Пожалуй, ни в какой другой месяц цены на съемные квартиры в Астане не достигают таких астрономических размеров, как в августе.
Это связано с огромным притоком в столицу учащейся молодежи — школьников и студентов. Многие арендодатели стараются сдать свои квартиры именно к началу нового учебного года. Они пытаются неплохо заработать на временном ажиотаже, связанном с нехваткой съемного жилья, взвинтив цены до небывалого предела. К сожалению, у арендаторов не остается другого выхода, как согласиться на любые условия, ведь иначе они вообще рискуют остаться без крыши над головой.
К началу сентября все квартиры разбираются как горячие пирожки. Неважно, в какой части города, за сколько — все варианты в цене. Однако к радости приезжих и к несчастью владельцев жилья, такая «лафа» длится недолго. Уже через пару месяцев все возвращается на круги своя. Мы расскажем вам о том, как выгодно снять или, наоборот, сдать квартиру и избежать неприятных ситуаций.
Далеко не каждый казахстанец в состоянии приобрести квартиру или дом. Что же делать тем, кто не имеет собственного жилья? Ответ прост — арендовать. Посмотрим, с чем приходиться сталкиваться арендаторам и арендодателям в каждом отдельном случае.
На что следует обратить внимание при поиске квартиры
При поиске жилья есть, как минимум, два способа: обратиться со своей проблемой в агентство недвижимости или попытаться найти подходящую квартиру самостоятельно.
Первый подходит тем, кто располагает средствами для оплаты не только самого жилья, но и услуг агентства. Иногда стоимость этих услуг доходит до половины стоимости месячной аренды.
Обратившись в агентство недвижимости, придется ждать некоторое время, пока риэлторы хорошенько пошевелятся и найдут для вас приемлемый вариант. Прибегнув к помощи риэлторов, всё-таки будьте осторожны. Не думайте, что все они ответственные и профессиональные. Оплачивайте их работу только после того, как они нашли для вас жилье. Прежде чем риэлторы приступят к поиску квартиры, им необходимо четко объяснить, какой именно вариант вы ищете, в каком районе, на каком этаже, какие объекты инфраструктуры должны быть поблизости — в общем, все, что вам необходимо.
Молодой журналист Алия Тюлькубаева при выборе съемной квартиры всегда пользуется услугами риэлторов. Говорит, что по-другому не получается.
— Покупаешь газету, просматриваешь объявления, звонишь по номерам телефонов, где указано: «Посредникам не беспокоить» — и попадаешь в агентства недвижимости, — делится своим опытом Алия. — В целом, эти услуги скорее удовлетворяют, чем не удовлетворяют. Правда, иногда останавливаешься на полпути до предложенной твоим риэлтором квартиры, так как риэлторы из других агентств в это время сдали ее другим людям. Да и снимать квартиру в Астане — дорогое удовольствие: стоимость такой квартиры в месяц превышает получаемую зарплату.
Среди объявлений, которые вам попадаются в газетах, присутствуют те, что подали риэлторы.
— Например, если напротив объявления стоит буква «А», то это означает, что данный номер принадлежит агентству, такую практику уже давно используют в газете «Недвижимость». Если буквы «А» нет, то либо это телефонный номер самого хозяина квартиры, либо ранее номер не высвечивался, и в редакции их еще не знают как риэлторов, — объясняет директор агентства недвижимости «Лидер» Дана Абилова.
Сколько стоят услуги агента
В агентствах недвижимости ставки вознаграждения варьируются от 0 до 100 процентов от стоимости месячной аренды квартиры. Все зависит от страны, города и класса оказываемых услуг. Например, в России и во многих других странах мира услуги риэлтора оплачивает только квартиросъемщик. У нас в Астане риэлторы берут деньги и с арендаторов и с арендодателей.
— Это происходит потому, что очень часто риэлторов «кидают», — рассказывает директор агентства недвижимости «Лидер» Дана Абилова. — Например, некоторые наши клиенты дожидаются момента, когда риэлторы уходят, потом самостоятельно поднимаются в ранее показанную квартиру, напрямую договариваются с хозяевами и таким образом избавляются от обязанности оплачивать наши услуги.
Особенно часто такая практика применялась в 2007-2008 гг.
— Если мы будем брать проценты только с одной стороны, это будет огромным плюсом. Но тогда процентная ставка вырастет, — заключает Д. Абилова.
Как мы уже сказали выше, сумма вознаграждения зависит и от предоставляемого сервиса. Так, например, в Арабских Эмиратах агентства недвижимости принимают собственность клиента на полное обслуживание: сдают ее в аренду, оплачивают коммунальные услуги, проводят своевременный ремонт. За эту работу они, понятно, имеют свои комиссионные. Зато у владельцев недвижимости голова ни о чем не болит, они просто получают ежемесячную прибыль. У нас, конечно, все намного проще, а подобные компании, хоть и в единичном количестве, но все же есть. Чаще всего их клиентами являются люди из других городов и стран. Заключается договор, и квартира берется на управление. В оговоренные сроки деньги отправляются хозяевам, проводятся мелкие ремонтные работы, в частности, касающиеся сантехники и электричества. Соответственно, оплачиваются коммунальные расходы. И за эти услуги агентства берут ежемесячно от 10 до 20 процентов. По словам специалистов, в столице 50-процентная оплата берется при заключении сложных сделок, в тех случаях, когда приходится затрачивать много усилий на «бумажную волокиту». К примеру, агентства помогают людям оформлять ИП, открывать лицевые счета и так далее. Или у клиентов свои эксклюзивные требования. Такие запросы зачастую поступают от частных компаний. Речь, по большому счету, идет о квартирах элит-класса для руководства. И цена такого заказа варьируется от 2000 до 10000 долларов! Конечно, в данном случае идет очень тщательный подбор, в поисках лучшего варианта переворачивается база данных агентств всего города.
Кстати, во многих государствах услуги риэлтора составляют 100 процентов от стоимости месячного проживания в квартире. И это касается не только европейских стран, но и азиатских, таких как Индия. По словам Жанар Касымовой, казахстанской студентки, которая получила образование в индийском городе Дели, там, прежде чем вселиться в квартиру, необходимо единовременно внести оплату за месячное проживание в тройном размере. Первая сумма — предоплата за месяц, вторая в качестве залога, на случай, если вдруг съедешь раньше времени, и третья — так называемая «секьюрити мани», т.е. гарантия сохранности имущества. Впрочем, две последние суммы при хорошем раскладе в итоге возвращаются арендатору.
А вот риэлторы Алматы пошли еще дальше: там за показ каждой отдельной квартиры с клиента требуют по одной тысячи тенге. Этот факт подтверждает и руководитель агентства Дана Абилова.
— Алматинские риэлторы предлагали нам: а почему бы не брать с показа по тысячи, две тысячи тенге? Но мы представили, как это будет выглядеть. Если вдруг пара показанных вариантов не понравится клиенту, он подумает, что мы его специально катаем по плохим квартирам, чтобы брать с него деньги. Я считаю, что такое ведение дел говорит о непрофессионализме, — комментирует Абилова.
В целом же, пока работа не сделана, клиент ничего не должен оплачивать. В соглашении с агентством недвижимости должно быть прописано, что сразу после заключения договора услуги риэлтора оплачиваются и арендатором и арендодателем в размере по 10 процентов с каждой стороны от месячной стоимости аренды.
Справлюсь сам
Что заставляет людей самостоятельно решать свои жилищные вопросы? Конечно, отсутствие лишних денег. Как мы уже отметили выше, услуги риэлтора обходятся недешево, как правило, 10 процентов от стоимости недвижимости. Для человека со скромными доходами это довольно ощутимая сумма.
Итак, второй способ поиска жилья, конечно, более экономичен, но тоже может занять много времени и нервов. Простое расклеивание объявлений о необходимости снять жилье вблизи от тех домов, где вы хотели бы жить, зачастую дает неплохой результат. Во-первых, на такие объявления, как правило, откликаются сами хозяева квартир или комнат, а значит, оплатить придется только само жилье, не затрачиваясь на посредников. Во-вторых, таким образом можно найти неплохой вариант в пешеходной доступности от необходимого вам, например, университета или государственного органа, что поможет дополнительно сэкономить на дороге.
Ну и не забывайте про Интернет — здесь также можно найти много объявлений о сдаче в аренду жилья. Только реагируйте на вновь появившиеся предложения быстро — иначе самое хорошее жилье уйдет в чужие руки. Кстати, вы можете прибегнуть к помощи сайта www.kn.kz — там вы всегда найдете много свежих объявлений.
Как правильно заключить договор
Найдя хорошее жилье по приемлемой для вас цене, заключайте договор. Неважно, нашли вы квартиру самостоятельно или через агентство. Четко оговорите сроки и суммы оплаты, кто и за что будет платить. Наиболее распространенная практика — за коммунальные услуги платит арендодатель, а за телефон и электроэнергию — арендатор, так как сумма зависит от его нужд. Во избежание неприятностей пропишите в договоре следующие пункты: адрес снимаемого помещения, данные хозяина недвижимости и арендатора, стоимость аренды квартиры, условия оплаты (по частям, сразу, в конце каждого месяца и т.д.), способы оплаты - наличными, переводом на карточку. Укажите обязанности сторон, штрафные санкции, составьте опись имущества, а также уточните, чем конкретно разрешено пользоваться. Не забудьте отметить даты оплаты и въезда в квартиру, срок аренды. При желании вы имеете право включить в договор дополнительные пункты. Поинтересуйтесь документами хозяев, запишите все возможные их телефоны, адреса, имена и отчества.
Если соглашение составляется агентством недвижимости, то вам же легче. Договор заключается на бланке агентства, с их печатью, что имеет юридическую силу. Первым делом риэлторы должны проверить правоустанавливающие документы на квартиру, дабы защитить вас от мошенников. Известно немало случаев, когда квартиру снимают по газетному объявлению безо всякого договора. Просто передаются деньги в обмен на ключи, а на следующий день заявляется истинный хозяин квартиры, который о новом постояльце ничего не знает. В итоге человек остается и без квартиры и без денег. Эта схема работает так: мошенники сами снимают квартиры посуточно, а потом пересдают их помесячно. И, как правило, сдают они их по цене ниже рыночной. Например, если сегодня цена аренды двухкомнатной квартиры в Астане в среднем 100 тысяч тенге в месяц, а вам предлагают за 80 — то стоит насторожиться, предупреждают специалисты.
Кстати, в договоре можно отразить всё что угодно. Если вы арендодатель, можно описать условия выселения плохо ведущего себя квартиранта. Так что если у вас есть какие-то пожелания к жильцу, лучше письменно обговорите их заранее — еще на стадии заключения договора. Отметим, что есть и соглашение о расторжении договора, но про него чаще всего забывают. В типовом договоре прописано, что арендатор либо арендодатель может расторгнуть договор по собственному желанию. При этом сумма, оплаченная за непрожитый период, в некоторых случаях возвращается, а в некоторых нет, это тоже следует подчеркнуть при заключении договора.
Тонкости сдачи в аренду
Если вы впервые хотите сдать свою жилплощадь в аренду, то лучше предоставить это дело профессионалам: обращайтесь в агентства недвижимости. Конечно, это тоже платно, так же как и для желающих снять квартиру. Но зато за эти деньги вашу недвижимость будут активно продвигать на рынке и подберут надежных, стабильных жильцов. Если арендодатель обращается в агентство, то он прежде всего экономит свое время, а кроме того защищен от нежелательных клиентов.
— Представьте себе, у вас десятки раз расспрашивают о квартире, ее месторасположении, мебели, или просят скинуть цену. Это всё утомляет и отнимает время, ведь зачастую арендодатели — это коренные астанчане, занятые люди, у которых нет времени на все эти переговоры, — говорит Д. Абилова. — Допустим, если вы находитесь на работе или в госучреждении, где лишний раз не можете поднять трубку, вы просто договариваетесь с риэлтором, в какое время вам можно звонить. И риэлтор будет звонить к вам в определенный час. Он будет разумно распоряжаться вашим временем. Например, за один час вы показываете квартиру сразу десяти клиентам.
Не торопитесь сдавать квартиру первому обратившемуся к вам человеку, сначала убедитесь в его надежности. Нельзя однозначно сказать, кто надежнее — семья, одинокий человек, молодые люди или девушки. Специалисты призывают к визуальному контакту. Перед тем, как окончательно решиться пустить в свое жилище того или иного человека, назначьте встречу, поговорите, посмотрите на него и уже тогда принимайте окончательное решение.
Что еще советуют опытные арендодатели — так это время от времени наблюдать за сданной квартирой. Делать это нужно деликатно, подсказывает Марал Ашимова, столичная пенсионерка с многолетним опытом сдачи жилья в аренду. Лучше предварительно договориться о своем приходе, чтобы не надоедать и не доставлять неудобств съемщику. Кроме того, можно поговорить с соседями — выяснить, хорошо ли ведут себя новые жильцы, а при наличии сильных сомнений — можно попросить последних понаблюдать за вашей квартирой. А если вы не хотите, чтобы у вас дома устраивались вечеринки — оговаривайте это с жильцами заранее, еще на стадии заключения договора. Потом все ваши усилия выгнать «гуляк» из квартиры могут оказаться тщетными. Логика здесь простая: если в бумагах не сказано, что чего-то делать нельзя, значит, делать это можно.
Заплати налоги и спи спокойно!
Не все обладатели свободных квадратных метров горят желанием платить налоги, кого-то останавливает необходимость стоять в километровых очередях, причем делать это приходится неоднократно. Некоторые люди, особенно пожилые, вообще не способны разобраться в сложной налоговой «абракадабре», а о том, как нас консультируют в госорганах, наверно, никому рассказывать не надо. Поэтому многие арендодатели идут на хитрость — ведут свой бизнес подпольно, а если вдруг нагрянет налоговая, придумывают различные байки. Например, что квартиру сдают родственникам или друзьям совершенно бесплатно. В большинстве случаев люди не хотят «заморачиваться» с налоговыми бумажками, когда считают, что овчинка выделки не стоит, т.е. когда за сдачу квартиры внаём они получают незначительные доходы. Если же речь идет о больших суммах, что-то вроде 2-3 тысяч долларов в месяц, то тут, конечно, есть над чем задуматься.
По словам главного специалиста управления разъяснения налогового законодательства и апелляции налогового департамента по городу Астане Армана Жумагулова, согласно статье 357-1 Кодекса Республики Казахстан «Об административных правонарушениях» человеку, уклонившемуся от регистрации в налоговых органах в качестве индивидуального предпринимателя, грозит штраф в размере до 20 МРП, это около 32,4 (32360 тенге).
Также нарушителя могут обязать заполнить декларацию о доходах и оплатить 10-процентный налог. То есть, если арендодатель сдавал квартиру в течение года и при этом не был зарегистрирован в налоговых органах по данному виду деятельности, ему придется оплатить 10 процентов индивидуального подоходного налога
Правда, здесь его подстерегает еще одна опасность. Так как срок уплаты налогов уже истек, по окончании календарного года до 31 марта предоставляется Декларация по индивидуальному подоходному налогу, а значит, он нарушитель вдвойне, его ждет еще один штраф по статье 206 того же Кодекса в размере 15 МРП или порядка 25 тысяч тенге. Стоит отметить, в части осуществления деятельности без регистрации никто вот так сразу вас штрафовать не будет. Решение о вашем наказании и о сумме штрафа выносится только в судебном порядке. Между тем, по словам специалистов, чаще всего арендодатели пользуются специальным налоговым режимом на основе патента. При налогообложении дохода по патенту предприниматель самостоятельно заявляет доход, с этой суммы исчисляется и уплачивается налог в размере 3%. Патентный режим является самым простым: нет необходимости ведения учета и предоставления налоговой декларации. Патент можно получить на срок от одного месяца до года. При этом сумма налогов взимается сразу. При изменении дохода налогоплательщик может скорректировать налог, подав соответствующее заявление. А при прекращении предпринимательской деятельности до истечения срока действия патента внесенная сумма налогов возврату и перерасчету не подлежит, за исключением случая признания ИП недееспособным.
Ответственные риэлторы советуют своим клиентам делать все по закону: открыть ИП и выбрать наиболее подходящий для них вариант уплаты налогов. Кстати, чаще всего люди останавливаются на упрощенном режиме, когда ежеквартально оплачивается 3-процентный подоходный налог.
— Мы предупреждаем наших арендодателей, что если у вас начнутся проблемы с налоговой, то, соответственно, на вас выпишут штраф и даже могут арестовать квартиру, пока вы не оплатите штраф. Кто-то отмахивается, говорит, что это не проблема. Кто-то сразу оформляет ИП. Но, как правило, многие хотят получать деньги наличными, чтобы они никуда не падали, — поясняет Д.Абилова.
Бедные студенты
Несмотря на обилие предлагаемого жилья, подобрать идеальный вариант непросто. Либо не подходит квартира, либо ты сам. Да-да, у собственников свои запросы. При съеме жилья мало наличия денег, арендодателю может просто не понравиться ваш внешний вид или социальный статус.
Например, недавно один мой племянник-студент попросил нас с супругом выступить в качестве квартиросъемщиков — якобы это мы будем проживать в данной квартире. Для хозяина было важно, чтобы его собственность попала в руки семейной пары, а не к студентам, с которых потом ничего не спросишь. Вот так очень часто обманывают арендодателей. В положение молодежи можно войти, им ведь тоже надо где-то жить. Общежитий на всех не хватает, да и не всегда это приемлемый вариант. Многие предпочитают объединиться и снять одну квартиру — так намного легче ее оплачивать, живя при этом почти в домашних условиях. Тем более что именно в августе цены на аренду жилья многим, а особенно студентам, «не по зубам».
Хотя в последнее время намечается такая тенденция, когда арендодатели летом сдают квартиры семейным парам, а к осени просят найти им именно студентов. В этой категории лиц они видят ряд преимуществ. Во-первых, студенты большую часть дня на занятиях, во-вторых, они более аккуратные, в-третьих — дорожат квартирой. Потому что им тяжело лишний раз переезжать из-за загруженности и не так легко найти партнеров по съему жилья.
Расценки по городу
Итак, в конце лета на рынке аренды жилья Астаны — ажиотаж. Предложений мало, спрос большой, цены высокие. Арендодатели запросто снимают 30-процентный куш со своих квартир. Однако «золотой период» длится недолго. Уже через три месяца цены падают, и квартиросъемщики пересматривают условия договора в пользу более дешевых вариантов. Риэлторы объясняют хозяевам, что лучше установить меньшую цену, зато получать стабильную прибыль, чем все время пребывать в поиске платежеспособного клиента. Но, как известно, «жадность фраера сгубила», и люди зачастую гонятся за сиюминутной прибылью.
Давайте сделаем небольшой обзор и посмотрим, за какую цену сдаются квартиры в Астане.
Наибольшим спросом, конечно, пользуются недорогие варианты. Такие квартиры уходят быстро. Их можно найти в районе вокзала, старого города. Это улицы Победы, Московская, Мира, Конституции, Байтурсынова, район магазина «Арман», Также дешевые квартиры встречаются в районе Аль-Фараби и ЖК «Лесная поляна». Цены на все перечисленные варианты, например, для двухкомнатных квартир, варьируются от 80 до 100 тысяч тенге, можно найти и за 70-75 тысяч.
К более дорогим относится левый берег, район «Байтерека», квадрат по улицам Достык и Кунаева, Сарайшык. Двухкомнатная квартира в этих районах оценивается в 150 тысяч тенге в месяц. Дорогим еще считается центр города, так называемый «золотой квадрат». Это пересечение улиц Республики, Иманова, Валиханова и Абая.
Что касается элитного жилья, то и на него в Астане большой спрос. В столицу приезжает много иностранцев, а также жителей Актау, Атырау, Алматы — городов, где заработная плата выше и люди могут себе позволить для проживания более дорогое жилье.
КОММЕНТАРИИ
Директор департамента молодежной политики Министерства образования и науки РК, обладатель государственной стипендии Президента РК для обучения за рубежом «Болашак», в 2008 году окончил Чешский государственный университет общественных наук, магистр экономики и менеджмента Мадияр Кожахметов:
— Главная особенность съема жилья в Чехии заключается в том, что жители этой страны сдают квартиры только на длительный срок, не менее одного года. У них нет краткосрочной аренды, на месяц-два никто не соглашается. Второе: у них услуги риэлторов стоят не 10 процентов, как у нас, а все 100 от стоимости аренды жилья. И третье: арендодателю необходимо оплатить залог в размере месячной аренды за жилье. Получается, чтобы вселиться в квартиру, вам необходимо внести трехкратный размер месячной арендной платы. Первая сумма — оплата за месяц проживания, вторая — оплата услуги риэлтора, и третья — залог хозяину, который будет оставаться у него до окончания всего срока аренды. Залог идет на сохранность имущества, это гарантия обеспечения коммунальных услуг, является своего рода страховкой, если вы нарушили условия договора. Например, если вдруг вы съедете раньше на полгода, то хозяин удержит с вас этот залог. Заключенный договор обязательно регистрируется в налоговых органах. Потому что у них все арендодатели оплачивают налоги, боясь огромных штрафов.
Зато после регистрации вы можете на легальной основе указывать адрес арендованного жилья в регистрационных органах, в почтовых адресах как адрес места вашего проживания. Что касается стоимости, то однокомнатная квартира в 35 квадратных метров стоит около 600 долларов в месяц. Интересно, что сбором средств за коммунальные услуги у них занимается один оператор. Изначально потребитель обговаривает сумму ежемесячного взноса за коммунальные услуги, и эта сумма автоматически удерживается с его заработной карточки равными долями в течение года. Т.е. вам не надо каждый раз заглядывать в счетчики, чтобы узнать, сколько необходимо оплатить. В конце года проводится сверка данных, в случае превышения ранее обговоренного лимита доплачивается недостача. Это очень удобная система. А ежемесячную оплату за квартиру приходят забирать сами арендодатели.
Фото: kazakh.ru
Информационная служба www.kn.kz