Система КСК сегодня в кризисе. Хотя, вроде, об этом говорить не принято. Граждане так и не поверили в самоотверженный труд председателей кооперативов, из-за чего некоторые жильцы отказываются оплачивать их услуги. Кто-то смирился с существующим положением вещей: в КСК платит, но не понимает — за что? Есть, конечно, везунчики, кто доволен своим кооперативом, но таких— меньшинство.
Власти на местах постоянно твердят гражданам, что по закону они вправе проверить бухгалтерию КСК. Раз сами управляете — сами и разбирайтесь. Проблема только в том, что среди жителей редко кто способен сделать грамотный аудит содержания общедомового хозяйства. Резонным следствием такого положения вещей становятся подозрения в махинациях работников КСК и управляющих компаний. В итоге страдает жилищная система и те, кто добросовестно пытается ее обслуживать.
Виталий Терещенко отвечает за функционирование 15 многоэтажек в своем районе Караганды. Но он не председатель кооператива. Он — директор частной фирмы. По закону любое юридическое лицо может теперь заниматься оказанием услуг по содержанию дома. Называются такие фирмы управляющими компаниями. Отличие КСК от УК в том, что последние заключают договор индивидуально с каждым жителем. То есть это бизнес на обслуживании. В договоре конкретно указывается, какие услуги в доме предприятие обязуется выполнять за установленный тариф. В отношении КСК далеко не каждый житель может сказать: за что он платит в кооператив?
На фирме Виталия Терещенко за 8 тенге с квадратного метра берутся выполнять основные функции КСК: заключать договоры с коммунальными предприятиями на поставку электричества, тепла и воды, обеспечивать эксплуатацию и ремонт коммунальных сетей, решать некоторые вопросы с городскими властями. Плюс к этому в тариф входит устранение небольших неполадок в квартирах граждан.
То есть набор функций у предприятия внушительный. И всего за 8 тенге. Для сравнения: по закону сегодня кооперативы вправе обязать платить людей 15 тенге с квадратного метра. Причем за замену смесителя на кухне с вас, скорее всего, возьмут отдельную плату. У Виталия Терещенко эта услуга входит в общий тариф.
Однажды на местном канале вышел несправедливый, по мнению директора УК, сюжет о фирме. Этой зимой из-за сильных морозов в одном из домов, обслуживаемых компанией, прорвало трубу с горячей водой. Авария произошла в 2 часа ночи. Слесарь пытался пролезть в подвал, но из-за кипятка, который залил помещение, чуть было не обварился. Специалисты «Караганды Жылу» приехали утром и перекрыли весь микрорайон, чтобы обезводить один элеваторный узел. Трубу отремонтировали быстро. По словам В. Терещенко, вода даже не успела сбежать с системы, и не случилось разморозки. Жители оказались «быстрее» воды и на место ЧП успели вызвать журналистов местного телеканала. Вечером в новостях вышел сюжет на тему: «КСК ничего не делает» (по привычке люди такие частные фирмы как у Виталия Терещенко называют КСК).
В общем, у директора, что называется, накипело. Руководитель предложил посмотреть, как они работают на самом деле. Заодно мужчина поделился своими мыслями, эмоциями, накопившимися за 5 лет неблагодарной работы в коммунальной сфере.
Покой нам только снится
Офис управляющей компании находится в подвале одной из многоэтажек. Условия спартанские: одна лампочка под потолком, ремонта никакого, мебель б/у. На небольшой тариф за услуги особо не разгуляешься, деньги тратятся лишь на самое необходимое. На фирме работают 5 человек и все многостаночники. Директор совмещает больше всех функций: он же бухгалтер, он же специалист по электричеству (образование позволяет), он же эксперт по сантехнике, он же диспетчер. У Виталия Терещенко 3 телефона и он на связи в любое время суток:
— Я вместо бухгалтера лучше еще одного сантехника держать буду, — объясняет руководитель.— Чаще всего заявки на телефоны поступают вечером. Приходит человек с работы и выясняется, что у него дома что-нибудь не функционирует. Во время отопительного сезона нередко звонят по ночам. Кажется человеку, например, что у него в квартире холодно. Он встает и начинает крутить кран Маевского на батарее. Хотя до этого сантехника два года не проверялась. Кран китайский и после недолгих манипуляций… остается у хозяина в руках. Из батареи начинает бить струя кипятка со скоростью два ведра в минуту. Вот тогда в панике звонят мне.
В идеале, говорит Виталий Терещенко, на звонки должен отвечать диспетчер. Желательно девушка с приятным голосом. Жители тоже предлагали учредить такую должность на фирме. Директор сразу дал расклад: чтобы диспетчер дежурил круглые сутки, нужно три таких специалиста. Даже при маленькой зарплате в 30 тысяч тенге каждому оператору оплата тарифа за услуги компании возрастет сразу на 2 тенге с квадратного метра. Жители оказались не готовы к повышению. «Значит будут слушать в трубке мой охрипший баритон», — подвел итог директор.
В холодное время года на телефоны руководителя УК поступает до 30 звонков ежесуточно. В среднем приходится обслуживать до 20 заявок каждый день. Но и лето — не менее горячая пора. Специалисты стараются как можно меньше выезжать по индивидуальным звонкам, потому что все силы уходят на подготовку домов к отопительному сезону.
Самый спокойный день
Виталий Терещенко, директор управляющей компании. День посещения фирмы накануне праздника 8 мая сотрудники управляющей компании назвали очень спокойным. От жителей поступило всего 5 заявок. С разбора записанных адресов и распределения обязанностей начинается каждый рабочий день в ТОО.
Пока проходила планерка на сотовый директора позвонили из районного акимата. Чиновникам поступила жалоба от жителей. Дело в том, что недавно Виталий Терещенко повысил тариф до 12 тенге с квадратного метра с согласия жителей, потому что в штат включили еще и дворника. Но профессия оказалась дефицитной. Так что квитанции на оплату жильцам уже начали приходить, а уборщика двора еще не нашли. Естественно, сразу возникли подозрения в махинациях.
Как рассказывает директор, зарплата у сотрудников КСК и его фирмы, как правило, небольшая. Сантехнику, например, платят от 40 до 50 тысяч тенге. И то, жители считают эту сумму большой.
— Такое ощущение, — говорит Виталий Терещенко,— что мы не должны ни есть, ни спать, ни пить. Детей у наших работников тоже не должно быть. Причем люди не хотят обеспечивать заработок сотрудникам, но требуют выполнять работу, которая, порой, не входит в условия договора. Это все равно, что прийти в магазин, дать продавцу деньги за булочку, а требовать батон.
Я разрешаю своим рабочим калымить. Приходится закрывать на это глаза. Иначе чем я смогу приманить человека к себе на фирму, как не возможностью подзаработать?
За небольшую зарплату людям приходится трудиться и во внеурочное время (те же аварии). Кроме напряженного графика сотрудники сталкиваются с хамством и грубостью со стороны некоторых жителей. У многих сдают нервы. За 5 лет работы через фирму прошло около 50 сотрудников. Некоторые в таких условиях не выдерживают и года.
Самое интересное, что даже по индивидуальному договору платят далеко не все. Виталий Терещенко достает список неплательщиков одного из домов. Легче перечислить квартиры, которые платят. В общей сложности 15 домов задолжали фирме около 2 миллионов тенге. Неплательщики составляют 20-30 процентов от общего числа клиентов фирмы. По этой причине Виталий Терещенко отказался от многих домов.
— Долги клиентов — это невыплаченные вовремя зарплаты, недоделанная работа в подвалах или в подъездах, — объясняет руководитель. — Иногда причина даже не в платежеспособности людей. Есть у нас товарищ, ездит на LandCruiser и говорит, что он принципиально не будет платить, потому что не видит нашей работы. Я его спрашиваю: а у вас рабочий день какой? Он отвечает: «С 9.00 до 18.00». Вот какое странное совпадение, мы тоже в это время работаем. Как он может увидеть, что мы делаем, если его весь день нет дома? Есть и такие, кто не заключает с нами договор, но большинство людей с этого дома — наши клиенты. Выходит, кто-то бесплатно получает те услуги, которые мы оказываем другим. Тем более, что не всю работу видно: человек что, способен оценить замену прокладки на элеваторе или задвижки?
Некоторые уверены, что свет, тепло и воду им дают поставщики услуг. Но компании-монополисты доводят свой товар только до раздела границ с домом. Всё, дальше уже наша работа: управляющих компаний и КСК.
Виталий Терещенко уверяет, что замену каких-то мелочей в общедомовом имуществе приходится делать часто. Тем более, если учитывать, что жилой фонд уже доведен «до ручки».
— В советское время были ЖРЭПы. Люди даже не вникали, в чём заключается их работа. Они были и всё. Существовали в основном за счет дотаций государства. В 90-е годы всё развалилось, гражданам сказали: «Теперь дома ваши». В большинстве случаев обязанности КСК сгрузили на бабушек. Чем они занимаются? Собирают деньги. Ну ничего, что многие не сдают. Во дворе бордюры побелят, подъезды помоют, а что в подвалах творится, никто не смотрит. Я не говорю, что все КСК такие. Но в эту сферу пришли люди, которые никогда дело с сантехникой-то не имели. Дома стояли на старом запасе. Теперь это все подгнило. Наружу выходят результаты. Многие и рады начать профессионально обслуживать коммуникации, а денег-то на это нет. Что можно сделать без денег?
Директор считает, что в 90-е годы упустили устоявшуюся систему обслуживания домов. По этой причине сегодня жителям приходится так тяжело.
Замки, кругом замки
Пока мы ездим в машине по заявкам жильцов, Виталий Терещенко рассказывает истории из жизни управляющей компании. Дома хоть и находятся в одном районе, но разбросаны по разным улицам. Передвижение на личном автотранспорте тоже входит в накладные расходы, а «наматывать» иногда приходится немало. Директор приводит пример с подготовкой к отопительному сезону:
— Вот сейчас на Муканова, 15 хоть и отремонтированный элеватор, но потребует 5-10 тысяч на замену мелочей. Каждый год нужно вытачивать новые сопла. От химически очищенной воды они просто-напросто за зиму сгнивают.
Чтобы сделать все документы к отопительному сезону, сначала нужно пригласить специалистов с «Караганды Жарык» и сделать опрессовку. Мы промываем систему, накачиваем ее водой, показываем давление. Специалисты смотрят. Потом я еду в их офис в центр города и получаю акт опрессовки. Туда-сюда — 20 километров. Потом я вызываю наладчиков, они смотрят систему: чтобы элеваторный узел был в порядке, прокладки все на месте и прочее. Если есть замечания, мы их устраняем, специалист приезжает еще раз осмотреть. Мы еще раз едем в центр за актом наладки. Так мы собираем документы сразу на несколько домов. Когда всё готово — опять едем в офис компании, они нам выписывают акт 100-процентной готовности по каждому дому. В общем, только за этими бумагами километров 60 проездить придется. Жильцы считают, что мы это все даром должны делать. Или как будто у нас дотации какие-то есть. А их нет и ждать неоткуда.
За разговорами доезжаем до очередного дома. Житель 4-го подъезда жалуется на запах канализации в квартире. Поднимаемся на 4 этаж. Слесарь осматривает ванну и принимает решение подняться на чердак. Дело в том, что канализационная труба выходит на крышу, и для нормального функционирования труба должна быть открыта. Бывает, что ее забивает мусором или ее по незнанию затыкают сами жители. Надо проверить.
Выход на чердак есть в пятом подъезде. Идем туда. Двери закрыты. Слесарь наугад нажимает кнопки домофона, чтобы дозвониться хоть в какую-нибудь квартиру. С очередной попытки ему открывают. Поднимаемся на последний этаж. Чердак закрыт на навесной замок. Слесарь стучит во все двери на пятом этаже. Одну из квартир открывает бабушка.
Выясняется, что ключи от чердака у нее. Слесарь Андрей Шабунин пытается объяснить, что ему надо попасть наверх, чтобы починить канализацию. Бабушка не понимает связи между крышей и туалетом и начинает ругаться, что уже весь шифер наверху сломали. Евгений говорит, что по крыше ходить не будет, ему всего лишь нужно посмотреть трубу на чердаке. Бабушка захлопывает двери.
— Теперь, — подводит итог слесарь, — хозяину квартиры в четвертом подъезде надо будет делать нам еще одну заявку. Но перед этим он должен будет раздобыть ключ от чердака. Мы, конечно, можем взломать замок (и такие случаи в практике уже были), но это очень хлопотно. Участкового надо приглашать.
Канализация, она же мусоропровод
Выходим на улицу, садимся в машину и двигаемся в следующий двор. Очередной вызов работников УК касался установки железной решетки на дверь подвала. «Лучше, если помещение будет проветриваться, тогда подвал будет сухим», — объясняет Виталий Терещенко. Нас встречает активистка дома пенсионерка Светлана Шишкина. Сегодня это обычное явление, когда общим коммунальным хозяйством вынуждены заниматься пожилые люди. Она ведет всех в подвал, где лежит та самая решетка. Помещение заполнено зловонными лужами. «Замучила канализация»,— возмущается Светлана Шишкина. Помимо основной заявки, сотрудники компании начинают разбираться с разлившимися сточными водами. Выходят на улицу и открывают колодец. В нем плавают апельсиновые корки — причина засора канализации. Жители используют сточную систему как мусоропровод:
— Видите, апельсины плавают? — Спрашивает директор УК.— Из-за этого страдает каждый подъезд. Чего мы только в канализации не находим: памперсы, пакеты, простыни, полотенца, кости крупного рогатого скота, деревяшки, рыбью и картофельную шелуху. Один раз пришлось вытаскивать метр трубы. Как можно было ее туда засунуть? Если в квартире делают ремонт, обязательно канализация будет забита кусками бетона и кирпича. Однажды даже нам попался мешочек с мелочью.
Такое равнодушие к общему имуществу со стороны некоторых соседей Виталий Терещенко наблюдает периодически. И приводит пример, как в одном из дворов жилец принципиально оставляет пакеты с мусором возле подъезда. К контейнерам мужчина идти не хочет, чтобы не пачкать дорогие туфли.
Пенсионерка Светлана Шишкина в это время рассказывает, как они с жителями провели субботник и всё убрали во дворе. «Если будете еще белить, — говорит ей директор, — пришлите кого-нибудь с утра к нам на базу, я вам хорошую известку дам». «Да кто же пойдет? Я сама»,— отвечает она, на чем мы и расстаемся.
Помимо обслуживания заявок, успеваем заезжать в дома для проверки элеваторов. Подготовка к новому отопительному сезону уже начата. За последние 2 года фирмой отремонтировано около 28 тепловых узлов. Восстановление каждого элеватора обходится примерно в 90 тысяч тенге. Средний дом, по словам Виталия Терещенко, платит от 20 до 30 тысяч тенге в месяц, за исключением одной большой многоэтажки, которая собирает около 60 тысяч тенге. Денег должно быть больше, но должники есть в каждом дворе. При таком раскладе возникает вопрос, а сколько имеет сам директор?
— Когда меня спрашивают про зарплату, я говорю, что как таковой у меня ее нет. То, что останется. Иногда это очень мало — 30 тысяч тенге. Бывало, что заработок доходил и до 90 тысяч. Некоторые меня подозревают, что я по 100 тысяч с дома имею. Смешно. Если посмотреть сальдо, я таких сумм с одной многоэтажки даже не собираю.
О жизни КСК и обо мне
По мнению Виталия Терещенко, будущее коммунального хозяйства за управляющими компаниями. КСК менее мобильны: в кооперативах собственников председатель обязан отчитываться перед жильцами за каждую копейку. Какие-либо ремонтные работы тоже обсуждаются на общем сходе.
— Не всегда есть смысл проводить собрание. Человек, который на них регулярно присутствует, знает, что очень редко (2-3%) сход имеет конструктивный итог. Собрания, как правило, это галдеж и соревнование, кто кого перекричит.
Возможно, говорит Виталий Терещенко, КСК и выживут. Как структура они были задуманы неплохо, но при внедрении системы не учли человеческий фактор:
— Как получается? Жильцы собрались, скинулись деньгами и сами себя обслуживают или платят за то, что их кто-то обслуживает. Но должны ли жители заниматься этими вещами? Пять лет я стараюсь отойти от этого принципа. Потому что человека интересует конечный продукт: он хочет прийти домой, чтобы был свет, с крыши не текло и в подъезде было чисто. Зачем ему вникать во все тонкости эксплуатации дома? Когда вы идете в магазин за тем же хлебом, вы же не разбираетесь в технологиях: сколько муки положили в булку хлеба, сколько дрожжей и сколько получает сантехник, который работает в хлебопекарне. По этому пути и должны идти управляющие компании. Но для того чтобы получить такую систему, граждане должны вести себя ответственно.
Пока Виталий Терещенко вынужден согласовывать работы по дому с жильцами. Хотя более правильно, по его мнению, когда компания сама решает, что и в какой многоэтажке нужно ремонтировать. А для того чтобы люди не оказались обманутыми, контролировать УК должны государственные органы:
— Нужно очень жесткое руководство со стороны власти. Потому что как только в коммунальной сфере появятся деньги, в нее сразу начнут лезть непрофессионалы ради наживы. Людям, в свою очередь, нужно понять, что в жилищных отношениях нельзя руководствоваться принципом: «Хочу плачу, хочу нет». Пока не появятся финансовые средства, в домах будет бардак.
Виталий Терещенко рассчитал, каков должен быть тариф за услуги КСК или управляющей компании. Чем больше многоэтажек обслуживает одна фирма, тем выше ее рентабельность, и тем легче обходится содержание каждого дома. По мнению специалиста, одна организация должна обслуживать не менее 12 домов. В противном случае расходы сильно возрастают. Без учета долгов и системы накопления (в которой по закону обязан участвовать каждый дом) тариф должен составлять 33 тенге 17 тиын за квадратный метр (рис. 1):
— Это та сумма, при которой жильцам будет приятно приходить к себе домой, а нам, руководителям компаний, не придется думать, как изворачиваться, чтобы обеспечить жизнедеятельность каждого подъезда. И, конечно, деньги не должны уходить направо-налево. За этим может следить, например, жилищная инспекция.
На возражение о том, что жители, скорее всего, «не потянут» такую сумму, Виталий Терещенко ответил, что даже кабельное телевидение стоит дороже, чем содержание дома. А коммерческие каналы сегодня есть у большинства горожан. Так что полторы тысячи тенге с двухкомнатной квартиры — это необходимая и вполне посильная плата.
Свои взгляды Виталий Терещенко даже изложил в письме областному акимату. Директору пришел ответ, что власти в жилищные отношения вмешиваться не должны, и пусть компания договаривается с людьми самостоятельно.
Так что пока в жизни фирмы все остается на прежних местах. Рабочий день директора, по его словам, заканчивается в лучшем случае в 9 часов вечера. Близкие предпринимателя говорят, что устали от ночных звонков, его ненормированного графика, нерегулярного дохода и нервной работы. На что Виталий отвечает, что лучшие времена еще впереди:
— Я верю в старания государства, потому что власти пытаются выровнять эту сферу. Большинство жильцов начинает понимать необходимость порядка и поддерживать его. Эта ниша бизнеса еще пока не занята, она будет развиваться. А, как известно, всегда лучше находиться у истоков какого-либо дела.
В деревне из 100 человек собрались мужики и задумались над вопросом: почему их никто не любит? Почему дворы не метенные, хаты не латанные, канализация не чиненная. Выбрали ходока и отправили его в город к психоаналитику. Пришел мужик на прием к специалисту и объяснил проблемы. Психоаналитик: «Поставьте в деревне кубовую бочку, и пусть каждый житель выльет в нее ведро водки. Я утром приеду, выпьем и всё объясню». Пришел ходок в деревню, объяснил наказ, стали мужики в бочку ведра таскать. Жена говорит ходоку: «Не будь дураком, не трать деньги. Вылей ведро воды, никто и не заметит». Мужик послушал жену, так и сделал. Приехал наутро психоаналитик и заставил мужиков наполнить стаканы из бочки. Сделали. Оказалось, что у всех была налита вода. «Теперь вы понимаете, почему у вас проблемы?», — спросил психоаналитик.
Метод расчета тарифа услуг управляющей компании, предложенный ТОО "Vitmax group"
Ирина БЕРДАШОВА
Информационная служба www.kn.kz