О том, как будет развиваться рынок недвижимости в новом деловом сезоне, рассказали ведущие аналитики на научно-практической конференции «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз», организованная Московской Ассоциацией Риэлторов (МАР). Доклады и выступления были посвящены не только анализу итогов года, но и выработке стратегий дальнейшего развития. Сергей Жидаев, Президент МАР, открывая эту конференцию заметил, что информация всегда была и остается ценнейшим инструментом управления бизнесом. По его словам, аналитические исследования помогают увидеть рынок в тех разрезах, которые нам интересны, а научно-обоснованный прогноз способствует выработке продуманной стратегии дальнейшего развития. Именно поэтому все большее число предпринимателей начинают ценить то, что может им дать информированность - она позволяет предупредить риски и не упустить возможность, тем самым обеспечивая нам реальные конкурентные преимущества.
Это представляется особенно важным в условиях нестабильности макроэкономической ситуации - в той или иной мере беспокойство по этому поводу озвучили практически все докладчики.
Сценарии развития рынка жилья
Один из самых авторитетных аналитиков российского рынка недвижимости, Геннадий Стерник, профессор Российской экономической академии им. Плеханова представил участникам целых три сценария развития рынка жилья вплоть до 2016 года.
Если кризисные явления все-таки затронут российскую экономику, то по по прогнозу эксперта, возможен пессимистический сценарий, в результате которого средние цены на жилую недвижимость в столице к концу 2016 года могут обвалиться до уровня 155 тыс. руб. за 1 кв. м.
По второму сценарию он предполагает рост стоимости жилья на 11-14% в год: со 185,5 тыс. руб. за 1 кв. м в декабре 2011 года до 323,9 тыс. руб. в декабре 2016 года.
Однако наиболее вероятным, по мнению Геннадия Стерника, будет рост цен на жилье в 2012 году на 11%, в 2013 году - на 1,5 %, далее незначительный рост (на 2-5 % в год) до уровня в декабре 2016 года - 239,5 тысячи рублей за один кв. метр.
Следующий докладчик, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья» Артем Ржавский прогноз старшего коллеги несколько скорректировал. По его мнению, рост цен в 2012 году вряд ли превысит 7%. А если учесть, что данного показателя рынок достиг уже в июле, то, скорее всего, в ближайшие месяцы цены если и будут расти, то весьма невысокими темпами. Тем более, что пик потребительской активности в этом году уже пройден - он пришелся на предвыборные февраль-март и вряд ли повторится.
Что влияет на рынок недвижимости
О нестабильности мировой экономики как сдерживающем факторе для рынка коммерческой недвижимости говорил в своем докладе руководитель департамента инвестиционного консалтинга и оценки Корпорации «Рескор» Дмитрий Рощин. По его словам, данный сегмент рынка продолжает оставаться в стадии стабилизации, при этом и цены сохраняются практически на прежнем уровне, лишь немного превышая показатели годовой давности. Эксперт предполагает, что рост объема предложения, а также, вероятно, цен начнется, как обычно, с осени. В течение года продолжат умеренный рост ставки аренды, равно как и цены наиболее привлекательных объектов. Доля вакантных площадей в среднем стабилизируется на уровне 3-5% для торговой недвижимости и 5-10% - для офисной.
О стабилизации на рынке загородной недвижимости говорил и Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком». По его оценкам, в результате постоянно растущего объема предложения цены здесь корректируются скорее вниз, нежели вверх. При этом аналитик отметил тенденцию к снижению доли участков без подряда (хотя они по-прежнему остаются доминантой рынка (54%)) и назвал наиболее активно развивающимся форматом квартиры в малоэтажных жилых домах - за год их доля выросла почти в 2 раза (с 8% до 14%).
Генеральный директор аналитического агентства «RWAY» Александр КРАПИН поднял в своем выступлении тему, которая хоть в цифрах и не выражается, однако впоследствии оказывает на них влияние. По мнению аналитика, за последние 20 лет отечественный рынок недвижимости так и не стал «локомотивом рыночных реформ». И главная причина этого - идеологические ошибки (или преднамеренные действия) в формировании законодательных «правил игры», которые были характерны для российского рынка недвижимости многие годы реформ.
На зависимость российской экономики от ситуации в макроэкономике указал в своем выступлении и руководитель аналитического центра ИРН Олег Репченко. При этом эксперт отметил, что в случае развития негативных сценариев в экономике России глубина падения цен на квартиры в Москве вряд ли побьет рекорды кризисных 2008-2009 годов. По словам аналитика, судьба цен на жилье сегодня зависит от того, насколько серьезным будет очередной этап экономического кризиса. «Если нынешняя встряска окажется локальным катаклизмом, который рассосется за несколько месяцев, на рынке недвижимости столицы к осени все останется по-прежнему. Если кризис все-таки наступит, то к концу года цены могут снизиться на 35-40% в долларах и на 15-20% в рублях. Однако, считает эксперт, такой сценарий маловероятен, поскольку закредитованность экономики сегодня намного меньше, чем четыре года назад. При этом цены на жилье хоть и остаются завышенными, однако не настолько оторваны от платежеспособного спроса, как в 2008 году. Скорее всего, они будут расти в пределах инфляции, либо топтаться на месте.
Аналогичное мнение высказал генеральный директор АН «САВВА» Константин Апрелев. Вероятность ежемесячного роста цен темпами, выше, чем уровень инфляции, по мнению эксперта, составляет 65%, ниже, чем уровень инфляции - 35%. При этом, по словам аналитика, существенный объем ввода нового жилья в Московской области сдерживает рост цен не только в самой области, но и в Москве. Однако сохранение у населения недоверия к мировым валютам, отсутствие надежных и эффективных, доступных населению, финансово-инвестиционных инструментов сохранения и приумножения капитала будут по-прежнему одним из основных факторов инвестирования средств в недвижимость.
О текущем состоянии и перспективах развития ипотеки в России говорил в своем докладе Владимир Лопатин (ВСК-Ипотека). Эксперт обратил внимание собравшихся на пропорциональный рост, как объема выдачи ипотечных кредитов, так и задолженности по ним. Он также рассказал об изменениях нормативов Центробанка для стандартных ипотечных кредитов и внесении поправок в Закон об ипотечных ценных бумагах (максимальный коэффициент «кредит-залог»). Комментируя противоречивость заявлений властей о ставке в 5-6 % наряду с повышением банками и без того немаленьких ставок в 12%, Владимир Лопатин пояснил, что для некоторых слоев населения (молодых ученых, учителей) сниженные процентные ставки уже существуют. Однако лично он против такой социализации ипотеки, поскольку на пользование этим коммерческим продуктом у всех должны быть одинаковые права.
Участники конференции рассмотрели практически все сегменты рынка недвижимости: жилую, загородную, коммерческую, а также обсудили актуальные проблемы всей отрасли и дали свои прогнозы как рынок будет развиваться в случае кризиса.
По словам экспертов, такие мероприятия, как эта конференция очень полезны, так как дают возможность для обмена самыми последними аналитическими данными и для выявления общих трендов рынка недвижимости.
Фото: mesto.ru