Для большинства наших соотечественников Франция – манна небесная, мечта о которой появляется в бессознательном возрасте. Неудивительно...
Для большинства наших соотечественников Франция – манна небесная, мечта о которой появляется в бессознательном возрасте. Неудивительно, что, став взрослыми, многие стремятся приобрести там недвижимость. Как же воплотить мечту и не попасть впросак? Некоторые мечтают поселиться во Франции и покупают там жилплощадь для себя, некоторые рассматривают такие инвестиции лишь с целью получения дохода. Но какой бы причина вы ни руководствовались, всегда надо точно знать, что вы хотите купить, где и как это возможно сделать.
По мнению Веры Рукиной, директора отдела зарубежной недвижимости Chesterton International Real Estate, если недвижимость покупать лично для себя, то хорошо везде. «Францию отличает то, что по всей стране есть хорошие школы, прекрасная медицина, богатая история, шикарная инфраструктура, магазины, все службы сервиса, роскошные дороги, сообщение самолетами. С точки зрения инвестиций, самым привлекательным городом является Париж с достаточно высокой оборачиваемостью объектов, востребованностью рынка аренды и доходностью студенческого жилья. Если вы ищете недвижимость премиум- и суперпремиум- сегмента, то, конечно же, это роскошные курорты – Лазурный берег, Биарриц – где сейчас, в посткризисное время, можно купить те виллы, которые ранее никогда не выставлялись на открытую продажу. Причем по хорошей цене».
Естественно, цены зависят от места, площади и класса недвижимости. Вера Рукина отмечает, что самые престижные места Лазурного берега: Кап-Мартен, Кап-Ферра, Кап-д'Антиб, Сан-Тропе и еще два города – Канны и Ницца. Здесь вилла около 1000 кв. м, с участком от 30 соток и больше на первой линии от моря будут стоить от 50 млн до 250 млн евро. Чем дальше и выше от моря, тем дешевле можно приобрести дом, однако если дом красив, участок большой, вид захватывающий, а до моря можно дойти пешком, то большого снижения цены не будет. Но это примеры самых «сливок, минимальные же цены колеблются в районе 3 млн евро за домик от 200 кв. м с участком до восьми соток.
Это цены самого дорогого района Франции. Можно, конечно, обойтись и меньшими средствами. Так, Вера Рукина приводит пример: в Гаскони дом 1000 к.в м с участком в 1 гектар, с бассейном и домом для гостей стоит 1,5 млн евро. По мнению экспертов центра зарубежной недвижимости Tranio.ru, дешевое жилье можно приобрести в глубинке - например, в Лимузене, Оверни, Бретани, Нижней Нормандии или Бургундии. В среднем по Франции, по данным Игоря Индриксонса, управляющего инвестициями в недвижимость консалтингового портала Indriksons.ru, цена квадратного метра экономкласса - 2000 евро, бизнес-класса – 3500, люкс – от 6500 евро и выше.
Кроме цены, запрашиваемой за квартиру или дом, необходимо учитывать, что придется заплатить нотариусу. Эксперт Tranio.Ru Юлия Кожевникова советует не забывать, что также есть налог на передачу прав собственности (около 5%), регистрационные сборы (до 1%), а после покупки вы платите ежегодный налог на недвижимость. Во Франции есть два типа такого налога: taxe foncière (платят владельцы, независимо от того, проживают ли они в доме) и taxe d’habitation (платят жильцы — владельцы или арендаторы). Сумма налога зависит от площади жилья и от региона. В год владельцы недвижимости платят от 400 до 1 500 евро. Не следует забывать и про коммунальные платежи, которые здесь состоят из общей и индивидуальной частей. Общая часть включает плату за лифт и услуги консьержа. Индивидуальные платежи – это счет за свет, газ, отопление, воду. В среднем счет за электричество в однокомнатной квартире составляет 60–70 евро в месяц. Кроме всего этого, Tranio.ru напоминает, что страхование недвижимости во Франции обязательно. Обычно страховка обходится в сумму от 300 до 2 000 евро в год, это около 1% от цены купленного объекта.
Для того чтобы найти дом своей мечты, надо обратиться в агентство, тем более, что комиссия платится продавцом, а не покупателем. Вера Рукина рассказывает, что на Западе существует четкое деление: риэлторы только ищут объекты, юристы проверяют чистоту сделки. И к юристам обращаться надо обязательно, лучше к налоговым, которые помогут правильно структурировать сделку в зависимости от потребностей (покупаете ли вы это как бизнес, будете ли сдавать в аренду, как быстро планируете продать и т. д.) вам грамотно сделают схему, которая минимизирует налоги. Следует помнить, что законодательство во Франции меняется часто, так что никакой агент юриста не заменит.
Не надо быть слишком доверчивыми и доверять советам и рекомендациям знакомых. Не всегда это заканчивается хорошо. Вера Рукина рассказала один из таких случаев. Клиенты купили виллу, которая, по уверениям и продавца и брокера, находилась на территории Монако. Там действительно Монако было видно из окна, пешком можно было дойти до ресторанов и отелей, так что клиент ни в чем не усомнился, но через год получил счет на 120 000 евро налогов и лишь тогда выяснил, что дом его находится на территории Франции. И именно по французским законам ему и рассчитали годовой налог на недвижимость и ряд других налогов, которые усугубились тем, что он оформил виллу на оффшорную компанию, что категорически нежелательно во Франции.
Также следует знать, что русская традиция одну сумму указывать в контракте, а платить другую, нежелательна в этой стране. Вера Рукина рассказывает: «Если вы вынуждены будете продавать дом меньше, чем через 10 лет, то у вас возникнет сумасшедший налог на прибыль. Предположим, вы купили дом за 10 млн, в контракте указали 2 млн, через пять лет решили продать за 13, - налог на прибыль придется платить не с 3 млн, а с 11, при ставке 33,33%, сами понимаете, на какие налоги вы автоматически "попадаете"».
Игорь Индриксонс советует обращаться во французские агентства недвижимости. По его мнению «в российские обращаться не стоит, так как слишком большие накрутки».
Можно купить жилье и самостоятельно, эксперты Tranio.Ru считают, что схема покупки достаточно проста. Сперва покупатель получает налоговый номер и открывает счет в местном банке. Затем продавец и покупатель подписывают предварительный договор, и вносится задаток 5–10% от стоимости. Чтобы не потерять залог в случае расторжения сделки, договор необходимо заверить у нотариуса. Нотариус проверяет юридическую чистоту сделки несколько дней. Затем подписывается окончательное соглашение в офисе у нотариуса. После этого недвижимость регистрируется в кадастровом управлении.
Покупка недвижимости всегда требует тщательного изучения и подготовки, если же жилье приобретается за границей, то следует помнить индийскую пословицу: «Кто действует необдуманно, тот не замедлит раскаяться». Поэтому читайте, анализируйте, пользуйтесь услугами профессионалов и воплощайте свою мечту об уютной квартире в одной из самых манящих стран
Фото: Chesterton International Real Estate