Несмотря на экономические трудности в еврозоне, в 2012 году инвестиции в рынок коммерческой недвижимости Германии достигли 25,3 млрд евро, что на 8 % больше, чем в предыдущем году.
Одним из двигателей спроса стало повышение налога на передачу права собственности с 2013 года в некоторых местах, включая Франкфурт-на-Майне.
Иностранцы фокусируются на крупных портфелях
В 2012 году объем иностранных инвестиций стабилизировался. Доля зарубежных покупателей составила 42 %. Важной тенденцией стало укрупнение сделок. Например, всего четыре продажи — и все портфельные сделки — были осуществлены на общую сумму 3,5 млрд евро. Инвесторами выступили покупатели из Норвегии, США, Австрии и Франции.
Среди продавцов доля иностранцев составила 41 %. Таким образом, в Германии поддерживается баланс спроса и предложения со стороны зарубежных инвесторов.
На рынке коммерческой недвижимости почти половина средств иностранцев (10,5 млрд евро) пошла на приобретение портфелей. Всего в 2012 году было 60 таких сделок на общую сумму 6,3 млрд евро, что на 21 % больше, чем годом ранее.
Берлин — самый востребованный рынок
60 % инвестиций привлекли рынки семи городов Германии — Берлина, Мюнхена, Франкфурта-на-Майне, Гамбурга, Штутгарта, Кёльна и Дюссельдорфа. В покупку разных типов объектов было вложено в общей сложности 15,65 млрд евро, что на 28 % больше по сравнению с 2011 годом.
Наибольшим спросом пользовался Берлин. Только два объекта — KaDeWe и Neues Kranzler Eck — принесли городу 800 млн евро. Всего инвестиции в рынок коммерческой недвижимости столицы достигли почти 4 млрд евро — почти на 90 % больше, чем в прошлом году.
На втором месте — Мюнхен с 3,9 млрд евро. Здесь объем инвестиций вырос на 33 %. Третью строчку занял Франкфурт-на-Майне (3,25 млрд евро, +7 %).
Объем капиталовложений больше всего вырос в Штутгарте — на 168 %. Крупнейшей сделкой в городе стала продажа торгового центра Milaneo.
Инвестиции в коммерческую недвижимость Германии (2012)
|
Инвестиции, |
Динамика |
|
|
Берлин |
03 950 |
088 |
|
Мюнхен |
03 860 |
033 |
|
Франкфурт-на-Майне |
03 250 |
007 |
|
Гамбург |
02 000 |
000 |
|
Штутгарт |
01 020 |
168 |
|
Кёльн |
00 830 |
0−3 |
|
Дюссельдорф |
00 740 |
0−23 |
|
Всего |
15 650 |
0028 |
Наибольшим спросом пользуются офисы
Инвесторов больше всего интересовали офисы, на этот тип недвижимости пришлось 42 % сделок. На семи крупнейших рынках доля таких объектов составила 60 %. На втором месте — торговые здания (31 %), которые в 2011 году лидировали с небольшим перевесом. Далее следуют объекты смешанного использования и промышленно-складские помещения. Последние получили около 1,7 млрд евро — рекордную сумму с 2008 года.
Доли инвестиций в разные типы объектов в Германии (2012)
Ставки доходности остаются низкими
В 2012 году доходность всех типов недвижимости оставалась низкой. Из-за сильного спроса ставки доходности торговых центров понизились на 25 базисных пунктов до 4,75 %, офисов — на 20 базисных пунктов до 4,76 %, логистико-складских комплексов — на 15 базисных пунктов до 6,85 %.
Ставки доходности коммерческой недвижимости Германии, %IV квартал 2012
|
Офисы |
В среднем |
4,76 |
|
Берлин |
4,80 |
|
|
Гамбург |
4,65 |
|
|
Дюссельдорф |
4,70 |
|
|
Кёльн |
5,20 |
|
|
Мюнхен |
4,40 |
|
|
Франкфурт-на-Майне |
4,80 |
|
|
Штутгарт |
4,80 |
|
|
Торговая |
Торговые центры |
4,75 |
|
Складские комплексы |
5,80 |
|
|
Единичные склады |
6,50 |
|
|
Магазины |
4,14 |
|
|
Логистико-складские комплексы |
6,85 |
|
Рынок портфелей объектов жилой недвижимости на подъеме
В 2012 году выросла активность на рынке жилья Германии. Всего объем портфельных инвестиций (более 10 единиц жилья) достиг 11,1 млрд евро, что на 70 % больше, чем в 2011 году. Количество проданных объектов достигло пятилетнего максимума: более 200 000 единиц жилья сменили владельцев.
На четыре крупнейшие сделки (LBBW-Portfolio, Baubecon, Hawk, DKB) пришлись 4,6 млрд евро. На региональном уровне лидировал Берлин: инвесторы вложили в объекты столицы 1,7 млрд евро. Далее следуют: Гамбург (375 млн евро), Мюнхен (290 млн евро) и Рурская область (270 млн евро).
Рынок жилой недвижимости Германии остается чрезвычайно привлекательным для иностранцев, доля их капитала неуклонно растет на протяжении последних трех лет и в 2012 году достигла 38 %.
tranio.ru