Казахстанские оценщики бьют тревогу. По их мнению, сегодня необходимо срочно вносить поправки в законы, касающиеся оценочной деятельности. Ведь даже один намеренно заниженный отчет об оценке недвижимости может привести к скандалам, судам, сердечным приступам и даже самоубийствам. А таких отчетов по стране — тысячи. Кроме методики оценки обращает на себя внимание и кадровый вопрос в этой сфере.
Казахстанские оценщики бьют тревогу. По их мнению, сегодня необходимо срочно вносить поправки в законы, касающиеся оценочной деятельности. Ведь даже один намеренно заниженный отчет об оценке недвижимости может привести к скандалам, судам, сердечным приступам и даже самоубийствам. А таких отчетов по стране — тысячи. Кроме методики оценки обращает на себя внимание и кадровый вопрос в этой сфере.
Десятилетие после развала Советского Союза в строительной сфере Казахстана был застой. Новые здания, в том числе и жилые, практически не возводились, а старый жилой фонд, по законам времени, постепенно ветшал. Оживление в экономике и в строительстве население восприняло с оптимизмом. Но радость для многих была недолгой. Ибо возводить новые дома, рестораны, торгово-развлекательные центры и прочие сооружения стали на месте многолетних зданий и садов, безжалостно освобождая место для новых каменных джунглей.
Почем нынче выселение?
Тогда и стала востребованной профессия «оценщик». Некоторые представители этой профессии так активно взялись за работу, что напрочь забыли о профессиональной этике и вообще о всякой ответственности за результаты своего труда. Получай лицензию — и вперед. К сожалению, для многих главным критерием в работе стало получение не справедливой, рыночной стоимости оцениваемого имущества, а той, которая требуется заказчику. За это старательному «специалисту» полагаются щедрые гонорары. Неудивительно, что оценки, заказанные противоборствующими сторонами, могут разниться в два, а то и в десять раз.
Беда постигла тех, кто не смог заплатить солидный куш за справедливую оценку своего сносимого жилья. Безжалостный вердикт о государственной нужде в участке заставлял оставлять насиженное место, а выплачиваемой за это компенсации порой едва хватает на небольшую квартирку где-нибудь на городской окраине.
Больше всего волна сноса захватила Астану и Алматы. Удивительно ли, что люди здесь стали объединяться в инициативные группы, выступать в СМИ, обращаться в суды. Телеканалы южной столицы транслировали кадры с плачущими людьми, взывающими к акиму города и Президенту страны с просьбой помочь сохранить жилье.
А 15 января прошлого года жилищно-строительный мир потрясла трагедия. Отставной полковник полиции Мурат Бейсебаев застрелился из охотничьего ружья на глазах у нескольких человек. В причине самоубийства никто не сомневался. Дом полковника в отставке попадал под снос, а отстоять свою недвижимость или получить взамен аналогичное жилье казалось безнадежным. Самоубийство произошло после очередного судебного процесса.
Расследовать это дело со всей тщательностью и привлечь к ответственности виновных в доведении полковника до самоубийства потребовала общественность. Соответствующие запросы на имя генерального прокурора направлялись из Мажилиса Парламента. Тем не менее, большой резонанс видимых результатов борьбы с недобросовестными оценщиками и безжалостно-скупыми застройщиками не принес.
В семье не без урода
Тем временем за борьбу с шарлатанами от оценки взялись… сами оценщики. Потому как государство с этой задачей не справляется, они явились инициаторами законопроекта, согласно которому все оценщики должны состоять в одной из авторитетных профессиональных ассоциаций. Последняя должна будет следить за уровнем квалификации своих членов и одновременно контролировать их работу. По мнению специалистов, для утверждения возможности саморегулирования при ассоциациях нужно создать специальные палаты, обязательное членство в которых необходимо для каждого работающего в оценочной сфере.
В общем, систему саморегулирования своей профессиональной деятельности оценщики предлагают построить по принципу: «ассоциация отвечает за оценщика, а оценщик отвечает перед ассоциацией». Авторитет организации будет выше «шкурных» интересов отдельных специалистов, так что «промахи» в профессиональной среде будут караться отзывом лицензии. Пункт, который присутствует в законе много лет, наконец заработает.
«Почему нам, оценщикам, нужно саморегулирование? — отметил в одном из выступлений председатель Координационного совета объединений оценщиков Казахстана Вилен Елисеев. — Да потому, что идет дискредитация нашей деятельности перед заказчиками и государством из-за недобросовестной и неграмотной оценки отдельных лиц, имеющих лицензию. А их уже больше половины. Но они не хотят учиться и готовы за деньги оценить имущество по любой стоимости, которую попросит заказчик. Если не ввести обязательное членство в одной из палат, то эта непрофессиональная масса не захочет вступать ни в какую саморегулируемую организацию. В итоге мы будем иметь то, что имеем. В конечном счете, из-за демпинга со стороны «дешевых» оценщиков из этого бизнеса уйдут последние профессионалы».
С чем же сейчас приходится сталкиваться «неподкупным» оценщикам? Горе-коллеги не только дискредитируют их в глазах общественности, но и напрямую мешают осуществлению профессиональной деятельности.
— Нам часто приходится защищать свои отчеты в суде, — рассказала во время проведения одного из «круглых столов» профессиональный оценщик. — Известно, что отчеты по одному и тому же объекту, выполненные для разных заказчиков, могут сильно разниться. Идет судебный процесс, но досудебная экспертиза, способная пролить свет на многие вопросы, не всегда назначается. Отчеты проходят проверку, но что из этого порой выходит? Мой отчет оценивает мой же ученик, причем не лучший. Найдет там две запятые в ненужных местах и пишет, что у меня куча нарушений. Отчет не принимается. При этом отчет, в котором действительно нарушение на нарушении, каким-то образом берется за основу в принятии решения суда.
Закон молчит
Проблема в том, что в казахстанской законодательной базе нет конкретных нормативов, по которым можно точно сказать: этот отчет верен, а в том присутствуют определенные нарушения. Судье приходится принимать решение на свое усмотрение. И юридически граждане не могут доказать несправедливость того, что, к примеру, за большой участок в центре города с добротным домом и несколькими десятками садовых деревьев дается компенсация, равная стоимости одно-двухкомнатной квартиры в менее престижном районе.
Кстати, и сами собственники сносимого жилья пытаются извлечь максимальную выгоду из своего положения и запрашивают компенсацию, также в несколько раз превышающую стоимость их участка. Суды завалены подобного рода делами. Во многом причиной этого становятся кадровые вопросы.
По данным Ассоциации оценщиков Казахстана, сейчас в стране трудятся около трех тысяч оценщиков, что, с учетом численности населения, является своеобразным рекордом. Но большая конкуренция в данной среде не привела к высокому качеству услуг. Мы наблюдаем обратное. Оценщики сетуют на то, что даже в тендерах побеждают не квалифицированные специалисты, а те, кто меньше запросил за свои услуги. Работа оценщиков в Казахстане ценится на порядок ниже, чем в других странах.
— Дешевая услуга, как известно, не может быть качественной, — считает Вилен Елисеев. — Да и заказчик больше проигрывает от низкокачественной оценки, так как, сэкономив несколько тысяч тенге на оценке, он может потерять миллионы на сделке с оцененным имуществом. Так, например, очень часто такие несопоставимые потери происходят при оценке в целях приватизации, при ликвидации предприятия, компенсации ущерба при порче имущества, в том числе и застрахованного, в частности, при оценке страховой стоимости автотранспорта при ДТП.
Борясь за авторитетность, палаты или ассоциации позаботятся о повышении квалификации своих членов. Сейчас же оценщики приводят примеры, когда их так называемые коллеги попросту покупают лицензии и работают по поддельным документам.
Оценочную специальность можно получить в вузах, но честно полученный диплом не гарантирует высокую квалификацию свежеиспеченного оценщика. Проект государственного образовательного стандарта разработан десять лет назад и теперь нуждается в обновлении.
В усовершенствовании системы оценки заинтересованы все: собственники недвижимости и других материальных и интеллектуальных ценностей, банки, суды, страховые компании и государство в целом. Очень многие ждут законодательных перемен, чтобы рынок, наконец, стал цивилизованным. Чтобы отчеты, составленные казахстанскими оценщиками, признавались международными организациями. Конечно, ряд структур и частных лиц не заинтересован в изменениях. Остается надеяться, что недобросовестным «спецам» недолго осталось обогащаться на чужих бедах. А те поправки, за которые сейчас так ратуют неравнодушные профессионалы, принесут наконец ожидаемый эффект.
08.01.2008
Полина Личко, www.kn.kz