Надвигающийся на Казахстан кризис не окажет существенного влияния на реализацию программы «Доступное жильё 2020», но в ней заложена возмо...
Надвигающийся на Казахстан кризис не окажет существенного влияния на реализацию программы «Доступное жильё 2020», но в ней заложена возможность ежегодной индексации цен. Об этом заявили представители Агентства по делам строительства и ЖКХ. Дадут ли цены слабину или, напротив, окрепнут, в ведомстве прогнозировать не берутся, но уверяют, что имеющиеся у государства ресурсы позволяют за 8 лет построить 69 млн кв. метров жилья.
Неизменность заявленных цен, как выяснилось, гарантирована лишь участникам системы жилстройсбережений. В случае превышения сметы разницу обещают взять на себя акиматы. Для всех остальных казахстанцев, пытающихся решить жилищный вопрос в обход Жилстройсбербанка, стабильность цен никто гарантировать не может. Более того, по словам Кенжебулата Мынбаева, в программе «Доступное жильё» предусмотрена 5% индексация стоимости квартир с 2015 года.
– Себестоимость жилья может оказаться как выше, так и ниже. Мы в программе специально прописали, что разницу при использовании системы жилстройсбережений должен взять на себя местный исполнительный орган, – сообщил директор департамента жилищного строительства и ЖКХ профильного агентства Кенжебулат Мынбаев.
Для этого в городских бюджетах предусматривается финансовый резерв в размере до 10% от выделяемых из Республиканского бюджета средств. В среднем выходит по 11,5 млрд в год. Остальные администраторы программы «Доступное жильё», в том числе АО «Казахстанская ипотечная компания», с одной стороны, ссылаются на нестабильность мировых финансовых рынков, с другой – говорят о том, что отечественные застройщики не будут работать себе в убыток.
– Поймите, сейчас на рынке нет жилья с такой стоимостью. В Алматы себестоимость – не менее 1000 долларов за квадрат, а мы говорим о 600-700 долларах. Если вы переживаете, что мы будем наживаться на социально незащищённых слоях населениях, то этого не будет. Скорее всего, мы больше будем заниматься дотированием, – заявил заместитель председателя АО «Казахстанская ипотечная компания» Болат Досмухаметов.
Эта структура намерена ежегодно строить до 500 тысяч кв. метров арендного жилья с правом выкупа. Заявленная в программе средняя стоимость строительства – 100 тысяч тенге за кв. метр. По этой цене во втором полугодии 2014 года должны быть проданы первые арендные квартиры АО «ИО «КИК».
– Надеемся, что мы выдержим эти параметры, но в любом случае мы не можем зафиксировать цены, потому что не знаем, что будет в 2015 или 2020 году. Всё-таки это будут госзакупки. На основе тендеров будет определяться застройщик, который всё равно будет отталкиваться от цены, которая сложится на тот момент, – уточняет Болат Досмухаметов.
Выходит, как ни крути, условия диктует рынок? В Агентстве по делам строительства и ЖКХ не склоны драматизировать ситуацию.
– Даже если кризис и будет, мы сохраним объёмы финансовых вливаний в жилищное строительство. А раз объёмы не падают, цена должна сохраниться или даже упасть, – считает директор департамента жилищного строительства и ЖКХ профильного агентства Кенжебулат Мынбаев.
Чётких прогнозов пока нет. При этом утверждённая программа «Доступное жильё» всё ещё ставит в тупик независимых экспертов.
Работа над ошибками
– В вопросе ценообразования стоимости квадратного метра, которая закладывается в госпрограммы жилстроительства, традиционно кроется математическая загадка, – отмечает директор консалтинговой компании «Qncepto» Олег Алфёров.
Эксперт ссылается на данные Агентства по статистике, согласно которым цены в строительном производстве в 2009–2011 годах выросли на 14,1%. А вот, по версии разработчиков программы, за 4 года себестоимость строительства в стране увеличилась аж в 2,1 раза. Так в госпрограмме жил-строительства на 2008–2010 гг. была заложена планка 56 515 тенге, в Алматы с учётом коэффициента сейсмичности она достигала 71 774 тенге. Программой на 2011–2014 годы по Алматы цена поднята с 71,8 до 142,5 тыс. тенге, то есть фактически вдвое, по республике – с 56,8 до 90 тыс. тенге, то есть на 59%.
– Как мы знаем, «Доступное жильё 2020» предполагает ценник 120 тыс. тенге/кв.м в регионах и 150 тыс. в Алматы и Астане. Цена в рамках предыдущих программ не включала стоимость земли и внешних инженерных сетей. Но даже с поправкой на это обстоятельство и повышение уровня комфортности этот скачок себе-стоимости выглядит неприлично, – считает Олег Алфёров.
Эксперт также обращает внимание на то, что в стране одновременно действует несколько госпрограмм, направленных на решение жилищного вопроса. Но опыт стран бывшего соцлагеря и других развивающихся экономик говорит о том, что подобное распыление усилий нежелательно. Особенно при нашем качестве взаимодействия государственных институтов.
– Согласен, эксперименты с новыми механизмами развития жилищного сектора нужны. Но их смысл теряется, если результаты воплощения жилищных инициатив не подвергает системному анализу уполномоченный государственный орган. Это прерогатива Агентства по делам строительства и ЖКХ. Да, есть новая пестрая программа. Но я не слышу внятных ответов на краеугольные вопросы. Какая модель жилищной политики оптимальна для страны? Жилстройсбережения? Субсидии застройщикам и покупателям? Частно-государственное партнёрство, которое активно практикует «Самрук-Казына»? Программа содержит массу здравых оценок, но целостной картины состояния сектора, к сожалению, не даёт. Осмыслить даже казахстанскую специфику кризиса рынка недвижимости, начавшегося в 2007-м, никто, кроме банков, всерьёз не пытался, – подчёркивает Олег Алфёров.
Да и зачем анализировать? В случае возникновения серьёзных проблем всегда можно использовать золотовалютные резервы и нацфонд. Именно эту мысль зачастую озвучивают чиновники в ответ на вопрос о возможных последствиях второй волны экономического кризиса. Ведь она очень удобна и, по сути, ни к чему не обязывает.
Фото:diapazon.kz