В первые выходные октября в Ледовом дворце Санкт-Петербурга проходили выставка и форум по зарубежной недвижимости INFOREAL. Журналисты портала Prian.ru поговорили с его участниками, которые обозначили последние тенденции на жилищных рынках разных стран.
Испания: на рынок выбросили много дешевой банковской недвижимости
Ольга Градылева, генеральный директор Leanga Spb
– Цены на недвижимость в Испании не падают, но и не растут. Если взять общую статистику по курортному жилью всего побережья за три года, то получается, что цены стоят на месте. В какой-то сезон они снижаются, однако в следующий возвращают упущенное.
Сейчас на рынок выбросили очень много банковской недвижимости. Многие риэлторы не любят работать с такими объектами. Хорошо, если это первичное жилье… Например, какой-то застройщик взял большой кредит, построил объект, однако не смог его продать. Тогда банк забирает это жилье и продает с большими скидками.
Например, квартира с двумя спальнями на Коста-Бланке изначально стоила €380 тысяч. Да, это первая линия, панорамный вид, но за такие деньги уже можно купить дом. А когда эти апартаменты отошли банку, он выставил их на продажу за €160 тысяч (за счет того, что бывший владелец уже оплатил какую-то часть взятого ранее кредита). Причем банк готов дать новому клиенту ипотеку до 80% от стоимости объекта.
Покупать новое банковское жилье в Испании безопасно. А вот если речь идет о «вторичке», могут возникнуть сложности. Например, за бывшим собственником числятся неоплаченные коммунальные счета за несколько лет. В год может набежать и €3 тысячи. Банк не будет заниматься проверкой этих обстоятельств – для него главное погасить задолженность по старому кредиту. Такие вещи должно проверять агентство и предлагать клиенту только «чистые» объекты.
Какие виды недвижимости продаются лучше всего? Большинство российских клиентов хотят квартиру с одной-двумя спальнями по цене до €150 тысяч. И главное, с хорошим видом из окна. Не обязательно, чтобы это была первая линия. Люди понимают, что там – соль и влага, из-за которых ремонт придется делать гораздо чаще. Я своим клиентам первую линию не рекомендую. На мой взгляд, лучшие предложения в Испании находятся на расстоянии до 500 метров от моря. Такие квартиры пользуются спросом.
Черногория: разница между старым жильем и новостройками огромна
Елена Зубова, исполнительный директор Ампир Недвижимость
– Как правило, россияне интересуются недвижимостью в Черногории по цене до €2 тыс. за квадратный метр. Более дорогие объекты покупают намного реже.
За эти деньги покупатели хотят получить, прежде всего, близость к Адриатическому морю. Желательно, чтобы рядом с домом был оборудованный пляж. Очень хорошо, если в городе будет развитая инфраструктура – рестораны, магазины, аптеки и т.п.
Отмечу, что современные покупатели ценят уровень комфорта, который представляет недвижимость. Например, квартиры предпочитают приобретать с европейской отделкой. Поэтому вторичный рынок, апартаменты, в которых уже кто-то жил, сегодня не приветствуются. Ведь разница в качестве у материалов, которые были куплены в начале 2000-х годов и сейчас, – огромная.
Не могу сказать, что государственные структуры Черногории очень строго следят за качеством нового строительства. Сегодня главные судьи для застройщиков – это потребители. Если люди увидят в парадной ржавые перила или криво положенную плитку, никто у вас просто ничего не купит.
Италия: Сицилия и Калабрия не пользуются спросом у россиян
Елена Кравченко, представитель компании Immobiclub
– Итальянский рынок недвижимости сегодня ориентирован, прежде всего, на иностранцев. Внутренний спрос очень слаб из-за проблем в экономике страны. Что касается цен на жилье, то они не падают, хотя и не растут. Стоимость недвижимости в Италии остается стабильной уже на протяжении нескольких лет.
Среди иностранных покупателей на рынке активны британцы, выходцы из скандинавских стран, немцы. Последние особенно любят Сицилию. Главная причина – там недорого, можно апартаменты купить и за €50 тыс. Но данный регион – это совсем другая Италия, у них даже язык сильно отличается.
Русские покупатели также по-прежнему любят Италию. У наших популярны Лигурийское побережье, Тоскана, Лацио, а среди ценителей роскоши – озеро Комо. Сицилия и Калабрия уже не пользуются спросом. Раньше Калабрия была популярна в основном из-за низких цен. Однако неразвитая инфраструктура охладила пыл покупателей.
Россияне покупают в Италии как апартаменты, так и виллы, которые предлагаются по разумным ценам – до миллиона евро. А нижний порог на этом рынке – от €130 тыс. За эти деньги можно приобрести апартаменты «монолокале», то есть студию.
Чехия: доходность недорогих квартир может достигать 15% годовых
Дмитрий Перменов, старший агент по недвижимости Perspektiva Impereal
– Рынок недвижимости Чехии постепенно обновляется предложениями – девелоперы размораживают старые и возводят новые проекты. Причем, строят без задержек. Средний цикл возведения здания от котлована до квартиры «под ключ» составляет 1,5 года.
Стоимость готовой недвижимости уже не падает, как это было в 2008-2010 годах. Отмечу, что элитные варианты и раньше не дешевели, а сейчас в центре Праги есть предложения даже по $10 тыс. за «квадрат». В целом по рынку цены также стабилизировались – им падать уже просто некуда. По оценкам разных специалистов, в 2012 году прирост цен составит около 5%.
Многие русские клиенты интересуются инвестиционными объектами в Чехии. Некоторые готовы инвестировать небольшую сумму (€5 тыс. – 10 тыс.). По нашему опыту, на этих недорогих квартирах можно зарабатывать и 10-15% годовых. К сожалению, не все клиенты адекватно к относятся к подобным вариантам. Они привыкли, что если дешево, значит плохо. Да, эта квартира будет далеко от Праги. Да, там есть свои особенности. Однако такое жилье все равно можно сдавать в аренду и зарабатывать на этом.
Люди, которые ищут максимально безопасные возможности для инвестиций, вкладывают деньги в столицу и ведущие курортные города. В Праге самые дешевые квартиры для сдачи в аренду – это студии за €40 – 50 тыс. За эти деньги можно даже в новостройке апартаменты купить. Такая квартира будет сдаваться где-то за €300-400 в месяц. Если вычесть расходы на коммунальные услуги, получится что средняя доходность составит 4-5% годовых.
В других городах, например Карловы Вары, студию можно купить и за €20-25 тыс. Кроме того, арендные ставки там сопоставимы со столичными, поэтому в процентном соотношении доход может быть больше. Но в Карловых Варах имеется сезонный фактор, поэтому надо учесть, что несколько месяцев в году ваша квартира скорее всего будет простаивать.
Германия: рост цен на недвижимость обгоняет инфляцию
Мария Гранович, управляющая компании Grani Immobilien und Bauplanung
– В 2011-2012 годах рост цен на недвижимость в Германии покрывал инфляцию. В среднем по стране жилье дорожает на 2-2,5% в год. Динамика прироста существенно различается в зависимости от региона, однако, пожалуй, нигде в Германии не наблюдается снижения цен.
Быстрее всего стоимость недвижимости увеличивается в населенных пунктах с развитой инфраструктурой, крупных промышленных центрах и портовых городах. Например, сейчас наблюдается существенный рост цен в Дюссельдорфе и Берлине. Хотя и там есть свои депрессивные районы, в которых лучше не покупать недвижимость для сдачи в аренду. Отмечу только, что в случае приобретения доходной квартиры наличие рядом с домом промышленных предприятий – это не минус, а плюс. Производства в Германии экологически чистые, и проблем со сдачей апартаментов в аренду у вас не возникнет.
В Мюнхене недвижимость также дорожает. Однако этот город уже давно считается самым дорогим в Германии с точки зрения стоимости жилья, поэтому в процентах доходность от вложений в местные квадратные метры будет ниже, чем в других населенных пунктах.
У русских покупателей наиболее востребованы квартиры для сдачи в аренду по цене €80 тыс.– €120 тыс. Клиентов привлекает надежность и простота этого процесса: они вкладывают определенную сумму, и больше не заботятся ни о чем – ни о поиске арендаторов, ни о коммунальных платежах. В Германии работают многочисленные управляющие компании, которые будут не только заниматься решением всех вопросов, связанных с вашей недвижимостью, но и гарантируют вам получение прибыли.
Доходность немецкой недвижимости ниже, чем российской – обычно 4-6% годовых. Однако надо учитывать, что это доход в евро, а в иностранной валюте российские банки таких процентов не предлагают.
Эстония, Латвия: цены на недвижимость заметно выросли
Екатерина Прозоровская, генеральный директор Baltic Estate
В последнее время количество обращений от потенциальных клиентов выросло, но средняя цена запрос, напротив, стала меньше. К Эстонии и Латвии это относится в полной мере, многие хотят приобрести недвижимость «за 5 копеек», хотя это практически нереально.
То есть в той же Нарве можно купить дешевую квартиру за €7 тыс. или €10 тыс., но что с ней делать дальше? Разве что приобретать объект с целью получения шенгенской визы…Но, например, петербуржцам не проще ли ежегодно делать финскую?
Кстати, петербургские клиенты больше интересуются недвижимостью в Эстонии, тогда как москвичи тяготеют в Латвии. Цены в обеих странах за последнее время заметно выросли, причем на эстонском рынке это более заметно – все-таки в Латвии и год-полтора назад они были весьма высоки.
Покупатели стали еще больше интересоваться жильем в центре крупных городов. В Таллинне, кстати, строят сейчас весьма активно, по моим ощущением, куда активнее, чем в Риге. А с учетом того, что в эстонской столице все объекты по российским меркам расположены близко друг в другу, получается, что большинство новостроек стоят конечно не в Старом городе, но все равно в центре.
Сейчас в Таллинне действительно предлагается много хороших новых проектов. Здесь строят по финским стандартам: с парковками, кладовками и прочими атрибутами….
Фото: prian.ru