В течение всего 2008 года Казахстан будет исправлять последствия кризиса, постигшего страну минувшей осенью. В то время как топ-менеджеры вырабатывают план действий, направленных на восстановление былых позиций страны в мировом рейтинге, в завершение строительных объектов в Астане вливается порядка 400 миллионов долларов США. Если пилотный проект будет реализован успешно, фондирование завершения строительства с участием дольщиков будет осуществлено во всех регионах республики.
Работа над ошибками
В течение всего 2008 года Казахстан будет исправлять последствия кризиса, постигшего страну минувшей осенью. В то время как топ-менеджеры вырабатывают план действий, направленных на восстановление былых позиций страны в мировом рейтинге, в завершение строительных объектов в Астане вливается порядка 400 миллионов долларов США. Если пилотный проект будет реализован успешно, фондирование завершения строительства с участием дольщиков будет осуществлено во всех регионах республики.
Сейчас многие пытаются выяснить, кто больше виноват в сложившейся ситуации — банки или строительные компании. Однако проблема многогранна. В начале массового строительства, в бытность Адильбека Джаксыбекова акимом Астаны, он пояснял, что цены на жилье, вернее, рентабельность строительства, должны быть высокими, чтобы завлечь как можно больше инвесторов. В самом деле, застройщиков появилось множество. Из одних выросли крупные строительные компании, постоянно вкладывающие средства в строительство новых объектов. Другие, сняв «сливки» с одного-двух домов, ушли с рынка. При этом финансовая деятельность многочисленных «однодневок» практически не контролировалась. Впрочем, так же как и банков. Вседозволенность привела к злоупотреблениям и допущениям больших рисков при заимствованиях.
«Ситуация в строительном секторе во многом отражает ситуацию в банках. То есть у банков, которые слишком много занимали за рубежом и сильно зависели от внешнего заимствования, были определенные проблемы. Точно так же у строительных компаний, которые слишком сильно зависели от кредитов банков, есть определенные проблемы», — считает председатель правления Народного банка Григорий Марченко.
Риск оправдан
О том, что казахстанские банки, увлекшиеся внешними займами, неадекватно оценивают потенциальные риски и угрозы, эксперты твердили давно. А после того, как последствия ипотечного кризиса США и проблемы с ликвидностью на мировом рынке достигли Казахстана, все неблагоприятные прогнозы осуществились.
— Мы еще в прошлом году говорили о том, что значительные выплаты иностранным инвесторам в перспективе создают давление на текущий счет платежного баланса, — рассказывает директор управления финансовой стабильности Национального Банка РК Олег Смоляков. — Основной поток банковского кредитования идет в строительство, торговлю, сделки с недвижимостью, концентрируя в этих секторах активы банков. Рост задолженности физических лиц опережает рост доходов, есть определенные риски со стороны заемщиков обслуживать свои обязательства на случай изменения условий. Мы говорили о том, что банки будут испытывать постоянную потребность рефинансирования своих внешних обязательств. И самое главное, банки в условиях конкуренции, стараясь получить прибыль, неадекватно оценивают потенциальные риски и угрозы.
Насколько перечисленные риски оправдались, в стране уже знает каждый. Банки заявили о нехватке ликвидности и резко ужесточили условия кредитования, подняв при этом ставки. В результате некоторые области экономики, например, строительство, едва не встали, лишившись значительной доли финансирования. А население между тем едва не спровоцировало валютный кризис, кинувшись скупать доллары и евро. Вмешательство регулирующих органов, в том числе Нацбанка, привело к относительной стабилизации. Но вздыхать с облегчением пока рано. Угроза еще может таиться со стороны физических лиц — клиентов банков.
— Разница между финансовыми активами и финансовыми обязательствами пока положительная, но имеет тенденцию существенного ухудшения, — говорит Олег Смоляков. — Это создает нагрузку и на предполагаемый доход физических лиц. Можно отметить и снижение ликвидности физических лиц. Именно их банки кредитовали более охотно.
На днях главный банк страны озвучил отчет об экономической ситуации в стране. В целом Нацбанк уже может похвастать неплохими показателями. Как сообщил в ходе пресс-конференции глава Нацбанка Анвар Сайденов, ситуация на валютном рынке последний месяц оставалась стабильной, а тенге изменялся по отношению к доллару США в очень узком диапазоне. Объем депозитов физических и юридических лиц в октябре продолжал снижаться, но в ноябре наметился рост.
— По предварительным данным, общий объем депозитов резидентов банков в ноябре уже повысился на 127,7 миллиарда тенге, — сообщил Анвар Сайденов. — Оперативные данные показывают, что ситуация в целом все-таки стабилизируется. Предпринятые меры, разъяснение ситуации, которая складывается в финансовой системе и в экономике в целом, производят определенный эффект. Объем основного долга по кредитам у нас в октябре увеличился по сравнению с сентябрем. В ноябре изменений практически не произошло.
Внешний долг банкиров по-прежнему остается большим. По оценкам Нацбанка, он составляет 12 миллиардов долларов США, девять из которых — основные средства, остальное — проценты. При нынешних проблемах с ликвидностью возврат долгов представляется не самой простой задачей. Аналитики уже предвидят, какие последствия это принесет казахстанскому рынку. Очевидно, что вернуться к недавним темпам кредитования пока не удастся, а это может ударить по строительству, малому и среднему бизнесу, торговле. Особенно большие риски приходятся на строительный сектор. Доля кредитования этой сферы в 2007 году выросла с 20 до 70 процентов, и на внезапное снижение этой доли застройщики не рассчитывали. Но именно из-за столь высокого объема кредитования в строительном секторе и сложились достаточно высокие риски, которые перекладываются на банки. Поэтому Правительство и Нацбанк разработали специальные программы поддержки как субъектов рынка, так и самих банков.
— Сами банкиры говорят, что даже без поддержки со стороны Правительства и Нацбанка они могут выполнить свои внешние обязательства, — говорит Анвар Сайденов. — Но при этом последствием может явиться сокращение кредитной линии. Поэтому нужен определенный баланс. Мы со своей стороны предоставляем банкам краткосрочную ликвидность. На ближайших заседаниях правления банка решим, что делать с минимальными резервными требованиями. Ужесточение этих требований было отложено на 15 января 2008 года. Мы окончательно еще не определились, но, скорее всего, ужесточать требования в январе не будем. Думаю, комплекс мер, которые предпринимают Правительство и Нацбанк, будет достаточным для того, чтобы банки справились с внешними обязательствами без задержек, уровень кредитования поддерживался на определенной цифре, а экономический рост, может, и не такими темпами, как раньше, но продолжался.
Определенные препятствия казахстанским банкам чинят международные рейтинговые агентства, понижающие их рейтинги. В связи с этим акции банков на Лондонской бирже падают. Казахстан спорит с международными экспертами, доказывая, что рейтинги составлялись на основе неверных данных. В частности, в одном из них говорится о том, что в стране существует риск дальнейшей девальвации тенге, в то время как тенге укрепился еще в начале этого года, так что «дальнейшая девальвация» невозможна по определению. Или эксперты приводят в качестве аргумента долги Казахстана, которые были выплачены еще полгода назад. Эти и другие утверждения являются поводом для споров, но отказываться от сотрудничества с международными агентствами Казахстан, конечно, не станет.
Неотстроенные проблемы
В целом, опираясь на данные официальной статистики, следует отметить, что за 10 месяцев текущего года объем ипотечных займов, выдаваемых под залог недвижимости, возрос в два раза. По данным Агентства РК по регулированию и надзору финансового рынка и финансовых организаций (АФН), по состоянию на 1 октября текущего года ипотечные займы под залог недвижимости составили 38 процентов от совокупного портфеля банков, увеличившись за 10 месяцев на 100 процентов — в два раза. В абсолютных цифрах сумма ипотечных займов составила свыше 3 триллионов тенге. На 1 января текущего года кредиты под залог недвижимости составили порядка 27,6 процента от кредитного портфеля, а в абсолютных цифрах — 1,65 триллиона тенге.
Если же обратить внимание на уровень платежеспособности населения, то, по статистике, в августе 2007 года, по сравнению с предыдущим годом, реальные доходы населения увеличились на 12,7 процента, а реальная зарплата — на 17 процентов.
Вопреки скромной платежеспособности основной массы населения, цены на квартиры стремительно росли. За 10 месяцев текущего года цена одного квадратного метра жилья в среднем увеличилась в 1,7 раза. И здесь велика спекулятивная составляющая. Никто не исследовал эту величину — насколько она влияет на рынок недвижимости. Но несомненно то, что влияет существенно. Законом не запрещалось скупить этаж или подъезд на самой первой стадии продаж и тут же выставить квартиры по более высокой цене. Застройщиков весьма устраивал вариант гарантированной и быстрой продажи объекта. Накрутка на первоначальную стоимость, без всяких изменений качеств объекта, очень не нравилась рядовым покупателям, считающим каждую копейку. Стоит отметить, что в законодательстве Казахстана есть норма, согласно которой гражданин, столь быстро покупающий и продающий квартиру, должен облагаться соответствующим налогом. Однако то ли никто не хочет администрировать, то ли не может, но норма остается неработающей. Никаких иных ограничений на спекулятивную деятельность нет.
Много нареканий вызывало долевое строительство. После пары скандалов власть разработала и приняла соответствующий закон. Однако как выяснилось, его никто и не спешил соблюдать. Некоторые столичные застройщики вопреки закону, собирали деньги дольщиков, не возведя нулевого цикла и не имея лицензии на долевое строительство. А уж про 12-процентный резерв, который должен лежать на депозите строительных компаний, и вовсе смешно говорить. Соблюдали эти нормы единицы — известные крупные застройщики.
Все эти провалы почти полностью разрушили,как любят говорить чиновники, и без того хлипкую конструкцию сдержек и противовесов жилищной программы.
Строительные страдания
Немало проблем возникает и у добросовестных строительных компаний. Их целый комплекс. Например, строительные материалы поставляются к нам в основном из-за рубежа. Хотя на условиях государственно-частного партнерства (ГЧП) можно было создать основные производства. Однако пока в Казахстане частный бизнес не торопится вкладывать деньги в долгие проекты.
Другая проблема — огромная текучесть кадров. Казалось бы, рецепт на поверхности — платите лучше. Но вопрос упирается не только в уровень заработной платы. По мнению председателя совета директоров корпорации «Базис-А» Александра Беловича, сегодняпоказатели заработной платы (и не только в строительной отрасли) перестали быть в прямой зависимости от результатов труда, от выработки производимой продукции за единицу времени. «Техническое оснащение компаний возросло во много раз, а производительность труда за последние пять лет упала на 15-20 процентов. По производительности труда наши специалисты также не выдерживают конкуренции в сравнении с производительностью труда зарубежных рабочих. И из года в год этот разрыв все увеличивается», — заметил Александр Белович.
Стремительный рост экономики страны выявил острый дефицит квалифицированных специалистов. Предприятия и организации искусственно поддерживают рост заработной платы, чтобы уменьшить достигшую огромных размеров текучесть кадров — 8-10 процентов в месяц. Это значит, что за год рабочие коллективы меняются почти полностью.
В качестве причин происходящего Александр Белович назвал хронический дефицит кадров. «Работодатели вынуждены предлагать более хорошие условия оплаты труда, чтобы переманить рабочих из действующих производств. А тот, у кого переманивают, повышает зарплаты, чтобы сохранить коллектив». Еще одна причина столь невысокой производительности — низкий уровень образованности рабочего, которому работодатель повышает квалификационный разряд, чтобы сохранить его на рабочем месте. По оценке Александра Беловича, уровень квалификации работающих в строительной отрасли уменьшился в разы.
Вопрос о том, кто должен содержать профтехучилища, несколько лет дискутировался в Правительстве. Производственники считали, что обучение граждан — дело государства. А чиновники оппонировали им тем, что рабочие создают прибавочную стоимость частнику, который и должен их обучать. Наблюдая совершенно недопустимо низкий уровень образования значительной массы населения, обе стороны согласны на компромисс, опять-таки в виде ГЧП. Теперь уже и со стороны власти поступают идеи о пересмотре миграционной политики.
По-прежнему висит вопрос о затратах строителей на инфраструктуру, инженерные коммуникации, на подключение сетей. «Передача «присоединенки» на баланс соответствующих коммунальных предприятий до сих пор не регулируется нашим законодательством должным образом. Затраты на создание и подключение инженерных сетей (достигающих 10 процентов от стоимости строительно-монтажных работ в Астане и до 25 процентов по городу Алматы), по действующему законодательству, не включаются в себестоимость жилья», — поясняет председатель Ассоциации застройщиков Казахстана Айдын Рахимбаев.
С другой стороны, потребители недоумевают по поводу низкого качества строительства, особенно в сейсмоопасных зонах. По мнению директора Казахского государственного научно-исследовательского института сейсмостойкого строительства и архитектуры Марата Ашимбаева, с ликвидацией государственной системы контроля за качеством и появлением ГАСКа качество строительства в Казахстане ухудшилось. «Восстановить систему госконтроля за строительствомкрайне необходимо, особенно в сейсмически опасных регионах», — считает он.
Словом, меры по поддержанию ликвидности банков — лишь крохотная часть в системе проблем, которые стоят перед строительной отраслью. И без четкого плана их решения все сегодняшние финансовые вливания Правительства принесут лишь временное облегчение. По мнению Григория Марченко, «в целом происходит необходимая и давно назревавшая коррекция в банковском и строительном секторах. В результате оба эти сектора станут сильнее и сбалансированнее. А люди и предприятия станут внимательнее и требовательнее относиться к банкам и застройщикам»
По поручению Главы государства, для фондирования завершения строительства жилищных объектов в Астане, поддержки малого и среднего бизнеса (МСБ), а также рефинансирования индустриальных и инфраструктурных объектов из бюджета в ближайшие два года будет выделено 4 миллиарда долларов США. В декабре 2007 года на эти цели выделен один миллиард долларов. Из них 400 миллионов будет направлено на завершение строительных объектов в Астане, 400 миллионов — на поддержку МСБ, 200 миллионов — на рефинансирование индустриальных объектов.
25.12.2007
Ольга Нижникова, Полина Личко, www.kn.kz