Много лет назад была сверхкратко сформулирована концепция экономического роста нашей страны: «Экспорт, жильё, продовольствие». С тех пор строительство жилья было одной...
Много лет назад была сверхкратко сформулирована концепция экономического роста нашей страны: «Экспорт, жильё, продовольствие». С тех пор строительство жилья было одной из приоритетных задач государства. Не похоже, что оно собирается концептуально пересматривать необходимость массового жилищного строительства.
Казалось бы, массовое строительство жилья – это хорошо: свои стройматериалы, своя рабочая сила, решаются вопросы занятости, улучшения жизни народа, связываются свободные средства населения. Стимулируется внутренний спрос на отделочные материалы, товары длительного пользования: мебель, бытовую технику. Банкам есть резон кредитовать строительство: недвижимость – ликвидный актив. Сплошные плюсы... Но у массового жилищного строительства есть и другая сторона. Негативная. Начнём с того, что жилищно-коммунальное хозяйство в нашей стране планово-убыточное. Точнее, эта сфера совершенно непрозрачная, и понять, сколько на самом деле стоят жилищно-коммунальные услуги ой как не просто. Но будем верить нашим коммунальщикам, что граждане платят за коммуналку в 2-2,5 раза меньше реальных расходов на неё. И что? А то, что каждый новый квадратный метр жилья увеличивает нагрузку на бюджет. На величину дотаций, необходимых для полноценного обслуживания этого самого квадратного метра. Значит, миллионы квадратных метров нового жилья – десятки миллиардов рублей бюджетных денег, направленных на их обслуживание. И эти деньги будут закачиваться в нереформированный сектор ЖКХ, где и сгинут безвозвратно. А тому что, – он всё употребит!
Второй момент. Да, действительно, большинство стройматериалов мы производим сами, из своего сырья. А энергия, затрачиваемая на их производство? Она, в основном, импортная. Или энергия, или энергоресурсы. И насколько эффективно она расходуется? Об энергосбережении у нас, не взирая на все заклинания власти, у нас не особо задумываются. То есть, в любом случае валютная составляющая всё же имеется. Да и доля валюты в строительстве жилья всё-таки растёт. Об этом говорят многие застройщики. Следовательно, каждый квадратный метр жилья вносит свой вклад в отрицательное торговое сальдо экономики нашей страны.
Третий момент. Наиболее платёжеспособная масса новосёлов при обустройстве своего жилища во многом ориентируется на импорт. Допустим, мебель, в основном, белорусская. Сборка. Лес. Но фурнитура и панели – импортные. Допустим, большинство (?) покупает отечественные холодильники и телевизоры. Но какова в них доля отечественных комплектующих? Лично меня никакой силой нельзя заставить купить телевизор «Горизонт» или стиральную машину «Атлант». Не куплю я и отечественные светильники (кроме, может быть, авторских), обои, напольные покрытия… То есть, стимулируя ускоренное обновление парка бытовой техники и мебели, государство неизбежно увеличивает и импорт.
Итак, основная энергия нашей строительной отрасли ориентирована на строительство жилья. То есть такой недвижимости, которая не зарабатывает, а наоборот, вытягивает средства из бюджета. И это не есть хорошо. Точнее, не только хорошо. И что же делать? Вот какие меры мне представляются целесообразными:
Массовое жилищное строительство приостановить.
Без реформы ЖКХ всякое новое строительство будет только увеличивать нагрузку на бюджет и ухудшать ситуацию на валютном рынке. Следовательно, реформа жилищно-коммунального хозяйства должна предшествовать возобновлению массового строительства жилья. Кроме того, необходимость платить реальную стоимость обслуживания жилья приведёт к существенному перераспределению уже имеющегося жилого фонда, отсечёт тех, у кого нет реальной необходимости в улучшении жилищных условий, уменьшит спрос на новое жильё.
Вести массовое строительство тех объектов, которые реально приносят деньги. Это коммерческая недвижимость: объекты придорожного сервиса, инфраструктуры, особенно в регионах. Вы пробовали когда-нибудь выпить хорошего кофе в небольшом райцентре? А просто кофе? Вот именно. Может вестись строительство и глубокая реконструкция предприятий по производству сельскохозяйственной продукции и продуктов питания. Есть устойчивый и постоянно растущий спрос на отдых в Беларуси как среди россиян, так и среди наших собственных граждан. Строительство новых и модернизация старых пансионатов, санаториев и домов отдыха создаст дополнительную конкуренцию в этом секторе, позволит привлечь зарубежных туристов, уменьшит количество вывозимой за рубеж нашими отпускниками валюты. А гостиницы? Есть Мирский замок – памятник ЮНЕСКО. А сколько туристов может переночевать в том же Мире? А где им вкусно и недорого покушать? То есть, необходимо увеличить государственные инвестиции в сервис и производство.
Существенно расширить реконструкцию, модернизацию и санацию существующего жилого фонда. Эти мероприятия смогут заметно уменьшить потребление импортируемых энергоресурсов как за счёт уменьшения потерь тепла через трубопроводы и стены, так и за счёт получения гражданами возможности самостоятельно регулировать водо-, тепло- и энергопотребление. Это можно видеть на примере стран бывшего социалистического лагеря, Балтии, Грузии. Только они этот урок прошли довольно давно. Нам же этот шок ещё предстоит пережить.
Реконструкция памятников истории и культуры может дать двойной положительный эффект. Во-первых, улучшит международный имидж нашей страны. Во-вторых, послужит развитию международного и внутреннего туризма. Ведь прежде чем привлекать туристов из-за рубежа, давайте научим путешествовать своих собственных граждан. Тем более что и на них неплохо можно зарабатывать.
Если остаются свободные строительные мощности и рабочая сила – наращивать экспорт строительных услуг. Привлечь к этому процессу столь ненавидимых властями ПОСРЕДНИКОВ, если сами подрядные организации с этим не справляются.
Как привлечь деньги граждан и инвесторов на эти проекты? Создать Национальный и региональный фонды недвижимого имущества, акционировать их, выпустить акции в свободное обращение. Собственно неважно, как будут называться эти ценные бумаги – акции фонда, целевые облигации. Пусть каждый знает, что он владеет частью находящегося на балансе фонда имущества. «Купит себе немного «Олби»». Если будут строиться инвестиционно-привлекательные объекты, то деньги для них всегда найдутся!
Как сделать, чтобы это имущество работало и приносило деньги? Сдавать его в доверительное управление. Местным жителям, управляющим компаниям. Или продавать с аукционов.
Стимуляция индивидуального строительства в сельской местности, пригородах и городах-спутниках. Тем более, что уже сейчас на рынке присутствуют технологии, которые позволяют строить с себестоимостью 250 - 600 у.е. за квадратный метр (без учёта цены земли).
И умоляю, не говорить мне, что это невозможно. Сложно, да. Но не невозможно. Было бы желание.
Теперь о льготах. Они должны быть адресными – это ясно было с самого начала. Другое дело, что власть дала возможность монетизировать близость к власти лояльным работникам «вертикали» и приближенным к ним бизнесменов, которые и построили себе порой по несколько квартир. Теперь настало время прекратить это безобразие. Кто сказал, что у нуждающихся должно быть жильё в собственности? Во всём мире есть такое понятие, как социальное жильё, которое строится для тех, кто принципиально не может заработать на собственное жильё, или вынужден его регулярно менять (в странах с высокой социальной мобильностью). Да, действительно, большая часть жилья в Западной Европе находится в частной собственности. Но это не собственность граждан! Это собственность частных управляющих компаний, самые крупные из которых владеют десятками тысяч квартир и индивидуальных домовладений и сдают их в аренду. В своё время я проходил стажировку в крупнейшей европейской управляющей компании VEBA Immobilien (Германия). Она управляла 155 000 квартир. Но в Германии очень чётко прописаны правила сдачи жилья, какими свойствами оно должно обладать и сколько можно брать с арендатора. Компания зарабатывала на своих управленческих ноу-хау и технологиях модернизации жилья, которые позволяли повышать арендную плату за счёт улучшения потребительских свойств квартир. Нам очень долго нужно ждать у себя такого рода институциональных инвесторов. Обстановка в стране (отсутствие среднего класса, неуважение к собственности, двузначная цена стоимости кредитов, неработающая ипотека, невозможность полноценной системы стройсбережений... Список можно продолжить) способствует тому, что к нам приходят спекулятивные, венчурные инвесторы. А им подавай окупаемость 1-3 года. Ну, хорошо, 5. А такого рода проекты рассчитываются исходя из 20-летней окупаемости. Значит, функцию такого стратегического, институционального инвестора должно взять на себя государство. Так что лично я против льгот как таковых. Ещё живы ветераны войны? Давайте им социальное жильё! Инвалиды – аналогично! Есть многодетные семьи – предоставляйте им В ПОЛЬЗОВАНИЕ многокомнатные квартиры или дома, льготируйте им коммунальные платежи. Дети выросли? Пусть строят сами. Не могут – пусть снимают у того же государства. Или у управляющих компаний, когда (если) таковые появятся в нашей стране. Пока на улице не живёт никто.
И последнее. Вместо того чтобы требовать от застройщиков снижения стоимости квадратного метра (то есть, снижения их нормы прибыли, а значит и возможностей для развития), следовало бы задуматься над тем, чтобы дать нашим людям возможность САМИМ ЗАРАБАТЫВАТЬ себе на жильё (и вообще на достойную жизнь). Но в рамках избранной социально-экономической модели с доминирующей идеей государственного патернализма такой сценарий мне представляется, увы, крайне маловероятным. Хотя нужно помнить, что в цене каждого квадратного метра есть и коррупционная составляющая (вопрос не к застройщикам), и поправка на разгильдяйство (неэффективность, непрофессионализм и даже обычное воровство).
Краткие итоги
Необходимо свернуть массовое жилищное строительство, как увеличивающее нагрузку на бюджет
Акцентировать усилия строительной отрасли на тех проектах, которые деньги не тратят, а, наоборот, приносят
Чтобы привлечь средства граждан и частных инвесторов выпустить в свободный оборот специальные ценные бумаги.
Способствовать созданию и эффективному функционированию управляющих и инжиниринговых компаний, обеспечивающих эффективное управление государственным недвижимым имуществом.
Стимулировать индивидуальное жилищное строительство.
Как можно быстрее провести реформу жилищно-коммунального хозяйства.
Вместо льгот создать условия, когда граждане будут способны самостоятельно купить квартиру
Фото: realt.by
Александр Зеневич, realt.by