Покупка недвижимости за границей была популярна всегда. Даже сейчас, когда экономическую обстановку в мире нельзя назвать идеальной, большое число людей благосклонно относятся к перспективе покупки дома за рубежом, что является весьма выгодным капиталовложением. Однако тот, кто плохо представляет себе весь механизм покупки недвижимости за границей, может столкнуться со многими проблемами.
Многие наши соотечественники покупают дома в качестве летней резиденции или новой заграничной недвижимости. Для большинства все идет хорошо, но число случаев, в которых что-то пошло не так или покупатель оказался недоволен своей покупкой, больше, чем принято полагать. Обычно возникают проблемы, связанные с незнанием законодательства другой страны, условия договоров не выполняются вовремя или, что хуже всего, вообще не выполняются. Те, кто покупают готовый дом, иногда приобретают вместе с ним и долги прежних владельцев. Внезапно может появиться фактический владелец недвижимости, о существовании которого ранее не подозревали.
Первое, что должен сделать человек, желающий приобрести недвижимость в Испании, — это удостовериться, что он четко понимает законодательство и в частности то, что в нем говорится о способности иностранцев владеть имуществом и о том, какие документы полностью удостоверяют право собственности. В Швеции, например, есть понятие «Право на проживание», которого, очевидно, нет больше ни в какой стране. В других странах у человека должны быть правоустанавливающие документы, в которых четко говорится, что именно он является владельцем недвижимости. Если у вас нет такого документа, права просто жить там вам будет недостаточно. Мы рекомендуем вам юридически правильно оформить документы на владение недвижимостью, что особенно актуально при покупке ее за границей и поможет защитить в будущем ваши инвестиции.
Если у вас на руках нет правоустанавливающего документа, то будьте уверены: вашим жилищем, землей или прочей недвижимостью на самом деле владеет кто-то другой.
Профессиональный риэлтор — залог успешной сделки
Прежде всего вам следует обратиться к заслуживающему доверия агенту по недвижимости, который сможет общаться с вами на языке, хорошо вам понятном (лучше всего на вашем родном), имеет большой опыт в своей сфере и прекрасно понимает структуру законодательства Испании, механизмы его действия в том, что касается недвижимости. Агент должен хорошо знать местность, в которой вы хотите приобрести недвижимость, чтобы помочь вам подобрать необходимый объект. Далее агент должен произвести страхование ответственности, что поможет вам защитить свои права, если что-то пойдет не так.
Агент должен обладать соответствующими знаниями и опытом, чтобы суметь подсказать вам, будут ли ваши инвестиции оправданны, и достаточной честностью и ответственностью, чтобы отговорить в случае невыгодной покупки. Очень многие риэлторы как в Испании, так и в нашей стране не удовлетворяют последнему требованию. Также ваш агент должен знать, как взаимодействуют, например, налоговые законодательства вашей страны и Испании, а такими знаниями рядовой испанский адвокат, или так называемые «агенты», которых вы встретите, без сомнения, в большинстве своем не обладают. Простые граждане знают и того меньше, поэтому не ограничивайтесь только переговорами с владельцем недвижимости: вам нужен эксперт, который сможет вам четко показать, как ваша покупка скажется на вашем бюджете сегодня и в долгосрочной перспективе. У продавца есть единственная цель — продать вам недвижимость, не стоит обманывать себя насчет его бескорыстия и альтруизма.
К сожалению, требования законодательства Испании к тем, кто хочет работать как агент по недвижимости, очень мягкие. Сейчас здесь в этом качестве может работать практически каждый. Нет официальных требований иметь какую-то форму аттестата или лицензии, например API или GIPE, нет необходимости даже иметь специальное образование. Например, в Швеции все обстоит иначе: агент по недвижимости должен в обязательном порядке проходить государственную регистрацию. Дела в Италии и Франции обстоят так же.
Если вы покупаете недвижимость напрямую у застройщика, вы очень рискуете. Человек, неискушенный в подобных вопросах, часто обнаруживает впоследствии, что, оказывается, какая-то бумага была оформлена неправильно. Спросите своего агента, застрахована ли ответственность. Вы также должны постоянно иметь в виду, что часто агенты, представляющие испанского застройщика или компанию по недвижимости, обладают плохим знанием местности, которая вас интересует, и не в состоянии проконсультировать вас относительно выгодности покупки.
Покупка недвижимости на вторичном рынке
При покупке недвижимости у прежнего владельца (то есть не в новостройке) клиент, для того чтобы гарантировать, что собственность останется за ним, а не будет перепродана, должен сразу внести 5-10% всей суммы. Затем нужно все досконально проверить вместе с риэлтором или адвокатом, которого вы выбрали, и провести всю оставшуюся часть процесса покупки безупречно. У этого адвоката вам и следует оставлять залог, гораздо реже его нужно отдавать застройщику или прежнему владельцу. У агентов по недвижимости в Швеции имеется специальный счет в банке, где можно под гарантию оставить залог, но в случае с Испанией такое бывает крайне редко. А вот испанские адвокаты обязаны иметь такой счет. Юрист, принимая залог, составляет договор залога вместе с адвокатом продавца и определяет сроки передачи собственности, что обычно занимает примерно месяц.
Ваш агент должен выяснить, не обременена ли долгами покупаемая вами собственность, чтобы вам не пришлось погашать их в будущем. Иными словами, защитник ваших интересов производит доскональную проверку объекта покупки. Также ему нужно выяснить, все ли сведения относительно права собственности, предоставленные продавцом, отвечают реальности. Иногда бывает, что у объекта обнаруживаются и другие хозяева, которые продавать его не хотели, тогда ваши выплаченные 10% в большинстве случаев вернуть уже нельзя. Но если выплата залога производилась через юриста, он может вернуть вам сумму, за вычетом издержек.
После того как ваш адвокат и адвокат продавца подготовили все необходимые документы, вам нужно осуществить окончательную передачу собственности, для этого нужно обратиться к испанскому нотариусу. После этого вы отдаете оставшуюся часть суммы и получаете ключи от вашего дома. Устанавливающий ваше право собственности документ иногда выдается только спустя несколько месяцев, но вам через вашего адвоката необходимо как можно скорее поставить в известность местные органы, занимающиеся жилищными вопросами, о том, что недвижимость теперь оформлена на вас.
Примите к сведению, что в Испании, как правило, условия покупки недвижимости на вторичном рынке могут быть очень разнообразными, поэтому то, о чем писалось выше, вам нужно воспринимать только как общую схему действий.
Покупка жилья в новостройке
С покупкой новостроек, будь то квартира или вилла, дело обстоит несколько иначе, так как по большей части проходит около года, прежде чем все будет готово, между тем всю сумму вы должны будете выплатить еще во время строительства. Если вы нашли для себя подходящий вариант в новостройке, то, как и в случае с приобретением уже готового дома, вам нужно будет оставить залог до 10%, чтобы никто больше не смог на него претендовать. Продавец, он же застройщик, очень редко соглашается на то, чтобы залог выплачивался через адвоката (который выступает поручителем и хранит деньги), вам нужно будет выплатить эту сумму непосредственно застройщику, и, если что-то пойдет не так, вы можете и не получить денег обратно.
В течение 30 дней вы должны будете внести 25-50% суммы, в этих пределах времени заключается и окончательный договор продажи. Здесь вам особенно пригодятся советы юриста или опытного агента по недвижимости: все документы должны быть проверены на предмет соответствия законодательству и реальному положению дел. Также адвокат поможет вам проконтролировать наличие банковской гарантии, которая позволит вернуть сумму залога, если сделка не будет завершена (например, из-за неправильного течения строительных работ). Не следует покупать новую квартиру или виллу, если вы не уверены в наличии на них банковской гарантии.
За все время строительства вам предстоит вносить плату 2-3 раза, из них последний взнос должен составлять 20-25%, при нем вам и передадут ключи от вашего нового дома.
После всего этого вам необходимо позаботиться о регистрации вас как нового потребителя, а также о подключении дома ко всем коммунальным сетям. Все эти операции должен осуществлять человек, очень хорошо владеющий испанским языком. Ваш агент может вам в этом помочь. Ответственный риэлтор также поможет вам разобраться, как декларировать новую собственность и какие налоги, испанские и страны вашего гражданства, вам нужно уплатить.
Таким образом, купить недвижимость за границей возможно, но следует быть более осторожным, чем при покупке в своей стране. И, самое главное, что вам нужно помнить: обращайтесь только к профессионалам с хорошей репутацией.
Фото: novembre.ws, spanishhotproperties.com, dpasolutions.com
Информационная служба www.kn.kz