На рынке недвижимости зафиксирован интерес к инвестированию в коммерческие объекты при возврате инвестиций за 15–16 лет...
Диана Матеева — старший агент по продажам в ведущем агентстве недвижимости. Разговаривали с ней об основных тенденциях, которые наблюдались на рынке недвижимости в первое полугодие, о динамике цен и будущем развитии рынка.
- Г-жа Матеева, какими были последние девять месяцев на болгарском рынке жилья?
С конца 2011 года на рынке недвижимости однозначно наметилась положительная тенденция роста количества сделок с жилой недвижимостью. Основную часть этих сделок по-прежнему составляет покупка жилья для личного пользования.
В первой половине 2012 года мы стали свидетелями тренда расширения диапазона цен («раскрытия ножниц» между нижней и верхней границами). С одной стороны, это вызвано тем, что цена зависит уже не столько от месторасположения, сколько от качества строительства, планировки, состояния квартиры, наличия охраны и т. д. С другой стороны, в этом году наблюдается увеличение количества сделок в среднем ценовом сегменте за счет низкоценовых вариантов, которые были в центре интереса покупателей в течение последних 3 лет.
- Какова динамика заинтересованности инвесторов в покупке жилых или коммерческих объектов с целью сдачи их в аренду?
Наблюдается повышенный интерес к инвестированию в объекты коммерческой недвижимости, приносящие 6 % годового дохода, что обеспечивает возврат инвестированных средств в течение 15–16 лет. На сегодняшний день предложение на рынке арендного жилья достаточно велико, что приводит к низким ценам на аренду, а это, со своей стороны, увеличивает срок возврата инвестиции в жилую недвижимость.
- Какие изменения в сфере цен предложения наблюдаются?
Цена предложения жилых объектов все больше приближается к реальным рыночным показателям, и поэтому за последний год было зафиксировано умеренное снижение — до 5 %. В то же время, как я уже упоминала выше, намечается тенденция к «расслоению» цен в определенном районе, т. е. цена предложения определяется не столько месторасположением жилья, сколько качеством строительства, планировкой и состоянием жилья, окружающей средой и т. д.
- А как меняется уровень цен заключения сделки?
Что касается новых предложений, в большинстве случаев разница между ценой предложения и ценой заключения сделки колеблется в пределах 4–7 %. А в тех случаях, когда речь идет о недвижимости, выставленной на продажу достаточно давно, причем по большой цене, которая не корректировалась в последние месяцы, разница может быть больше — до 10–12 %.
- До конца этого года какие изменения уровней цен предложения и заключения сделки можно ожидать?
Если цена предложения соответствует качеству жилья и состоянию рынка, в процессе достижения договоренности с продавцом вряд ли можно ожидать снижения цены предложения более чем на упомянутые уже 4–7 %. Обычно они компенсируют бóльшую часть расходов, связанных с передачей права собствености.
- Существуют ли предпосылки для роста цен в среднесрочной перспективе — в ближайшие 3–5 лет?
Цены на недвижимость движутся по синусоиде. Если предположить, что в данный момент мы находимся в нижней точке, то в течение следующих нескольких лет должен наблюдаться рост, но он будет осуществляться медленно и постепенно. И однозначно начнется не раньше конца этого года – начало следующего.
- Спрос и предложение на болгарском рынке жилья уже сбалансированы?
На данный момент мы не можем говорить о балансе между спросом и предложением недвижимости. С одной стороны, на рынке полно предложений, но в то же время в некоторых сегментах они отсутствуют. Оказывается, высококачественное жилье появляется на рынке редко и пользуется повышенным спросом. Например, в настоящий момент на рынке арендного жилья в софийском районе «Младост» спрос превышает предложение.
- Каковы средние параметры жилья, которое пользовалось наибольшим спросом в первое полугодие?
В прошлом году начался медленный рост количества сделок в среднеценовом сегменте, но и количество низкоценовых сделок — до 35 тыс. евро — все еще было значителным. В этом году все больше сделок осуществляется в среднем сегменте — 55–75 тыс. евро, а в низкоценовом сегменте все чаще заключаются сделки по цене свыше 35 тыс. Евро (для сравнения: в 2011 году до 30 тыс. евро, прим. «Гольфстрим»). Наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры, чуть меньшим — трехкомнатные. В высшем ценовом диапазоне увеличился спрос на жилье с тремя спальнями и гаражом, при этом предпочтение отдается хорошо поддерживаемым жилым комплексам.
- При выборе жилья какое значение имеет тенденция к повышению энергоэффективности?
Большинство клиентов интересуются, как осуществлена теплоизоляция здания, а также — кто является производителем внешних дверей и окон.
- Можно сказать, что худшие моменты для рынка недвижимости уже позади?
Да, на данном этапе мы настроены оптимистично, потому что рынок развивается очень динамично. Большие строительные компании начинают новые проекты, банки разрабатывают новые продукты ипотечного кредитования при покупке недвижимости.
- Как Вы думаете, какой урок можно извлечь из рыночного кризиса?
Покупку недвижимости следует рассматривать в первую очередь как стабильную инвестицию, которая в долгосрочной перспективе всегда выгодна. Вместе с тем в краткосрочной перспективе она может принести хорошую прибыль, но также и большие потери.
Фото: bulgaria.gulfstream.ua
bulgaria.gulfstream.ua