Недвижимость можно завещать, подарить, заключить договор ренты или просто продать. Главное, сделать это правильно и законно, чтобы у получателя жилья потом не возникло ненужных и неприятных споров с родственниками бывшего владельца. При выборе способа отчуждения необходимо помнить, что кроме наших желаний существует закон, регламентирующий оформление сделки по отчуждению недвижимости. Хотя в конечном итоге дальнейшую судьбу своей недвижимости определяет ее собственник.
Оформление наследства: регистрация собственности
Наследование по закону происходит в следующей очередности:
- дети, супруг (супруга) и родители наследодателя;
- братья, сёстры, дедушки и бабушки;
- родные дяди и тети;
- прадедушки и прабабушки наследодателя и далее по степени родства, как говорится, «до седьмого колена».
Если вас не устраивает эта очерёдность, либо у вас нет наследников или их, наоборот, слишком много, и вы хотите, чтобы имущество, накопленное вами, перешло к конкретному лицу, то составьте завещание. Завещание — это способ самостоятельно распорядиться своим имуществом (в том числе и недвижимым) на случай смерти. Этот документ должен быть написан завещателем либо записан с его слов нотариусом. При этом наследодатель должен быть полностью дееспособным, понимать значение своих действий и руководить ими. Завещание составляется в письменной форме, собственноручно подписывается завещателем и обязательно удостоверяется нотариусом либо иными должностными лицами, указанными в законе.
Оформив завещание, владелец имущества по-прежнему может распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению — продать её, подарить или даже обменять, так как остается её собственником, ведь право собственности на завещанное имущество переходит к указанному в завещании лицу только в случае смерти наследодателя.
Для оформления завещания необходимо прийти к нотариусу с удостоверением личности, сведениями о наследниках (ФИО и даты рождения), а также нужно составить перечень имущества, которым надо распорядиться. Документы на недвижимость нужны нотариусу для более точного описания имущества при составлении завещания.
Но и наличие завещания не мешает получить наследство несовершеннолетним или нетрудоспособным детям наследодателя, а также нетрудоспособным супругу и родителям (так называемая обязательная доля). Просто эта доля будет меньше, чем если бы они наследовали ее по закону (статья 1069 ГК РК).
Наследникам важно помнить, что для принятия наследства по закону и по завещанию или для отказа от него предусмотрен ограниченный временной срок — он составляет 6 месяцев со дня открытия наследства. Днём открытия наследства признается день смерти наследодателя. Поэтому подать заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство нотариусу необходимо в течение 6 месяцев с момента открытия наследства, а не по истечении этого срока, как ошибочно думают многие.
Лица, для которых право наследования возникает только вследствие непринятия наследства другим наследником, могут принять его в течение 3 месяцев со дня окончания основного срока принятия наследства.
Подробнее о такой процедуре, как наследование, можно прочитать здесь.
Договор дарения квартиры: безвозмездная передача права собственности
Помимо наследования право собственности на недвижимость может быть передано другому лицу по договору дарения, который в обиходе называют «дарственная».
Статья 506 Гражданского кодекса РК по этому поводу гласит: «По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом».
Если завещание подписывается только наследодателем, то договор дарения подписывается и собственником недвижимости, и лицом, которому оно дарится. Сделка оформляется у нотариуса. Для этого необходимо иметь:
- правоустанавливающие документы на недвижимость (договор купли-продажи, договор приватизации, договор мены и др.);
- технический паспорт на квартиру или домовладение;
- кадастровую справку о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество (дом, а также и земельный участок) и сделок с ним. Выдается департаментом юстиции через центры обслуживания населения по месту нахождения недвижимости;
- удостоверения личности дарителя и одаряемого.
Если недвижимость приобретена во время брака, а не получена в дар или по наследству, в сделке участвует супруг (супруга) дарителя со свидетельством о заключении брака и удостоверением личности.
Отказ от принятия дара возможен только в промежутке между тем, как одаряемый узнал о дарении имущества и передачей этого имущества (статья 507 ГК РК). По закону передачей недвижимости считается передача документов, удостоверяющих право собственности на него, но только после их государственной регистрации в ЦОНе.
Дарение недвижимости, которая является совместной собственностью нескольких лиц, возможно только при согласии всех ее участников. В случае если квартира находится в общей собственности супругов, желающему ее подарить придется заручиться письменным согласием супруга.
Одно из существенных отличий договора дарения от завещания в том, что его может оспорить лишь благодетель, а вот завещание может оспорить любой из родственников наследодателя.
Следует отметить, что законодательством не допускается дарение от имени малолетних и недееспособных граждан их законными представителями, работниками лечебных, воспитательных, социальных и других аналогичных учреждений, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан, а также дарение государственным служащим в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей (ст. 509 ГК РК).
Благодетель вправе отменить дарение, если он пережил одаряемого, но это условие должно быть отражено в договоре. Кроме того, отмена возможна, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения (статья 512 ГК РК). Отменить договор дарения можно по соглашению сторон или в судебном порядке, с обязательным доказательством дарителем веских на то причин и оснований.
Договор дарения квартиры: оформление, риски, нюансы >>>
Договор ренты: альтернатива дарственной
В некоторых случаях отчуждение недвижимости возможно заключением договора пожизненного содержания с иждивением (разновидность пожизненной ренты). Эта сделка пока не распространена в Казахстане. Дело в том, что обладать частной собственностью многие граждане РК стали совсем недавно — после обретения государством независимости и приватизации жилых помещений в начале 90-х годов. Рента как способ отчуждения недвижимости другим людям, причем не обязательно родственникам, предусмотрена законом и очень подробно расписана в Гражданском кодексе.
По этому договору получатель ренты передает принадлежащее только ему недвижимое имущество (жилой дом, квартиру, земельный участок и другую недвижимость) в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением этого гражданина и (или) указанного им третьего лица (пункт 1 статьи 535 ГК РК). Главное в данном договоре то, что обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью получателя ренты.
Сразу после заключения такого договора получатель ренты перестает быть владельцем жилого дома (квартиры) в обмен на полное обеспечение до наступления смерти. Но может сохранить право проживания в «своей бывшей недвижимости», при условии включения этого пункта в договор ренты.
При составлении договора ренты, впрочем как и при любой сделке по отчуждению недвижимости, необходимо быть предельно осторожным. В договоре пожизненного содержания с иждивением следует прописать все необходимые условия выплат или содержания. Ведь не всегда можно уберечься от нарушений условий договора, а возникшие ссоры и разногласия могут стать причиной для его расторжения.
Ситуация весьма распространенная: у старушки есть внучка, которой она хочет завещать жилой дом и все свое имущество. Также имеется «блудный сын», который не интересуется матерью, к тому же сильно пьющий, но уже пенсионер (нетрудоспособный). В этом случае завещание не лучший выбор, ибо оно может быть оспорено в суде, в силу того, что сын даже при наличии завещания имеет по закону право на обязательную долю в наследстве. Очевидно, что старушке можно оформить договор дарения или еще лучше — договор ренты. Внучка, даже будучи замужем, будет являться единственной владелицей полученной в дар недвижимости.
Как заключить договор ренты >>>
Завещательный отказ
Или вот еще знакомый сюжет: люди вступают в повторный брак. У мужчины есть недвижимость и дети от первого брака. Как распорядиться квартирой, дачей? Ведь вторая жена уже немолода, и если оставить завещание на нее, то после ее смерти недвижимость достанется посторонним ему людям. А если оформить завещание на детей, то второй жене просто негде будет жить. На этот случай в действующем законодательстве предусмотрено оформление завещания с завещательным отказом (легат). Пункт 4 статьи 1057 ГК РК гласит:
«На наследника, к которому переходит жилой дом или жилое помещение, завещатель вправе наложить обязательство предоставить другому лицу пожизненное пользование жилым помещением или определенной его частью. При последующем переходе права собственности на жилое помещение право пожизненного пользования сохраняет силу».
Право пожизненного пользования неотчуждаемо, непередаваемо и не переходит к наследникам отказополучателя. Право пожизненного пользования, предоставленное отказополучателю, не является основанием для проживания членов его семьи, если в завещании не указано иное». Так что, установив завещательный отказ в пользу близкого человека, можно спокойно завещать недвижимость детям и внукам.
Предусмотреть все возможные жизненные ситуации нельзя. И человек, не знающий тонкостей законодательства, может быть введен в заблуждение и потерять свое имущество. Поэтому даже если вам кажется, что ситуация абсолютно очевидна, все равно обязательно проконсультируйтесь с нотариусом или юристом, которые оценят все спорные моменты. К тому же знать о возможностях распоряжения своим имуществом при жизни нелишне каждому, чтобы избежать неблагоприятных последствий для себя и для своих близких.
Информационная служба www.kn.kz