Одно из самых приятных событий в жизни современного казахстанца, не считая, конечно, свадьбы и рождения потомков — приобретение собственной крыши над головой, в идеале — новой. О том, чем живет и дышит строительный рынок Астаны, какие перемены ждут покупателей квартир и о многом другом в интервью нашему изданию рассказал генеральный директор ТОО «Хайвил-Казахстан» Ким Ин.
— Господин Ким, что Вы можете сказать о рынке недвижимости Казахстана?
— Наша компания базируется в Астане, и анализировать происходящее на рынке недвижимости всей страны мне сложно. Поэтому буду говорить о столице. Она пережила все характерные фазы — оживление, спад, избыточное предложение и подъем. На мой взгляд, сейчас — стадия оживления. Росту цен на жилье в первую очередь способствует повышение доходов населения, увеличение объемов банковского кредитования, и, как глава строительной фирмы, не могу не отметить — удорожание производства. Я имею в виду цены на строительно-монтажные работы, машины и оборудование, стройматериалы, детали и конструкции.
— Что, на Ваш взгляд, нужно предпринять для активизации строительства?
— В 2017 году в Астане пройдет выставка «ЭКСПО». Это событие, несомненно, вызовет строительный бум. Мероприятие продлится три месяца, ожидается пять-шесть миллионов гостей. Они захотят посмотреть не только выставку, но и сам город. Помимо отелей будут построены жилые дома и новая инфраструктура. Ближе к открытию «ЭКСПО», мне кажется, еще больше людей захочет купить здесь недвижимость.
В нынешнем году прошла одноименная выставка в южнокорейском городе Ёсу. Это, на самом деле, маленький районный центр, чуть выше статуса села. Сооружая выставочные залы, организаторы позаботились и о коммуникациях — расширялись дороги, появились жилые комплексы, апартаменты. Сейчас этот городок не узнать, он расцвел. То же самое, думаю, ждет и вашу столицу. Учитывая тему «ЭКСПО» — «Энергия будущего», можно предположить: в дальнейшем в Астане вряд ли станут возводить жилье эконом-класса и вообще нечто похожее на то, что было построено до сегодняшнего дня. В ход пойдут новейшие технологии — ветровая, солнечная энергия — и здания должны соответствовать этим технологиям.
— А как быть горожанам, которым по карману только эконом-расходы?
— Перемены неизбежны. В Южной Корее в начале строительного бума из соображений доступности строили жилье эконом-класса. Но когда страна выросла в экономическом отношении, эти квартиры стали абсолютно ненужными — они были маленькими, там использовались не самые качественные материалы. И люди стали переезжать в жилье получше. Сейчас у нас нет резкого отличия между эконом- и элит-классом. Есть, конечно, эксклюзивная недвижимость, но в целом жилье почти одинаково по доступности. На ценообразование влияют другие факторы — хорошая магистральная развязка у жилого комплекса, престижная школа и т.д.
В Корее каждые 20 лет сносят старые здания и отстраивают новые. В Казахстане этот алгоритм пока не отработан. Помимо прочего, нужно совершенствовать жилищные нормы. Например, в Южной Корее на одного человека полагается 30 квадратных метров жилья. В Европе, насколько мне известно, до 35-38 квадратов. В Казахстане сейчас этот показатель равен 18 метрам, а до недавних пор он составлял 14 метров. Это очень мало, нормы, я считаю, будут меняться.
На правобережье Астаны, в так называемом старом городе, полно ветхих конструкций. Их в любом случае придется сносить и возводить новые, применяя современные технологии. Да, это отразится немного на цене, но город должен развиваться, повышать статус, так что старые квартиры вряд ли будут актуальны в будущем. Я уверен, что произойдет резкий скачок развития — для этого у вас хватает ресурсов. Потому наша компания и пришла на казахстанский рынок — здесь прекрасные перспективы для строительства.
— Как Вы оцениваете нынешнее качество строительства в Астане, скажем, по пятибалльной шкале?
— Я не возьму на себя смелость ставить оценки, но любая компания должна стремиться (и местные фирмы стараются это делать) добросовестно построить жилье и, самое главное, обеспечить его обслуживание после сдачи в эксплуатацию. Например, о комплексе «Хайвил-Астана». В Корее наша недвижимость относится к бизнес-классу, в Казахстане — к элитному. Есть технологии, которые мы хотели бы завезти в Астану, но здесь трудно отслеживать, как за ними ухаживают по окончании строительства. Кое-какое оборудование мы не смогли применить, потому что рынок к этому не готов.
— А что Вы думаете о профессиональной подготовке здешних строителей?
— В «Хайвил-Казахстан» сначала было привлечено много иностранных сотрудников, особенно на руководящие должности. Постепенно иностранцы и отечественные специалисты обменивались опытом. У нас ведь разный менталитет, это стало заметно на практике: к одной и той же работе иностранцы и местные подходят по-разному. Сейчас у нас, наоборот, преобладают казахстанцы.
Взаимодействие чрезвычайно важно. Нужно учиться у экспертов из других стран и действовать сообща. Наши подрядчики и субпод-рядчики — в основном местные, не самые крупные компании. Что-то они перенимают у нас, что-то — мы у них. Даже организации без «привозной» рабочей силы ведут мониторинг рынка, изучают методы иностранных компаний, в том числе опыт продаж.
— Как давно Вы работаете в Казахстане, как изменился характер деятельности компании за это время?
— Компания «Хайвил» провела презентацию перед Главой государства в 2004 году. В 2005 году началось строительство ЖК «Хайвил-Астана». За эти годы, конкурируя с другими строительными компаниями, мы приобрели огромный опыт по возведению прекрасных квартир, зарекомендовали себя как надежная строительная фирма с высококлассными опытными инженерами и архитекторами.
Сначала у нас был свой подход, мы старались работать в корейском стиле. Но в течение последующих лет мы учли мнения жителей и здешние особенности. Первое, что мы модифицировали — утепление домов, потому что здесь холодно. Во-вторых, меняли планировку, потому что, как оказалось, астанчане предпочитают, чтобы кухня была расположена совсем не там, где ее привыкли видеть корейцы. Меняли многое, вплоть до цвета потолков, даже по мелочам стали ориентироваться на казахстанские требования. То есть, наша компания сейчас, в общем-то, не корейская, не казахстанская, а что-то среднее (смеется).
— Где Вы работаете, кроме Кореи и Казахстана, и чем отличается деятельность в других странах?
— У нас есть проекты в Японии и Вьетнаме. У японцев мы многому научились. Это развитое государство и передовые технологии в строительстве. Что касается Вьетнама, это социалистическая страна, и многие наши предложения были восприняты без особого воодушевления. Но есть и плюс — там благоприятные погодные условия, легче строить. Казахстан же — многонациональная респуб-лика с разнообразной культурой. Нас здесь приняли очень хорошо, мы отлично сработались с местными, не чувствуем никакой дискриминации или недовольства.
— Какие у Вас отношения с Ассоциацией застройщиков Казахстана?
— Мы в нее входим, но часто не можем встречаться с членами организации, потому что существует языковой барьер, и включиться в какие-то дебаты, точно донести свою мысль не очень просто. Да, мы присутствуем на важных событиях, но так активно участвовать в процессе, как местные компании, не получается.
— А есть ли практическая польза от этой ассоциации, на Ваш взгляд?
— Снова приведу корейский опыт. В нашей стране отлаженное законодательство по рынку строительства. Южнокорейская Ассоциация всех застройщиков открыла общий фонд. В случае, если фирма не успевает вовремя сдать объект из-за финансовых затруднений, фонд выделяет гарантии, и работа успешно завершается.
К сожалению, в Казахстане такой практики нет. Мы делимся корейским опытом с фондом «Самрук-Казына», с архитектурными госорганами, хотим показать, что есть хороший опыт — почему бы здешние нормы не поменять? Почему бы не включить в казахстанское законодательство какие-то положения, чтобы строительный рынок был более защищен и эффективен? Правила по арендному жилью тоже, на мой взгляд, «сыроваты».
— Что Вы имеете в виду?
— Нужно менять ценовую политику. Дешевая аренда не будет развивать рынок.
— Вам не кажется, что дорогостоящее арендное жилье не совсем подходит для казахстанцев? Ведь сама программа рассчитана на небогатых людей.
— Раньше в Южной Корее тоже были дешевые съемные квартиры. Если посмотреть, сейчас многие предпочитают жить в аренде. Потому что готовые квартиры на реализацию часто даже ниже качеством, чем жилье, постоянно сдаваемое в долгосрочную аренду. Людям выгоднее и по качеству квартир, и по расположению жилых комплексов снимать арендные квартиры, чем покупать.
— Многие астанинцы, выбирая между новым арендным жильем и съемными квартирами на вторичном рынке, останавливаются на последнем варианте. Вероятно, уровни доходов корейцев и казахстанцев все-таки немного разные?
— В таком случае нужна поддержка со стороны государства тех людей, которые не имеют собственной недвижимости и живут в аренду. В Южной Корее есть социальная помощь определенным слоям населения, благодаря чему люди могут позволить себе приличное жилье. Потому что дешевая аренда, повторюсь, не улучшит качества строительства. Разумеется, я не могу диктовать, какие надо поменять нормативы или законы.
— Через какие механизмы в Казахстане производится реализация жилья? Как за рубежом?
— Соглашусь со многими экспертами: для стимулирования покупательской активности необходимы дополнительные инструменты, например, ипотечное кредитование. Могу привести в пример ситуацию на рынке недвижимости в Сеуле. Там живет около 12 миллионов человек. Естественно, вопрос дефицита жилья очень острый. Начиная с января 2012 года численность ипотечных займов в Южной Корее выросла на 8,27%. Банковские учреждения страны снижали ставки по ипотеке, и на данный момент они не могут превышать 5%. Конечно, эти усилия благоприятно отразились на рынке недвижимости Южной Кореи. За 1986-2011 годы цены на жилье в Сеуле взлетели на 367%. В конце минувшего года власти ослабили налогообложение для физических и юридических лиц, чтобы стимулировать строительную индустрию. Кроме того, действуют программы по поддержке застройщиков. В то же время существует достаточно обременительная система налога на недвижимость.
Что касается Казахстана, то здесь, как и во многих странах, включая США, в конечном итоге лопнул ипотечный мыльный пузырь, надуваемый несколько лет. Власти республики, на мой взгляд, подходят к решению этого вопроса очень серьезно. По поводу высоких ставок вознаграждения замечу — здесь ведь дело в том, под какие проценты сама страна привлекает внешние займы. Снижение ставок в одно утро не произойдет.
— Каковы Ваши прогнозы по жилищному строительству в Казахстане?
— Опять же, скажу только о столице. Здесь спрос на недвижимость будет только расти. Астана стала своеобразным магнитом, притягивающим население со всех уголков Казахстана. На мой взгляд, ваша республика сейчас находится в одном из глобальных процессов современного мира — урбанизации. А это напрямую связано со строительной сферой в городах.
— Что Вы можете пожелать нашим читателям и своим клиентам в 2013 году?
— Казахстан развивается с большой скоростью. Выигрыш в конкурсе на проведение «ЭКСПО-2017» — один из показателей движения вперед. Мы так же хотим внести свою лепту в развитие республики. Уверен, она достигнет международного уровня — правительство очень многое делает для этого. Верьте в лучшее и никогда не унывайте. Хочу также поблагодарить клиентов — именно благодаря им мы утвердились на казахстанском рынке.
Фото: kn.kz
Информационная служба www.kn.kz