В Астане рост цен на квартиры бизнес- и элит-класса в I квартале текущего года увеличился вдвое. Тогда как в Алматы стоимость престижного жилья растет незначительно.
Скорее всего, ценам в южной столице дальше продвигаться пока некуда. Стоимость самого дорогого квадратного метра здесь составляет 5580 долларов, в то время как в Астане самый дорогой «квадрат» оценивается «всего» в 4265 долларов.
Специалисты Аналитической службы kn.kz проанализировали предложения по продаже квартир в новостройках за период с августа 2012 года по апрель 2013. Примечательно, что в Астане стоимость самого дорогого квадратного метра зарегистрирована в жилищном комплексе «Звезда Астаны» (2002 года постройки), относящемся к категории бизнес-класса. В то время как самая дорогая стоимость площади элит-класса в ЖК «Грин Вилладж» (построено в 2008 году) составляет «всего» 3618 долларов за квадрат. Хотя элит-класс изначально относится к жилью с более качественной отделкой с большим количеством сервиса. Комплекс «Звезда Астаны» относится к одним из самых престижных, с чем и связана его цена. За весь период наблюдалось «всего» два предложения о продаже в этом ЖК.
В Алматы цены распределились строго по логике: самая дорогая площадь, как и положено, относится к элит-классу. Это ЖК «Куат» по Панфилова-Гоголя, где средняя стоимость выставленных квартир равна 5880 долларов за квадрат. Наиболее высокая цена на недвижимость в бизнес-сегменте составляет 5261 у.е. в ЖК «Есентай парк».
Больше всего предложений о продаже в Астане за 9 месяцев, с августа 2012 года, поступило от ЖК «Гранд Астана» (82 квартиры бизнес-класса), в Алматы от ЖК «Мега Сайран» (105 объектов). Что касается элит-класса, то в указанном периоде лидером по свободным площадям опять был Алматы: 53 квартиры от ЖК «Куат» на Масанчи-Абая против 17 объектов в Астане (ЖК «Хайвил Астана»).
Астана лидирует по росту цен
Эта тенденция уже стала привычной и связана с постоянно увеличивающимся количеством жителей столицы. И если в прошлом году рост стоимости не превышал 1% (на элит-жилье даже полпроцента), то в этом году цены на недвижимость растут стабильно, в среднем больше чем на 2% в месяц (2,12% бизнес-класс и 2,37% элит-класс). В прошлом году стоимость квартир в бизнес-сегменте держалась ниже уровня 2000 у.е. за квадрат. С начала этого года цена уверенно перешагнула этот порог и продолжает движение вверх. Аналитики указывают, что в ближайшее время это направление сохранится. Алматы также дает динамику роста, но она гораздо скромнее: бизнес-класс — в среднем 0,87%, элит-класс — 1,05%. И все-таки это повышение намного заметнее, чем прошлогоднее: 0,06% — в бизнес-классе и падение в элит-классе — 0,09%.
В южной столице с начала года также идет рост, хотя и незначительный, по количеству предложений о продаже. В Астане количество экспонируемых квартир, напротив, в этом году снижается. Аналитики считают, что данное явление напрямую связано с ценой предложения на недвижимость в столице республики. Если количество жилья, выставляемого на реализацию, снижается, покупатели приобретают, в первую очередь, менее дорогие объекты. На рынке остаются в основном наиболее переоцененные квартиры. Отсюда и общие показатели роста цен.
— Это связано с тем, что сейчас активнее строятся ЖК эконом- и комфорт-класса, немного бизнес-класса. Потому что такое жилье более востребовано, — комментирует аналитик Татьяна Корягина.
Чем больше площадь, тем лучше
Для казахстанских столиц характерна одна особенность: чем больше площадь квартиры, тем выше стоимость одного квадратного метра. В то время как в других регионах картина прямо противоположная: например, по анализу цен в Костанае видно, что разница стоимости однокомнатной квартиры бизнес-класса и 4-5-комнатной составляет больше 49 у.е. за квадрат (в декабре 2012 года 1-комнатная стоила 932 у.е. за кв.м, 5-комнатная — 883 доллара за кв.м).
Если вернуться к Астане и Алматы, то здесь действует принцип: чем больше — тем дороже. Например, в столице средняя цена жилья в бизнес-сегменте размером до 70 кв.м в текущем месяце составляет 2116 долларов за квадрат. В то время как квартиры свыше 180 кв.м стоят уже 2361 доллар за квадрат. Та же ситуация наблюдается и с недвижимостью элит-класса.
В Алматы в апреле «квадрат» в бизнес-сегменте в квартирах площадью меньше 70 кв.м оценивается в 2136 долларов, недвижимость свыше 180 метров выставляют на продажу в среднем за 2651 доллар за квадрат.
Такую закономерность в Астане и Алматы можно объяснить концентрацией финансовых потоков в двух городах и их «статусностью». В других казахстанских регионах содержание больших площадей расценивается как дополнительные ненужные расходы. В то время как в столицах с более высоким уровнем жизни есть спрос на просторные квартиры. Желание покупателей иметь большие квадратуры поднимает цены на них.
Если говорить о количестве предложений, то в Астане на начало апреля в бизнес-сегменте больше всего выставлено квартир размером до 70 квадратных метров. Также активно предлагается жилье до 120 квадратов. Меньше всего выставляется объектов площадью свыше 180 квадратов. В элит-сегменте больше всего предложений по продаже жилья размером от 120 до 150 квадратов.
В Алматы похожее явление. В бизнес-сегменте в апреле чаще всего предлагают квартиры площадью меньше 70 квадратов. В элит-классе самое большое количество предложений наблюдается по квартирам площадью от 70 до 100 кв. метров.
Строящееся жильё
Как известно, в строящемся доме покупать квартиру выгодней, при условии, что стройку закончат к сроку. Если анализировать количество площадей, выставляемых на продажу в Астане в еще недостроенных многоэтажках, то оно примерно такое же как в прошлом году. В 2013 году наблюдается незначительный рост.
Те, кто покупают будущую недвижимость, ощутимо рискуют, но экономия при этом существенная. Например, приобрести квартиру, срок сдачи которой был в IV квартале прошлого года, можно в среднем за 1565 долларов за кв. метр. Стоимость площади, строительство которой завершится в I квартале 2013 года, оценивается уже в 1417 долларов за квадрат. А если вложиться в покупку жилья, которое сдается в конце года, то нужно будет заплатить в среднем 1244 у.е. за кв.м. Разница между концом прошлого года и текущего составляет более чем 300 долларов. То есть при покупке квартиры в 70 квадратных метров экономия равна 21 тысяче долларов. Именно этот фактор толкает людей приобретать еще недостроенное жилье, несмотря на многочисленные истории с долгостроями.
Согласно анализу специалистов, с октября прошлого года по март текущего больше всего площадей в строящемся жилье предлагали приобрести в жилищных комплексах «Эдем Палас-2» и «Территория комфорта-2». Самыми дорогими за этот период оказались квадратные метры ЖК «Хайвил Астана» (3214 у.е. в среднем) и ЖК «Миланский Квартал» (3109 у.е. за квадрат). Самыми доступными по цене стали предложения по ЖК «Жасмин-3» (1044 доллара за кв.м), близко к ним по цене квартиры в ЖК «Территория комфорта-2» (в среднем 1306 у.е. за квадрат).
Кайрат Кудайберген, генеральный директор АО «Корпорация Строй-Контракт»
Снижение количества предложений о продаже недвижимости в бизнес- и элит-сегменте может быть связано с тем, что люди, которые переезжают в Алматы и Астану, чаще относятся к среднему классу. Сказывается еще и вторая волна кризиса. Люди не хотят тратить лишние деньги на дорогие квартиры. Сам по себе элитарный круг составляет 10-15% от общего числа населения, и они на сегодняшний день приобрели себе те квартиры, которые хотели. Конечно, появляются граждане, которые начинают зарабатывать деньги, выходить на новый уровень благосостояния. Но они стоят на перепутье: стоит ли вкладываться в бизнес- и элит-недвижимость, когда неясно — будет рост цен на нее или нет. Этого не могут сказать даже аналитики.
В Алматы жилье дорогое, потому что нет земельных участков, на которых можно было бы строить. Осталось большое количество участков после обанкротившихся компаний. Земли находятся под залогом, и их на данный момент просто нельзя выкупить. Соответственно, есть дефицит участков. Квартиры бизнес- и элит-класса за городом покупать не будут. У нас пока такая ментальность: никто не хочет выезжать далеко, а потом ездить в город на работу. Освобожденные от залогов участки уходят по очень высокой цене. Затраты ложатся в цену самого здания жилого комплекса или бизнес-центра.
Но строительство в бизнес- и элит-сегменте не остановилось. Только наша фирма возводит ЖК на 89 тысяч квадратных метров. Есть еще другие компании, которые также строят такие комплексы. Хотя темпы строительства и снизились на 30-40% по сравнению с 2006 годом.
Что бы народ ни говорил о проблемах, на самом деле количество богатых людей, которые начинают зарабатывать в бизнесе и в других сферах, увеличивается. Строительство дорогой недвижимости, думаю, будет расти, но медленно, на 5-7% ежегодно. Среди покупателей сегодня наиболее востребованы площади от 95 до 150 квадратных метров. Раньше были популярны совсем большие квартиры, по 200 квадратов. Но сейчас они не пользуются успехом, потому что если квартира стоит от 2 до 6 тысяч долларов за квадрат, многие выберут дом. За миллион двести тысяч долларов можно виллу построить.
Рост цен в Астане связан с будущим проведением «ЭКСПО-2017», очень много людей едут туда за заработками. В основном, повышение стоимости наблюдается на жильё комфорт-класса.
Обычно, кто покупает недвижимость бизнес- и элит-класса, берут ее для себя, потому что хотят там жить. Шальные времена, когда ее можно было купить для перепродажи, уже прошли. Для инвестиций проще приобретать двухкомнатные квартиры, которые на сегодняшний день самые продаваемые. Все научились считать деньги, и просто вкладываться в дорогое жилье никто не будет. Как минимум такие инвестиции должны быть длинными.
Среднемесячные цены предложения на квартиры элит- и бизнес-класса Астаны, у.е./кв.м. (по данным сайта kn.kz)
|
Цена за 1 кв.м USD г. Астана |
|||||||||
|
Август 2012 |
Сентябрь 2012 |
Октябрь 2012 |
Ноябрь 2012 |
Декабрь 2012 |
Январь 2013 |
Февраль 2013 |
Март 2013 |
Апрель 2013 |
|
|
Бизнес-класс |
1 895 |
1 913 |
1 932 |
1 908 |
1 999 |
2 049 |
2 070 |
2 130 |
2 174 |
|
Изменение |
0,91 |
1,03 |
-1,26 |
4,80 |
2,48 |
1,01 |
2,91 |
2,09 |
|
|
Элит-класс |
2 369 |
2 390 |
2 400 |
2 307 |
2 420 |
2 529 |
2 559 |
2 563 |
2 656 |
|
Изменение |
0,89 |
0,44 |
-3,88 |
4,89 |
4,51 |
1,19 |
0,14 |
3,62 |
|
|
Общий итог |
1 991 |
2 012 |
2 013 |
1 984 |
2 072 |
2 147 |
2 169 |
2 215 |
2 265 |
|
Изменение |
1,02 |
0,07 |
-1,45 |
4,42 |
3,63 |
1,03 |
2,14 |
2,24 |
|
Среднемесячные цены предложения на квартиры элит- и бизнес-класса Алматы, у.е./кв.м. (по данным сайта kn.kz)
|
Цена за 1 кв.м USD г. Алматы |
|||||||||
|
Август 2012 |
Сентябрь 2012 |
Октябрь 2012 |
Ноябрь 2012 |
Декабрь 2012 |
Январь 2013 |
Февраль 2013 |
Март 2013 |
Апрель 2013 |
|
|
Бизнес-класс |
2 369 |
2 146 |
2 164 |
2 081 |
2 147 |
2 267 |
2 195 |
2 169 |
2 218 |
|
Изменение |
-9,39 |
0,83 |
-3,83 |
3,16 |
5,57 |
-3,16 |
-1,20 |
2,24 |
|
|
Элит-класс |
2 837 |
2 695 |
2 682 |
2 645 |
2 687 |
2 723 |
2 791 |
2 788 |
2 801 |
|
Изменение |
-4,99 |
-0,50 |
-1,37 |
1,60 |
1,31 |
2,50 |
-0,10 |
0,48 |
|
|
Общий итог |
2 604 |
2 374 |
2 337 |
2 259 |
2 340 |
2 394 |
2 373 |
2 361 |
2 409 |
|
Изменение |
-8,82 |
-1,57 |
-3,33 |
3,57 |
2,33 |
-0,89 |
-0,51 |
2,03 |
|
Ирина Бердашева, информационная служба kn.kz