Довольно часто в газетах можно встретить объявления: «Продам квартиру в строящемся доме». Покупка квартиры, на которую застройщик еще не передал право собственности, — обычное дело на рынке недвижимости.
При этом подписывается договор участия в долевом строительстве, договор уступки права требования или договор цессии. Особенностям заключения договора участия в долевом строительстве уже посвящена не одна публикация, а вот договоры уступки права требования или цессии требуют комментариев.
Граждане, приобретающие жилье по договору переуступки (цессии), могут сэкономить значительную сумму. Чтобы быстрее найти покупателя, продавцы часто демпингуют и продают жилье дешевле, нежели у застройщика — в отдельных случаях размер скидки может доходить до 20%. К тому же реализация жилья по переуступке — верный способ заработать за счет роста цен на первичном рынке, не дожидаясь ввода дома в эксплуатацию.
Покупка квартиры, на которую застройщик еще не передал право собственности, уже не новинка на рынке недвижимости. В чем прелесть такого приобретения? Все просто: стоимость мясного фарша всегда ниже цены уже готовой котлеты. Одним словом, полуфабрикат стоит в разы меньше конечного продукта.
Попробуем разобраться во всех тонкостях процедуры под названием цессия. Мы обратились за помощью к члену адвокатской коллегии города Астаны Ергали Мельдебекову.
— Ергали Рысбекович, скажите, как можно правильно осуществить передачу прав и обязанностей другому лицу по недвижимому имуществу, возникших на основании договоров долевого участия в жилищном строительстве (квартиры)?
— В соответствии с гражданским законодательством РК предусмотрены основания и порядок перехода прав кредитора к другому лицу. Право требования, принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке уступки требования или перейти к другому лицу на основании законодательного акта. При этом для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласия должника, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.
Право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неполученное вознаграждение (интерес).
В данном случае следует учесть ту разницу, что вы передаете другому лицу не жилой объект, а только право требования выполнения обязательств застройщиком, а также право на приобретение жилища в собственность при завершении его строительства.
— То есть, выходит так, что я могу передать свое право распоряжаться будущим жильем, существующим, возможно, лишь на макете, любому человеку? Это будто делить шкуру неубитого медведя…
— Это не совсем так. Вернее, не всегда это так. Ведь вы изначально вложили свои деньги в этот «фундамент». Следовательно, если был грамотно оформлен договор с застройщиком, вы в любом случае имеете на руках, как минимум, документ, удостоверяющий ваше право получить свое место. Так как застройщик осуществляет возведение объекта на ваши кровные сбережения. Поэтому, приобретая ваше право, другой человек так же, как и вы, получает все возможности, установленные условиями договора долевого участия в жилищном строительстве.
Более того, почему бы не приобрести любой проект лишь на макете, как вы выразились: «шкуру неубитого медведя», если этот проект заинтересовал вас. Это способ реализации имущественных прав.
Вместе с тем предлагаю, прежде чем приобретать право требования, для начала разобраться с застройщиком. Думаю, есть много нюансов, которые следует учесть, дабы с носом не остаться в итоге. До заключения договора цессии необходимо особое внимание уделить не только сумме взноса и сроку сдачи объекта, но и другим существенным условиям договора. В случае невыполнения условий со стороны застройщика вы вполне законно можете расторгнуть с ним договор и потребовать назад средства, вложенные в части долевого участия, а также все расходы и убытки, связанные с невыполнением обязательств застройщиком.
Однако договор цессии не является 100% гарантией, обеспечивающей конечные результаты, предусмотренные его условиями, поскольку сам процесс долевого участия в строительстве связан с риском в определенной степени.
— Какая мотивация у человека прибегать к заключению договора цессии?
— Мотивация сделки по договорам цессии разная. Заказчик может передать свое право, к примеру, из-за финансовых трудностей, связанных с долгами. То есть вынужденно прибегать к данной процедуре с целью получения срочных средств без потерь. Так как просто расторгнуть договор с застройщиком и возвратить средства может быть непросто и невыгодно. Ну, или элементарно — продавцу понравился другой жилой район и поэтому он отдает свое право, чтобы также без потерь (штрафа) вернуть свои деньги и вложить их в другой объект.
— Как осуществляется сделка между желающим продать свое право по договору долевого участия в строительстве и покупателем? Что нужно учесть?
— Передача прав по сделке осуществляется на основании договора цессии. Любая сделка с недвижимостью требует государственной регистрации в установленном порядке. Несоблюдение установленных требований по государственной регистрации может привести к признанию совершённой сделки недействительной.
— А могут произойти какие-либо, так скажем, сбои в системе? То есть, имеет ли место обман, мошенничество при таких сделках?
— Конечно, особенно в сфере недвижимости наблюдается частое мошенничество. Начиная с самого начала — сколько обманутых дольщиков мы знаем! Недобросовестные застройщики могут перехитрить не достаточно подкованных обывателей.
Да и те, кто передают права, могут слукавить. Необходимо проверить, есть ли какое-либо обременение на имущество. И поэтому рекомендуется принимать помощь адвоката, причем с обеих сторон, чтобы весь процесс был полностью под контролем специалистов.
Прежде чем идти на сделку, покупателю стоит получить от застройщика полный пакет документов на объект, как если бы права на квартиру покупались напрямую у него. Необходимо выяснить состояние строительства, узнать судьбу других проектов, которые были им реализованы, и иные тонкости.
— Сколько времени занимает данная процедура?
— При наличии грамотного подхода, подготовленных документов, быстрого оформления в центре недвижимости, это можно сделать в течение одного дня. Главное — иметь рядом хорошего адвоката.
Понятно, что сразу вникнуть в суть вопроса, поняв все нюансы, невозможно. Однако ясно одно: это вполне реальный способ получить право на приобретение жилья.
Мы решили отыскать человека, который прибегал к этой процедуре сам. Уроженка Астаны Таисия Гетманова — одна из тех, кто в свое время продал право на приобретение жилья.
— Почему вы решили использовать этот вариант для купли-продажи жилья? Где именно вы хотели получить право на приобретение жилища?
— Мы с мужем решили приобрести квартиру с помощью долевого строительства. Хотели свое жилье получить, но все время, понятно, как на иголках — вдруг обман. Особенно начали переживать, когда, как было оговорено в договоре, к I кварталу 2007 года ЖК «Махаббат» не был готов. Дольщики возмущались, мы тоже соответственно. Подумали, подумали и решили, что не станем рисковать. Через знакомых узнали о такой процедуре, наняли юриста. Желающие приобрести, благо, нашлись сразу. Все это произошло быстро, и, если честно, я особо не вникала в это. Деньги вернулись без потерь, и мы вздохнули с облегчением. Конечно, потом жалели немного, когда все-таки через небольшой промежуток времени дом сдали в эксплуатацию, но сделанного не вернешь ведь.
— Одним словом, вы все же остались довольны проделанной работой?
— Да, в свое время это было единственным глотком свежего воздуха, понятно, у страха глаза велики (смеется), поспешили. Но юристу спасибо большое, сам все оформлял — с застройщиками, нотариусом.
При многих плюсах приобретения квартиры по переуступке существуют и минусы. Особо следует отметить, что вы, как новый дольщик, должны выполнять все условия прежнего договора перед застройщиком. Более того, получивший права по соглашению переуступки дольщик может предъявлять претензии только к уступившему ему права лицу, а не к застройщику. И это тоже значительное неудобство. В завершение хочется добавить: не бойтесь рисковать, однако рискуйте с головой и желательно — с адвокатской. Скупой платит дважды, а то и трижды, поэтому квалифицированная помощь облегчит ваш путь к приобретению желанной квартиры.
Плюсы
1. Для «покупателя» данный способ приобретения жилья привлекателен тем, что цепочка участников долевого строительства не увеличивается.
2. В свою очередь дольщик, вынужденный отказаться от дальнейшего участия в инвестировании строительства, получает возможность сэкономить деньги.
3. Уступка прав подлежит государственной регистрации, что позволяет избежать двойных продаж и располагать информацией обо всех зарегистрированных участниках долевого строительства многоквартирного дома.
Минусы
1. Договор цессии вовсе не избавляет правопреемника от рисков, характерных для долевого строительства.
2. Непременное условие для подписания договора цессии — выполнение дольщиком всех обязательств по договору долевого участия. Только после этого он получает право на квартиру.
3. Получивший права по соглашению переуступки дольщик может предъявлять претензии только к уступившему ему права лицу, а не к застройщику.
Для заключения договора цессии необходимы следующие документы:
- Договор долевого участия в жилищном строительстве, либо другой документ, подтверждающий возникновение прав на строящийся объект (квартиру).
- Документы, подтверждающие суммы оплаты (долевой взнос).
- Удостоверение личности.
- Согласие супруги (супруга) или других участников.
- Согласие застройщика, если предусмотрены в условиях договора такие требования.
У приобретателя прав после сделки должны остаться:
- Подлинник договора долевого участия или документа, по которому произошла уступка прав.
- Подлинники документов, подтверждающих расчеты между сторонами по договору долевого участия.
- Акт передачи этих документов.
- Договор уступки.
Справка
Прежде всего необходимо отметить, что уступка права требования и цессия (лат. cessio — уступка, передача) — это равнозначные понятия. То лицо, которое уже является участником долевого строительства, передает (уступает) свои права требовать от застройщика передачи ему квартиры новому участнику долевого строительства. Новый участник встает на место первоначального. Такой договор можно заключить с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве с первоначальным участником и до момента подписания передаточного акта между застройщиком и первоначальным участником долевого строительства.
То есть, если первоначальный участник долевого строительства подписал с застройщиком передаточный акт, то заключить договор цессии он уже не вправе. Договор участия в долевом строительстве у первого участника долевого строительства должен быть зарегистрирован.
Информационная служба www.kn.kz