Сколько сегодня стоит моя квартира? По какой оптимальной цене можно сдать или снять недвижимость? Что ожидает рынок жилья в ближайшем будущем? В каких жилищных комплексах есть наиболее подходящие для меня варианты?
У каждого человека, который совершает хоть какие-то действия на рынке недвижимости, возникает ещё сотня вопросов, в поисках ответов на которые люди, как правило, обращаются к специализированным изданиям. Иногородние прибегают к интернету. Газеты хороши тем, что предлагают «выжимку» из той информации, которая будет интересна жителям данного города или области. Интернет более универсален, только не все об этом помнят или знают. И даже попадая на сайт, не каждый посетитель может грамотно воспользоваться всеми представленными инструментами. А между тем, такой лидер среди специализированных ресурсов, как kn.kz, поможет найти ответы на многие насущные вопросы.
1. НЕДВИЖИМОСТЬ ONLINE
Прошел год, как портал обновил свой дизайн и структуру. Естественно, работа проводилась для улучшения его возможностей. Kn.kz был запущен в 2006 году. В течение последующих лет интернет сильно изменился, и наступил момент, когда сайту потребовалось осовремениться технически и визуально.
Любой ресурс о недвижимости — это, в первую очередь, объявления о покупке, продаже и аренде объектов. Поэтому для сайта жизненно важно быть удобным для посетителей, чтобы каждый мог быстро разместить объявление (продавцы и арендодатели) или быстро найти нужную информацию (покупатели и арендаторы).
Компания увеличила команду, которая работает над сайтом, и вот теперь подводит первые итоги. Руководитель портала kn.kz Наталья Богриенко:
— Мы попытались учесть все замечания, и, как показывает практика, нам это удалось. Пользователи сейчас свободно подают объявления, удобная навигация позволяет оперативно найти нужную информацию. В момент обновления мы ставили задачу выйти на новый территориальный охват, расширить аудиторию. И мы «растем». Среднесуточная посещаемость год назад составляла 3 тысячи человек, на данный момент это 14 тысяч посетителей. Причем, хочу отметить, мы работаем без всяких «накруток», конкретно, честно. То есть мы не пытаемся поднять наш рейтинг с помощью каких-то ухищрений.
Бурный рост числа посетителей, помимо приятного осознания своей востребованности, привел к трудностям, о которых команда kn.kz вначале даже не подозревала:
— Не ожидали, что сможем сразу рвануть вперед,— вспоминает Наталья Богриенко. — Были сложности в техническом плане, нужно было усиливать оборудование, чтобы портал смог выдержать нагрузку. Возрастающая аудитория постоянно влечет за собой возрастающие сложности. Определенные технические работы занимают много времени, потому что нужно предусмотреть всё. Ошибки при изменении сервисов, элементов интерфейса и других разработок на сайте не прощаются. Теперь, думаю, нашим сервисом приятно и удобно пользоваться.
Сдать квартиру за один день
Комфорт интернет-ресурса проявляется в том, что им могут свободно пользоваться даже неопытные посетители. Для размещения своего предложения достаточно нажать на кнопку «Добавить объявление» (есть во всех разделах сайта). Дальше следовать пунктам, которые отразятся на странице. Даже характеристики квартиры не придётся расписывать самостоятельно, нужно лишь поставить галочки в соответствующих окошках: например, ремонт, меблировка, лоджия. Там же есть кнопки «добавить фотографии» и на какой срок разместить объявление. Так же просто ориентироваться и тем, кто ищет подходящие объявления.
Эффективность работы kn.kz сотрудники компании оценивают по тому, насколько быстро пользователи снимают свое объявление. Обновление на сайте говорит о действенности рекламы. Например, для риэлторов компании «Квартирное бюро-Караганда» это один из самых важных факторов в работе:
— Очень удобно, что поданные на сайт объявления видны сразу и обновляются каждый день, — объясняет директор по продажам коммерческой недвижимости Виолетта Гарш. — Мы эти объявления увидели, созвонились с клиентом, договорились и благодаря этому получили себе объект. Также удобно, что размещаются фотографии. Потому что можно предварительно подготовиться к объекту, посмотреть, с ремонтом недвижимость или нет. Иногда люди говорят, что ремонт есть, но это не соответствует действительности.
Немногие пользователи знают, что заявку на покупку, продажу или аренду объекта можно отправлять риэлторским компаниям.
— Такие заявки сегодня получают многие компании в Астане, Караганде, Алматы, — рассказывает Наталья Богриенко. — Те, кто пользовался данной функцией, уже оценили эффект. Человек пишет: «Мне надо сдать двухкомнатную квартиру». Эта информация распространяется среди агентств недвижимости. К ним на почту приходит письмо-заявка с адресом сдаваемого жилья, ценой. Сами пользователи рассказывали, что после подачи заявки через час им уже отзванивались несколько человек, и они оперативно сдавали квартиру. Или, например: «Срочно ищу аренду, нужно сегодня после обеда». Даже такие заявки срабатывают, люди находят варианты. Это удобно тем, кто планирует поездку в другой город. Более того, риэлторы также между собой используют этот механизм. То есть, у одного есть клиент с квартирой, которую нужно продать. Заявка рассылается другим риэлторам: ваше предложение? Как говорится, наш товар — ваш купец.
Понятно, что продажа квартиры занимает больше времени, чем, например, ее сдача в аренду. Но, говорит Наталья Богриенко, сотрудники компании испробовали на себе эффективность работы портала при подаче объявлений, когда реализовывали собственное жилье. Результатом остались довольны.
На некоторых специализированных сайтах большое количество объявлений складывается из-за того, что там не убирают старую рекламу. Объект может быть уже давно продан, а объявление еще «висит». Операторы kn.kz ведут постоянный мониторинг заявок, следят за качеством объявлений, чтобы сайт не забивался «мусором». Также на портале есть функция «пожаловаться на объявление». Если пользователь столкнулся с некорректной информацией, он всегда может написать об этом.
— Все жалобы потом перепроверяются модераторами. Это очень полезная функция, — комментирует Татьяна Гришина, начальник отдела маркетинга портала kn.kz. — С одной стороны, мы можем почистить нашу базу, с другой — имеем обратную связь с посетителями сайта. Но тех, кто активно пользуется данной функцией, не так много. Нам остается сделать вывод, что у нас просто мало некорректных объявлений (смеётся).
Сайтом пользуются иностранцы: россияне, турки, болгары, испанцы, итальянцы, французы. Все те, кому интересна казахстанская аудитория. «Нам самим даже было интересно, — говорит Наталья Богриенко. — Мы просматривали размещённые у нас объявления и сравнивали цены: наши и в Аликанто. Прикидывали. В принципе, можно «махнуть» в Аликанто».
Посетители портала могут подписаться на получение аналитических и информационных материалов о недвижимости. Такая функция в первую очередь полезна профессиональным участникам рынка. За последний год количество подписчиков сайта выросло в несколько раз.
ЖК во всей красе
С момента появления портала kn.kz в 2006 году его главной «фишкой» стало размещение информации о новостройках. В то время Астана активно застраивалась новыми объектами, и порядка 90 процентов данных о комплексах с планировками, описаниями, картами размещалось на сайте. И если раньше с помощью такой информации продавались квартиры, то нынче ЖК, которые уже относятся к рынку вторичного жилья, являются ориентиром для жителей и гостей столицы. Поэтому по просьбам пользователей на портале и сегодня размещаются карты городов с указанием на них жилищных комплексов. Специалисты постоянно следят за обновлением, полнотой и актуальностью этой информации.
С начала этого года появилось интересное новшество: помимо карт с указанием ЖК и фотографий kn.kz предлагает презентационные страницы для вновь построенных комплексов.
— Их могут оформлять сами застройщики, для чего действует много дополнительных сервисов, — объясняет Наталья Богриенко. — На странице отдельно взятого ЖК будут размещаться только его квартиры, выставленные на продажу. Потенциальные покупатели смогут просматривать информацию о застройщике, планировку квартир, фотографии помещений.
Презентационные страницы эффектно оформлены и привлекают внимание. Представители фирм-застройщиков могут демонстрировать свою страницу партнёрам или клиентам либо просто давать на неё ссылку.
У каждого города свой «ключ»
Сайт начинался с публикации рекламы и аналитики по двум городам: Астане и Караганде. Теперь к этому добавилась вся необходимая информация по Алматы, Темиртау, Уральску, Усть-Каменогорску, Атырау, Актау, Шымкенту. В планах у руководства стать востребованными и узнаваемыми по всему Казахстану. А для этого необходимо знать особенности каждого региона. Мало просто собрать базу из объявлений по разным городам. Нужно понимать тонкости каждого населенного пункта. Караганда, например, делится на две административные единицы: Октябрьский и Казыбекбийский районы. Однако среди карагандинцев принято другое разделение: Город, Михайловка, Юго-Восток, Майкудук, Пришахтинск. То есть фраза «квартира в казыбекбийском районе» малоинформативна. А вот «недвижимость на Юго-Востоке» уже говорит о степени престижности жилья.
Свои особенности есть и у Астаны. Каждый казахстанец знает о делении столицы на правый и левый берега. Однако сами астанчане ориентируются по жилым комплексам. Поэтому так важно наличие на сайте карты города с отмеченными на ней ЖК.
— То, что способы деления отличаются, это нормально, — считает Наталья Богриенко. — Алматы поделён по районам, но сами жители делят его по микрорайонам. Мы стараемся подстраиваться под каждый регион, искать изюминку и использовать её при навигации на сайте.
Проблема в том, что, несмотря на все разработки и новшества, вводимые на портале, даже профессионалы не умеют пользоваться всеми возможностями. Например, один из риэлторов пожаловался, что цены на сайте даны вразброс. То есть приходит клиент и просит найти ему квартиру, например, за 100 тысяч долларов. Риэлтору приходится просматривать массу объявлений, чтобы выбрать предложения с нужной стоимостью.
На самом деле все перебирать не нужно: в списке выставленных на продажу квартир, можно нажать на слово «цена», и весь перечень выстроится по порядку от самой большой стоимости к самой низкой. То же самое нужно сделать, если вас интересует другой критерий, например, количество комнат или местоположение. При нажатии на соответствующие слова список формируется согласно заданным параметрам: по комнатности или районам.
Или сделать еще проще: уже на главной странице портала есть поисковый фильтр. Если ввести в него интересующий вас запрос (город, цену, площадь, количество комнат), программа выдаст требуемый список.
При размещении предложений о продаже или аренде объектов для kn.kz в приоритете их актуальность. Главное — не количество объявлений, а их качество, то есть уверенность в том, что предлагаемая квартира действительно существует и на самом деле сдается или продается.
2. ИССЛЕДОВАНИЯ РЫНКА
Недвижимость — это не пара туфель, которые после покупки можно обменять, если что-то не понравилось. К принятию решения подходят после долгих совещаний. Рекомендации специалистов — это правильно и хорошо, но стоит еще пользоваться аналитикой рынка недвижимости. Без нее невозможно оценить и понять, какие вокруг происходят процессы. Сделать выводы и прогнозы.
Для портала kn.kz работает целая команда аналитиков, которые имеют соответствующие сертификаты. Исследования, размещаемые на сайте, как ежедневный инструмент используют в своей работе сотрудники банков, оценщики, риэлторы. Простым гражданам эта информация кажется заумной и обременительной. Но те же риэлторы были бы рады, если бы аналитику хоть изредка просматривали продавцы своих квартир.
— Люди выставляют цены, исходя из объявлений на сайте, — сетует специалист «Квартирного бюро-Караганда» Виолетта Гарш. — Аналитические рубрики они не смотрят. А там есть информация, что, например, в определенном районе квартиры подешевели на такой-то процент. Нет! Никто на это не обращает внимания. В основном ориентируются по поданным объявлениям соседей.
— Многие граждане спрашивают: сейчас покупать квартиру или потом? Лучше прочитать прогнозы, которые мы даем каждый месяц в статьях, — объясняет руководитель Аналитического центра исследований рынка недвижимости (АЦ ИРН) kn.kz Юлия Доля, — на этой основе и принимать какие-то решения. Когда ты в курсе цен на недвижимость, понимаешь, за сколько реально ее продать. Как показывает опыт, указанные в газетах цены завышены из-за того, что продавцы закладывают в них скидку. Лучше воспользоваться еще одним источником — аналитикой.
Также можно заранее просмотреть стоимость аренды квартир в других городах, если отправляешься в командировку. Аналитика предлагает и много другой полезной информации: как рассчитать стоимость аренды, насколько она выгодна, сколько стоят сегодня земельные участки в Казахстане и прочее.
За прошедший год на сайте kn.kz начали выходить аналитические статьи по всем рынкам (раньше они были выборочными): аренде, земле, домам, коммерческой недвижимости, продаже квартир на вторичном и первичном рынках. Анализ делается по нескольким периодам: за неделю, месяц, полугодие или год. Причем на сайте можно узнать и о том, как будут вести себя цены на недвижимость в ближайшее время.
— Прогнозы на один месяц вперед у нас совпадают на 95-98%, на 3 месяца с точностью 85-90%, — говорит Юлия Доля. — Прогнозы на более долгий срок мы стараемся не делать. Хотя чисто теоретически это возможно. Например, по Караганде по объектам у нас есть база, собранная за 7 лет. Значит, можно спрогнозировать стоимость на 7 лет вперед. Это простая математика. Но такой прогноз не будет адекватным. Потому что на цены действует множество факторов: дефолты, обрушение валют, рынков ипотеки, инфляция и многое другое.
На сегодняшний день в Казахстане мало кто способен делать подобную научно обоснованную аналитику. В основном профессионалы обращаются к данным Агентства по статистике. Но оно, как правило, выдает годовые или полугодовые цифры, что не отражает всех нюансов сегментов недвижимости.
Из-за нехватки информации многие электронные СМИ используют непроверенные данные, взятые на специализированных сайтах.
— Даже не разбираются, когда берут эти новости, — делится наблюдениями Арман Базилов, руководитель объединенной информационной службы газеты «Недвижимость» и сайта kn.kz. — Например, один из порталов дал аналитику по городу Павлодар, основываясь на 15 объявлениях о продаже квартир. Информационные сайты выдают эту новость только из-за яркого заголовка, типа «Одна квартира в Павлодаре стоит как треть квартиры в Астане». Нельзя делать такие выводы, основываясь всего лишь на 15 объявлениях! Это не соответствует действительности. Некоторые подобные новости делаются для создания ажиотажа и неправильного представления у людей. Появляется непонимание, почему такой большой разлет в ценах на недвижимость. В то время как есть аналитика, основанная на большой реальной базе и проверенных методах расчета.
В рыночные отношения наша республика вступила сравнительно недавно, и устоявшихся стандартов анализа недвижимости попросту нет. Проще говоря, иногда используются какие-то «свои» способы расчета и термины неясного содержания. Хотя Юлия Доля и аналитик со стажем, но даже для нее непонятны выводы на некоторых сайтах:
— Встретила такую информацию: средняя стоимость сдаваемых квартир снизилась за месяц на 0,036. Что это? Непонятно. Более того, есть показатель «средний формат сдаваемых квартир — 2.155». Два, я так понимаю, это две комнаты. А что такое 0.155 – остается загадкой.
В России, говорит Юлия Доля, такой проблемы нет. Соседи стараются придерживаться единых правил, хотя и там, конечно, есть свои исключения:
— В России очень сильно развита конкуренция среди подобных сайтов. У нас, грубо говоря, такого соперничества нет. И если россияне говорят о ценах, то стараются приводить достоверную информацию, — говорит специалист. — Потому что там аналитикой занимаются люди, которые проходили сертификацию у профессионалов. Процентов 70 из тех, кто состоит в российских ассоциациях риэлторов, проходили обучение у Стерника.
Геннадий Стерник одним из первых на постсоветском пространстве стал профессионально заниматься анализом сферы недвижимости. Использовал базовую науку, статистику, математику и применил ее в новых условиях рынка, который образовался после распада Союза. Стерник ввел адаптированные к нашим условиям методы классификации, сравнения и прогнозов.
Сотрудники АЦ ИРН kn.kz также прошли сертификацию у российского специалиста. И пока не существует сложившейся системы, эта школа аналитики считается одной из самых весомых.
3. ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ
Чем больше интернет-ресурс позволяет рассмотреть одну задачу с разных сторон, тем он привлекательнее для своего пользователя. Ведь понятие «недвижимость» не ограничивается только вопросами её аренды или покупки. Существует масса юридических аспектов при её оформлении, повседневных задач в её эксплуатации, взаимодействии с государственными органами.
С этой информацией сайт наполняется жизнью. Ведь темы для материалов подбирают, исходя из интересов читателей. Но и здесь они отличаются от обычных статей, на первом месте их функциональность. Информация должна помогать, направлять и давать ответы.
— Нас цитируют такие ресурсы, как kapital, zakon, телеканалы «Хабар» и 24 kz. Когда на ТВ готовили программы о недвижимости, в качестве экспертов выступали наши аналитики, — приводит пример руководитель информационной службы Арман Базилов.
В прошлом году в конкурсе среди журналистов на лучшее освещение деятельности электронного правительства Республики Казахстан, проведенном Национальным инфо-коммуникационным холдингом «Зерде» при поддержке Министерства транспорта и коммуникаций Казахстана, статья информационной службы kn.kz «Операции с недвижимостью в электронном формате» получила главный приз.
Как оказалось, самой востребованной у читателей портала в прошлом году была тема ипотеки. На втором месте по степени интереса — генплан Астаны. Сегодня приоритеты уже поменялись: граждане активно выясняют условия программы «Доступное жилье — 2020».
— То есть проблема с жильем, она видна, — говорит Арман Базилов. — Квартиры раскупаются, но не той категорией людей, которым нужна эта жилплощадь. Основная масса желающих так и остается без своего угла. Единственный выход — госпрограммы. Но о них не все знают. Во-первых, из-за нежелания узнавать, а во-вторых, из-за нежелания госорганов помогать тем, кто хочет участвовать в программах. Мы видим тенденцию, потребности людей и учитываем их при построении планов и открытии новых рубрик сайта.
Например, не все знают, что у программы «Доступное жилье» есть три оператора: «Жилстрой-сбербанк», фонд «Самрук-Казына Недвижимость» и «Казахстанская ипотечная компания». В некоторых моментах они должны выступать как конкуренты, чтобы граждане могли выбрать для себя лучшего оператора.
— На деле соревнования не происходит, информация закрыта от посторонних глаз, — комментирует Арман Базилов. — Никто не понимает, что они реализуют одну и ту же программу. Мы хотим, чтобы государственные операторы понимали свою значимость, работали с аудиторией, чтобы была абсолютная прозрачность. Этого можно добиться через создание постоянных информационных поводов.
Главной проблемой для большинства журналистов, в том числе и портала kn.kz, остается работа с исполнительными органами. Связь со СМИ осуществляется через пресс-секретарей, одна из основных функций которых заключается в предоставлении объективной информации для общественности. Но некоторые пресс-службы озабочены этим в последнюю очередь и более активно занимаются подготовкой мероприятий или организацией командировок для чиновников. В городском акимате Астаны пресс-секретарь вообще отказывается помогать в сборе информации, приводит пример Арман Базилов.
Заинтересованы в контактах со СМИ в большинстве своем частные компании, специалисты рынка недвижимости. Ведь так они могут высказать свою точку зрения и стать известными. Вопрос в том, что настоящих экспертов, да еще и способных быть публичными, не так много.
— Авторитетных людей в сфере недвижимости можно пересчитать по пальцам, — считает Арман Базилов. — Низкий уровень профессионалов рынка, к сожалению, не позволяет создать пул мнений, которые бы отличались друг от друга. Приходится обращаться к одним и тем же комментаторам, складывается замкнутый круг.
Но пока сайт прилагает все усилия для того, чтобы стать диалоговой площадкой для всех заинтересованных сторон. Вопросы, которые читатели могут оставить на портале, становятся поводом для новых статей и выступлений.
— Интернет ежегодно отбирает определенную долю тиража у всех печатных СМИ, — подводит итог маркетолог Татьяна Гришина. — Это не так заметно, но нисходящий тренд есть.
Риэлторы Астаны и Караганды подтверждают: большую часть клиентов (до 85%) они получают посредством всемирной сети. Это оперативно, удобно и, следовательно, больше мотивирует покупателя. Тратится меньше сил, времени, и решения принимаются быстрее.
Фото: kn.kz
Ирина БЕРДАШОВА, Информационная служба www.kn.kz