Иностранные покупатели недвижимости, которые были главной движущей силой на болгарском рынке в годы бума, почти исчезли со сцены после 2008 и 2009 гг.
В 2012 году их доля снизилась до 15%, в то время как в годы бума некоторые агентства сообщали о 75% сделок с иностранцами от общего объема продаж.
В разгар развития рынка недвижимости в Болгарии инвесторы искали возможность получить легкую прибыль, рассчитывая, в основном, на британских и ирландских покупателей, некоторые из которых покупали недвижимость по телефону, даже ни разу не увидев ее.
За сравнительно короткий период этот спрос привел к значительному росту цен, которые, по данным New York Times, с 2000 г. до 2008 г. увеличились на 300%.
По данным Национального статистического института о ценах на квартиры (не считая новостроек) в областных городах, в 2000 г. средний уровень цен по стране составлял 319,52 лв. за кв. м. До конца 2008 г., когда наблюдался пик на рынке, этот уровень поднялся до 1363, 5 лв., чтобы опуститься до около 905 лв. в 2011 г.
Хотя точный расчет доли сделок с иностранцами от общего количества сделок, заключенных за этот период, является сложной задачей, необходимо сказать, что они сыграли очень важную роль в этом процессе развития. Поступления от продаж объектов недвижимости (в том числе инвестиции в крупные проекты в сегменте коммерческой недвижимости) составляли значительную часть прямых иностранных инвестиций в период, предшествующий началу рецессии.
По словам исполнительного директора Болгарского инвестиционного агентства Борислава Стефанова, рынок недвижимости и строительство, наряду с тремя другими секторами экономики, генерировали более 80% прямых иностранных инвестиций на протяжении многих лет.
Количество продаж болгарской недвижимости снизилось на 80%
Борислав Стефанов отметил, что, если сравнивать с началом 2011 г., рынок недвижимости – это один из секторов, в которых наблюдается наибольший отток иностранного капитала.
«Британцы сошли с ума на болгарском рынке, так как они думали, что это будет вторая Испания», так для New York Times комментирует ситуацию владелец агентства недвижимости «Kosta’s Homes» Костадин Даракчиев.
«Очевидно, что на испанском рынке недвижимости наблюдался бум в середине 90-ых, когда жаждущие солнца (британцы), приобретали второй дом в качестве убежища. Многие люди сделали большие деньги через спекуляции и думали, что того же можно будет добиться и в Болгарии».
Действительно, многим людям, как иностранцам, так и болгарам, удалось получить значительные прибыли в годы бума. Это, конечно, имело свою цену: нерегулируемое строительство, неконтролируемый рост цен и большое количество инвесторов, владельцев, строителей и предпринимателей, разочарованных обвалом рынка после бума.
New York Times цитирует Желязко Георгиева, совладельца Best Bg Properties: по его словам, продажи недвижимости упали на 80%, и многие брокеры были не в состоянии задержаться на этом узком рынке.
По словам Станислава Петрова, менеджера по продажам компании Select Properties Bulgaria, чей главный офис находится в Бургасе, цены на недвижимость в настоящее время снизились почти на 40% по сравнению с пиковым уровнем в третьем квартале 2008 г.
По данным других брокеров, специализирующихся в сфере курортной недвижимости, в настоящее время цены на 50% ниже пиковых показателей.
Положительным является тот факт, что в настоящий момент рынок предлагает гораздо более безопасную среду для инвестиций, считает Станислав Петров.
Так кто же сегодня покупает на болгарском рынке?
После того как британцы и ирландцы покинули болгарский рынок, в течение некоторого времени рынок функционировал как бы в условиях вакуума пустых жилищных комплексов, строительных площадок и пустых брокерских контор. Действительно, динамика рынка существенно снизилась по сравнению с предыдущими годами.
Наряду с малочисленными покупателями из Румынии, Греции, стран Ближнего Востока и Скандинавии, граждане России по-прежнему составляют наиболее многочисленную группу иностранных покупателей в Болгарии.
По словам Петрова, доля иностранных покупателей во втором квартале этого года составила 15% по сравнению с 8% в 2009 г. Россияне составляли 80% от этой группы. По данным инвесторов за прошлый год, более 25% россиян, которые хотят купить в Болгарии курортную недвижимость, интересует жилье для постоянного проживания.
В основном, россияне ищут жилье в черноморских курортах, таких как Слынчев бряг, Равда, Несебр и др., в то время как остальные районы страны им не очень знакомы.
По мнению представителя Select Properties Bulgaria, многие иностранцы интересуются, наряду с жильем на побережье, также и недвижимостью в столице и у подножия горы Витоши.
Какую недвижимость в Болгарии покупают иностранцы?
Обычно иностранцы ищут квартиру с одной спальней по цене от 25 тыс. до 35 тыс. евро, в которой можно жить во время своего летнего отдыха, а в остальное время года – сдавать в аренду.
На рынке почти отсутствует недвижимость класса люкс с теми характеристиками, которые представлены на развитых рынках.
По словам Костадина Даракчиева, новое жилье в сегменте „люкс“, как правило, продается за 200-300 тыс. евро. На рынке представлено крайне ограниченное количество жилья по цене от 1 млн. евро и более.
New York Times приводит в качестве примера элитную виллу в Варне с четырьмя спальнями, жилой площадью 860 кв. м и прилегающим земельным участком 18 аров, которая выставлена на продажу по цене 2 млн. евро.
Из-за высокой цены она остается на рынке уже более года. Продаже еще больше препятствует тот факт, что сегодня стоимость строительства такой виллы была бы значительно ниже – около 300 тыс. долларов. Из-за этого, может быть, виллу никогда не удастся продать по этой цене.
Фото: gestaltline.com