Открыть и содержать свой бизнес-центр или торговый дом не так просто, как может показаться обывателям. Помимо сдачи в аренду бутиков или офисов, нужно проводить огромную работу по содержанию самого здания: его инженерных систем, а именно труб, проводов, лифтов и эскалаторов, заниматься охраной объекта, видеонаблюдением и пожарной безопасностью.
Кроме того, нужно убирать внутренние и прилегающие территории, оказывать разного рода помощь арендаторам, ухаживать за зелеными насаждениями, в общем, ежедневно контролировать жизнь всего объекта. И это еще далеко не весь перечень забот и хлопот. В Алматы, как в передовом бизнес-городе, ассортимент услуг по содержанию зданий разного класса, которые предлагают специализированные компании, несравнимо выше, чем в других городах Казахстана.
Какой смысл, например, владельцу бизнес-центра приглашать сантехника в свой штат, если нет потребности в его работе каждый день? Проще нанять вот такую специальную фирму и платить ей за содержание водопровода, согласно прейскуранту. Правда, подобная система взаимоотношений активно развивается, в основном, в южной столице. В других городах, кроме, разве что, Астаны, такого рода бизнес находится в зачаточном состоянии. Грустно, конечно, но в то же время есть перспектива для роста.
Техническая поддержка
С этого начинается любое здание. Прежде чем отдавать площади в аренду, их нужно сделать удобными для потребителей. Компании, которые предлагают техническое обслуживание, отвечают за работу всех инженерных сетей, начиная от подачи электричества до настройки интернета. Сюда же может входить обслуживание водопроводно-канализационной сети, осветительных и силовых систем, резервного электроснабжения (дизель-генераторы), систем противопожарной безопасности, лифтового и эскалаторного оборудования, вентиляции.
В Алматы даже такой расширенный перечень услуг технической поддержки может сочетаться с другими направлениями сервиса. Например, в компании «Metrolux Property Management», которая предлагает техническое обслуживание, есть еще и отдел аренды, службы безопасности, маркетинга и административный отдел. То есть компания готова следить за порядком в торговых залах, заниматься вопросами сдачи помещений, отвечать за безопасность и легальный ввоз-вывоз товара, проводить рекламные акции и оформлять торговый дом. Причем это не единственная подобная компания в Алматы.
— Конкурентов много, — рассказывает инженер по обслуживанию слаботочных систем «Metrolux Property Management» Даурен Базилов, — тендер на обслуживание здания выиграть очень сложно. Договор с компанией-собственником мы заключаем на один год. В итоге документ либо пролонгируется, либо истекает срок его действия. Не могу назвать точную стоимость наших услуг, но что-то около 8 миллионов тенге в месяц, куда входит зарплата сотрудникам и вознаграждение компании. Работников, которые предлагают услуги управления, около 35 (средняя зарплата 80 000 тенге). Еще плюс клининг, здесь работает около 40 служащих со средней зарплатой в 30 тысяч тенге.
По словам Даурена Базилова, владельцы алматинских ТЦ сегодня вкладывают серьезные суммы на техническую поддержку всех систем. Чаще всего специалистам приходится делать текущий ремонт сантехники, электроснабжения и водоснабжения. Одним из самых трудоемких видов работ считается ремонт вентиляции. Часто также заказывают услуги плотника.
Пожарная и охранная системы
Относятся к технической поддержке здания. Система пожаротушения, можно сказать, самая основная, ведь без нее госслужбы не «дадут добро» на открытие объекта. В Астане и Алматы ее наладку вам предложат в комплексе с другими видами сервиса. В городах, где рынок по обслуживанию зданий не так развит, фирмы по установке охранных и пожарных систем работают отдельно. Хотя, утверждают карагандинские специалисты, широкая линейка услуг в двух столицах еще не гарантирует качества их выполнения.
Например, директор карагандинской фирмы «Гартекс» Александр Буров рассказывает о своих неожиданных впечатлениях от Астаны. Его компания занимается реализацией и установкой систем охраны и пожарной безопасности. В столице специалисты обслуживают объекты на контроле у Управления делами президента и множество других «серьезных» зданий. Даже у такого уровня сооружений нет качественного монтажа систем безопасности.
— Здание же когда строится, сначала находится на балансе той фирмы, которая его возводила (часто это турецкие фирмы). Потом оно передается в соответствующее министерство. Министерство списывает его какому-нибудь своему ведомству. Это уже третьи руки получается. За это время документы со схемами установленных охранной и пожарной систем теряются. Нужно что-то отремонтировать нам говорят: «Нет документов». Как нет? Там объекты по 20-100 тысяч квадратов, как мы будем искать то место, где дефект есть? Там все провода в стены спрятаны, ничего не видно! Приходится составлять дефектную ведомость, где указываем: «Чтобы найти место поломки, нужно еще столько-то денег».
В целом же и государственные, и частные структуры чаще страдают от того, что существующие фирмы просто не знают всех технических тонкостей аппаратуры, которую предлагают купить и установить. По словам Александра Бурова, в тот же развлекательный центр могут смонтировать камеры и регистратор (оборудование для записи на жесткий диск изображений с камер) c разными характеристиками, что не принесет никаких результатов, но обойдется дороже владельцу здания.
— У нас большое количество компаний не знают многих норм, правил и технических характеристик приборов, — комментирует директор. — Существует много разных марок производителей, не успевают все нюансы оборудования отслеживать. Владельцы зданий стараются экономить, потому что им не объясняют, за что стоит переплачивать. Вам, как правило, говорят, что этот товар дороже, потому что качественней. А в чем это качество — никто не просвещает. Вот дает завод-изготовитель разные цены на камеры наружного наблюдения, продавцы, как правило, знают не все параметры оборудования.
Уважающие себя компании не будут устанавливать клиентам аппаратуру по бросовым ценам: ее обслуживание по гарантийному сроку обойдется намного дороже. Поэтому владельцам зданий, как правило, предлагают уже проверенные марки.
Самую дешевую камеру видеонаблюдения сегодня можно приобрести за 6 тысяч тенге. Ее установка обойдется в 1000 тенге, плюс прокладка кабеля (150 тенге за метр). Но она будет выдавать изображение низкого качества.
Одна из самых дорогих установок — система распознавания лиц и номеров машин. С такой установкой не нужны пропуски. Стоимость системы зависит от объема памяти: на 100 номеров машин, например, — около миллиона тенге. В Караганде никто из предпринимателей пока не решился на подобные затраты. Такие системы есть в Астане и Алматы.
Что касается пожарной безопасности, то с ней ситуация обстоит еще плачевнее. Причина — в отмене лицензирования на установку противопожарных систем.
— Мы можем вместе с вами договориться и пойти монтировать, — восклицает Александр Буров. — Много появилось таких, кто работал на фирме монтажником. Потом ушел, решил, что сам противопожарные системы будет ставить. Никаких актов и других документов клиентам не оставляет. Вроде, обещали штрафовать тех, кто неправильно системы делает. Но практика показывает, что нормативную базу, регламентирующую это, законом не ввели.
После того как специалисты установят противопожарное оборудование в здании, составляется трехсторонний акт. Его подписывают заказчик, фирма-исполнитель и представитель государственного пожарного надзора, который работает на объекте. Перед подписанием приглашается сотрудник пожарной службы, который должен удостоверить, что всё сделано по утвержденным нормам.
Есть фирмы, которые берут значительно дешевле за свою работу, по сравнению с конкурентами. Но предприниматель должен быть готов к тому, что даже при неправильной установке пожарной системы такие фирмы ничего переделывать не будут. Солидные организации обязательно заключат с владельцем здания договор и устранят все недочеты при замечаниях пожарных.
— Есть много фирм, которые не знают, по каким параметрам нужно устанавливать противопожарную сигнализацию, — продолжает Александр Буров. — Делают с нарушениями. Это могут принять сотрудники противопожарной службы, потому что они практически не могут выявить все нарушения монтажа, так как их приглашает заказчик на проверку, когда уже все смонтировано и провода заштукатурены в стенах. А если объект большой, пожарный физически не сможет проверить каждый датчик, каждый метр кабеля. Только на соответствие норм и правил в целом всей системы. Качество — на совести монтажников.
Из последних современных противопожарных новинок специалист называет герметичную стеклянную ампулу, выполненную из травмобезопасного стекла и заполненную специальной жидкостью. Их вешают под потолком, например, в офисе. Если начинается пожар, от высокой температуры ампулы лопаются, жидкость под давлением расплескивается на определенной площади, с частичным переходом в газообразную фазу, создается охлаждающий эффект. На потушенной поверхности образуется тонкий слой пленки. При недостаче кислорода огонь гаснет, остается только аккуратно снять пленку, сделать это легко. Но даже если её оставить, она полностью разлагается через 24 часа. При такой системе не портится мебель, ее не заливает водой. Но пока подобное ноу-хау в Караганде популярностью не пользуется.
Охранные службы
По последним данным, в Казахстане насчитывается более 3 тысяч охранных структур, где трудится примерно 15 тысяч сотрудников. Охранным агентствам запрещено заниматься другими видами бизнеса или открывать несколько фирм на одно лицо. Отсюда и невысокая прибыль, ее оценивают примерно в 10-15 процентов в год. Этим отчасти объясняется то, что сегодня, не в пример пятилетней давности, нет большого количества желающих открыть охранное агентство. Текучесть кадров на фирмах вполне обычное явление.
— Сотрудники уходят туда, где им обещают платить больше. В любом случае, зарплата у карагандинских секьюрити не превышает 40 тысяч тенге при графике работы сутки через двое. Некоторые охранные организации заключают договор на осуществление своей деятельности на минимальную сумму, лишь бы заполучить клиента, — объясняет Диана Ибраева, специалист отдела кадров карагандинской охранной службы «Альфа». — Руководитель фирмы надеется, что на следующий год он подпишет договор с этим же клиентом за более высокую оплату.
Услуги «Альфы» обходятся в 300 тенге в час, приводит пример Диана Ибраева. В Алматы цена составит 350 тенге. То есть на один пост с круглосуточной охраной в южной столице уйдет 250 тысяч тенге в месяц. Это если территория небольшая, и на ее охрану хватит одного поста.
— В Караганде не очень много предпринимателей, кто стремится нанять квалифицированных охранников, — комментирует Диана Ибраева. — Предпочитают нанимать ночных сторожей. Конкуренция среди охранных агентств жесткая, поэтому мы стараемся угодить директорам: соглашаемся на многие их условия.
В этом году в работе служб произошли еще некоторые существенные изменения. Все сотрудники фирм, которые имеют лицензию на занятие охранной деятельностью, являются, согласно закону, добровольными помощниками полиции. Это означает, что тот, кто имеет профессиональное удостоверение охранника, имеет право задерживать нападающих, воров и просто подозрительных лиц на охраняемом объекте для дальнейшей передачи их полицейским. Охранник не имеет право нападать первым, но в опасной ситуации может сделать предупредительный выстрел в воздух и в дальнейшем действовать по ситуации.
«Клининг» значит уборка
Услуги клининга включают в себя все, что может быть хоть как-то связано с английским словом «clean»: уборка помещений, вывоз мусора, химчистка, услуги прачечных, мытье фасадов зданий, разгребание снега, сбивание сосулек. В общем, всего, что можно назвать наведением порядка.
Особо прозорливые еще в 90-х годах увидели перспективу в уборке. В Казахстане первая такая организация «Sun Trade» появилась в 1995 году исключительно по заказу западных компаний, которые начали работать в Алматы.
— Иностранцы мучились в поисках клининговых компаний. Наши предприниматели поначалу удивлялись тому факту, что уборкой занимаются специализированные фирмы. Потом появилась первая такая компания, она обслуживала физические лица, — вспоминает президент Центрально-Азиатской ассоциации клининговых компаний Карина Емельянова.
Сегодня ни у кого нет точных статистических данных, сколько клининговых компаний (КК) работает в республике. По информации ЦААКК, только в одном Алматы действует больше 90 подобных организаций и около 80 по всему Казахстану.
— Центр этого бизнеса в Алматы и Астане, — говорит Карина Емельянова. — Это самые денежные и самые активные города. Здесь аккумулированы все посольства, зарубежные компании, гостиницы. В клининговой фирме может работать от двух до тысячи человек. В последнем случае это уже солидные структуры.
Но и в других городах страны, считает специалист, бизнес на уборке расцветает и процветает. Потребность в подобного рода услугах будет только расти, прогнозируют в ЦААКК. Содержать свой персонал дворников и уборщиц обходится дороже. За штатных сотрудников нужно платить налоги, отчислять пенсионные и социальные взносы. Оплата работы клининговой фирмы относится к затратам предприятия, на которые налоги не начисляются.
— Один из крупных банков закупил 40 профессиональных пылесосов для уборки, — вспоминает случай Карина Емельянова. — Хотели всё делать своими силами. Через месяц они наняли клининговую компанию, потому что эти пылесосы неправильно эксплуатировали и на них просто некому было работать.
Предпринимателям невыгодно покупать оборудование для уборки, потому что оно используется лишь время от времени. В отличие от клининговых фирм, где такое оснащение употребляется постоянно. Стоимость услуг зависит от города и сложности работы. Ориентировочно за уборку офисов и торговых помещений берут от 150 тенге за квадратный метр, производственных помещений — от 95 тенге за метр.
Среди клининговых фирм существует специализация, но большинство из них не отказывается от работы ни с физическими, ни с юридическими лицами. Самым лакомым куском для КК считаются торгово-развлекательные центры, — говорит президент ЦААКК. — Фирмы буквально воюют между собой за такие объекты.
— Они отправляют свой персонал на различные семинары и обучающие курсы. В некоторых компаниях есть сотрудники, которые занимаются только поиском новых зданий. Они ищут выходы на управления архитектуры, городские акиматы, чтобы получить планы перспективного строительства торгово-развлекательных центров.
В среднем на такой объект хватает 40 человек обслуживающего персонала. Самым экзотическим заказом на памяти специалистов ЦААКК была просьба помыть ротвейлера. Самой крупной заявкой — вычистить стадион. А однажды в Астану пришлось командировать клинеров из Алматы. В столице нужно было навести порядок в аэропорту после его масштабной реконструкции в 2005 году, для чего было необходимо задействовать десятки людей. За эту работу не рискнула взяться ни одна астанинская фирма.
Любая добросовестная клининговая компания заключит договор с заказчиком, позже подпишет акт приема работ. По словам Карины Емельяновой, от нарушений условий договора, как правило, страдают КК, а не клиенты. Тем, кто занимался чисткой или уборкой часто задерживают выплату или не отдают деньги вовсе, необоснованно обвиняют в порче имущества или в невыполнении обязательств. Конечно, бывает и сами компании не справляются с работой, чем портят имидж другим фирмам. Такое случается, когда исполнитель демпингует по ценам, а получив клиента, оказывается не в состоянии выполнить его требования.
«Клининговый» альпинизм
Об этом виде клининга стоит сказать особо. Сегодня модно делать стены зданий глянцевыми или стеклянными, что требует специального ухода. Чтобы помыть фасады, нужны профессионалы-альпинисты.
— У каждого промышленного альпиниста должна быть «корочка», что он прошел курс и получает допуск, — объясняет директор карагандинской фирмы «Спецстальмонтаж-9» Фадлан Нургожин. — Комиссия принимает у него все соответствующие экзамены. У фирм нет лицензий на проведение высотных работ. Думаю, лицензировать юридические лица будет неверно. Мы можем получить этот документ, а потом набрать гастарбайтеров и загнать их на высоту. Совсем другое дело, когда каждый человек, работающий на фирме, имеет допуск.
Судя по отзывам карагандинца, фасады мыть не любят не только в самом городе шахтеров, но и во всей области. Объем таких заказов он называет смехотворным. В основном, фирма Фадлана Нургожина занимается покраской антенно-мачтовых сооружений. «Я не слышал, чтобы в Караганде кто-то что-то хотел помыть», — говорит он.
В Астане ситуация лучше, но не за счет чистки стен. Как говорит руководитель столичной компании «Альпинист-Пром» Артем Тырин, потребность в услугах за последние 5 лет значительно возросла. Но, в основном, по причине строительства заводов (нужно красить металлоконструкции и проводить монтажные работы), ремонта панельных зданий (герметизация межпанельных швов), покраски фасадов.
— Многие супермаркеты и бизнес-центры моют фасады очень редко, 1 раз в 2-3 года, — комментирует Артем Тырин. — Это приводит к отложению солевых и жировых загрязнений. Для их выведения нужно использовать дорогостоящие кислотные и щелочные химикаты, что ведет к удорожанию стоимости работ.
По наблюдениям специалиста тщательней всех за внешним видом своих зданий следят государственные коммунальные предприятия. Их обязывают проводить чистку фасадов 2 раза в год.
Стоимость услуг зависит от сложности работ. Дороже стоят фасады, которые не мылись два года и более (от 170 тг за кв.м). Выше оценивается чистка после строительных работ (от 200 тг за кв.м). Стоит отметить, что подобные работы в Караганде дороже. Может, поэтому карагандинские предприниматели не так часто прибегают к подобным услугам.
Самыми сложными для уборки считаются поверхности из особой современной пленки. Такую использовали при строительстве ТРЦ «Хан Шатыр».
— Покрытие немного пористое, — объясняет Фадлан Нургожин, — его надо обязательно мыть два раза: первый — с химикатами, а второй раз водой.
Большим плюсом этого вида пластика является то, что к нему плохо липнет пыль и вода.
Астанчанин Артем Тырин считает, что предприниматели не понимают, какое влияние оказывает внешний вид на успех в бизнесе. Поэтому и не любят тратить деньги на помывку.
Карагандинец Фадлан Нургожин уверен, что проблема несколько глубже.
— Весной я был в Западной Европе. Можно сказать, я неделю проходил в одной рубашке: воротник остался белоснежный. А здесь у меня на два дня рубашки не хватает. Причина не в том, что предприниматели не хотят мыть, а в нашей экологии. Даже по своим окнам в квартире вы можете сказать, что их минимум надо чистить раз в полгода. А это вертикальная поверхность. Казалось бы: что к ней может прилипнуть? Претензии в первую очередь к нашим заводам, сколько лет идут выбросы. Так часто мыть у владельцев зданий никаких денег не хватит.
КОММЕНТАРИИ
Оценить работу разных служб могут только их непосредственные потребители. Поэтому мы попросили высказать свое мнение представителей крупных торговых центров.
Ерлан Искаков, заместитель генерального директора по связям с общественностью и правительственным связям «МЕТРО Кэш энд Керри Казахстан».
— Обычно мы определяем поставщика услуг на основе тендера и предпочитаем компании, которые имеют представительства в других городах, это облегчает контроль и упрощает документооборот. Маленькие локальные компании не всегда могут предоставить запрашиваемый сервис и иметь современное оборудование для уборки наших помещений.
Стоимость услуг клининговых компаний колеблется от 29 до 35 млн тенге в год за уборку, вывоз мусора и прессовку макулатуры. Также цены зависят и от времени года, особенно если одна компания занимается уборкой внутренних помещений и наружной территории. К сожалению, цены не всегда отражают качество услуг. Уборку фасадов мы делаем 2 раза в год, стоимость — от 1500 тенге за кв. метр. Рынок клининговых услуг в Казахстане существует, но недостаточно высокого уровня, как, например, в Германии.
Если мы рассматриваем свое рабочее место как наш второй дом, то в этом случае мы приводим его в порядок и стараемся содержать в чистоте. Для нерадивых и несознательных предпринимателей, на наш взгляд, надо вводить административные меры и обязывать чистить от пыли и копоти стеклянные поверхности зданий, чтобы они не портили внешний вид наших городов.
Айгуль Сейтимбетова, директор ТОО «Клининг сервис»:
— По охранным услугам, автоматизации и видеонаблюдению мы начали работать с молодой компанией, которая соответствует международным стандартам. Эффективное взаимодействие с квалифицированными сотрудниками стабилизировало работу всех систем в торговом центре.
Что касается клининга, в Караганде в среднем стоимость услуг, а именно уборки офисных зданий, составляет 150 тг/кв.м, при площади не менее 5000 кв.м. К работе с клининговыми службами на долгосрочной основе в Караганде прибегают, как правило, некоторые коммерческие компании и их филиалы, а также отдельные банки. Чаще пользуются спросом разовые и специализированные услуги. Хочется отметить, что профессиональных клининговых компаний в Караганде недостаточно. Тех, которые имеют чистую экипировку, квалифицированный штат сотрудников, профессиональное оборудование, а именно, поломоечные машины, машины по мойке стекол, машины по уборке прилегающей территории. В основном представлены компании по уборке строительного мусора и квартир, что не требует значительных капитальных вложений.
Считается, что в долгосрочной перспективе, благодаря работе сотрудников опытной клининговой компании, можно сэкономить денежные средства, а также предотвратить преждевременное изнашивание помещения, оттянуть момент, когда придется проводить капремонт здания. Когда вы нанимаете фирму, вы избавляетесь от многих проблем, таких как поиск и подбор кадров, работа с кадрами, закуп материалов. За всё отвечает компания, услуги которой вы всегда можете проверить, и если вы неудовлетворены качеством или же оно отличается по факту, с тем, что указано в договоре, тогда вы можете выставлять штрафы. Во многих случаях это помогает систематизировать работу нанятой компании. Однако этот механизм работает не со всеми.
Нежелание убирать фасады, вероятно, связано с отсутствием или неразвитостью определенного имиджевого стиля у конкретных коммерческих компаний и торговых домов в Караганде и его влияния на деловую репутацию компании. Соответственно, «нет необходимости» нести больше расходов на административные и бытовые нужды. Например, на такие, как услуги альпинистов по мойке фасада. Их работа в Караганде в среднем стоит от 500 тг/кв.м, включая материалы и инвентарь.
Ирина БЕРДАШОВА, Информационная служба www.kn.kz