Программа «Доступное жильё — 2020», утверждённая правительством, запущена во всех регионах Казахстана.
Ожидается, что она предоставит бюджетные варианты квартир гражданам, нуждающимся в жилье, и всколыхнет стагнирующий рынок жилья Казахстана. Газета «Недвижимость» провела свой анализ программы и сравнила её с аналогом, представленным известным казахстанским экономистом в прошлом году.
Программа «Доступное жилье – 2020» призвана оживить рынок жилья
Очередная программа жилищного строительства реализуется в Казахстане. Под единым брендом «Доступное жильё — 2020» задействовано много взаимодействующих операторов, среди которых фонд недвижимости «Самрук-Казына», Жилстройсбербанк, Агентство по делам строительства и ЖКХ, Казахстанская ипотечная компания (КИК) и акиматы. Они выступают координирующими органами со стороны бюджетного финансирования при активном участии строительных компаний, которые надеются, что эта инициатива оживит рынок недвижимости. В последнее время он не процветает, как в бурные годы экономического роста, что способствует появлению различных публикаций в СМИ о будущем падении цен на недвижимость в городах Казахстана в результате снижения расценок на металлы и нефть.
Председатель правления ФН "Самрук-Казына" Болат Палымбетов. Кроме того, Министерство экономического развития и торговли прогнозировало рост ВВП в 2012 году на уровне 5,4%, это в свою очередь не добавляет позитива в ожиданиях заинтересованных сторон: риэлторов, банков, строительных компаний. Более того, тревожная ситуация в некоторых системообразующих банках страны не позволяет говорить о том, что ипотека будет развиваться мощными темпами с учётом качества риск-менеджмента, уровня банковской ставки и количества безнадежных кредитов, под которые заложены квартиры.
Новая программа вызвана преодолеть мрачную картину. По ней уже вышло много газетных публикаций со стороны каждого из операторов, которые постарались отличиться на информационной «ниве» своим вкладом в деле развития и координации программы. Её главным отличием от предыдущих разработок является более реалистичный подход с точки зрения рыночных механизмов и учёт опыта прошлых лет. Очевидно, что программа прошла плодотворное обсуждение в рыночной среде и на правительственном уровне с участием заинтересованных сторон. В целом, она получила поддержку от ведущих строительных компаний.
По данным Агентства по делам строительства и ЖКХ, данная инициатива позволит повысить объёмы строительства жилья эконом-класса с существующих 6 млн до 10 млн кв. метров к 2020 году. Всего в 2012-2020 годах предполагается ввести в строй 69 млн кв. метров. В Астане планируется построить около 50 тысяч квартир. В Агентстве считают, что этого можно достигнуть с применением индустриальных методов строительства, таким образом снизив стоимость и сроки строительства крупнопанельного домостроения. В целом, в рамках программы площадь жилья будет разниться от 35 до 80 кв.м, а предельная стоимость составлять от 80 до 150 тысяч тенге в зависимости от класса жилья, площади и наличия коммуникаций при величине среднемесячного платежа в 50-70 тысяч тенге.
В общих чертах программа охватывает несколько направлений, которые должны заработать, чтобы сделать жильё доступным. Два из них будут идти по линии «Жилстройсбербанка», где целевыми группами обозначены как всё население, так и отдельно молодые семьи. Там жильё можно будет построить и выкупить через систему жилстройсбережений сразу или через определенный период аренды. Другая порция строительства пройдет под эгидой КИК в формате аренды жилья с последующим выкупом. Фонд недвижимости «Самрук-Казына» предлагает похожий формат сотрудничества для покупки квартиры через долголетнюю аренду. Отдельной строкой пойдут направления программы, сосредоточенные на ИЖС и реконструкции или сносе ветхого жилья, где главную роль будут играть акиматы.
По словам главы фонда недвижимости «Самрук-Казына» Болата Палымбетова, нынешняя программа отличается тем, что она базируется на рыночном анализе и выставляет реальные цены на недвижимость в Астане. Он считает, что такое стимулирование рынка недвижимости государством необходимо ввиду его застоя. На основе расчётов фонда заявленная цена в 150 тысяч тенге за квадратный метр, по его мнению, обоснована по себестоимости и с точки зрения экспертной оценки аналитиков рынка.
Всего по Казахстану со стороны фонда недвижимости прогнозируется реализация более 120 проектов, которые будут возведены в сотрудничестве со строительными компаниями. Сейчас они активно обсуждаются, и по ним готовится проектно-сметная документация. Главными требованиями для участия строительных компаний являются платёжеспособность, опыт работы и надёжность. При этом пропорции вложений с их стороны могут варьироваться от 20 до 50%, где в зависимости от вклада компании будут получать соотносительную долю квартир для продаж со своей стороны. Казахстанские банки готовы активно финансировать строительные компании, участвующие в этой программе, зная её долгосрочность и надёжность.
Согласно расчётам фонда недвижимости «Самрук-Казына», важную часть стоимости строительства занимают стройматериалы, большая доля которых импортируется в Казахстан. Поэтому фонд проводит прозрачные биржевые торги по их закупу для будущих проектов на электронной площадке «Евразийская торговая система». Это позволило снизить цену на цемент, к примеру, на 60 тысяч тенге в течение первых электронных торгов с одного миллиона тенге до 940 тысяч тенге за тонну. Прозрачности в программной деятельности компании добавляет тот факт, что приём заявок на приобретение жилья посредством аренды будет вестись через веб-сайт компании. Таким образом, потенциальные покупатели смогут участвовать в открытых торгах, согласно установленным фондом правилам.
В целом, направление программы через фонд недвижимости «Самрук-Казына» рассчитано на представителей среднего класса городов Казахстана, которые готовы ежемесячно вкладывать в среднем по 50-55 тысяч тенге в перспективу получения квартиры по истечении арендного срока. При этом компания ориентируется во многом на варианты малогабаритного жилья, поэтому, к примеру, квартира в 35 квадратных метров обойдется покупателю примерно в 40 тысяч долларов.
Примечательно, что многие иностранные организации предлагали Казахстану свой опыт и наработки в сфере обеспечения доступного жилья. Так, к примеру, Исламская корпорация по развитию частного сектора готова поделиться опытом и методами финансирования для доступа к жилью и ипотеке, который она реализовала в Саудовской Аравии. Кроме того, венгерские и турецкие строительные компании проявляли свой интерес к возведению доступного жилья в Астане.
Возможно, иностранный опыт и участие могли бы пригодиться в ходе реализации программы, так как теоретически это способствует уменьшению будущих ошибок и стимулированию конкуренции профессиональных мнений о том, как можно снижать строительные издержки, чтобы обеспечить граждан квартирами эконом-класса. В рамках программы это планируется обеспечить за счёт использования белорусского опыта крупного домостроения. Но, по мнению отдельных российских специалистов, строительство домостроительных комбинатов в каждом регионе может оказаться дорогим удовольствием, притом что эта технология считается достаточно устаревшей.
Программа О. Худайбергенова: Необходимы антиспекулятивные и антикоррупционные меры
Впрочем, отечественный опыт разработки подобных программ по доступному жилью в Казахстане также имеется. К примеру, в прошлом году известный казахстанский экономист Олжас Худайбергенов в интервью газете «Мегаполис» представил в СМИ свою версию программного документа, детально описывающего план действий, необходимых для снижения стоимости жилья простым гражданам. По расчётам О. Худайбергенова, квадратный метр в такой социальной программе, ориентированной на бюджетников, госслужащих и молодые семьи, должен был бы стоить 800 долларов.
По логике программы, они могли бы получать беспроцентные инвестиционные займы на приобретение жилья. При этом это были бы квартиры улучшенной планировки, а не эконом-класса, причём в чистовой отделке. Программа была рассчитана на 22 года и предполагала строительство более 16,5 миллиона квадратных метров уже в первый год своей реализации. Это помогло бы увеличить норматив обеспеченности жильём среднестатистического казахстанца с нынешних 18 «квадратов» до 25. Для этого нужно было просто обеспечить новыми земельными участками, выкупленными по кризисным ценам, а также провести инженерные сети за счёт государства местными исполнительными органами. Это предоставило бы возможность строительным компаниям работать при рентабельности 20-30%, хотя их ожидания в предкризисные времена, по мнению О. Худайбергенова, обычно закреплялись на более чем 100-процентной планке.
Кроме того, в своей программе Олжас Худайбергенов предлагал антиспекулятивные и антикоррупционные меры, которые важны на рынке недвижимости в силу его малой прозрачности и «надуваемости» из-за постоянного притока большой ликвидности и «горячих» денег. Поэтому он настаивал на введении налога на скорую продажу, чтобы в случае если покупатель продавал квартиру в течение года, то государство получало бы 100 процентов разницы в цене, в течение последующих двух лет — 60%, 4-5 лет — 30% с последующим налоговым освобождением. Это ликвидировало бы покупку жилья в спекулятивных целях. В случае сокрытия разницы можно было бы вводить налог за само заключение сделки в размере 10% от заявленной цены. В качестве альтернативы экономист также предлагал законодательно запретить на 10 лет перепродажу квартир, купленных в рамках программы. Кроме того, важным аспектом контроля цен могло бы стать ограничение по привлечению дополнительных кредитных ресурсов для регулирования притока «серых» денег на рынок недвижимости.
К слову, антиспекулятивные меры часто применяются в европейских странах, а сейчас особенно ожесточенно используются в Китае, где рынок недвижимости существенно перегрет. Власти этой страны ввели в этом году ограничения на покупку жилплощади, чтобы избежать социального взрыва в крупных городах. В результате действует запрет на покупку новой квартиры лицами, которые уже владеют двумя объектами недвижимости. Кроме того, среди других антиспекулятивных мер в Китае существует эффективный налог на перепродажу квартиры в течение пяти лет после её покупки.
В качестве антикоррупционных мер программа предполагала использование жилищных сертификатов, а не выдачу займов, чтобы исключить нецелевое использование средств. При этом люди должны были сами выбрать, какую квартиру купить и какой строительной компании перечислить деньги посредством сертификата. Программой также планировалось запретить строительным компаниям проводить рекламные кампании до начала реального строительства домов, а продавать их можно было бы только тогда, когда оставалась отделка. Важным фактором для контроля себестоимости в рамках программы мог бы стать закуп оборудования и материалов у производителей или их официальных дистрибьюторов, чтобы снизить количество «серых» схем и гарантировать блокирование повышающих издержки посредников.
Олжас Худайбергенов: «Рентабельность строительных компаний в программе «Доступное жильё — 2020» составит около 20%»
Мы обратились к Олжасу Худайбергенову с просьбой провести параллели между его разработкой и утверждённой государственной программой.
— Олжас, как Вы оцениваете программу «Доступное жильё — 2020», которую проводит СК «Недвижимость», Агентство по делам строительства и ЖКХ, Жилстройсбербанк и КИК?
— В целом она хорошая. Плюсом является то, что она «оживила» весь тот долгострой, который остался после кризиса, и плюс стимулирует разработку новых проектов, себестоимость которых варьируется в пределах 800-1000 долларов. Кстати, это немного сдерживает рынок, который в целом склонен спекулятивно «толкать» цену вверх. Также плюсом программы является резкое расширение числа потенциальных участников за счёт смягчения требований. Минусом программы является её небольшой масштаб, который рассчитан максимум на 1 млн кв.м в год. Учитывая, что по другим направлениям строится еще 4 млн, то в целом надо строить по программе не 1 млн, а 13 млн кв.м, чтобы соответствовать нормативу строительства — 1 кв.м на душу населения в год.
— Расскажите, пожалуйста, о Вашей программе, которую Вы предлагали правительству в прошлом году. Были ли учтены какие-то её компоненты в программе «Доступное жильё — 2020»?
— Эта программа предполагала широкий горизонт планирования на 2012-2030 годы. Это не только позволило бы облегчить планирование промежуточных деталей, но также и задать бизнесу перспективы и тоже действовать долгосрочно. Во-вторых, программа берёт норматив в 1 кв.м на душу населения в год, то есть предполагалось строительство 17 млн кв.м в год, и дальше этот показатель должен был расти по мере увеличения населения. В-третьих, в качестве критерия обеспеченности жильём был взят ориентир 25 кв.м вместо существующих 18 кв.м. Это следующий уровень, к которому должна стремиться страна.
В-четвертых, надо отметить то, что в программе предполагалось беспроцентное кредитование с возможностью списания части кредита в обмен на полезное действие, скажем, рождение ребенка или безупречная работа на госслужбе в течение определенного количества лет. То есть фактически программа имела привязку к социальным и демографическим программам. В-пятых, программа имела четко обоснованные источники финансирования и комплекс антиспекулятивных мер, которые должны были помочь не вызвать роста цен на жильё, несмотря на направление на этот рынок большого количества средств. И, наконец, программа была рассчитана на все слои населения, кроме очень богатых, и на все регионы, в том числе и сёла. В случае её реализации ни один госорган или госкомпания не могли бы строить подведомственное жильё, что просто обнуляло любые коррупционные схемы.
— Насколько реально, на Ваш взгляд, может заработать программа «Доступное жильё — 2020», учитывая расценки, которые она заявляет для Астаны и Алматы?
— В принципе, это адекватные расценки, они позволяют установить цены около себестоимости — 1000 долларов. Государству не обязательно зарабатывать прямо — обычно в таких проектах есть денежные потоки второго, третьего порядков. Государство должно зарабатывать в целом, не учитывая лишь денежный поток от купли-продажи квартир.
— Согласны ли Вы с таким мнением, что эта программа представляет собой попытку поддержать строительный рынок, банки и дать ценовой ориентир для возможных покупателей?
— Да. Программа хорошо поддержала падавшие строительную отрасль и рынок недвижимости, были «оживлены» почти все «замороженные» проекты.
— В своей программе Вы говорили об антиспекулятивных и антикоррупционных мерах. Вы могли бы разъяснить, каким образом они могли бы быть полезными в программе «Доступное жильё — 2020» в случае, если бы они были заложены там?
— Надо ввести запрет на покупку трёх и более квартир на одного человека. Либо можно установить повышенный имущественный налог на «лишнее» жильё, скажем, в 10%. Есть вариант запретить смену собственника квартиры, полученной по программе, любым способом (продажа, дарение и т.д.) в течение трёх лет, а дальше установить налог на разницу в цене продажи, скажем, 50%, и эта цифра может падать каждый год на 10%. Также можно было бы запретить выдачу кредитов на покупку в проектах, завершенность которых достигла 90%. То есть долевое участие возможно только на финальной стадии, что позволяет минимизировать вероятность потери средств дольщиков. Кроме того, можно установить аналогичные антиспекулятивные меры и на земельные участки. Коррупционных моментов, в принципе, и в этой программе практически нет. Просто чем больше число потенциальных участников, тем меньше коррупции.
— Насколько, на Ваш взгляд, социальна и доступна программа «Доступное жильё — 2020» по сравнению с предложенной Вами версией?
— Она меньше по масштабам раз в 10-12 и в целом удовлетворяет спрос населения со средним доходом и выше среднего, доля которого составляет около 5-10% от всего населения. Скажем, чтобы купить квартиру площадью 62 кв.м по цене 150 тыс. тенге за «квадрат» и на 15 лет, придётся платить 100 тыс. тенге в месяц. Для сравнения, сейчас средняя зарплата по стране равна 100 тыс. тенге. Даже если это семья, где будут работать оба, то всё равно есть расходы на проживание и пропитание, а если ещё они детей заведут, тогда точно не смогут выплатить. Смогут платить те, у которых зарплата 200 тыс. тенге и выше.
— Реалистичны ли масштабы данной программы? Существенно ли они изменят обеспеченность граждан квартирами эконом-класса?
— Сейчас строится 5 млн кв.м в год и выбывает из-за непригодности примерно столько же. Поэтому в целом обеспеченность жильём не изменится. Чтобы поменять, надо нарастить масштаб программы и объём строительства до 15-17 млн кв.м в год.
— Какая, на Ваш взгляд, будет рентабельность у строительных компаний, участвующих в программе «Доступное жильё — 2020»?
— Около 20%. Но с каждым годом эта цифра будет уменьшаться.
Информационная служба www.kn.kz