Как просчитать доходность от недвижимости? Ни для кого не секрет, что аренда жилья давно стала распространенным видом бизнеса.
Правда, в большинстве случаев, нелегальным. То же самое жильё, при известных усилиях, может стать, например, парикмахерской или магазином. Вот только насколько будет оправданной покупка ещё одной квартиры, а тем более её переделка под офис или аптеку?
Захожу на сайт алматинской компании, которая занимается сдачей жилья в аренду. Приличный такой сайт, вроде. Даже принимают квартиры в доверительное управление. Например, если вы уезжаете куда-то надолго, а жилье остается пустым, можно заключить договор с компанией, которая будет сдавать его в аренду в ваше отсутствие. Думаю, кто мне расскажет, как просчитать доходность жилья и об индексе? Ведь прежде чем взять жилплощадь в управление, нужно знать, а принесет ли она прибыль?
Звоню, представляюсь. Мне в ответ не называют себя, но говорят, что у телефона руководитель компании. Я задаю интересующий вопрос, но при слове «доходность» в трубку начинают кричать и говорить, что все доходы в налоговой показывают, а я лезу не в свое дело. Пытаюсь объяснить, что хочу узнать не о конкретных доходах компании, а всего лишь о теории. Меня всё равно не понимают и посылают туда же, в налоговую. На вопрос: «Ну вы же как-то должны заранее просчитывать, какую квартиру брать в управление, а какую нет?» на повышенных тонах отвечают: «Какие расчеты? Одна квартира приносит доход, на другой уходим в минус, как итог — по нулям! Всё!».
Как позже мне объяснили знающие люди, ситуация с руководителем компании вполне типична. Многие предприниматели не владеют даже элементарными понятиями финансового менеджмента. А это, как раз таки, предполагает знание того, что такое доходность жилья или индекс этой доходности.
Как заработать на недвижимости в Казахстане?
В сложном лучше всегда начинать с простого. Допустим, у человека появились свободные деньги, и он решил купить квартиру, чтобы иметь доход с ее аренды. Предположим, что приобрел он ее за 100 тысяч долларов, а сдает за 10 тысяч долларов в год (это 833 доллара в месяц). Цена, скажем, очень приличная. Для Астаны, например, ничего удивительного, а вот в Караганде за такую сумму найти арендатора сложно. Так вот, даже при условии такой арендной ставки, стоимость квартиры окупится только через 10 лет. Почему в качестве примера взяли именно такую цену за съём квартиры? Всё просто. Если в целом по Казахстану средняя ставка по депозиту в банке составляет 7,8% годовых, то в свой бизнес нужно закладывать больший процент прибыли.
Депозит — самый доступный и простой способ сохранить деньги. Он защищен от рисков, и у вкладчика нет никаких расходов по его содержанию. Сдача квартиры — это затраты на эксплуатацию и все сопутствующие хлопоты. Поэтому должен быть доход хотя бы в 10%, иначе для чего вся суета? Если квартиру перестраивают под ту же аптеку, риски еще больше, значит процент дохода должен быть еще выше.
Можно считать от обратного: если вы купили квартиру, за сколько лет вы хотите её окупить? Исходя из целей — рассчитать, какая должна быть аренда. Если за 5 лет, то стоимость услуг должна повыситься до 20 тысяч долларов в год. Вроде, всё элементарно.
Реальные примеры из жизни говорят о другом: карагандинка Светлана Машкова в 2007 году сдавала квартиру посуточно. Женщина говорит, что в цене ориентировалась на среднюю стоимость аренды по городу, взятую из газет. Затем сделала скидку на район и отсутствие ремонта. Из чего вывела, что жильё можно сдавать за 2000 тенге в сутки. По тем временам её квартира стоила почти 9 миллионов тенге (126 тенге за доллар по курсу на тот период).
Квартиру у неё, естественно, снимали не каждый день. Но, говорит женщина, неделя, когда жильё простаивало два дня, считалась неудачной. Плюс форс-мажоры: бывало, клиенты не платили, один раз она просто пожалела человека и пустила его бесплатно. Предположим, что в среднем за месяц её квартира пустовала 5 дней. Значит, за год она получила от аренды: 300 дней х 2000 тг = 600 тысяч тг. А это значит, стоимость ее девятимиллионной квартиры окупится за 15 лет. Но, не это главное. Стоимость аренды в процентном отношении к стоимости жилья составит 6,7%. Даже по нынешним временам доход намного меньше от денег на депозите. Напомню, что в 2007 году проценты по вкладам в банках были выше, чем теперь.
Конечно, в эти скромные расчеты не вошли данные о том, что цены на жильё в тот год начали стремительно падать и ставки по депозитам тоже. Светлана позже подняла аренду до 4000 тенге в сутки. В расчеты не попали и многие другие факторы: например, женщина работала официально и отчисляла налоги на доход, ремонтировала и прибирала после праздничных застолий арендаторов. Сопутствующих расходов была масса. Этот пример показывает, что предпринимательница исходила из представлений: «Это должно быть выгодно. Ведь многие так делают». А не из того, что нужно ей на самом деле. И цену на аренду она просто «прикинула».
Доходность жилья в формулах
Расчет доходности по недвижимости выглядит следующим образом: доходность = чистый доход от аренды за год + процент роста аренды за год / стоимость квартиры х 100. В итоге мы получим доход, выраженный в процентах.
А теперь разберемся, что есть чистый доход. Понятно, что цена аренды в 500 долларов в месяц не осядет полностью в кармане у владельца. Из нее надо будет заплатить налог на недвижимость (он отличается по городам, площади квартиры и другим нюансам). Узнать его размер можно в налоговой своего района. Если вы работаете официально, нужно будет отчислять налог в зависимости от режима: по патенту — 2% от предполагаемого дохода в год, по ИП — 3% от реального дохода в квартал. Есть еще и другие режимы, но пока не об этом. Из валового дохода (из этих самых 500 долларов) нужно вычесть затраты на ремонт квартиры, ее содержание и «простои».
Чтобы не просчитывать все до мелочей, можно взять примерную цифру, допустим, 10% от годовой аренды. Имеется в виду, что за год на все расходы будет уходить эта сумма. Стоит отметить, что и данный процент условен: дорогое жилье дорого в содержании. А в квартире, которую сдают гастарбайтерам-строителям, вообще ремонт не делают. При посуточной аренде расходы, естественно, будут выше, чем при долгосрочной. Поэтому даже примерный процент расходов индивидуален.
Руководитель аналитической службы портала kn.kz говорит, что сдавать в аренду дешевое жилье в Астане, как показывает практика, часто более рентабельно, чем дорогое:
— Если вы хотите понять, насколько будет выгоднее сдавать ту или иную квартиру в аренду, можно посмотреть аналитические обзоры на портале kn.kz. Там подробно описана доходность жилья в зависимости от комнатности и качества квартиры. Элитное жилье в Астане в основном снимают иностранцы. Арендная плата в 2-3 тысячи долларов за квартиру возле резиденции президента для них вполне приемлема. А вот более экономные варианты привлекают мигрантов из других городов. Многие из тех, кто приезжает на заработки в столицу, снимают такие квартиры в складчину. Арендная плата для каждого не слишком велика, а владелец в итоге оказывается в большем плюсе. Кроме того, дешевые квартиры сдаются всегда быстрее других вариантов — простоев практически не бывает.
Индекс доходности недвижимости
Этот термин обязательно встречается в специализированной литературе и на сайтах по недвижимости. Он то растет, то падает, индекс может быть коммерческой и жилой недвижимости. Это фундаментальный индикатор, который используется специалистами для выяснения общей картины на рынке. Бывает, что такой индекс выводят для страны в целом, чтобы судить о возможностях рынка жилья, например. Но чаще он встречается в специализированных аналитических обзорах.
Благодаря индексу доходности квартира рассматривается, как потенциальная недвижимость для инвестирования. В этом случае стоимость квартиры считается оправданной, если она может приносить соответствующий доход. Для этого рассчитывается, какой доход жильё может приносить от его сдачи в аренду плюс изменение его первоначальной стоимости (ведь цена на квартиру за рассматриваемый период может вырасти или упасть). Индекс доходности не учитывает налоги, индивидуальные издержки, в общем, всё то, что было перечислено в предыдущем примере.
Индекс доходности в основном используется для оценки коммерческой недвижимости. Либо для обзора общей ситуации с жилой недвижимостью в районе, городе, стране. Его можно рассчитать и для отдельно взятой квартиры, но, как правило, в этом нет необходимости.
Комментарии
Руководитель аналитической службы портала kn.kz:
— Индексами в основном пользуются профессионалы. Но и в обычной жизни нужно чётко понимать, сколько можно будет получать «чистыми» от сдачи в аренду жилья и сколько вам принесет доход с депозита — самого доступного способа инвестирования. Это просто разумный подход — знать, где ты больше заработаешь. Если отслеживать изменения доходности, будет проще ориентироваться во многих тенденциях рынка. И, конечно же, тогда ваши инвестиции, при разумном подходе, будут приносить доход.
На портале kn.kz вы можете наглядно ознакомиться с последними тенденциями на графиках доходности дорогого и дешевого жилья, доходности в целом по городу. Можете увидеть, в каком районе прибыль от аренды выше и квартиры какой комнатности наиболее прибыльны. Таким образом, не проводя сложных расчётов, можно определиться, в какое жилье лучше инвестировать, чтобы потом его сдавать в аренду.
Можно посмотреть прогнозы на будущий период — будут расти или падать ставки аренды в том или ином городе. Составить примерную картину состояния рынка арендной недвижимости — посмотреть ставки аренды за этот и прошлый год, тенденцию роста (или снижения) цен на квартиры. На этом основании составлять инвестиционный план: где, какую недвижимость приобретать и в какой момент.
Однако, помимо расчетов, не стоит забывать о таком факте, как личное обаяние. Бывает, что у одного арендодателя есть клиенты постоянно, у другого — нет, хотя квартиры практически схожи. Обаяние и внимание к клиенту в формулу не заложишь. Рассчитывая на высокий доход от квартиры и не занимаясь ею, можно и потерять — жилье в итоге из актива может превратиться в пассив. Уметь управлять своей недвижимостью тоже искусство.
Виталий Григорьев, коммерческий директор Центральноазиатской девелоперской компании:
— Индекс доходности показывает общий тренд. Что вот, вроде, в данный момент выгодно сдавать квартиру. Но каждый человек должен решать по ситуации, сам всё просчитывать, выгодно это будет или нет. Либо нанимать специалистов.
То же самое и с коммерческими объектами. Перед покупкой базы или бизнес-центра в нашей компании просчитывают: какие затраты мы понесем при эксплуатации, сколько нужно средств, чтобы улучшить состояние помещения и при этом насколько увеличится аренда. Плюс у нас уже есть определенный опыт, и мы ориентируемся в вопросах сдачи объектов и продажи.
Совсем недавно к нам на карагандинский рынок «зашла» крупная американская компания по ремонту двигателей. Они год делали различные анализы и экспертизы: экологические, экономические, санитарные. В итоге взяли у нас в аренду большое производственное помещение. Но они год к этому готовились (!), вот такой у них подход.
Понятно, что сделки бывают разные: то ли квартиру купить, то ли бизнес-центр. Соответственно и договор будет на разные суммы. Там, где сделка на миллионы долларов, она всегда очень тщательно просчитывается. Но и у обычного человека должны быть хоть какие-то первоначальные знания. В этом случае, даже если вы нанимаете специалиста, сможете его проверить. Может, он еще меньше вас знает. Такое тоже часто встречается.
Думаю, что все-таки больше тех, кто надеется «на авось».
Информационная служба kn.kz