Север Ленобласти – с его неповторимой «финской» природой – обладает огромным потенциалом для коттеджного строительства. Однако сейчас девелоперская активность ограничена 20-километровой зоной возле КАД. Ведь дальше пока нет нормальной транспортной и социальной инфраструктуры.
Покупатель загородной недвижимости выбирает как правило не конкретный район, а направление – исходя из своих личных пристрастий и приоритетов. Например, люди, проживающие в Московском районе Петербурга зачастую присматривают себе дачу в Гатчинском, Тосненском или, например, Лужском районах Ленобласти (южное направление). А то и на Новгородчине – поскольку им туда удобно добираться по Московской трассе. Другим покупателям очень хочется иметь дом на берегах Ладожского озера, и они – без сомнения – будут сравнивать варианты как во Всеволожском районе (в окрестностях Коккорево), так и в более удаленном Волховском.
Приозерскими путями
Сегодня же мы поговорим о так называемом приозерском направлении, которое включает в себя ту часть Всеволожского района, которая примыкает к Петербургу с севера, а также Приозерский район, расположенный еще севернее, за Всеволожским.
Главная транспортная магистраль, пронизывающая территорию обоих районов, – Приозерское шоссе. Эта дорога далека от совершенства. Она извилиста (строилась в годы войны, соответственно, надо было уберечь автотранспорт от бомбежек) и узка – по одной полосе в каждую сторону. Естественно, справиться с нынешним потоком машин она не в состоянии. Тем более что мест, где разрешен обгон, крайне мало. Соответственно, любое тихоходное средство вроде трактора создает длинную вереницу плетущихся за ним машин.
В настоящее время ведется строительство более современной широкополосной трассы – Новоприозерского шоссе, которое начинается от развязки КАД с проспектом Энгельса, частично совпадает со старым Приозерским шоссе (на этих участках проводится масштабная реконструкция), частично – прокладывается заново. В 2010 году был введен в строй участок дороги от кольцевой до деревни Скотное (первые 10 км). В конце июня этого года открыт участок до деревни Керро (еще около 15 км). В 2013 году планируется сдать следующий участок, от Керро до автодороги «Магистральная» (радиальная трасса А120, по-народному – «бетонка»). В настоящее время после Керро организован съезд на старое Приозерское шоссе (движение осуществляется по временной схеме) и далее – на строящуюся развязку в районе деревни Васкелово.
Все населенные пункты, расположенные по ходу сданных в эксплуатацию участков Новоприозерского шоссе, сразу же получают новый мощный импульс к развитию. Но, как видим, процесс это не такой быстрый, как хотелось бы. Пока новая трасса еще даже не дошла до Приозерского района, улучшив транспортную ситуацию только в части Всеволожского.
Таким образом, Приозерский район пока остается территорией «дальних дач», путь к которым лежит как правило через многокилометровые пробки. Но по мере строительства скоростного Новоприозерского шоссе зона, пригодная для постоянного проживания, безусловно, будет расширяться и захватит часть земель Приозерского района.
Транспортные проблемы приозерского направления усугубляются еще и тем, что вариантов объезда фактически нет. Оба съезда с кольцевой (развязки с проспектом Энгельса и Выборгским шоссе) ведут на Приозерское шоссе и, по сути, не заменяют друг друга. Единственная альтернатива проезда к некоторым поселкам Всеволожского района – Токсовское шоссе, с развязкой КАД в районе Мурино. Но после того как будут заселены все новостройки, возводящиеся сейчас в Новом Девяткино и самом Мурино, этот путь наверняка тоже будет перекрыт многочасовыми пробками.
Рай для лыжников
С социальной инфраструктурой на Приозерском направлении – та же ситуация, что и с транспортной. В пределах 20 км от КАД есть все, что нужно для комфортной жизни. Почти во всех крупных населенных пунктах есть поликлиники или, по крайней мере, амбулатории, а также школы, детские сады. Есть места для активного отдыха. Весьма популярен у отдыхающих горнолыжный курорт – «Охта-Парк» (между пос. Энколово и Сярьги). В «Охта-Парке» функционирует шесть горнолыжных трасс различного уровня сложности и рельефа, в том числе и склон для новичков.
В Токсово расположены загородные комплексы «Северный склон» и «Орлиная гора». Там можно покататься на лыжах, сноубордах, квадроциклах, поиграть в футбол, волейбол, теннис и заняться многими другими видами спорта, покататься на лодке и т. д.
Еще один горнолыжный курорт – «Юкки-парк» находится в дер. Юкки.
В Приозерском районе тоже есть, где активно отдохнуть. Например, на 54-м километре Приозерского шоссе расположен горнолыжный комплекс «Игора». В пос. Лосево ежегодно, в последние выходные июня, проводится традиционный водный фестиваль «Вуокса». Очень удобно, что и до Лосево, и до базы «Игора» можно доехать на электричке, с Финляндского вокзала. Это особенно актуально с учетом пробок на Приозерском шоссе.
Интересно провести время можно и в самом Приозерске. Это красивый старинный город, заложенный еще в XII веке при впадении реки Вуокса в Ладожское озеро. В Приозерске расположена Старая крепость, где сохранились постройки XIV и более поздних веков, Новая крепость на территории Спасского острова (XVII-XX вв.). Из достопримечательностей можно также отметить церковь Рождества Пресвятой Богородицы, лютеранскую кирху Кякисалми, церковь Всех Святых подворья Валаамского Спасо-Преображеского монастыря. В городе также есть несколько интересных памятников. Например, единственный в России памятник Маугли, известному персонажу книги Р. Киплинга.
Кстати, из Приозерска можно отправиться на Валаам по очень доступным ценам. Так, путешествие теплоходом из Петербурга на этот знаменитый остров обойдется сегодня примерно в 8 тыс. руб. на человека (в выходные). От Приозерска до Валаама будет стоить меньше тысячи рублей.
А вот с социальной инфраструктурой в Приозерском районе беда. Получить полный набор социальных услуг можно фактически только в самом Приозерске. Вот вам одна из главных причин, по которой коттеджные поселки здесь востребованы в гораздо меньшей степени, чем в гармонично развитом Всеволожском районе.
Где девелоперам хорошо
Таким образом, основная активность девелоперов приозерского направления сейчас сконцентрирована во Всеволожском районе – до Васкелово.
Наиболее активные точки малоэтажного строительства находятся сейчас в дер. Мистолово («Охтинское раздолье», Mistola Hills), в районе треугольника Скотное-Агалатово-Вартемяги (поселки «Киссолово», «Охта-Йоки», «Вартемяги парк», «Вартемяги-комфорт», «Новый Петербург» и др.), в дер. Лесколово («5 холмов», «Кискелово» и др.). Часть проектов сконцентрирована в окрестностях Токсово и Токсовского шоссе. Это «Охтинский парк» (Между пос. Энколово и Кузьмоловским), «Небо» (пос. Кузьмоловский), «Малинки» (пос. Капитолово), «Кавголовское озеро» (в Токсово). Несколько проектов реализуется у Медного и Сарженского озер («Медное озеро-2», «Медное», «Особый статус»). И, конечно, развивается зона между Керро и Васкелово – с надеждой на скорое улучшение транспортной ситуации. Здесь возводятся, к примеру, такие поселки, как «Лемболово парк», Partik Land.
Хотя северная часть Всеволожского района считается престижной территорией (и для этого у нее есть все основания), многие из проектов, запущенных в последнее время, относятся к недорогому сегменту. Например, в комплексе Mistola Hills компания «Северный город» продает квартиры в малоэтажных комплексах от 2,9 млн руб.
Совсем недавно на рынок вышел проект «Вартемяги парк» от компании «БизнесСтройГрупп». Здесь предлагаются таунхаусы по непривычным для Всеволожского района ценам – от 4,5 млн руб. за домовладение площадью 120 кв. м.
Вообще разброс цен на загородную недвижимость в этой части Всеволожского района довольно широк. Например, в новом поселке «Медное» компания «АТС “Малиновка”» предлагает участки по 70 тыс. руб. за сотку. Хотя буквально неподалеку HONKA реализует свой проект «Медное озеро – 2», где цены на дома с участками начинаются от 18 млн руб.
С прицелом на будущее
Пока рынок северной части Всеволожского района стремительно развивается, Приозерский район замер в ожидании грядущих перемен. Коттеджных поселков там сейчас мало – около трех десятков. И почти все они начаты еще в докризисные времена с прицелом на состоятельных покупателей, мечтающих об уединенном отдыхе на озерах. Большинство проектов действительно расположено в довольно живописных местах – вокруг озер Красного, Мичуринского, Суходольского, Отрадного и др., а также рек – Вуоксы, Вьюна, Бурной. Однако продажи там, учитывая высокую ценовую планку (снижать ее, понятное дело, никто не хочет), идут не слишком активно. Достаточно сказать, что цены на дома в Приозерском районе начинаются в основном от 7,5 млн, а чаще и от 11-12 млн руб.
Впрочем, те, кому не по карману недвижимость в коттеджных поселках Приозерского района, могут приобрести себе дом в одном из садоводств. Вообще, именно старые садоводческие товарищества (такие как «Культура» в Керро, «Дружба» в пос. Новожилово, «Архитектор» в Орехово) являются в некотором смысле визитной карточкой Приозерского района. Стоимость объектов в садоводствах варьируется очень сильно – цена зависит от качества постройки, месторасположения и т. п. Но в целом недвижимость там стоит раза в два дешевле, чем в организованных коттеджных поселках.
Новые проекты в Приозерском районе появляются редко. Среди последних новичков можно отметить разве что поселок «Озеро Отрадное» от компании ParabolaGroup (цены на участки варьируются здесь от 90 до 300 тыс. руб. за сотку в зависимости от близости к воде, лесу и видовых характеристик).
Но не свидетельствует ли подобное затишье на рынке о грядущей девелоперской буре? Бизнесмены понимают, что как только Новоприозерское шоссе прошагает по Приозерскому району (пусть даже на это потребуется несколько лет), спрос на здешнюю недвижимость вырастет в разы. Поэтому сейчас застройщики присматриваются к приозерскому рынку, приобретают участки в интересных местах.
Безусловно, приозерское направление – одно из самых перспективных в Ленобласти. Но темпы, с которыми будет развиваться этот загородный рынок, будут целиком и полностью зависеть от активности развития транспортной и – идущей вслед за ней – социальной инфраструктуры.
Фото: bn.ru