Оценка недвижимости пользуется у населения не самым высоким спросом из того перечня услуг, что оказывают оценщики, тем не менее начиная со времен приватизации она остается довольно востребованной. Сегодня данная сфера в Казахстане сопряжена со множеством трудностей различного характера, чреватых большими проблемами как для самих оценщиков, так и для их клиентов.
Сегодня из 100% заключенных договоров по оценке недвижимости 98%, по данным Карагандинской палаты оценщиков, приходятся на оформление банковского кредита под залог квартиры, жилого дома или другой недвижимости. Гораздо реже услугу по оценке недвижимости заказывают при совершении сделок купли-продажи, для определения страховой стоимости при страховании объекта, что особенно актуально при оформлении ипотеки.
Если в Караганде обращения к оценщикам чаще связаны с вышеназванными причинами, то в Астане и Алматы, где более развито строительство, оценку недвижимости часто заказывают крупные девелоперские компании, которым, например, необходимо обосновать стоимость строящегося жилья в каком-то конкретном районе и приравнять ее к рыночной стоимости. Также к столичным оценщикам обращаются при разработке крупных инвестпроектов, когда требуется рассчитать их рентабельность и оправдать предстоящие вложения средств.
«Заказная оценка процветает»
Пока получение лицензии для полноценной работы в этой сфере деятельности — обязательное условие. В правительстве РК сейчас готовится платформа перехода оценочной деятельности на полное саморегулирование. В июле прошлого года был издан указ президента об упрощении функционирования предпринимательской структуры и упразднении порядка 300 лицензий. Среди прочих в этот перечень входит и лицензия на занятие оценочной деятельностью.
По мнению Вилена Елисеева, председателя президиума Республиканской палаты оценщиков (РПО), в вопросе лицензирования много недочетов, которые создают в оценочной деятельности немало проблем.
— В области оценки законодательство менялось неоднократно, менялись правила выдачи лицензии. В профессии оценщика, как и у врача, много специализаций: оценка недвижимого имущества, оборудования, транспортных средств, интеллектуальной собственности, бизнеса, — говорит Вилен Елисеев. — У нас выдают лицензию всего по двум направлениям — «недвижимость и оборудование» и «интеллектуальная собственность». Получается, эти два направления целиком охватывают всю оценочную деятельность. На мой взгляд, это тормозит процесс углубления в специализации оценки, а значит, и повышения ее качества. Недвижимость и оборудование между собой не имеют ничего общего, а по отдельности представляют собой два серьезнейших направления. Кроме того, лицензия бессрочная, то есть если оценщик положил ее на полочку, а потом спустя десять лет вспоминает о ней и выходит на рынок труда, очевидно, что такой специалист утратил квалификацию. Но по закону он имеет право работать, а знания имеют особенность забываться. Не все оценщики в таких случаях приступят к скрупулезному изучению рынка, отправятся на повышение квалификации или семинар, а уже потом возьмутся за работу.
К большим минусам можно отнести и то, что лицензия действует на территории всего Казахстана. С первого взгляда может показаться, что это вовсе не минус, а большой плюс для любого оценщика или оценочной компании. Однако на деле это далеко не так:
— Чтобы сделать качественную оценку и подготовить соответствующий отчет, вновь требуется тщательное изучение рынка недвижимости, где работает оценщик, — говорит Артем Шевчук, директор ТОО «Артокс», председатель президиума Карагандинской палаты Казахстанской ассоциации оценщиков, председатель комитета по стандартам и методологии в оценочной деятельности Республиканской палаты оценщиков. — Не каждый оценщик, например, из Атырау или Шымкента, решивший заработать в Караганде, обладает необходимыми сведениями по рынку недвижимости Карагандинской области. И наоборот! Лицензия же позволяет оценщику проводить оценку на территории всего Казахстана. Нам нельзя скидывать со счетов недобропорядочных представителей профессии. Такой оценщик приедет в Караганду, пробудет полгода и за это время натворит здесь дел. Может просто обойтись некачественным проведением оценки, может пойти и на заказную оценку. Потом он уедет восвояси — и где его искать, если у клиента возникнут сложности?
Помимо вышеперечисленных проблем лицензирования оценочной деятельности есть еще один серьезный недочет. Лицензию Министерство юстиции выдает как юридическим, так и физическим лицам. С одной стороны, это также можно посчитать явным плюсом, но в то же время этот факт вносит большую неразбериху.
— По сути, это двойное лицензирование. В составе юридического лица, согласно законодательству, должно быть два физических лица, — рассказывает Вилен Елисеев. — Зачем тогда требовать лицензирование юридического лица, например ТОО, если работающие в его составе физические лица уже имеют свои лицензии?! Преподавателям, врачам не нужно получать лицензию на свою деятельность, лицензируется вуз или больница, в которых они работают. Вообще, введение лицензирования физических лиц было большой ошибкой, оценщиком без особого труда, знаний, опыта может стать любой желающий. Вывод напрашивается сам: чтобы заняться оценочной деятельностью в Казахстане, достаточно получить лицензию и, возможно, наладить связи с одним или двумя крупными заказчиками. Не исключено, что эта лицензия будет изначально получаться «под работу» с этими заказчиками. Кроме того, это порождает нездоровую, ужесточившуюся конкуренцию. Оценщики начинают соглашаться на любые условия заказчика оценки, только для того чтобы заполучить клиента. Это уже привело к тому, что демпинг, а также заказная оценка в Казахстане процветают. Отсюда складывается негативное отношение к оценщикам как к людям, имеющим лёгкий хлеб.
Кому закон не писан?
Можно сказать, взаимоотношения «клиент — оценщик» носят явочный характер. Оценщики как стоматологи — добровольно оценку клиент делает редко и по крайней необходимости. Например, когда нужно получить кредит под залог недвижимости. Оценка в этом случае хоть и необходимая, но всего лишь ступень к цели.
— Как правило, банк дает список клиенту, желающему оформить кредит, в этом списке несколько оценочных компаний. Есть такие банки, которые направляют конкретно к одному оценщику, — говорит Артем Шевчук. — Это нарушение. В соответствие с законом об ипотеке, пересмотренным в 2010 году, заёмщик имеет право обратиться к любому оценщику по своему усмотрению и также к любой страховой компании. Но клиент чаще всего идет на поводу у банка, то есть идет к тому оценщику, к которому его направили.
Стоимость оценки квартир в Караганде варьируется от полутора до 12-15 тысяч тенге. Разница большая. Как правило, если человек оформляет кредит, лишние траты ему ни к чему — каждый заинтересован за кажущиеся на первый взгляд бюрократическими проволочки платить меньше. Но за полторы тысячи тенге работают небольшие оценочные компании или самостоятельные оценщики, которые часто меняют место дислокации, у них, вполне вероятно, нет офиса, их деятельность непостоянна, часто эти оценщики — вчерашние студенты.
— Здесь, скорее, имеет место глобальная проблема несовершенства банковской системы. Если клиент сам выберет оценщика, банк может не принять отчет об оценке, вы потребуете письменное объяснение — и кредит будете оформлять дольше, — говорит Артем Шевчук. — Все рекомендации типа «боритесь за свои права» в этом случае не действуют.
Так, по просьбе Республиканской палаты оценщиков антимонопольное агентство проверило работу некоторых банков и обнаружило, что филиалы единичных банков все же практикуют работу с конкретными оценочными компаниями. Между тем в интервью нашей газете Максим Вольский, региональный инспектор по Караганде управления филиальной сети департамента залогов АО «Темiрбанк», рассказал, что оценка имущества, предлагаемого в качестве залогового обеспечения, обязательна с привлечением независимого оценщика, а также необходима экспертиза отчета независимого оценщика с обязательным осмотром имущества, которую проводит банк. АО «Темiрбанк» принимает согласно законодательству отчет любого независимого оценщика.
— На практике все выглядит следующим образом: если банк не сталкивался с какой-либо оценочной компанией, мы просим предоставить выписку из реестра оценщиков по конкретной компании, — комментирует Максим Вольский. — Её предоставляет региональная палата оценщиков, в которой состоит данная оценочная компания, далее отчет об оценке проверяется на соответствие действующему законодательству РК, стандартам оценки, а также на адекватность, непредвзятость и достоверность. В случае выявления ошибок, несоответствий отчет об оценке возвращается компании, выполнившей его, на доработку и исправление. После устранения замечаний принимается в работу. Данная процедура — своего рода страховка рисков банка от недоброкачественной оценки имущества.
— В каких случаях банк имеет право отказаться принять отчет об оценке у клиента?
— Если оценочная компания не состоит в одной из региональных палат оценщиков, либо отсутствует договор страхования ответственности оценщика, либо лицензия оценочной компании не распространяется на данный вид имущества.
— Опишите систему кредитования под залог недвижимости.
— Во-первых, имущество, предлагаемое в качестве залогового обеспечения, проверяется на соответствие внутренним требованиям банка, затем производится экспертиза отчета независимого оценщика департаментом залогов (подразделение банка), при отсутствии замечаний заключение и отчет направляются для дальнейшего рассмотрения вопроса о предоставлении займа. Согласно внутренним документам, банк работает по двум направлениям с независимыми оценочными компаниями. Первое направление — когда банк является заказчиком независимой оценки, при отработке проблемных займов и плановой переоценке. В данном случае банк оплачивает услуги независимого оценщика и сам вправе его выбирать, согласно внутренним документам. Второе направление — когда заказчиком независимой оценки является клиент банка. В данном случае клиент самостоятельно выбирает, заключает договор и оплачивает независимую оценку. Тут мы никакими аккредитациями не ограничиваем выбор клиента. Зачастую человек вместе с полным пакетом документов приносит уже готовый отчет независимого оценщика.
Оценщик дает рыночную стоимость недвижимости, каждый банк, рассматривая возможность кредитования, к этой стоимости применяет свой дисконт — скидку, в которую закладывает свои риски, и определяет залоговую стоимость. Как правило, по квартирам применяют от 10 до 30%. Оценил оценщик квартиру в 50 тысяч долларов, дисконт банка 10%, то есть 5 тысяч долларов, — залоговая стоимость квартиры составит 45 тысяч долларов. Банк рассматривает выдачу кредита не больше 45 тысяч долларов под залог этой квартиры.
Курс на саморегулирование
Оценка недвижимости в Казахстане, по данным Карагандинской палаты оценщиков, это довольно маленький рынок, его объем составляет 40-45 миллионов долларов. На территории республики действует 16 палат, которые объединены в Республиканскую палату оценщиков. В Карагандинской области, по данным департамента юстиции, имеют лицензию 43 юридических и 111 физических лиц. Как правило, юридические лица — это маленькие компании, в которых работают два-три оценщика. Крупных организаций в области немного, в основном это представители столичных компаний. Курирует деятельность оценщиков Министерство юстиции, на местах эти функции осуществляют департаменты юстиции.
СПРАВКА
С 1997-го по 2002 год в Казахстане лицензии на право заниматься оценочной деятельностью получили 117 юридических и 343 физических лица.
По состоянию на ноябрь 2009 года (на дату внесения в Закон понятия «палата оценщиков»), количество лицензий, выданных юридическим лицам, уже составляло 968, физическим — 1885!
С учетом физических лиц, работающих под лицензией юридического лица, общее количество выданных лицензий (физическим и юридическим лицам) — более 4000.
— Сегодня государство не выполняет в достаточном объеме функции по контролю и надзору за оценочной деятельностью, — говорит Артем Шевчук. — Сейчас в правительстве РК подготовлена программа перехода до 2020 года на полное саморегулирование. То есть контроль над деятельностью оценщиков, согласно этой программе, передадут палатам, надзор за ними, в свою очередь, будет осуществлять государство. В Карагандинской палате оценщиков, к примеру, 21 человек, для полноценной работы организации этого недостаточно. Мы проводим семинары, конференции, налаживаем взаимоотношения с госорганами. В Казахстане должны остаться не 16 палат, а 2-4 палаты, то есть они должны укрупняться. Тогда в каждой палате будет не менее 100 человек. Сейчас многие карагандинские оценщики вошли в другие палаты, опасаясь, что на месте их будут контролировать. Это большая проблема, мы как представители Карагандинской палаты оценщиков не можем вмешиваться в деятельность оценщика, состоящего в другой палате, даже если видим, что он работает нечестно, нарушая законодательство. В этом случае предпринимать меры должны органы юстиции, но, как правило, если сигнал к ним не поступает, они не реагируют.
— Также требуют пересмотра стандарты оценки, — продолжает Артем Шевчук. Сейчас в Казахстане действуют международные и национальные стандарты. Например, существует требование к форме и содержанию отчета. Если контроль над оценочной деятельностью действительно перейдет к палатам, стандарты будут дорабатываться. В идеале они должны представлять собой конкретные руководства к действию в той или иной ситуации. Также в оценочной деятельности есть такое понятие, как экспертиза, которую проводят внутри палаты. Если клиент не согласен с оценкой, он может заказать повторную оценку, но это деньги. Можно обратиться в палату, в которой состоит оценщик, и потребовать произвести анализ отчета, который он сделал и который не устроил клиента. Эту экспертизу сейчас многие заказывают, но ни в одном нормативно-правовом акте не указано, как она должна проводиться. В этих целях палатами разработан стандарт по экспертизе, который был передан в Министерство юстиции два года назад, но его до сих пор не приняли. Экспертизу клиент закажет, мы ее проведем, но примут ли ее в суде, не факт. Этот вопрос очень тесно пересекается с понятием судебной экспертизы. Судебные эксперты руководствуются своей внутренней методикой, разработанной для служебного пользования. Понятно, что оценка недвижимости требует более скрупулезного подхода. Но существует стереотип, что судебная экспертиза — это последняя инстанция, в том числе и в области оценки. Поэтому в суде оценщикам часто бывает сложно доказать свою правоту еще и по этой причине.
— Саморегулирование имеет несколько преимуществ перед государственным регулированием, — говорит Вилен Елисеев. — Нормы саморегулирования гибче, они легче адаптируются к изменяющимся обстоятельствам. У организаций саморегулирования лучше экспертные возможности и обратная связь с рынком. Участники рынка получают легальные возможности влиять на нормотворчество, а государство снижает свои расходы на регулирование.
О том, что в Казахстане деятельность оценщиков должна подчиняться четкому единому стандарту, говорят и в органах юстиции.
— В структурных подразделениях департамента нет специалистов, которые содействовали бы нам в работе, — комментирует Нургуль Кенжебаева, заместитель начальника департамента юстиции Карагандинской области. — Надо сказать, что контроль мы осуществляем нормативно, это не позволяет нам выходить за рамки закона. Например, если мы проверили индивидуального предпринимателя, то в течение последующих трех лет мы в его работу, если не поступает сигнал извне, вмешиваться не имеем права, что бы он там ни нарушал. Если, конечно, поступит заявление, найдутся пострадавшие от действий этого предпринимателя, тогда мы принимаем меры — проводим расследование, составляем административные протоколы, если есть факты нарушения закона, направляем дело в финансовую полицию. Данный вид деятельности, так как он является предпринимательским, лучше было бы перевести на саморегулирование, чтобы палата оценщиков осуществляла контроль, а мы бы контролировали деятельность палат. В Казахстане должен быть принят единый стандарт оценки. Сейчас специалисты часто подстраиваются под клиентов. С этим нужно бороться, переход на саморегулирование будет этому способствовать. Единый стандарт должен в то же время учитывать особенности территориального плана той или иной области, содержать санкции за нарушения правил.
— Оценщики, да и риэлторы жалуются на отсутствие единой базы недвижимости, которая необходима им для качественной работы. Органы юстиции могут поспособствовать созданию этой базы?
— База формируется в каждой области по каналам юстиции, но эта информация закрыта для негосударственных органов. С 2013 года у нас планируется упрощение регистрации недвижимости, то есть с момента заключения сделки данные от нотариуса сразу будут попадать в базу данных недвижимости органов юстиции. То есть данная процедура будет упрощена до одного дня. Электронная версия реестра нотариальных сделок будет объединена с базой данных юстиции по сделкам с недвижимостью. Сейчас у нас идет работа по актуализации базы, нам нужно эту базу максимально пополнить сведениями по ИИН (физические лица) и БИН (юридические лица). С 2013 года на сайте электронного правительства эта информация будет доступна, опять же, по ИИН и БИН, то есть желающему получить информацию нужно будет знать эти номера. Сейчас мы активно работаем с населением. Чтобы пополнить базу данных достоверными сведениями, мы призываем население, как физические, так и юридические лица, обращаться в отделы недвижимости по адресу Ленина 72/2 для проведения сверки данных о собственности. Результат этой большой работы в будущем должен решить некоторые проблемы рынка недвижимости, в том числе и в сфере оценки.
Как стать оценщиком?
СОВЕТЫ ЭКСПЕРТОВ
1. При покупке недвижимости важно указать ее реальную стоимость в договоре купли-продажи. Если в дальнейшем возникнут проблемы, через суд можно попытаться возместить стоимость недвижимости. Если же вы купили недвижимость, например, за миллион тенге, а в договоре указали сто тысяч тенге, в случае если решение суда будет в вашу пользу, вам эти сто тысяч тенге и вернут.
2. Вызывая оценщика, не поленитесь съездить к нему в офис и там заключите договор на оценку.
3. Помимо лицензии у оценщика должно быть свидетельство о членстве в местной палате. Если оценщик состоит в «иногородней» палате, то в случае возникновения проблем, например, судебного разбирательства, придется делать запросы в его палату, а возможно, и ехать в другой город. Филиал не является юридическим лицом.
4. Оценивать земельные участки, находящиеся в аренде, может оценщик с лицензией на нематериальные активы или оценщик, у которого есть генеральная лицензия. Раньше такие лицензии выдавались, сейчас уже нет.
5. Планировка оцениваемой недвижимости, будь то квартира, дом, офисное здание или магазин, должна соответствовать техническому паспорту. Любые изменения в планировке должны быть отражены в документах. Оценщик в своем отчете обязан указать факт перепланировки. Если же перепланировка не узаконена, вероятнее всего, ни один банк не выдаст вам кредит под залог этой недвижимости.
РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ ОЦЕНКИ
В Караганде оценщики обычно используют в работе сравнительный метод. Применяется он в случаях, когда об объекте залога или купли-продажи имеется определенная информация о ценах и предложении. Чаще всего к сравнительному методу прибегают в случаях, когда предстоит оценка квартир и домов. Ведь на процедуру окончательной оценки, в частности квартир, могут повлиять наличие объектов-аналогов, спрос на данный тип квартир и многие другие показатели. Впрочем, многие оценщики считают сравнительный метод нецелесообразным:
— Большой подвох в сравнительном методе, даже если речь идет об оценке квартир, — говорит Артем Шевчук. — Оценщики опираются на выборку из газет, доходит то того, что мы прикидываемся покупателями и ездим по квартирам. Газета — это публичный орган, объявления в газеты может давать кто угодно, часто дают риэлторы и агентства по недвижимости. Некоторые объявления в газетах — «утка». Не секрет, что многие риэлторы и агентства преднамеренно завышают цены. У нас в практике несколько лет назад был поучительный случай. Оценивали нежилой объект, указали в отчете шесть аналогов. Заказчик поинтересовался, видели мы лично эти аналоги или нет, звонили? Да звонили, но… не видели! В ответ услышали, что заказчик не только позвонил, но и поехал по адресам этих объектов. Из шести реально существовали только два, остальные, по-видимому, оказались «уткой» риэлторов. После этого случая нам приходится проверять все аналоговые объекты, на которые в отчетах идет ссылка. Но таких сложностей, по сути, возникать не должно. Проверить аналоги, особенно если речь идет об оценке квартиры, довольно трудно, на это требуется много времени. Точными данными о сделках купли-продажи недвижимости располагают органы юстиции, но эта информация закрыта и для оценщиков и для риэлторов. Решение этой проблемы — единая база недвижимости, которой смогут пользоваться и оценщики и риэлторы, но, к сожалению, без содействия госорганов создание такой базы невозможно.
Сравнительный метод оценки недвижимости не является единственным, специалисты применяют также доходный и затратный методы. Доходный метод базируется на расчете вероятности прибыли от данного объекта в дальнейшем. Чаще всего такой метод используют при определении стоимости жилья коммерческого назначения. Благодаря затратному методу анализируются необходимые затраты на получение дохода от объекта недвижимости.
Фото: companyexpert.ru
Информационная служба www.kn.kz