Обмен — явление на рынке недвижимости, вроде, понятное и совсем не новое. Однако аналитических или статистических данных об этом практически не встретишь. Обмен имуществом в Казахстане существует сам по себе, так как для профессионалов рынка он не представляет интереса.
Если проанализировать газету «Недвижимость», то получится, что на 30 объявлений о недвижимости приходится 1 предложение об обмене. Но их нельзя назвать редкими: в Астане еженедельно выходит около 300 таких предложений. Если просмотреть специализированные сайты, желающих обменяться наберется еще больше. Кто они, любители квартирного бартера, и главное, почему они не желают просто продать свое имущество?
Виктория Кочемирова, 22 года:
— Я бы хотела разъехаться с родителями. У нас двухкомнатная в хорошем районе. Собиралась менять на две однокомнатные. Хочется не по отдельности квартиры покупать, а чтобы они были сразу, чтобы не было этих проблем с хранением и бесконечной перевозкой вещей. Просто продать жилье и искать подходящие варианты кажется тяжелым занятием, надо будет оформлять три сделки. Мы просто боимся остаться с носом. Обмен квартир — это одна сделка, и если с ней как следует поработать, риск меньше.
Алена Майлибаева, 52 года:
— У нас четырехкомнатная квартира, сейчас мы остались там вдвоем с дочерью, она нам теперь большевата. Я бы хотела разменяться на двух— и однокомнатную. Риэлторы объяснили, каким образом происходит обмен. У меня, например, квартира 80 квадратных метров. Однокомнатная квартира в моем же районе где-то 40 квадратов, двухкомнатная может быть 60 квадратов. Всё вместе 105. А у нас только 80. И поэтому разменяться по квадратам у меня мало шансов. Если только найдется семья, которая хочет объединиться в четырехкомнатную.
Получается, что нужно продать свою квартиру, купить одну двухкомнатную, и у нас останутся еще деньги. Но на них купить однокомнатную маловероятно. Нас такой вариант не устраивает. А может, подвернется предложение поменяться на две двухкомнатные? Это, конечно, из области фантастики, но вдруг. И еще: при продаже на руки получаешь большую сумму денег. А если отберут? А может, они обесценятся, и я не успею на них купить что-то подходящее. Обмен кажется более простым и безопасным.
Артур Меркулов, 30 лет:
— Я бы хотел поменять машину плюс доплата на квартиру в центре Караганды, где-нибудь на тихой улице. У меня BMW X5, это эксклюзивный вариант, покупателей на нее нет. За бесценок продавать машину не хочется, надеюсь, что рано или поздно получится найти удачный вариант с обменом.
Сложности натурального рынка
Алена Майлибаева, которая мечтает разменять свою четырехкомнатную квартиру, рассказывает, что обращалась в несколько риэлторских фирм. Специалисты не отказывались ее консультировать, перечислить, какие у них есть варианты, но никто не предложил взять Алену на обслуживание. Женщина обращалась и по рекомендациям знакомых в «хорошее агентство», но результат был тот же. Отправляла заявки на сайты риэлторских фирм и не получила ни одного ответа. Все просто: профессионалы рынка недвижимости предпочитают не связываться с обменом.
Как прокомментировали в одной из компаний Астаны — слишком велика вероятность того, что специалист просто не получит комиссию за организацию сделки. Ведь происходит безналичная операция, из которой можно «выключить» риэлтора.
Но главная сложность в том, что можно бесконечно долго искать подходящий вариант для обмена. Две стороны должны придти к соглашению, что обмен равноценный. Каждый из клиентов о достоинствах предлагаемой недвижимости судит, исходя из собственных взглядов. Понятно, почему риэлторам такие клиенты кажутся бесперспективными. Добиться единой точки зрения на объекты, как правило, не получается. Поэтому обмен обычно происходит либо между родственниками, либо в случае острой необходимости. В последнем варианте заинтересованная сторона готова идти на уступки.
Комментарии героев статьи показывают насколько субъективна их оценка. Например, Виктория Кочемирова, которая хочет разъехаться с родителями, считает, что ее двухкомнатная квартира в популярном районе Юго-Восток вполне «потянет» на две однокомнатные. Правда, одну из квартир она готова взять в непрестижном районе Караганды (Майкудук).
— Мы свою недвижимость оценили в 45 тысяч долларов. Мне предлагали взамен две квартиры в Майкудуке. В этом районе можно найти жилье за 18 тысяч. Это значит, мне с них можно чуть ли не доплату требовать, — рассуждает Виктория Кочемирова. — А еще нам предлагали две квартиры на Юго-Востоке. Молодые люди хотели съехаться. Но они просили сверху доплату 20 тысяч долларов. Если эти деньги прибавить к стоимости нашей квартиры, получится 65 тысяч. В этом же районе можно найти жилье и по 25. Мы торговались, но пара согласилась на доплату минимум в 15 тысяч. Если бы у нас были эти деньги, можно было бы купить раздолбанную квартиру в Майкудуке. Меня просто «убил» размер доплаты, который они требовали. Через два месяца моя мама позвонила этой паре. Они собирались пожениться, им нравилась наша квартира и ее расположение. Мама хотела узнать, нашли они себе что-то или нет. А ей ответили, что они вообще жениться передумали. А, значит, и общая квартира уже не нужна.
Объявление об обмене Виктория Кочемирова размещала в течение 2 лет, но так ничего и не нашла. Владелица четырехкомнатной квартиры Алена Майлибаева однажды собралась пойти на осмотр двухкомнатного варианта, но до объекта так и не дошла:
— Захожу в подъезд и вижу, что там со времен независимости никто не мел и ничего не делал, пылища на стенах. Я даже в квартиру не зашла. Видно же, как люди живут.
В объявлениях также встречаются предложения обменять квартиру или дом в одном городе на недвижимость в другом. Например, Алматы на Астану или Павлодар на Усть-Каменогорск. Переехать по обмену в столицу — большая удача. Потому что, как правило, все стремятся перебраться в Астану, а не наоборот. Обмен между разными населенными пунктами в принципе считается самым сложным: нужно, чтобы стороны выезжали на осмотр недвижимости в другой город. Затем они должны договориться о встрече. По словам специалистов, на телефонные переговоры и поездки уходит много денег.
Альтернативная сделка
Чаще всего, после безуспешных попыток обменяться, владельцы приходят к решению продать свою недвижимость. Лучше заранее присмотреть варианты для покупки. Например, Алена Майлибаева может заняться активными поисками двухкомнатной квартиры после того, как будет найден покупатель на ее четырехкомнатную. Многие риэлторы готовы участвовать в таких сделках. Более того, все операции по продаже одного жилья и покупке нескольких других можно сделать в один день.
— Как правило, это несложный процесс, — комментирует риэлтор Рамиль Абдулин. — Потому что, когда есть покупатель на недвижимость, появляются «живые» деньги. Когда есть деньги, легко выбрать что-то для себя.
— В нашей практике было такое: продав квартиру утром, после обеда клиент уже покупает себе другую, — говорит директор компании ABC Royal Estate Расул Биккинин. — Операция довольно-таки рискованная, может быть, даже немножко с долей авантюризма. Но мы пытаемся помогать клиентам. Продаем их недвижимость и через день-два находим другую. В данном случае за работу риэлтора идет двойная комиссия: за реализацию квартиры и за покупку другой.
Риск, о котором говорит Расул Биккинин, связан с выплатой задатка. Например, Алена Майлибаева нашла для себя двухкомнатную, она должна оставить задаток хозяину квартиры. Так она подтвердит серьезность своих намерений и «привяжет» продавца к себе. Ведь если владелец «двушки» продаст свою недвижимость кому-то другому, он, по закону, должен будет выплатить Алене двойной размер задатка. Но договор задатка имеет определенный срок действия. Например, месяц. Если за это время Алена не успеет продать свое четырехкомнатное жилье и расплатиться за двухкомнатное, она потеряет оставленные хозяину деньги. Можно обойтись и без задатка. Договориться с владельцем квартиры устно. Но тогда есть вероятность, что жилье «уйдет» кому-то другому. «Если придет покупатель с наличными деньгами, ее, естественно, продадут. Хозяин не будет вас ждать», — предупреждает Расул Биккинин.
Идеальный вариант, найти покупателей и продавцов одновременно.
— Получается, продавец берет сумму задатка за свою квартиру, — говорит директор агентства «Квартал» Рамиль Абдулин. — Эти деньги он передает хозяевам понравившейся ему квартиры тоже в качестве задатка. Если у продавца не купят объект, задаток по закону должен остаться у него. А он, в свою очередь, может передать задаток владельцу той квартиры, которую желает купить. То есть продавец ничем не рискует.
Правда, для такого удачного варианта нужно действовать быстро.
Чем завершаются сделки обмена
— Часто бывает, что люди приобретают недвижимость и какую-то часть, 30 или 50%, «добивают» машиной. Но ни разу у нас еще не было сделки, чтобы клиент поменял недвижимость на недвижимость, — подводит итог риэлтор Расул Биккинин.
— Мы сняли свое объявление, которое «висело» в газете два года, — рассказывает Виктория Кочемирова. — Моя мама ни разу не слышала о людях, которые удачно совершили обмен. Мы, что называется, плюнули на эту затею. Подумали, что с обменом можно «прокопаться» 5 лет. Проще попытаться за это время скопить деньги на новую квартиру.
Артур Меркулов, который меняет машину на квартиру, разместил объявление месяц назад. Пока к нему не поступило ни одного звонка. Но он верит, что рано или поздно у него всё получится.
Алена Майлибаева осматривает квартиры, выставленные на продажу, и объявления об обмене, когда у нее есть свободное время. «В моей ситуации я надеюсь на счастливый случай», — говорит она.
При такой удручающей статистике, объявлений все равно много. «Скорее всего, люди не сталкивались с проблемами обмена, поэтому они и подают объявления, — делает вывод столичный риэлтор Расул Биккинин. — Скорее всего, обмен предпочитают из-за опасности в кратчайший срок не купить себе новое жилье. Наверное, это боязнь».
Мнение коллеги поддерживает и карагандинский риэлтор Рамиль Абдулин: «Человек психологически лучше воспринимает обмен, потому что есть риск того, что сделка купли-продажи квартиры, куда он намерен переехать, сорвется. То есть недвижимость вообще можно потерять на неопределенный срок».
Ирина БЕРДАШОВА, Информационная служба www.kn.kz