Власти предложат застройщикам исчерпывающие перечни инстанций, которые нужно будет проходить для возведения жилья. Чиновники больше не смогут требовать от строителей дополнительных документов. Благодаря этому процесс строительства и затраты на него можно будет лучше прогнозировать, что должно привести к снижению цены жилого «квадрата».
Минрегион РФ разработал проект «Перечня административных процедур при реализации инвестиционно-строительных проектов в сфере жилищного строительства», который должно утвердить правительство РФ.
По 53 пунктам
В документе приведен исчерпывающий перечень процедур, которые нужно пройти застройщику, – начиная от получения допуска к участию в аукционе по продаже земли и заканчивая государственной регистрацией права собственности застройщика на созданный объект недвижимости. Всего 53 пункта.
Документ также предписывает органам власти субъектов РФ в трехмесячный срок со дня вступления в силу этого постановления разработать дополнительные перечни административных процедур с учетом местной специфики. Они тоже будут исчерпывающими.
Нормативное закрепление таких списков позволит исключить ситуации, когда чиновники требуют от застройщиков дополнительных согласований, затягивая процесс строительства.
Тройное сокращение
Об актуальности подобного нововведения участники рынка говорят давно.
По подсчетам Минрегиона, на федеральном уровне строительную отрасль курирует 12 ведомств. Застройщику приходится проходить по каждому объекту порядка 100 согласований. Причем на разных уровнях власти. «Федеральное законодательство в целом неплохое, и по нему вполне можно работать, но на местном уровне подзаконные акты очень скверные, – считает руководитель аппарата НОСТРОЙ Михаил Викторов. – Требуемые согласования подчас просто смехотворны! Еще больше обостряет ситуацию поведение естественных монополистов, которые формируют тарифы на подключение к сетям только по им известным принципам».
Самым проблемным этапом в Петербурге ведущий эксперт Setl Group Владимир Копылов считает утверждение проектов планировки территории (ППТ). Общих документов территориального планирования в городе нет, поэтому для реализации каждого конкретного проекта застройки приходится разрабатывать и утверждать ППТ. «Согласования и утверждения занимают по полтора года, а то и вовсе длятся годами, потому что ППТ постоянно отправляют на доработку», – говорит Владимир Копылов. Остальные бюрократические процедуры менее болезненны, хотя тоже отнимают у застройщиков месяцы.
По данным НОСТРОЙ, в соответствии с федеральными законами строительная компания должна получить около 30 согласований, а на самом деле во многих регионах эти цифры доходят до 140. То есть почти 70% согласований – это творчество местных и региональных чиновников.
Экс-глава Минрегиона Виктор Басаргин два месяца назад утверждал, что число согласований можно снизить до 33: «В итоге срок выхода на площадку в среднем уменьшится с 946 дней до 367, то есть сократится в 2,6 раза. По каждой из сохранившихся процедур отдельно проработаем сокращение сроков и обеспечение прозрачности».
Экономия в «квадрате»
В ГК «СУ-155» считают, что если перечни Минрегиона и субъектов РФ будут содержать исчерпывающую и детальную информацию о порядке согласования, они могут стать для застройщиков хорошим инструментом отстаивания своих интересов. «В документе Минрегиона предусмотрена регламентация максимального срока ответа со стороны регулятора, предельной стоимости услуг и оснований для отрицательной резолюции – с ними процесс согласования строительства на всех этапах может стать намного прозрачнее. И что еще важнее, документ позволит увеличить точность планирования стоимости и сроков строительства», – говорит представитель «СУ-155».
Кроме того, если объем и состав бюрократических процедур станет единым для всех субъектов федерации, рынок прибавит в динамике – выход на межрегиональный уровень станет доступнее для застройщиков городского или областного масштаба.
Хотя напрямую конечная цена жилья не привязана к бюрократическим процедурам, но в себестоимости строительства согласования занимают не последнее место. «Длительность согласований косвенно связана с ценой квадратного метра жилья. Во-первых, можно говорить о недополученной застройщиком прибыли из-за того, что затянулись сроки получения резолюций. Во-вторых, бизнес-планирование должно строиться на понятном порядке действий. А его нет. Это влияет на рентабельность строительства», – поясняет Владимир Копылов.
Исследования Института экономики города показывают, что средний срок согласования строительства дома на 200-300 квартир составляет около трех лет и обходится застройщику как минимум в 25 млн руб. По разным данным, примерно 10-30% от всех затрат на строительство идет именно на получение согласовательной и разрешительной документации. Правда, основные расходы, связанные с получением документации, приходятся на различные экспертизы. Но упрощение согласований и возможность более точного планирования строительства позволит девелоперам снизить риски, закладываемые в бюджет проектов, отмечают эксперты «СУ-155». А это, в свою очередь, будет способствовать снижению стоимости квадратного метра.
Фото: profinance.kz