На рынке аренды столичной недвижимости аналитики констатируют ценовое затишье. Изменения средней арендной ставки в мае не показали особых скачков в ту или иную сторону.
На рынке аренды столичной недвижимости аналитики констатируют ценовое затишье. Изменения средней арендной ставки в мае не показали особых скачков в ту или иную сторону. Стоимость аренды по городу составила 810 у.е. за месяц проживания, что в пересчете на квадратные метры равняется в среднем 12 у.е. за единицу площади. Количество квартир, предлагаемых к найму, по сравнению с апрелем, сократилось на 15% до 862 объектов. При этом сегмент «дорогого» жилья вырос в цене на 0,8%, а сегмент «дешевого» — на 3,4%.
Состояние рынка
Основная масса квартир, сдаваемых в аренду, — 79% (685 квартир), приходится на район правобережья. Следует отметить, что объем предложения на левом береге, по сравнению с прошлым месяцем, увеличился с 17% до 21% (всего 177 квартир).
По-прежнему количество предлагаемых комнат в квартирах для проживания с хозяевами или для подселения, превалирует над общим числом сдаваемых квартир в городе. В мае доля отдельных комнат составила 42% (360 объектов).
Далее в порядке убывания следует 2- и 1-комнатное жилье — 26% (220 объектов) и 18% (159 объектов) соответственно, 3-комнатное — 12% (102 объекта). Минимальное предложение наблюдается на квартиры большого формата — 2% (21 объект). По сравнению с апрелем 2012 года, количество предложения выросло только на 2- и 3-комнатные квартиры.
Количество предлагаемых к аренде квартир в новостройках, в районе левобережья составило 54% (111 объектов), в районе правого берега — 46% (95 объектов).
Средняя арендная ставка квартир в новостройках, доля которых, занимает 24% от общего количества выставленных объектов, больше стоимости аренды в целом по городу на 24,3%.
В зависимости от формата квартиры стоимость квартир в новостройках сложилась следующим образом:
1 комнатные – 559 у.е/кв.м.,
2 комнатные – 919 у.е/кв.м.,
3 комнатные – 1326 у.е/кв.м.,
4 комнатные – 2143 у.е/кв.м.,
При этом стоимость аренды меблированных квартир более чем в два раза превосходит стоимость аренды квартир без мебели, может именно поэтому их доля на рынке аренды составляет лишь 4%.
Рассматривая город как совокупность форматов, можно отметить, что снижение цен аренды зафиксировано на многокомнатные квартиры на 23,7%, а рост — на 1-комнатные — на 5,6%.
1-комнатные +5.62 у.е.,
2-комнатные +0.51 у.е.,
3-комнатные +1.92 у.е.,
Многокомнатные -23.70 у.е.,
Комнаты -2.18 у.е.
Сравнивая текущую среднюю арендную ставку с показателями, зафиксированными в мае 2011 года, можно заметить, что она ниже в целом по городу, чем в прошлом году.
Так, аренда 1-комнатных квартир за год выросла на 17,6%, 2- и 3-комнатных — на 18,9% и 1,2% соответственно, а многокомнатных, напротив, сократилась на 4,9%.
Индекс расслоения
Индекс расслоения по городу зафиксирован на отметке 2.1, при этом ценовой диапазон на рынке аренды сузился. Наименьший разброс цен наблюдается на 1-комнатное арендное жилье (цена «дорогого» сектора в 1.42 раза выше «дешевого»), а наибольший на многокомнатное - в 3.6 раза.
Напомним, что для расчета индексов цен предложения «дорогого» и «дешевого» жилья используется 20% самых «дорогих» и 20% самых «дешевых» квартир от общей базы данных.
В ближайшей перспективе в динамике как «дорогого», так и «дешевого» арендного жилья, после снижения, традиционно наблюдаемого аналитиками в зимний период, прогнозируется тенденция повышения цен.
Аренда квартир эконом - класса в долларовом эквиваленте в мае выросла на 1- и 2-комнатные квартиры на 11,8% и 4,5% соответственно, а на 3- и многокомнатные, напротив, сократилась на 4,5% и 20,5%.
Диапазон «дешевого» арендного жилья в мае сложился в пределах от 445 у.е. (за 1-комнатную) до 922 у.е. (за многокомнатную) в месяц. Средняя арендная ставка зафиксирована на уровне 573 у.е./мес. (+3,4%).
В секторе элит - класса средняя аренда за месяц поднялась на 0,8% до уровня 1189 у.е./мес. Рост средней ставки прослеживается на 1- и 3-комнатные квартиры на 1,6% и 8,4% соответственно, а на 2- и многокомнатные, напротив, средние ставки аренды сократились на 0,7% и 25,7%.
Диапазон «дорогого» жилья в мае сложился в пределах от 633 у.е. (за 1-комнатную) до 3325 у.е. (за многокомнатную) в месяц.
Можно отметить, что арендная ставка жилья элит - класса за весь период наблюдения с ноября 2007 года, сократилась на 45,3%. За этот же период аренда квартир эконом - класса выросла на 39%.
Доходность жилья
Напомним, что индекс доходности жилья показывает, на сколько процентных пунктов (п.п.) выгоднее вкладывать деньги в недвижимость, сдавая его в последующем в аренду, чем вносить на депозит, то есть хранить сбережения в банке.
В связи с тем, что в мае ставки аренды показывают незначительный рост, а средние цены на рынке вторичного жилья демонстрируют стабильность, наблюдается увеличение индекса доходности во всех сегментах рынка аренды, кроме сегмента «дорогого» жилья, здесь доходность в течение месяца не изменилась.
Можно отметить, что доходность как в сегменте эконом - класса, так и элит - класса находится несколько выше уровня банковского вознаграждения, который в мае период составил уже 7,5% годовых.
В секторе эконом - класса самыми доходными оказались многокомнатные квартиры, индекс доходности которых составил почти 9 п.п. Этот показатель свидетельствует о том, что среднемесячный доход от сдачи жилья в аренду на 1.5 п.п. превосходит вознаграждения по банковскому депозиту, если бы вы размещали вклад на сумму, равную стоимости объекта недвижимости, которым вы владеете.
В сегменте элит - класса в мае самый высокий индекс доходности так же у многокомнатных квартир — 16.13 п.п.
Обращаем ваше внимание, что средние показатели найма жилья могут не отражать доходность конкретного объекта.
Выводы и прогнозы
- количество предложений на рынке аренды сократилось, в общем, по городу;
- средние арендные ставки по городу демонстрируют стабильность. Средний показатель аренды по городу сейчас превышает свой минимум, зафиксированный в июне 2009 года, на 28,1%, но все еще находится на 38,4% ниже, чем пиковый показатель ноября 2007 года;
- ценовой разрыв между «дорогим» и «дешевым» сегментами уменьшился, что говорит об увеличении спроса на аренду квартир;
- доходность квартир, сдаваемых в аренду, уменьшилась в сегментах эконом и бизнес - класса;
- в ближайшей перспективе аналитики прогнозируют увеличение ставок найма — не более 3-5% до уровня 840 у.е. за месяц проживания.
Экономические индикаторы
По данным Департамента статистики г. Астаны, в январе-апреле 2012 года объем инвестиций, направленных на жилищное строительство, составил 11466,2 млн. тенге, это 67,0% к уровню января-апреля 2011 года. В общем объеме инвестиций в основной капитал доля освоенных средств в жилищном строительстве составила 10,2%.
За счет всех источников финансирования введено в эксплуатацию жилых домов на 4133 квартиры, общая площадь введенного жилья составила 459981 квадратный метр, что на 9,9% выше уровня января-апреля 2011 года.
Индивидуальными застройщиками построено домов общей площадью 22991 квадратный метр, что к уровню января-апреля 2011 года составляет 143,5%. Доля индивидуального жилищного строительства в общем вводе жилья составила 5% против 3,8% в январе-апреле 2011 года.
Средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. метра общей площади жилья в январе-апреле 2012 года в столице составила 96,3 тыс. тенге (в 2011 году — 89,7 тыс. тенге), а средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. метра полезной площади 128,4 тыс. тенге (в 2011 году — 122,1 тыс. тенге), в том числе построенного индивидуальными застройщиками — 44,5 тыс. тенге.
Фото: altova.com
Аналитическая служба портала kn.kz