мысль неоднократно озвучивал и астанинский риэлтор Руслан Унгефуг: как только в Алматы случаются подземные толчки, количество звонков от желающих переехать в Астану возрастает.
Способны ли подземные волнения «столкнуть» цены на недвижимость? Если еще принимать во внимание, что депутат Мажилиса Дарига Назарбаева высказывала опасения по поводу некачественных материалов многих микрорайонов Алматы. И не только она: на тему сейсмической неустойчивости домов после землетрясений высказывались многие эксперты.
Оценщик Вилен Елисеев уверен, что массово продавать свое жилье алматинцы не будут. Это станет возможным, если организовать агрессивную пиар-кампанию о неминуемой смертельной опасности проживания в Алматы. Гораздо быстрее людей способно спугнуть отсутствие новых рабочих мест, элементарной чистоты и порядка в городе.
— Стоимость жилья зависит от сложившегося мнения о его ценности. Нужно очень постараться, чтобы убедить людей уехать с юга на север. Для этого нужны более весомые стимулы, такие как высокооплачиваемая работа.
— Мы все прекрасно знаем, что живем в сейсмоопасной зоне, — говорит Аида Есмагамбетова. — Дома возводятся в соответствии с определенными требованиями к строительству. Другой вопрос: кто и как их соблюдает. Конечно, когда происходят более-менее ощутимые подземные толчки, люди начинают задумываться, что надо как-то обезопасить свою семью. Но это не значит, что они тут же бегут покупать недвижимость в Астане. Из Алматы переезжают по другим причинам, также как и из других городов. Возможно, есть какой-то процент, у кого назревала такая потребность, и после толчков они приняли окончательное решение переехать в столицу. Поэтому считаю, что если и есть взаимосвязь между землетрясениями в Алматы и ростом спроса в Астане, то она минимальная. Скорее всего, ее вообще нет.
По мнению специалиста, наиболее вероятно, что в ближайшее время в Алматы увеличится спрос на малоэтажные и частные дома. Пока нельзя сказать, что такая тенденция прослеживается: после кризиса цены на землю резко упали и до сих пор остаются не самыми высокими. В отличие от тех же цен на квартиры, которые ощутимо отыграли свое падение. В сегменте земельных участков рост цен возможен в ближайшие 2-4 года, предполагает руководитель федерации недвижимости.
Программа «Доступное жильё — 2020»
От программы ожидается, что более низкая стоимость квадратных метров повлияет на цены на коммерческую недвижимость.
— Даже если эта программа обеспечит строительство 10-30% от общего рынка жилья, это все равно не 100%, — говорит Аида Есмагамбетова. — В Алматы, в отличие от Астаны, на данный момент строится не так много недвижимости по доступным ценам. И это принципиальная разница. В Астане огромный объем строительства и предложения готового жилья, строящегося и близящегося к завершению, рассчитанного на разные уровни: от эконома до элитного класса.
Директор филиала НЭПК «Атамекен» Светлана Идрисова подтверждает, что жилья в Алматы строится недостаточно, но считает, что программа всё-таки оказывает положительное влияние:
— Она снижает цены на недвижимость и на аренду. Кардинально нет, конечно, но есть разница между тем, что было раньше, и тем, что сейчас. Думаю, снижает за счет того, что люди пользуются программой.
Ирина Бердашова, информационная служба kn.kz