Финансовые потрясения прошедшего года привели к перемене тенденций в развитии рынка недвижимости. Впервые после длительного стенового роста цены на жилье поползли вниз. Данные процессы на рынке недвижимости являются объективными последствиями его неадекватного роста. Отечественная банковская система, увлекшись привлечением внешних ресурсов и кредитованием сектора недвижимости, сформировала высокие риски. Легкая доступность ресурсов разожгла спекулятивный интерес, и цены безудержно полетели вверх.
Итоговый обзор рынков вторичного жилья городов Алматы, Астаны и Караганды
Финансовые потрясения прошедшего года привели к перемене тенденций в развитии рынка недвижимости. Впервые после длительного стеновогороста цены на жилье поползли вниз. Данные процессы на рынке недвижимости являются объективными последствиями его неадекватного роста. Отечественная банковская система, увлекшись привлечением внешних ресурсов и кредитованием сектора недвижимости, сформировала высокие риски. Легкая доступность ресурсов разожгла спекулятивный интерес, и цены безудержно полетели вверх.
Чтобы понять, что значит «неадекватный рост», можно сравнить цены на казахстанское жилье со стоимостью квартир в других странах. Например, в г. Афины (Греция) квартира в новом доме 2005 года постройки площадью 40-50 кв.м с видом на море стоит 120 000-140 000 у.е. Столько же стоит квартира в новостройке в Караганде (!), а в Астане и Алматы — еще дороже. В Германии, США, Турции стоимость апартаментов площадью 70-150 кв. м составляет 150 000-200 000 у.е. (см. http://www.allestate.ru). Но, как и следовало ожидать, искусственно раздутый отечественный рынок при первых же трудностях стал корректироваться. Спрос упал, спекуляции стали невозможны.
Наиболее существенно отреагировал на экономические события осени прошлого года алматинский рынок недвижимости. В октябре цена здесь потеряла 15% (!). В ноябре снижениесоставило 9,1%, в декабре — 2,2%. На конец сентября стоимость 1 кв. м составляла 3 292 у. е., к концу декабря изменившись на 561 у. е., или на 17%.
Консервативностью отличился рынок столичного жилья. Вопреки общей тенденции снижения, в Астане в ценах предложения существенных изменений не произошло — они здесь просто перестали расти. Председатель Ассоциации застройщиков Казахстана (АЗК) Айдын Рахимбаев поясняет: «Цены на жилье не могут упасть в Астане. Будут сбрасывать цены более мелкие компании, которые не уверены в своей состоятельности. Однако компании, которые будут продавать ниже себестоимости, однозначно не смогут достроить свои дома. Компании, у которых и так маржа небольшая — 14, 15, 20%, — будут держать цены любыми способами» (источник: http://www.interfax.kz).
Конечно, строительные компании оказались в сложной ситуации, но и продавать недвижимость по прежним ценам теперь не представляется возможным. Жилье из-за ограничений по ипотеке стало менее доступным, спрос на него упал, рынок замер… Равновесная(скорректированная с учетом спроса) цена в Астане, как бы то ни было, гораздо ниже цен предложения… Жилье всегда остается необходимым товаром, и именно сейчас формируется «отложенный» или «скрытый» спрос. Но покупатели, которые намеревались приобрести квартиры, в настоящее время заняли выжидательную позицию и не торопятся с выбором. Как долго застройщики смогут удерживать цены «любыми способами» и как будет развиваться рынок столичной недвижимости — покажет время.
В Караганде рост средней стоимости 1 кв. м жилья в сентябре по инерции все еще сохранялся и цена, достигнув своего пика за последние годы, оказалась на отметке 1 010 у.е. К концу декабря, по сравнению с этим значением, ценовой показатель потерял 10,3% и составил 906 у.е. Однако по сравнению с 2006-м в целом за год ценовой показатель увеличился на 24,2%.
В течение четырех предшествующих лет средняя цена 1 кв. м жилья выросла на 199,9%, или в 3 раза. При этом максимальный темп роста — 56% был зафиксирован с 2005-го по 2006 год. В 2007 году по сравнению с предыдущим годом темп замедлился до 24,2% — средняя стоимость жилья выросла с 730,3 до 907,3 у.е./кв.м.
Итак, чего же стоит ожидать в наступившем году? Судя по поведению рынка, первая коррекция цен в Алматы и Караганде уже произошла. Как демонстрирует динамика развития (диаграммы 1, 2), в последние периоды темпы снижения цен замедлились, можно также наблюдать недельные положительные колебания.
Диаграмма 1.
Диаграмма 2.
Не исключено, что весной, в период сезонного оживления рынка, падение прекратится и возможен некоторый рост ценовых показателей в пределах 1-1,5% в месяц. Но в целом в течение года все предпосылки к дальнейшему снижению цен на недвижимость сохраняются. Во-первых, в связи с кризисом на мировых финансовых рынках ожидается дальнейший рост стоимости внешних заемных средств, что приведет к дальнейшему ужесточению кредитной политики и сокращению объемов кредитования. Внутренние ресурсы, к сожалению, не могут обеспечить кредитоспособность отечественных банков. Во-вторых, банкам просто необходимо строить более грамотное управление рисками и формировать качественные портфели, а значит, более избирательно относиться к заемщикам.
В ближайшие три месяца темп снижения средней стоимости жилья будет находиться в пределах 1,5-2% в месяц с возможными положительными недельными колебаниями.
09.01.2008
Анна Шацкая, www.kn.kz