О качестве жилищного строительства вот уже несколько лет высказываются самые противоречивые мнения. И есть на то причины: некоторые дома Петербурга, сданные 15-20 лет назад, выглядят сейчас хуже, нежели хрущевки. БН разбирался, есть ли в том вина строителей и какой ущерб нанесло время новостройкам 1990-х.
Говорить о низком качестве строящегося в Петербурге жилья как о «мине замедленного действия» стали отнюдь не вчера. На ошибки проектировщиков, неквалифицированных строителей, алчных менеджеров, сквозь пальцы смотрящих на нарушения технологий в погоне за прибылью, стали указывать еще лет 8-10 лет назад. То есть тогда, когда объемы ввода жилья после провала 1990-х стали показывать стабильный рост.
Экономия на качестве
Можно было бы списать все эти разговоры на то, что критики и недоброжелатели найдутся у абсолютно любого дела. Если бы сами строители и надзирающие за ними чиновники периодически не подбрасывали дровишек в костер. В последние годы даже высокопоставленные сотрудники надзорных органов во всеуслышание говорят о постоянно падающем качестве строительства в Петербурге. А застройщики сдают приправленные аммиаком «ароматные» квартиры и объяснить причину появления запаха не могут.
Самым проблемным, с точки зрения многих экспертов, является эконом-класс, то есть самое дешевое жилье. По мнению некоторых из них, многие дома лет через 30 даже могут стать «новыми хрущевками», то есть обветшать настолько, что жить в них будет попросту опасно. Ну, или по меньшей мере некомфортно.
Как правило, речь идет о панельных или кирпично-монолитных домах. Панель традиционно вызывает ассоциации с хрущевками, которые изначально строили в расчете на 25 лет эксплуатации. Кирпичные дома, казалось бы, никаких опасений вызывать не должны. Но и здесь на память приходит сравнительно недавнее (прошло чуть более двух лет) обрушение кирпичной кладки и трещины в фасадах дома на проспекте Косыгина, 17/1. Напомним: в здании, построенном компанией «Источник-строй», из-за резкого повышения уличной температуры произошло расширение воды, скопившейся между пенобетонными конструкциями и кирпичом.
Кирпичи тяжелы
БН решил проверить, какой ущерб нанесло время жилым домам, возведенным 15-20 лет назад – на заре рынка, то есть тогда, когда строительство в Петербурге полностью перешло на коммерческие рельсы, а «квадраты» появились в свободной продаже. Было оценено внешнее состояние примерно десятка жилых объектов: сначала мы осматривали кирпичные, а затем панельные многоэтажки. Все они были сданы петербургскими застройщиками в конце 1990-х, на рубеже веков.
Начали с центральных районов Петербурга. Тогда в историческом центре строили мало, так что кирпичные новостройки интересующего нас периода пришлось поискать. Сразу две были в итоге найдены в районе Технологического института. Так, на Верейской улице в 1993 году был выстроен жилой дом по проекту НИИ «Ленжилпроект». По соседству, на Серпуховской улице, расположено здание 2002 года постройки. Оба объекта прекрасно вписаны в окружающую застройку конца XIX – начала ХХ века. Внимательный осмотр никаких малейших признаков обветшания не выявил, такое впечатления, что оба здания лишь недавно заселили.
Переезжаем в периферийные районы. И здесь проблемных кирпичных домов из времен 1990-х мы не нашли. Например, дом на проспекте Энгельса недалеко от станции метро «Удельная» (его закончили строить в 1999-м) выглядит так, как будто его сдали пару лет назад. Недалеко от него стоит девятиэтажный дом 1995 «года рождения». Пожалуй, его внешний вид соответствует возрасту: фасады уже слегка потрепаны и легкий косметический ремонт уже не помешал бы. Но не более…
Жилой комплекс в районе пересечения улиц Планерной и Савушкина постройки 1999 года внешне смотрится вполне опрятным. Правда, его жильцы рассказали корреспонденту БН, что периодически возникают проблемы с водоснабжением, а стояки пришлось поменять почти все.
Противоречивые чувства вызвало жилое здание на углу проспекта Славы и Бухарестской улицы (1999 год). Никаких трещин и вообще серьезных повреждений на нем нет. Зато весь фасад покрыт темными пятнами сверху донизу. Местами не хватает штукатурки, внутри подъездов сыровато. Похожий дом на проспекте Луначарского (1997-й): жильцы жаловались на грибок и плесень и некачественное отопление в квартирах. Конечно, неприятно, но угрозы существованию домов вышеперечисленные дефекты явно не несут.
Два дома на пересечение улиц Пражской и Турку (1995 год). Все в полном порядке, никаких внешних дефектов, в подъездах чисто, жильцы всем довольны. Простоят здания, видимо, еще очень долго.
Резюмируя, скажем, что некоторым из перечисленных кирпичных домов, конечно, не помешал бы косметический ремонт. Но капитально их ремонтировать, а тем более сносить в ближайшие лет 30-40 явно не будет никакой необходимости.
Такая разная панель
Как и можно было ожидать, несколько претендентов на не самое почетное звание «новая хрущевка» удалось найти среди панельных девятиэтажек. Например, дом на Дунайском проспекте недалеко от метро «Звездная», с которого 19 лет назад начал свою деятельность ныне один из крупнейших застройщиков города. Здание, надо признать, выглядит ужасно как снаружи, так и изнутри: трещины в стенах, в межпанельных швах, обвалившаяся штукатурка, грязные подъезды, в общем, классический набор «убитой» хрущевки.
Еще один дом, будущее которого видится не в самом лучшем свете, находится на проспекте Энтузиастов. Смотрится оно чуть получше своего собрата на Дунайском, но видимо, лишь потому, что построено пятью годами позже. Но и здесь межпанельные швы одним своим видом внушают, мягко говоря, опасения. А на двери одной из парадных висит объявление, что «мусоропровод заварен из-за антисанитарии». Претензий строителям, конечно, не предъявишь. А вот некоторым жильцам – вполне можно.
Зато серийный панельный дом (улучшенная 137-я серия, построен в 2002 году) на улице Тамбасова, напротив, выглядит вполне достойно. Разве что слегка пострадала декоративная облицовка первого этажа. Точно такой же дом на Российском проспекте (2000 года постройки) смотрится куда хуже: стены в парадных покрыты жирными пятнами непонятного происхождения, а жители жалуются на постоянные протечки кровли.
Ухаживать надо
С одной стороны, некоторые жилые дома, построенные 10-20 лет назад и которые уже сейчас не сильно отличаются от тех самых хрущевок, которые власти обещают со временем сровнять с землей, среди панельных многоэтажек обнаружить удалось. Но означает ли это, что их точно также придется пускать под бульдозер через 10-15 лет? Судя по всему, такая участь им грозит лишь в одном случае: если здание продолжать неправильно эксплуатировать.
«Распространенная ошибка думать, что сдав в эксплуатацию дом, можно после этого ничего не делать. В советское время была практика предупредительного ремонта, дом дважды в год осматривали специалисты. По нормам того времени межблочные швы должны были восстанавливать, если не ошибаюсь, раз в год. Всеми этими работами должна постоянно заниматься эксплуатирующая организация», – говорит директор ГАУ «Центр государственной экспертизы» Станислав Логунов.
Роль такой организации должна играть управляющая компания или ТСЖ – это самый распространенный вариант. Непосредственное управление собственниками помещений – случай очень редкий. Но приучить жильцов каким-то образом участвовать в решении текущих проблем дома, как известно, довольно сложно.
«Могу сказать, что даже просто собрать хотя бы половину членов товарищества на общее собрание практически нереально. А уж как только они слышат про какие-то дополнительные траты на ремонт, даже на мелкий, сразу принимают это в штыки. Потому дом и ветшает на глазах», – рассказала Тамара Штейнбек, председатель ТСЖ одного из осмотренных нами домов.
Получается, что по крайней мере часть вины за неудовлетворительное состояние дома следует возложить на самих жильцов. Собственно, точно также дело обстоит в домах исторического центра, которые постепенно разрушаются и которые власти собираются приводить в порядок в рамках программы реновации исторического центра (ведь сами жильцы либо не могут, либо не хотят ремонтировать свои дома). Другое дело что панельные дома ветшают куда быстрее старого фонда.
При этом современная панель, по мнению экспертов, уже давно избавилась от тех недостатков, которые были свойственны блочным домам 60-х годов. «Качество нынешних панелей не просто лучше, а в разы лучше. Нормативный срок для блочных домов закладывается в 50 лет как минимум. Некоторые панельные дома по качеству даже выигрывают у кирпично-монолитных», – подчеркивает Станислав Логунов.
Разумеется, строители, как и все люди, могут ошибаться. Но большинство застройщиков имеют многоуровневую систему контроля качества работ. Ну а в том, что часть жильцов относится ко всему, что находится за пределами их квартиры, наплевательски – это уже вина не строителей.
Фото: spb-realty.com, stroigrup.com, azteko.com