Выясните в самом начале отношения с агентом план Вашей совместной работы по поиску и покупке дома или квартиры Вашей мечты. Узнайте у агента, какие будут...
1. Определитесь, какую именно недвижимость Вы хотите приобрести. Вопросы, которые следует себе задать:
- Цель покупки?
- Как часто Вы будете пользоваться Вашей недвижимостью?
- Кто будет обслуживать ваш дом или квартиру в Ваше отсутствие?
- Насколько важна для Вас близость к пляжу, супермаркету, автобусной остановке, или наоборот важна удаленность от цивилизации и близость к морю?
- Готовы ли Вы делать легкий ремонт, или жильё должно быть уже с ремонтом? Готовы ли вы к капитальному ремонту-реконструкции?
- Только новостройка или вторичный рынок тоже рассматриваем?
- Определите Ваш бюджет на покупку!
2. Поговорите с двумя или тремя агентами, специализирующимися на продаже черногорской недвижимости. Опишите дом или квартиру, которую Вы бы хотели приобрести, и спросите, сколько это будет стоить. Спросите у агента совет, в каком месте Черногории Вам следует покупать жильё.
Попросите агента выслать Вам описания нескольких объектов недвижимости, которые соответствуют Вашим критериям, желательно, с фотографиями и планировками. Либо, сообщите Ваш бюджет и попросите прислать предложения, соответствующие Вашему бюджету. Таким образом, Вы узнаете степень подготовленности агента, его знание рынка, а также получите примерное представления о ценах на нужную Вам недвижимость в том или ином регионе Черногории. Кроме того, Вы оцените профессионализм, учтивость и доброжелательность агента. Советуем Вам выбрать наиболее понравившегося Вам агента и работать только с ним ( или с ней). Будьте честны и открыты в отношении с Вашим агентом. Агенты это ценят и, во-первых, уделят Вам значительно больше своего времени и энергии, во-вторых, будут с Вами искренни в отношении всех преимуществ и недостатков предлагаемых к покупке объектов и рисков их приобретения.
Не рекомендуем работать с несколькими агентами параллельно. Агенты это почувствуют и потеряют интерес к такому клиенту.
Рекомендуем выбрать лучшего, и работать только с ним. Верность порождает ответную верность.
Выясните в самом начале отношения с агентом план Вашей совместной работы по поиску и покупке дома или квартиры Вашей мечты. Узнайте у агента, какие будут у Вас дополнительные расходы по приобретению, регистрации и владению недвижимостью. В отношении комиссионных, имейте в виду, что, как правило, комиссионные платит продавец. Размер комиссионных в Черногории варьируются в диапазоне 3 – 8% от продажной цены дома или квартиры. Покупатели комиссионные обычно не платят. Хотя, бывают и исключения. Например, Ваш агент нашёл для Вас идеальную квартиру, полностью соответствующую Вашим критериям и по отличной цене. Но собственник не хочет платить комиссию. Если Вы в жёсткой форме заявите агенту, что Вы ни при каких обстоятельствах не будете платить комиссионные, то тогда Вы про эту квартиру и не узнаете. Ваш агент Вам её просто не предложит. Поэтому, советуем быть гибкими в отношении вопроса комиссионных. Предложите заплатить комиссию в исключительном случае, когда продавец не платит, или платит совсем мало, но квартира уж очень хороша и цена приемлемая для Вас. Вообще, наш многолетний опыт показывает, что, чем более доверительные у Вас сложились отношения с Вашим агентом, тем легче и приятнее пройдёт процесс поиска квартиры или дома, и тем удачнее будет покупка.
3. Ваш агент подготовит несколько лучших объектов для физического просмотра в удобное для Вас время. Не настаивайте на том, чтобы получить до просмотра подробные описания в письменном виде, фотографии поэтажные планы объектов, которые собирается показать Вам Ваш агент. Дело в том, что события в сфере недвижимости могут происходить стремительно, особенно в отношении уникальных и недооцененных объектов. Бывает так, что объект только что появился на рынке и недооценен. Пока Ваш агент делает фотографии, добывает для Вас поэтажны планы и детальные описания, эту квартиру (или дом) уже посмотрят и купят другие. Поэтому наш совет – требуйте фотографии, описания, планировки объектов только на этапе выбора агентов и знакомства с рынком. Когда же вы определились с выбором агента, доверьтесь ему (или ей) и поезжайте смотреть те объекты, которые Ваш агент хочет Вам показать. Поверьте, хороший агент не менее чем Вы, заинтересован в успешной сделке и понимает, что сделка состоится только в том случае, если Вы влюбитесь в показанный Вам объект. А Вы выбрали хорошего агента.
4. Итак, Вы посмотрели несколько вариантов и выбрали один, который Вам понравился. Следующий шаг – сделать, через Вашего агента, предложение продавцу. Не рекомендуется вступать в прямые переговоры с продавцом по ряду причин. Основная причина – когда продавец и покупатель ведут переговоры об условиях купли-продажи недвижимости через опытного посредника, сделка происходит легче. Ведь задача посредника – нейтрализовать мешающие сделке эмоции. А купля – продажа недвижимости, особенно в Черногории, может быть весьма эмоциональным событием. Если что-то идёт не так, посредник часто берет удар на себя, сглаживает противоречия, предлагает компромиссные решения. Например, агент может доставить предложение покупки объекта от имени покупателя продавцу по заведомо низкой цене. Если бы такое предложение сделал сам покупатель напрямую продавцу, тот мог бы счесть это предложение оскорбительным и не пожелал бы продолжать переговоры с таким покупателем. Ведь многие продавцы эмоционально привязаны к своему дому, который кажется им лучшим в мире. Опытный же агент найдет нужные слова и выполнит установку покупателя купить по наименьшей цене, этом не допустит ошибки, которая может повлечь за собой срыв сделки.
5. Переговоры заключается в передаче предложений и контрпредложений, а иногда и контр-контрпредложений от покупателя продавцу через агента и обратно. В предложении участвует не только вопрос цены объекта, но и множество других важных условий, о которых опытный агент сообщит своему клиенту, что их также необходимо согласовать и внести в договор купли-продажи. В числе этих условий:
- порядок расчётов,
- рассрочка платежей,
- даты платежей,
- дата перехода права собственности от продавца к покупателю, гарантии для покупателя,
- гарантии для продавца,
- штрафные санкции в случае задержек платежей или сроков перехода права собственности (или сроков строительства, если речь идёт о строящемся объекте),
- технические вопросы строительства, эксплуатации и обслуживания здания,
- вопросы налогообложения (для справки – Черногорский НДС, как правило, включено в цену объекта),
- опись мебели и иных предметов, включенных в цену объекта.
6. Плодом успешных переговоров является хорошо написанный договор купли-продажи, который подписывается на черногорском (сербском) и русском языках (иногда и на английском). Иногда, в процессе создания текста договора и проверке правоустанавливающих документов участвует и юрист (адвокат, как говорят в Черногории). В этом случае, необходимо заранее выяснить, чьи интересы представляет этот адвокат. Как правило, кто адвокату платит, того интересы он и представляет. Хотя это не всегда так. В нашей практике бывали случаи, когда за услуги адвоката платит покупатель, а адвокат действует в интересах продавца. Это так называемая навязанная услуга. Поэтому, рекомендуем, если сделка сложная и есть необходимость в услугах адвоката, чтобы Ваши интересы представлял адвокат, который не связан в продавцом. Порекомендовать Вам опытного, при этом недорогого адвоката - одна из задач Вашего агента. Стоимость услуг адвоката при покупке недвижимости в Черногории составляет от 300 до 1000 евро, в зависимости от известности и квалификации адвоката. Полезный совет: подпишите договор с Вашим адвокатом. Убедитесь, что помимо проверки юридической чистоты квартиры (правоустанавливающих документов) и подготовки договора-купли продажи и регистрации его в суде, в списке оказываемых по договору услуг, содержится, и обязательство адвоката оформить переход права собственности к покупателю.
7. После того, как договор купли продажи согласован сторонами, представители продавца и покупатель (или представитель покупателя, с доверенностью от покупателя, как правило, в роли представителя покупателя выступит Ваш агент) идут в местный суд и подписывают договор в присутствии сотрудника (клерка) суда. В этом случаев сотрудник суда играет роль нотариуса, он просто заверяет подписи сторон, регистрирует договор купли – продажи (на черногорском языке), оставляет себе один оригинал договора для архива и взимает регистрационный сбор в размере 300 евро. Договоры на русском и английском языках подписываются покупателем и продавцом, но в суде не регистрируются.
8. После подписания и регистрации договора купли-продажи в установленный договором срок (обычно, в течении 10-ти дней) происходит оплата, полная (если речь идёт о вторичном или готовом жилье), или частичная (если это строящийся объект).
Впрочем, в последнее время бывают случаи, когда продавцы соглашаются принимать оплату в рассрочку (на один год или даже на два года) и на уже построенный объект (и вторичное жильё). Оплата происходит по перечислению, со счёта покупателя на счёт продавца. Расчёты наличными при покупке недвижимости в Черногории не приняты.
Некоторым покупателям удобно платить за квартиру с оффшорных счетов или со счетов компаний. В таких случаях рекомендуем заблаговременно выяснить, позволяет ли банк продавца принимать платежи за третьих лиц и с оффшорных счетов.
9. Через некоторое время после полной оплаты цены квартиры происходит переход права собственности к новому владельцу. Документ, который является свидетельством права собственности на объект недвижимости, называется «Лист Непокретности». Кроме получения Листа Непокретности на имя покупателя, необходимо также внести изменения в земельный кадастр, который хранится в местной «Општине» (общине, местном органе власти). Процесс этот довольно длительный, порой занимает несколько месяцев, даже если дом уже построен и сдан в эксплуатацию. Обычно, для ускорения нанимают специальных людей, у которых есть связи в Општине. Но большой необходимости ускорять этот процесс нет. Вы можете спокойно жить в Вашей новой квартире или доме, ведь Вы сразу после произведения оплаты (а иногда и до) уже получите ключи от продавца. Договор купли-продажи и документ, выданный Вам продавцом о том, что оплата за квартиру полностью произведена, являются достаточными доказательствами Вашего права собственности для всех практических целей, например, для проживания в Вашей новой квартире или сдаче её в аренду.
10. Через какое-то время после обретения Вами права собственности на Вашу новую квартиру Вам придёт счёт из налоговой инспекции на оплату налога в размере 3-х процентов от контрактной цены квартиры. Налог этот платит покупатель квартиры или дома, купленной на вторичном рынке. То есть. Если речь идёт о новом жилье и Вы являетесь первым владельцем, купившим квартиру (или дом) напрямую у девелопера (инвестора – застройщика) этот налог не взимается.
Чтобы не было неприятных сюрпризов, при покупке новостройки следует обратить внимание на следующий момент. В некоторых случаях, бывает так: хотя жильё совершенно новое, девелопер уже перепродал его своей же собственной структуре. То есть, с точки зрения закона, хотя это и новостройка и в квартире никто никогда не жил, Вы уже не являетесь первым владельцем квартиры и вынуждены платить налог 3% от цены квартиры. В частности, такая ситуация в проекте Миракса «Астромонтегро». Строящееся жильё, а 3% transfer tax платить придётся, потому что весь проект уже был перепродан.
11. После покупки квартиры Ваш агент может быть Вам продолжать оставаться Вам полезным в плане помощи с налаживанием быта в новой стране, поиска мебели и других необходимых для нового жилья предметов, устройства детей в школу, приобретения или аренды автомобиля, подключения кабельного телевидения, возможно, в управлении недвижимостью, сдачи её в аренду и т.д.
12. Будем рады ответить на любые дополнительные вопросы, касающиеся процесса приобретения или продажи недвижимости в Черногории. Наши партнёры и мы всегда к Вашим услугам!
Эксперт www.kn.kz
Бизнес-тренер для риэлторов
Александр Санкин