Ни ипотека, ни государственные жилищные программы пока не могут повысить доступность жилья, уверена депутат Госдумы РФ Оксана Дмитриева. В интервью БН она изложила...
Ни ипотека, ни государственные жилищные программы пока не могут повысить доступность жилья, уверена депутат Госдумы РФ Оксана Дмитриева. В интервью БН она изложила свою точку зрения на то, как россиянам улучшить свои жилищные условия.
– Каковы, на ваш взгляд, основные проблемы российского рынка недвижимости?
– Прежде всего, это низкие темпы строительства нового жилья. Среднее количество квадратных метров на одного жителя в России сейчас составляет 22 кв. м. Это существенно (иногда в два раза) ниже норм жилищной обеспеченности, установленных в Европе и США. Кроме того, за последний год мы построили лишь 75% квартир от того количества, что строилось в России в конце 1980-х гг. Поэтому в нашей стране есть объективная потребность в расширении рынка недвижимости.
Безусловно, по сравнению с концом советского периода среднее количество квадратных метров на одного человека увеличилось с 18 кв. м до 22 кв. м. Однако не стоит забывать, что распределены эти дополнительные квадратные метры чрезвычайно неравномерно. Причина заключается в том, что представители российского среднего класса, которые являются основными покупателями недвижимости, не могут найти источники финансовых средств, чтобы приобрести то жилье, которое им нужно. Это проблема, но, вместе с тем, и потенциальная возможность для нашего рынка недвижимости.
– Может ли расширение ипотечного кредитования сделать жилье доступным? Стоит ли смягчать условия выдачи ипотечных кредитов, или необходимо задействовать другие механизмы, например, строить больше социального жилья?
– Ипотечное кредитование – это важно, но это не для всех. Число россиян, которые могут приобретать жилье в ипотеку, на самом деле не велико. По моим подсчетам, такую возможность имеют от силы 10% населения.
Социальное жилье также не может решить проблемы большинства населения. Его строится ничтожно мало. В стране должно быть минимум 5% социального жилья. В России же количество такого жилья не дотягивает даже до 1%. Я могу назвать лишь два реальных проекта социального жилья, реализованных в стране за последние годы. Это программа жилья для военнослужащих, уволенных в запас, и программа жилья для участников Великой Отечественной войны. Все остальные программы, которые финансируются из бюджетов субъектов Федерации, сегодня не работают. Например, в Петербурге можно едва ли не поименно назвать людей, на которых распространилось действие программ «Молодежи – доступное жилье», «Жилье работникам бюджетной сферы» или «Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге». Это ничтожные цифры, которые вряд ли оказывают какое-либо серьезное влияние даже на локальный рынок недвижимости. Так что эти программы реально не помогают улучшить жилищные условия того сегмента населения, на который они рассчитаны.
– Целевые жилищные программы работают в Петербурге уже более семи лет, и срок их завершения неоднократно переносился. Как, на ваш взгляд, повысить эффективность данных программ?
– Прежде всего необходимо увеличивать их финансирование. Однако многие из существующих сегодня программ, на мой взгляд, разработаны «для галочки». Приведу вам пример Санкт-Петербурга. По большинству программ город финансирует очередникам 20% от условной рыночной стоимости жилья. При этом рыночная стоимость оценивается по нормативу стоимости одного квадратного метра, который устанавливает Министерство регионального развития РФ. Для Петербурга во II кв. 2012 года нормативная стоимость одного квадратного метра составила 50,8 тыс. руб. Эта цифра примерно в два раза ниже реальной рыночной стоимости одного квадратного метра жилья на вторичном рынке Петербурга. То есть, по факту, город субсидирует очередникам не больше 10% от рыночной стоимости жилья. Это сложно назвать программой содействия в улучшении жилищных условий. Скорее она нужна для отчетности, чтобы продемонстрировать федеральным властям охват населения различными жилищными программами.
Однако даже если все целевые жилищные программы заработают в полном объеме и на них будет выделяться больше средств, чем сейчас, данный инструмент сможет охватить всего 5-7% населения, нуждающегося в улучшении жилищных условий. Плюс, как я уже сказала, около 10% населения имеют возможность участвовать в ипотечных программах.
– Как смогут улучшить свои жилищные условия остальные 83% россиян?
– Им мы также должны создать возможность для приобретения жилья. Доступность жилья означает, что для каждой доходной группы нужно разработать механизм, с помощью которого люди смогут это жилье приобрести. В течение уже длительного времени я и мои коллеги разрабатываем и «пробиваем» закон о строительно-сберегательных кассах, рассчитанный на сегмент населения, который можно назвать средним классом. По моим оценкам, с помощью строительно-сберегательных касс удовлетворить свои потребности в жилье смогут порядка 30 млн наших сограждан.
– Насколько такой инструмент будет востребован?
– В России существует огромная потребность в таком инструменте. И мировой опыт показывает, что наиболее успешно строительно-сберегательные кассы работали в странах, которые очень близки по структуре доходов населения к России. Прежде всего речь идет о Словакии и Венгрии. В данных странах за 10 лет строительно-сберегательными вкладами были охвачены от 30 до 45% населения.
Я надеюсь, что в ближайшее время законопроект «О строительно-сберегательных кассах» все-таки будет принят. В частности, в своих последних статьях наш вновь избранный президент Владимир Путин упомянул строительно-сберегательные кассы как эффективный инструмент улучшения жилищных условий граждан. Сейчас мы внесли на рассмотрение Правительства РФ новый вариант данного законопроекта. В нем мы постарались учесть все замечания Правительства, которые были высказаны к предыдущим редакциям.
– В России остро стоит проблема развития крупных городов, таких как Москва и Петербург. Насколько разумна, на ваш взгляд, проводимая сейчас градостроительная политика по расширению городов-миллиоников?
– Как специалист в области региональной экономики я могу сказать, что сейчас у нас полностью отсутствует градостроительная и региональная проработка крупных решений в области строительства. Более того, те решения, которые принимаются, противоречат самим азам построения крупных городов.
Наиболее типичным примером таких ошибочных градостроительных решений является недавнее расширение территории Москвы по совершенно странной, на мой взгляд, траектории. Это приведет к чрезвычайной растянутости всех инженерных, дорожных и инфраструктурных коммуникаций в столице. Во всех хрестоматиях по градостроительному проектированию форма вытянутого прямоугольника считает одной из самых неудачных для крупных городов. Как правило, такое построение встречается в старых городах, возведенных вдоль одного берега реки. Еще один возможный вариант, когда получается прямоугольник – объединение нескольких городов-спутников. Так, например, образовался Новосибирск, который также отличается крайне неудачным градостроительным решением. Но там оно, в отличие от новой Москвы, возникло стихийно.
Многие градостроительные решения, принимаемые сегодня в крупных городах, неправильны и с точки зрения экологии. Например, когда идет разрастание мегаполиса без планирования его зеленого пояса. Почти во всех крупных европейских городах такие зеленые пояса созданы. При этом у них разработано земельное законодательство, которое запрещает жилищное и промышленное строительство в данных зеленых зонах. Таким образом, создается адекватная крупному городу экологическая и социокультурная среда, повышается качество жизни людей. У нас все эти принципы и нормы градостроения нарушаются, ими откровенно пренебрегают при осуществлении жилищного строительства и планировании городов.
Фото: bn.ru