Несмотря на падение цен на квартиры и дома по всему миру, считается, что недвижимость — отличный способ приумножить капитал.
Ведь земли для перспективных строений становится все меньше. А это значит, состоятельные казахстанцы будут стремиться заполучить качественное жилье в разных частях света.
Причин, почему приобретают иностранную недвижимость, может быть много. Например, человек долгое время находится в рабочих командировках, или собирается уезжать на ПМЖ. Существенный сегмент составляют те, кому нужна квартира, дом или апартаменты для отдыха. То есть приезжаешь, например, в Турцию и останавливаешься не в гостинице, а в собственной квартире недалеко от моря. Следующая категория граждан покупает жилье с целью обучения, когда отправляют детей получать высшее образование в другие страны. Третья группа — инвесторы. Приобретают недвижимость ради получения прибыли (сдача в аренду), спекуляции (перепродажа) или просто сохранения личных капиталов.
Один приведет нескольких
— Я не знаю точно, чем занимаются люди, которые покупают зарубежную недвижимость с нашей помощью, — рассказывает директор агентства зарубежной недвижимости InvestRealty, вице-президент Казахстанской федерации недвижимости Аида Есмагамбетова. — Нам не говорят: «Я чиновник, хочу вложить столько-то денег». Как правило, клиенты приходят с супругами, потому что такую покупку обсуждают на семейном совете, и в дальнейшем мы общаемся по всем вопросам с женской половиной.
По словам президента Казахстанской федерации недвижимости Ермека Мусрепова, примерно 10 процентов жителей Казахстана имеют недвижимость за рубежом — это данные из интервью на одном из казахстанских сайтов. Его коллега Аида Есмагамбетова сомневается в том, что большие расходы могут быть по карману почти двум миллионам казахстанцев:
— Могу сказать одно, точных цифр нет ни у кого: ни у агентства по статистике, ни у Нацбанка, ни, тем более, у какой-то риэлторской компании. Если и делать какие-то предположения, то нужно отталкиваться от количества граждан, которые имеют доходы выше среднего. Может быть, это 1-2% от работающей части населения Казахстана.
Владелец иностранной недвижимости — это, как правило, бизнесмен, говорят специалисты. Он уже имеет несколько квартир или домов в родной республике, у него есть машины (и не одна) и вообще дом полная чаша. Такой человек тратит меньше, чем зарабатывает, поэтому у него откладывается определенный капитал.
Риэлтор Аида Есмагамбетова: "Лондон и Дубай - самые популярные направления"
— Если у человека есть миллион евро, — рассуждает Аида Есмагамбетова, — чтобы деньги не «сгорели» в случае очередной девальвации, кризиса и прочее, где их хранить? Купив недвижимость на Лазурном берегу, человек на сто процентов может быть уверен, что цена этой недвижимости не упадет, как в Алматы, в два раза. Вкладывая деньги в европейскую недвижимость (это по-прежнему стабильный регион), он просто эти деньги сохраняет. У владельца будет актив, который можно передать по наследству. И если понадобятся деньги, такую недвижимость всегда можно продать, вернуть назад свой миллион евро за минусом накладных расходов.
Инвестиции могут быть разного уровня: кто-то покупает квартирку в Дубае за 150-200 тысяч евро, кто-то виллу в Испании за 500 тысяч, крупные инвесторы (от миллиона и выше) могут приобрести и гостиницу в курортном районе.
Консультант агентства недвижимости «Best Realty» Руслан Унгефуг говорит, что для состоятельных казахстанцев приобретение зарубежных домов, квартир и офисов сегодня часто является делом престижа. Но обычно имущество берут для последующей сдачи в аренду.
По словам экспертов, к казахстанским покупателям в дальних странах относятся хорошо и уже даже начинают выделять разницу между ними и российскими претендентами на недвижимость. Сравнение в нашу пользу. Говорят, россияне покупают много дешевой (значит некачественной) недвижимости. Казахстанцы берут то, что подороже и попрестижнее. Республика известна как экспортер нефти, да и те, кто приобретает недвижимость за рубежом, очень часто связаны с этой сферой, что создает о нас представление как о богатых.
Забугорные продавцы любят еще одну особенность отечественных покупателей: если казахстанец приобретает квартиру, то, как правило, в скором времени в этом же месте будут покупать жилье его братья, дяди и прочие родственники.
Цены снизились почти везде
Самая высокая активность в приобретении зарубежной недвижимости наблюдалась в докризисные годы. По словам вице-президента Казахстанской федерации недвижимости Аиды Есмагамбетовой, покупательский бум царил как внутри страны, так и за ее пределами. Особой популярностью пользовались апартаменты в Дубае (ОАЭ). В спекулятивных целях скупали недвижимость целыми этажами еще в процессе предпродаж. Расти в цене начинали даже недостроенные дома и квартиры.
— Мы также продавали проекты на этапе котлована, когда у нас были только картинки. Продажи шли хорошо, — вспоминает вице-президент.
Такой спрос был характерен не только для Арабских Эмиратов, но и для Европы. В 2011-2012 годах, считает специалист, покупательский интерес вернулся в полной мере к докризисной ситуации. Нефть опять в цене, и казахстанцы снова вкладывают деньги в недвижимость.
Консультант Руслан Унгефуг: "Казахстанцы берут то, что подороже и попрестижнее"
На сегодняшний день ситуация далека от идеала, считает консультант агентства недвижимости «Best Realty» Руслан Унгефуг:
— К примеру, в Эмиратах дома, расположенные на знаменитых Пальмовых островах, по-прежнему дешевеют на десятки тысяч долларов ежемесячно. Чему немало способствовал прошлогодний технический дефолт компании Dubai World, которая, в том числе, занималась финансированием возведения искусственных архипелагов.
Наибольшее снижение цен, по данным «Best Realty», за два прошлых года зафиксировано в странах Балтии (-65%), Ирландии (-60%), США (-50%). Дальше следует Кипр, где инвестирование в курортную недвижимость практически прекращено. Такой ситуации страна во многом обязана Греции, поясняют специалисты, которая имеет астрономический внешний долг. В Болгарии стоимость жилья за один год упала на 11%. В глубоком спаде находится рынок Чехии, где предложение жилья существенно превышает спрос. Кроме того, на данный момент считается, что доходность инвестора от сдачи недвижимости в аренду в Чехии является одной из самых низких в Европе.
Куда стремится покупатель
Выяснить, какой недвижимостью сегодня интересуются казахстанцы можно, посмотрев статистику поисковых систем Интернета. Анализ таких данных подготовили специалисты новосибирской фирмы «Веб-Артель». В таблице 1 показаны страны, запрос по которым делался наиболее часто. Следует учесть, что ключевым словом здесь является «недвижимость». То есть казахстанцы могут также производить поиск в сети и по другим словам: «квартира», «дом», «жилье» и прочие.
На первом месте находится Болгария. Эта страна не считается рынком элитной недвижимости. Курортное и относительно дешевое — вот две главные характеристики болгарских объектов. Руслан Унгефуг говорит, что в этом восточноевропейском государстве иностранцев также привлекает мягкий климат (300 солнечных дней в году), строительство новых курортных комплексов на побережье, гольф-курортов и горнолыжных комплексов класса «люкс». Добавьте к этому памятники истории и дружелюбное население. Именно поэтому Болгария долгое время держалась в списке лидеров по продажам. Но сегодня Болгария по количеству покупок казахстанцами лишь на третьем месте.
— Раньше за год мы много продавали квартир на побережье в Болгарии, — комментирует ситуацию вице-президент Аида Есмагамбетова, — сейчас продажи сократились в разы. Связано это с тем, что у клиентов сменились приоритеты. Цены в Болгарии невысокие и представляют интерес для среднего класса покупателей. Скорее всего, у данного сегмента все еще не очень хорошо идут дела после кризиса, поэтому интерес к покупке курортной недвижимости у них еще не восстановился.
По словам эксперта, сегодня оживилась другая категория — те, кто покупает недвижимость в Дубае и Лондоне. Это самые популярные направления, особенно с начала текущего года. Лондон — на первом месте. Причем казахстанцы занимают второе место в рейтинге двадцати наиболее активных приобретателей недвижимости в столице Великобритании. В этом наши сограждане уступают только россиянам.
Рынок продаж зарубежной недвижимости у наших соседей развит лучше. В него, судя по всему, вовлечены и не очень состоятельные граждане. Так, известный в своих кругах эксперт в области международных инвестиций Игорь Индриксонс опровергает миф, что покупка недвижимости в столице Англии только для богачей. «Официальные данные, — говорит эксперт, — средняя цена за квадратный метр на вторичном рынке в Лондоне около 2500 евро. Средняя цена в Великобритании, включая Лондон, — около 1500 евро». Хотя другие специалисты делают противоположное утверждение: стоимость недвижимости в столице Туманного Альбиона очень высока: от 7500 до 8000 евро за квадратный метр.
К списку наиболее интересных для казахстанцев стран представители компании «BestRealty» добавляют еще две: ОАЭ и Францию. Агент по продажам недвижимости компании «IMEX Real Estate», специализирующегося по недвижимости в ОАЭ, Лола Ортикова говорит, что после ощутимого падения цены на недвижимость в этой стране начали постепенно расти.
— Я говорю не о стремительном, но о стабильном росте, — подчеркивает она. — На некоторые квартиры вообще ведется «охота»: особенно на те, которые расположены на берегу моря и с хорошим видом из окон. Покупатели есть, а предложений нет или очень мало. Стоимость в определенных районах увеличилась где-то на 10%. Это остров ПальмаДжумейра, ДжумейраБичПрезидентс, Гриинс, ДоунТаунБурджДубай. Очень востребованный район ДубайМарина. Но такая ситуация наблюдается не везде. В Дубае есть дома, которые только достраиваются, инфраструктура только начинает развиваться. В таких районах цены пока не растут.
Здесь казахстанцы также покупают квартиры для сдачи их в краткосрочную или долгосрочную аренду. Популярны и гостиничные апартаменты. Купить здание гостиницы полностью большинству просто не по силам.
Консультант Руслан Унгефуг считает, что на первое место начнут выходить те страны, где наиболее привлекателен инвестиционный климат, имеются льготные условия для открытия бизнеса и возможность ипотечного кредитования.
— Одним из больших плюсов покупки недвижимости в Республике Кипр является то, что это одна из немногих стран Евросоюза, где ипотечное кредитование доступно для нерезидентов. Там, даже несмотря на кризис, можно оформить кредит на 70 процентов от стоимости недвижимости сроком на 30 лет в среднем под пять процентов годовых. Это чуть ли не единственная страна в ЕС, где после покупки недвижимости можно автоматически получить вид на жительство. Правда, цена недвижимости при этом не должна быть ниже 300 тысяч долларов.
В Турции еще пару лет назад проблем с приобретением недвижимого имущества в кредит иностранцами фактически не было. Банковский займ от 100 тысяч евро можно было получить под залог приобретаемой недвижимости. Но из-за массовых просрочек и невозвратов к началу 2010 года требования многих банков стали строже: теперь необходим дополнительный залог или поручитель. В США покупателю жилья стоимостью от полумиллиона долларов предоставляется возможность оформления вида на жительство.
При покупке недвижимости в Германии также возможно воспользоваться ипотечным кредитом. Ставки по ним довольно невысоки, от 3,5% до 5,2%, что несравнимо ниже, чем, например, в Казахстане. А вот получить ипотеку в популярных сейчас ОАЭ для нерезидентов крайне сложно.
Что купить за $100 тысяч?
Специалист Аида Есмагамбетова считает, что сумма в 100 тысяч долларов — небольшая для иностранных покупок. Можно, например, приобрести маленькую квартиру в Болгарии (35-40 квадратов). Но зато в курортном комплексе, с развитой инфраструктурой и недалеко от моря. При покупке в Дубае этих денег хватит только на маленькую студию эконом-класса в отдаленном от моря районе или квартирку с одной спальней. «В других странах за такие деньги практически ничего не купишь», — говорит эксперт.
Однако предложения на сайтах говорят о том, что с суммой в 100 тысяч евро, например, можно много чего сделать. Все зависит от целей. На Кипре, например, это апартаменты с одной спальней. В Германии в пригороде можно приобрести домик (!) и за 15 тысяч евро. Примерно за эти же деньги можно взять квартиру в Италии. В депрессивном городе Детройт (США), который еще называют городом-призраком, можно вообще просто так заселиться в пустующий дом. Только налоги за него плати. Поэтому и говорится о целях. Если покупатель думает о ликвидности недвижимости, значит она должна быть достаточно престижной, чтобы ее можно было быстро продать. Если же до квартиры нужно идти пешком несколько кварталов, и там проблемы с инфраструктурой, то надо отдавать себе отчет, что эта недвижимость — «замороженные» деньги. Средние цены на квартиры в разных странах показаны в таблице 1.
Также при покупке недвижимости следует помнить о расходах, которые сопровождают сделку, и последующих затратах на содержание жилья. В Англии, к примеру, суммарные расходы на недвижимость (вместе с налогами и коммунальными платежами) составляют примерно 1% от стоимости жилья.
В доступной Болгарии существует два вида ежегодных налогов на недвижимость: налог на здание (0,2% от налоговой оценки квартиры) и налог на вывоз бытовых отходов (0,15% от налоговой оценки квартиры). Еще один вид расходов — такса за поддержание здания: уход за территорией здания, озеленением, также сюда входит освещение, охрана, лифт, она составляет от 6 до 12 евро за кв.м. Плюс коммунальные платежи.
В Испании издержки по коммунальным платежам составляют от 50 до 300 евро, куда входит и уборка прилегающей территории. Налог на недвижимость в Королевстве составляет 0,3-0,5% от стоимости помещения. В Германии средняя налоговая ставка составляет 1,9%, при этом налогом не облагается недвижимость стоимостью меньше 120 тысяч евро. В этой стране довольно высокие коммунальные тарифы.
В США налог на владение недвижимостью составляет 1-2% от продажной цены в год. Коммунальные платежи на классический дом составят от 260 до 600 долларов в месяц.
Где недвижимость не покупают
Если проанализировать все те же «поисковики» в Интернете, окажется, что граждане нашей республики вообще не интересуются недвижимостью в таких странах, как Вьетнам, Иран, Ливан. Объяснять почему, наверное, не стоит. Удивительно, что казахстанцы почти не делают запросов по поводу Японии, Индии, Норвегии, Голландии.
Таблица 1. Популярная недвижимость среди казахстанцев. (По данным "Веб-Артель", цены от "РосРиэлт-Недвижимость" за август 2012 г.)
— У нас в каталоге 35 стран, — говорит Аида Есмагамбетова, — но далеко не все из них пользуются спросом. Как правило, казахстанцы не интересуются странами, которые находятся далеко от нас. Например, Венесуэла, Бразилия, Австралия. Самое экзотичное государство, где покупают жилье наши сограждане — Тайланд. Это достаточно популярная страна для отдыха и приобретения недвижимости.
По словам вице-президента, высокоразвитые европейские страны (Норвегия, Голландия, Германия, Швейцария) не стремятся к потоку иностранных покупателей. Там существуют свои квоты для покупателей — нерезидентов, а также другие довольно серьезные административные барьеры. Поэтому и недвижимость там казахстанцы практически не покупают. В первую очередь наших граждан интересуют курорты и страны, куда можно отправить детей на учебу, или в дальнейшем переехать на ПМЖ. В связи с чем Япония, например, в круг отечественных интересов не входит.
Руслан Унгефуг вообще называет рынок Японии уникальным и недоступным. Приобрести здесь квартиру или дом проблема не только для иностранца, но и для самих японцев. Страна восходящего солнца перенаселена: на один квадратный километр жилой площади приходится 300 человек (для сравнения, в Казахстане в среднем 6 человек). Земли для строительства новых жилых комплексов катастрофически не хватает, поэтому неудивительно, что на рынке недвижимости Японии такой небольшой уровень предложений. Квартиры и дома здесь считаются одними из самых дорогих в мире (опережают даже Нью-Йорк и Москву):
— К примеру, купить квартиру в Токио, достойную хорошего бизнесмена, сегодня можно не менее чем за три миллиона долларов, — говорит специалист. — Причина не только в дефиците предложений на рынке. Вся недвижимость в Японии, в том числе и в крупных городах, строится с повышенными требованиями к сейсмической безопасности, что делает технологии строительства сложнее, а значит и дороже.
Прибавьте к этому и экологическую катастрофу, которая сделала непривлекательным рынок жилья в Японии. В общем, покупать здесь недвижимость с целью инвестиций нет абсолютно никакого смысла.
Город для инвестиций
В оценках какой-либо ситуации эксперты часто расходятся во мнениях. Но не в этот раз. На вопрос, куда сегодня лучше делать вложения, специалисты дали практически единодушный ответ.
Эксперт по международным инвестициям Игорь Индриксонс:
— Я бы выделил рынки недвижимости развитых стран, такие как Великобритания, Франция, Австрия и Швейцария. Главными их преимуществами являются стабильность и развитость рынка недвижимости, по сравнению с другими странами, ранее популярными среди инвесторов из СНГ и Казахстана в частности. Ввиду того что рынки стабильны, резкого роста ожидать вряд ли стоит, но и падения тоже не будет, что в данный момент для инвесторов является наиболее важным фактором.
До кризиса частные инвесторы из Казахстана и других стран СНГ, включая Россию, в большинстве своем приобретали курортную недвижимость на таких традиционных рынках, как Греция, Болгария, Испания, Кипр, Египет. После кризиса наступило затишье на этих направлениях, и на данный момент частные инвесторы пересматривают свою модель инвестирования за рубежом и стараются искать низкорисковые объекты. Инвестировать в курортную недвижимость в этих странах пока не стоит в силу разных обстоятельств — конфликты на Ближнем Востоке, проблемы в Еврозоне, поэтому прогноз по этим странам неутешительный.
В качестве альтернативы инвесторам следует обратить внимание на развитые рынки, о которых я уже говорил, — Великобритания, Франция, Австрия и Швейцария.
Директор компании «Invest Realty», вице-президент Казахстанской федерации недвижимости Аида Есмагамбетова:
— Лондон и Дубай. В Дубае популярны инвестиции с целью получения арендного дохода. Здесь не нужно платить никаких налогов, а спрос на аренду круглогодичный. В Лондоне в данное время наблюдается рост цен. И прогнозируется, что на ближайшие 5 лет эти темпы сохранятся. В престижных районах недвижимость растет на 15-20 процентов в год в среднем. Лондон на сегодняшний день — единственный стабильный уголок в мире. Просто сейчас такая ситуация, где-то войны, где-то дефолты и кризисы. Богатые люди мира выводят деньги из своих стран, снимают с банковских счетов и вкладывают их в элитную недвижимость Лондона.
Консультант агентства недвижимости «Best Realty» Руслан Унгефуг:
— Сейчас, когда цены во многих странах Европы упали буквально «на дно» (и грех этим не воспользоваться), я бы советовал покупать недвижимость именно тем, кто желает приобрести квартиру или дом для себя или в связи с переездом на ПМЖ. А вот для инвестирования с коммерческой выгодой времена не самые лучшие. В Европе кризис и, вероятно, надолго.
Если вы хотите сделать долгосрочные вложения с целью получения прибыли, то вы можете приобрести недвижимость за рубежом сейчас, так как рынок в любом случае вырастет, а для краткосрочной прибыли я бы рекомендовал покупать недвижимость у нас в Казахстане, в частности в Астане, с последующей сдачей в аренду. Те, кто ранее вкладывал в недвижимость Болгарии большие инвестиции, в настоящее время «кусают локти» от невозможности ее реализации хотя бы по приобретенной ранее стоимости. Цены продолжают уверенно падать, и когда этот процесс остановится, никто не может предположить. Черный список стран, где жилье теряет свою стоимость, постоянно растет.
Фото: kuljturastran.ru, mirkvartir.ua, getwallpapers.net, indriksons.ru
Ирина БЕРДАШОВА, Информационная служба www.kn.kz