Информация о программах Жилстройсбербанка, КИК и Самрук-Казына

«Ты что-нибудь знаешь про программу доступного жилья для молодых семей?» — спрашивает меня знакомая журналистка. Девушка живет в доме с мужем и его родителями.

Она планирует детей и, как тысячи молодоженов по всему Казахстану, мечтает иметь свой угол.

Журналисты, вроде, народ вездесущий. И моя знакомая работает на телевидении, которое регулярно освещает государственные программы. Но и она не представляла, где можно узнать про «Доступное жилье», где принимают документы и насколько реально получить квартиру по этой программе.

С вопросами лучше всегда «отправляться» в интернет. При определенной доле терпения найдете и организации, куда обращаться, и телефоны, и разъяснения. Проблема, правда, в том, что у программы «Доступное жилье — 2020» 9 этапов реализации и множество кураторов и исполнителей. Свою знакомую я отослала на сайт «Жилстройсбербанка», после чего получила от неё комментарий: «Прочитала всё, аж голова взрывается». Хочется сказать, не всё. Реализацией жилья занимаются три оператора: АО «Ипотечная организация «Казахстанская ипотечная компания», АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына» и АО «Жилстройсбербанк Казахстана». И в каждой из них свои путанности, сложности и неясности для потребителя. Надеемся, что собранная нами информация станет отправной точкой для тех, кто хочет получить жилье, но не знает с чего начать.

«Жилстройсбербанк» знают все

На сегодняшний день это самый раскрученный бренд в банковской сфере. Действует уже 10-й год и был создан для улучшения жилищных условий казахстанцев со средним достатком и ниже. По данным статистики банка, на начало текущего года таких граждан набралось больше 372 тысяч человек (именно столько вкладчиков у ЖССБ). Пока только восьмая часть из них получили жилищные займы (больше 46 тысяч человек).

Акционером банка являлось Агентство РК по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства (сегодня оно вошло в состав Министерства регионального развития).

Чтобы принять участие в программе «Доступное жилье — 2020» через «Жилстройсбербанк», нужно быть его вкладчиком. Для чего необходимо заключить договор о накоплении жилстройсбережений. Более подробную информацию можно прочитать на официальном сайте www.hcsbk.kz.

Доступное жилье через Жилстройсбербанк: почему сложно получить квартиру? >>>

1 направление «Жилье для всех категорий населения»

Квартиры для вкладчиков строятся на деньги из республиканского бюджета: правительство выделяет финансы местным исполнительным органам (как правило, это акиматы). Власти привлекают к строительству частных застройщиков. После того как проекты выбраны и одобрены, акимат заключает с ЖССБ договор о сотрудничестве по каждому объекту. «Жилстройсбербанк Казахстана» в данном случае представляет интересы своих вкладчиков, поэтому курирует ход строительства зданий. Когда объект сдан в эксплуатацию, ЖССБ перечисляет деньги исполнительным органам в качестве оплаты приобретаемых квартир. За счет этих средств исполнительные органы гасят кредит, взятый из республиканского бюджета.

Строящиеся квартиры по уровню комфортности должны быть не выше III и IV классов*.

Стоимость 1 кв. метр в чистовой отделке (тг)

Класс комфортности	Астана, Алматы	Атырау, Актау, Усть-Каменогорск	Остальные регионы
III класс	142 500	112 500	90 000
IV класс	120 000	100 000	80 000

*Данные о классах комфортности указаны в таблице 1.

Все цены даны без учета стоимости инженерных сетей. С 2015 года расценки на квадратный метр будут индексироваться с учетом инфляции.

Как уже было упомянуто, для участия в этом направлении гражданин должен начать аккумулировать деньги на собственном счету в ЖССБ. В момент первой консультации с сотрудниками банка он узнает, каким будет план накоплений и займов конкретно в его случае. Заключает договор и начинает потихоньку собирать средства.

После того как утвержден проект строительства многоэтажки, банк формирует пул покупателей будущего жилья. О начале этого процесса всех вкладчиков должны информировать через СМИ и веб-сайт банка.

На данном этапе все желающие проходят сложный отбор, который состоит из оценки платежеспособности каждого клиента и присвоении ему баллов. Если фильтрация пройдена удачно — можно выбирать себе квартиру, а если дома ещё нет, он только строится, человек продолжает откладывать сбережения.

Система рассчитана на людей со средним достатком и ниже. Поэтому предполагается, что к моменту сдачи объекта в эксплуатацию человек не будет иметь всей суммы. В связи с чем в ЖССБ предусмотрены жилищные, промежуточные и предварительные займы, также можно воспользоваться собственными средствами. Гражданин берет кредит (процент зависит от программы), который плюсуют с жилстройсбережениями, и таким образом вносится вся сумма. Затем несколько лет клиент расплачивается по кредиту. Жилье все это время находится в залоге у «Жилстройсбербанка». При необходимости банк может потребовать дополнительный залог.

Те, кто покупают квартиру по первому направлению, должны соблюдать следующие требования: выполнять условия договора о жилищных сбережениях и подтвердить свою платежеспособность. Если участник пользуется займами ЖССБ, он должен соответствовать таким критериям, как отсутствие собственного жилья (а также у супругов и детей), либо иметь маленькую жилплощадь: менее 15 кв. метров на одного члена семьи.

Аренда жилья с последующим выкупом

Эта категория тоже относится к первому направлению. Просто те люди, которые не смогли подтвердить свою платежеспособность для покупки жилья, могут взять его в долгосрочную аренду (но не больше 8 лет). В период аренды необходимо успеть накопить 50% от стоимости квартиры. Остальные 50% предоставит банк в виде жилищного займа сроком до 15 лет. Стоимость аренды не будет превышать 100 тенге за квадратный метр плюс оплата коммунальных услуг.

Граждане, которые хотят участвовать в данном механизме, должны быть зарегистрированы в том населенном пункте, где подается заявление на аренду с последующим выкупом. Ни сам участник программы, ни его члены семьи не должны иметь в собственности жилья. Ежемесячный совокупный чистый доход семьи за 6 месяцев перед подачей заявления должен быть не более 15-кратного размера прожиточного минимума. Следует помнить, что для каждого города установлен свой ПМ: например, в Караганде он равен 15 465 тенге, а в Астане — 19 170 тенге. То есть для аренды по программе в Караганде в семейном бюджете (за минусом всех расходов) не должно оставаться больше 231 975 тысяч тенге в месяц, а в Астане — не больше 287 550 тенге.

Перед заселением в квартиру арендатор обязан внести гарантийный взнос в размере 6-кратного ежемесячного взноса по накоплению жилстройсбережений (сумма, которую вкладчик вносит каждый месяц на свой счет, рассчитывается индивидуально).

Выселение арендатора из арендуемого жилья происходит в случае отсутствия взносов по накоплению в течение 3 месяцев. После чего банк перечисляет в акимат уже накопленные сбережения и гарантийный взнос клиента в качестве компенсации за проживание.

Арендное жилье с последующим выкупом от Казахстанской ипотечной компании >>>

2 направление «Жилье для молодых семей»

В этом случае местные исполнительные органы также получают кредиты из республиканского бюджета. Акиматы производят строительство или покупку арендного жилья, они же занимаются отбором участников для второго направления. Чиновники формируют списки будущих арендаторов и отправляют их в банк. ЖССБ производит оценку платежеспособности клиентов. После чего местные исполнительные органы составляют окончательные списки из прошедших оценку.

Молодым семьям предоставляется долгосрочная аренда с последующим выкупом. Возраст супругов должен составлять не более 29 лет на момент оформления заявки в ЖССБ, период зарегистрированного брака — не менее 2 лет на момент подачи заявления. При этом в состав молодой семьи помимо супругов включаются несовершеннолетние дети и нетрудоспособные родители. Максимальный срок аренды — 8 лет.

После ввода жилья в эксплуатацию, участник заключает договор аренды с местным исполнительным органом. Также у него есть еще один договор с ЖССБ о накоплении сбережений. Перед тем как въехать в квартиру, на свой счет в ЖССБ нужно внести гарантийный взнос в размере 6-кратного ежемесячного взноса по накоплению (каждому рассчитывается индивидуально). Деньги за аренду жилья с молодых не взимаются. Семья оплачивает только коммунальные услуги.

В период аренды происходит накопление средств согласно договору о жилстройсбережениях. Просрочка платежей в течение 3 месяцев ведет к выселению арендатора из квартиры. При этом собранные ранее деньги и гарантийный взнос перечисляются банком в местный акимат в качестве компенсации за фактическое проживание.

Если условия договора соблюдаются и срок аренды истек, участник заключает с акиматом договор о купле-продаже квартиры. При этом молодая семья может не собрать всю нужную сумму, поэтому ЖССБ предоставляет займы сроком до 15 лет. В этом случае квартира переходит к банку в залог на время действия кредита.

Стоимость 1 кв. метра в чистовой отделке (тг)

Атырау, Усть-Каменогорск, Актау	До 120 000
Остальные регионы	До 80 000
Астана, Алматы	До 100 000

Клиент, который подает заявление на участие в направлении «Жилье для молодых», должен быть зарегистрирован в населенном пункте, где подается это заявление. У участника программы и членов его семьи не должно быть собственности там, где подается заявка на участие в программе. Совокупный чистый доход семьи за последние полгода: не меньше 4-кратного прожиточного минимума в городах Алматы и Астана (76 680 тг и 75 980 тг соответственно), для остальных регионов — не меньше 3-кратного прожиточного минимума. Но совокупный доход не должен превышать 12-кратного размера прожиточного минимума.

Купить или арендовать у ФНСК

Еще один оператор, который участвует в реализации программы «Доступное жилье — 2020» — АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына».

Создано в 2009 году и является дочерней компанией холдинга «Самрук-Казына». Как выразился Кайрат Келимбетов, будучи в то время председателем холдинга: «Этот фонд будет выкупать квартиры, и после того как он их выкупит, он их будет предоставлять в аренду. У тех, кто возьмет в аренду, будет право выкупить, то есть своими арендными платежами «докупить» это жилье в свою собственность».

Если говорить более подробно, то механизм выглядит следующим образом. Фонд может приобретать построенные объекты, либо заниматься строительством самостоятельно. Финансирование осуществляется за счет собственных средств АО «Самрук-Казына» и средств Национального фонда.

Почему арендное жилье от ФН «Самрук-Казына» недоступно? >>>

Возведение жилых помещений может производиться по нескольким механизмам:

• Фонд рассматривает заявки от частных застройщиков и производит отбор проектов. Предлагаемые фирмами проекты должны соответствовать таким критериям, как наличие земельного участка с инженерными коммуникациями, проектно-сметной документации с госэкспертизой. Должны предлагаться квартиры не выше III класса комфортности и площадью не больше 120 квадратных метров. Доля участия застройщика в проекте не может быть меньше 20% от стоимости проекта (чем выше этот процент, тем лучше). Фирма-застройщик должна иметь опыт строительства не меньше 3 лет и опыт возведения зданий не менее 8 тысяч кв. метров.
• Строительство жилой недвижимости на земельных участках, выделяемых местными исполнительными органами. Территории должны быть обеспечены соответствующей инженерно-коммуникационной инфраструктурой. После того как Фонд недвижимости разрабатывает ПСД на строительство многоэтажки, к ее возведению привлекают частных застройщиков. Если таковых не находится, Фонд осуществляет строительство самостоятельно, согласно ПСД, с привлечением стройкомпаний в качестве подрядчиков.
• Реализация проектов через целевой депозит. Фонд недвижимости вправе размещать целевые депозиты в банках второго уровня. БВУ, в свою очередь, кредитуют этими средствами частные фирмы для строительства жилых объектов. Возведенная недвижимость переходит в собственность Фонда «Самрук-Казына» в счет возмещения депозита. При этом помещения распределяются согласно долям участия в проекте.

Реализация жилых помещений, осуществляемая двумя путями: прямая продажа и аренда с последующим выкупом (тг/кв.м)

Операция	Астана, Алматы, Атырау, Актау	Остальные регионы
Прямая продажа	Не более 180 000	Не более 144 000
Аренда с выкупом	От 1600	От 1200

Расценки указаны на момент принятия программы (2012 год). В последующие годы, указывают разработчики, стоимость прямой продажи может быть изменена в зависимости от затрат на строительство.

Что касается аренды с выкупом, то ее максимальный срок составляет 15 лет. Чем больше срок аренды, тем меньше ежемесячная плата, но тем выше получается итоговая стоимость квартиры. Так, на сайте Фонда недвижимости (www.fnsk.kz) приводится пример: при себестоимости строительства в 150 000 тенге за квадратный метр (допустим, в Астане), квартиры с последующим выкупом будут сдаваться за 3 162 тенге за метр, если жилье берется в аренду на 5 лет, и за 2 470 тенге за метр, если жилье сдается на 7 лет. Получается, что за недвижимость площадью 60 квадратных метров в первом случае гражданин будет платить 189 720 тенге в месяц, а во втором — 148 200 тенге.

Вообще, для оценки своей платежеспособности предлагается такой вариант: если разница между официальным совокупным доходом и всеми расходами семьи будет равна 52 800 тенге (или больше), то платежеспособность считается достаточной. Расходы семьи считаются как сумма прожиточного минимума каждого члена семьи + выплаты по имеющимся кредитам + коммунальные расходы. На приобретение жилья через Фонд могут претендовать все казахстанцы со стабильным доходом, не имеющие собственного жилья.

Одним из главных своих плюсов в реализации программы «Доступное жилье — 2020» «Самрук-Казына» считает возможность купить недвижимость через интернет. За три месяца до сдачи объекта в эксплуатацию на веб-сайте Фонда будет размещена информация о нем. Всем желающим приобрести квартиру, дом или получить их в аренду, нужно будет зарегистрироваться через интернет. Причем можно будет даже выбрать определенную квартиру. Сайт зафиксирует время подачи заявки и присвоит порядковый номер. Если на одну квартиру будет претендовать несколько человек, шансов больше у тех, кто подал заявку раньше. Но на первом месте, конечно, оценка платежеспособности клиента.

У Казахстанской ипотечной компании только аренда

Еще один вариант приобретения жилья — посредством АО «Ипотечная организация «Казахстанская ипотечная компания» (www.kmc.kz). Структура была организована в 2000 году для расширения объемов ипотечного кредитования. Изначально была «дочкой» холдинга «Самрук-Казына». Сегодня главным акционером является государство в лице Комитета государственного имущества и приватизации Министерства финансов РК, которое владеет долей в 91,36% акций компании.

Квартиры по линии КИК сдают в аренду с последующим выкупом. В рамках программы «Доступное жилье — 2020» запланировано, что из республиканского бюджета в компанию будут произведены инвестиции в размере более 107 миллиардов тенге.

Опять же за счет республиканских средств местные исполнительные органы подводят инженерные коммуникации к участкам, запланированным под строительство. После чего акиматы предоставляют эти участки на безвозмездной основе в собственность «ИО КИК».

Казахстанская ипотечная компания имеет под собой две дочерние организации. ТОО «Единая платежная система» должна заниматься работой с клиентами, а именно заключением договоров, сбором арендных платежей, обеспечивать контроль над своевременностью и полнотой денежных потоков. ТОО «ЕПС», в свою очередь, имеет под собой еще одну специализированную компанию — АО «Казахстанская жилищно-строительная корпорация». Эта структура будет заниматься организацией и проведением тендеров на строительство жилья, техническим надзором на всех этапах строительства, приемкой и вводом арендного жилья в эксплуатацию, финансированием строительства. После завершения строительства КИК при участии местных исполнительных органов вводит объект в эксплуатацию и оформляет правоустанавливающие документы.

Отбор участников программы, которые претендуют на арендное жилье с его последующим выкупом, производится местными исполнительными органами. Здесь приоритеты в выборе более ограничены, чем у других операторов. Участниками программы могут стать инвалиды, участники ВОВ и лица, приравненные к ним; госслужащие и работники бюджетных организаций; граждане, жилище которых официально признано аварийным; инвалиды I и II групп; семьи, воспитывающие детей-инвалидов; граждане, которые страдают тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний; пенсионеры по возрасту; дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, не достигшие 29 лет; дети, которые потеряли родителей до совершеннолетия; оралманы; те, кто лишился жилища в результате ЧС или экологических бедствий; многодетные семьи; семьи тех, кто погиб при исполнении государственных или общественных обязанностей; неполные семьи; сотрудники правоохранительных органов; работники социальных сфер, государственных или частных учебных заведений и организаций здравоохранения; граждане, имеющие высшее или среднее специальное образование, с момента получения которого прошло не более 9 лет. При этом указанные категории граждан не обязательно должны состоять на учете в местных исполнительных органах.

После того как акиматы утвердят тех, кто прошел отбор для участия в программе, списки отправляются в Казахстанскую ипотечную компанию. В КИК производят оценку их платежеспособности. После этого местные исполнительные органы окончательно формируют списки тех, кто будет получать арендное жилье с правом выкупа, и отправляют их в КИК для заключения договоров аренды.

Если для всех потенциальных арендаторов не хватает квартир, то предпочтение отдается тем, у кого больший стаж работы и продолжительность проживания в данном населенном пункте.

Жилье предоставляется в аренду с последующим правом выкупа не более чем на 15 лет. Арендатор вправе досрочно выкупить квартиру, но не ранее, чем через 10 лет ее аренды. Остаточная стоимость жилья в этом случае будет равна сумме оставшихся ежемесячных арендных платежей. В зависимости от финансового положения клиент вправе переселиться в жилье большей или меньшей площади, а также уступить свое право аренды с выкупом третьему лицу с согласия КИК или его дочерних организаций.

При недостаточных доходах клиент может привлечь в качестве соарендаторов членов своей семьи.

Перед заселением в квартиру арендатор должен сделать гарантийный взнос в размере 6-месячного арендного платежа, а также застраховать риск неуплаты суммы аренды.

Стоимость 1 кв. метра в чистовой отделке (тг)

Класс комфортности	Астана, Алматы	Атырау, Актау, Усть-Каменогорск	Остальные регионы
III класс	До 157 000	До 124 000	До 99 000
IV класс	До 132 000	До 110 000	До 88 000

Стоимость одного квадратного метра будет зависеть от заключения государственной экспертизы на ПСД жилого дома, района сейсмичности. Стоимость может меняться в зависимости от коэффициента инфляции данного города.

Что такое жильё эконом-класса?

Классификация жилых зданий по уровню комфортности установлена в СНиП РК 3.02-43-2007 «Жилые здания». К жилью эконом-класса, которое строится в рамках государственных программ, относятся жилые здания III и IV класса.

Таблица 1. Технические параметры зданий III и IV класса комфортности

Показатели комфортности	III класс	IV класс
Жилая площадь на 1 человека	до 18 кв.м	15 кв.м
Высота потолков	2.7 м	2.5 м
Количество жилых комнат	1-4	1-2
Минимальная площадь кухни	не менее 9 кв.м	до 9 кв.м, кухня-ниша не менее 6 кв.м
Балконы, лоджии	в 3-, 4-комнатной — не менее 2; в 1-, 2-комнатнатной — 1	не более 1
Ванные и санузлы	1 ванная + 1 туалет	совмещённый санузел

Ирина Бердашова, информационная служба kn.kz