Жилье — самый наболевший и нерешенный вопрос многих казахстанцев. Прошедший кризис добавил сложности этой проблеме. В стране сократился объем предлагаемых домов, а те, что есть, недоступны людям со средними доходами. Поэтому население буквально цепляется за любую возможность приобрести заветные квадратные метры. Люди чутко реагируют на любые изменения и новшества на рынке недвижимости. Так, несколько месяцев назад государство громко заявило об очередной жилищной программе «Доступное жилье — 2020». Согласно ей многие граждане получат возможность обзавестись собственной крышей над головой. В этой программе особняком выделен механизм предоставления жилья через Фонд недвижимости «Самрук-Казына». Его первый опыт по выходу из кризисной ситуации оказался удачным. Что нам ожидать на этот раз, мы узнали из беседы с председателем правления Фонда Болатом Палымбетовым.
— Болат Абылкасымович, благодарим за то, что уделили время нашим читателям, и первый вопрос, с какой целью был создан Фонд?
— Изначально Фонд недвижимости «Самрук-Казына» был создан в качестве антикризисного института. Задачи Фонда заключались в стабилизации рынка недвижимости, оказании поддержки застройщикам и населению, оказавшимся в безвыходном положении. На сегодняшний день Фондом недвижимости решены проблемы более трех тысяч дольщиков. Построено порядка одного миллиона квадратных метров жилья.
— Распишите сам механизм работы антикризисной программы?
— Все просто. Давайте будем говорить о добросовестных застройщиках, которые собирались достроить, но в силу различных объективных причин, связанных с кризисным явлением, не справились со своими задачами. Вот типичная ситуация: застройщик на имеющиеся деньги поставил коробку здания, а на отделку денег не хватило. И к нему на помощь приходим мы. Оцениваем объем работы, сколько необходимо средств, чтобы достроить данный дом. При этом стоит помнить, что деньги у нас тоже кредитные, те, которые мы взяли под проценты, и их надо вернуть. Так вот, мы приходили в строительные компании, начинали финансировать недостроенные объекты. Часть завершенных квартир отдавали дольщикам, а оставшуюся часть продавали и возвращали деньги назад в государственную казну. Вы понимаете? У нас не стояла задача заработать, а была задача решить проблемы дольщиков путем внесения средств и их последующего возврата. Вот такая схема, если коротко.
— А Вы можете перечислить объекты, которые были достроены с участием фонда?
— Да, конечно. Это жилищные комплексы «Северное сияние», «Городской романс», «Богенбай батыр», «Каспий палас» и так далее, всего около 24 объектов. На сегодняшний день все они пользуются успехом.
— Давайте перейдем к теме, которая интересует большинство граждан, не имеющих возможность приобрести квартиру за наличные деньги. Это — арендное жилье. Скажите, что с этой программой сегодня? Каковы ее результаты?
— Да, действительно у нас была такая практика. Мы апробировали механизм аренды с последующим выкупом. Что это значит? Человек ежемесячно оплачивает арендную плату и через 13 лет оставляет себе в собственность квартиру. Эта программа появилась тоже в качестве антикризисных мер, когда у людей не было денег для того, чтобы оплатить всю сумму сразу. Мы предложили такое решение жилищного вопроса — аренда с последующим выкупом. И эта программа очень понравилась. В то время и сейчас мы слышим только хорошие отзывы о данной практике продаж квартир.
— Люди действительно ни за что не переплачивали, аренда была без добавления процента?
— Вот именно. Например, однокомнатная квартира в 40 квадратов. На один квадратный метр умножается наш коэффициент, он у нас не превышает суммы в 1400 тенге. Вот эти 1400 тенге умножаются на площадь квартиры, в данном случае 40, и получается, что ежемесячно вы оплачиваете 56 тысяч тенге. Эта цена не меняется и не зависит от курса доллара. Сумма оплаты складывается от площади квартиры. В чем плюс, в чем прелесть, спросите вы? А в том, что сумма оплаты исходит не от рыночной стоимости, а из себестоимости. Все зависит от того, во сколько нам обошлось достроить этот объект. Второе, полный выкуп арендной недвижимости позволяется лишь по истечении трех лет оплаты. Таким образом, мы не позволяем проворачивать спекулятивные операции с этими квартирами. Я повторяюсь, что арендные квартиры были лишь нашим экспериментом. Сейчас я часто слышу, мол, почему программа не работает дальше, а все потому, что это не было нашей основной задачей, а лишь апробацией.
— Арендное жилье – это квартиры из тех объектов, которые вы достроили?
— Совершенно верно. Мы не возводили отдельное жилье под сдачу в аренду. Это была часть квартир из тех же проблемных объектов. И те обвинения, которые мы слышим, что, мол: «Куда делось арендное жилье?», совершенно не обоснованны. Я скажу больше: с аренды квартир мы не получили большого дохода. Потому что нам предстояло вернуть кредитные деньги, вложенные в эти объекты, к тому же фонд несет дополнительные затраты по содержанию обслуживающего персонала, который должен принимать ежемесячные платежи с арендаторов.
— Кто же стал счастливым обладателем арендных квартир?
— Конечно, это платежеспособное население. Второе, это люди, не имеющие жилья. Порядка 700 казахстанцев.
— Скажите, эти 700 с лишним человек, которые получили арендное жилье, действительно все, кто остро нуждался в нем?
— Это правда люди, которые нуждались в жилье. И потом квартиры распределяли не мы, существует жилищная комиссия наших акционеров, которая как раз таки и занимается всеми этими вопросами. Мы строили, они решали, кому выделить жилье, и только потом начиналось заключение договоров. Кстати, в этой комиссии нет ни одного сотрудника фонда недвижимости.
— Расскажите о жилищной программе фонда, которая вошла в общую программу «Доступное жилье — 2020». Ваш фонд выделен в ней отдельным шестым пунктом. Тем более мы знаем, что Фонд является ее непосредственным автором и разработчиком.
— Имея такой опыт и команду, пришла идея создать программу, которая помогла бы решить жилищные проблемы для определенной категории людей. На смену антикризисной программы была разработана жилищная программа, вошедшая в общую программу, принятую в государстве, «Доступное жилье — 2020».
А что такое доступное жилье? Это доступная цена. Жилье, которое доступно широким слоям населения. Мы почему-то забываем о том, что есть категория людей, которая не попадает в число получателей социального жилья и не может позволить приобрести себе дорогое жилье. Эта армия молодых ребят, которые работают в страховых, строительных, торговых и других компаниях, люди со средним достатком, которые могут купить квартиру по доступной цене. Мы начали думать именно об этой категории граждан.
Для того чтобы стала возможна доступная цена, надо было снизить себестоимость. После анализа рынка мы пришли к выводу, что более 40 процентов стройматериалов завозится извне. Из этого следует, что за счет них снизить себестоимость не получится. Потому что уменьшение затрат на стройматериалы означало бы свистящие окна, дешевый линолеум, картонные двери. Нет! Мы от этой идеи сразу же отказались. Мы хотим строить жилье третьего класса. Это ламинат высшего класса, обои, энергосберегающие окна, благоустройство, охранная территория и так далее. Когда мы сделали расчеты, то увидели, что попадаем в себестоимость 150 тысяч тенге за 1 кв. метр по Алматы и Астане. Что касается регионов, то там можно уложиться и в сумму 120 тысяч тенге за 1 кв. метр.
Еще одним интересным моментом, который мы выяснили в результате проведенного опроса, стал тот факт, что большинство опрошенных людей – свыше 60 процентов казахстанцев – хотят жить в малогабаритных квартирах, не больше 70, 80 квадратных метров. Люди прекрасно понимают, что квартиру с небольшой квадратурой купить легче, и второе — надо меньше платить за коммунальные услуги. И мы пришли к такому выводу, что можно строить нормальные, качественные квартиры с небольшими площадями. Надо рационально использовать каждый квадратный метр. Условно однокомнатная квартира в 30-35 квадратов, по нашим подсчетам, обойдется в 37-38 тысяч долларов! А если сдавать ее в аренду с последующим выкупом, то для жителей Астаны и Алматы она обойдется в 50-55 тысяч тенге ежемесячно на 13-14 лет, а для регионов 40-45 тыс. тенге. Это пока по нашим предварительным подсчетам. К курсу доллара эти выплаты не будут привязаны, сумма будет оплачиваться в тенге на весь срок аренды. При этом качество квартир будет хорошим, заезжай и живи, никакого ремонта.
— С момента оглашения программы в Ваш адрес со стороны общественности не прозвучало каких-либо серьезных замечаний. В чем, на Ваш взгляд, преимущества разработанной фондом жилищной программы?
— Преимуществ несколько. Мы не являемся стопроцентными заказчиками. Наоборот, приглашаем частных застройщиков и предлагаем им три формы сотрудничества. Первое, когда застройщик приглашает нас как инвестора, к примеру, у него уже есть земля, подведены коммуникации, но нет денег на дальнейшее строительство. Его процент участия в данном объекте составляет 20 процентов, это обязательная минимальная доля, которую строительная компания должна иметь. Далее мы заходим со своими средствами и получаем 80 процентов от доли. Таким образом, становимся партнерами. После завершения дома по справедливости делим наши вложения. Первые забирают, условно говоря, свои 20 процентов квадратных метров, мы свои 80 процентов. Дальнейшая их реализация – дело каждого в отдельности. Плюс такого партнерства заключается в том, что подобный опыт дает положительный импульс для развития строительной отрасли. Эта поддержка с нашей стороны просто необходима, потому что на сегодняшний день очень тяжело получить кредит в банке. Мы же выступаем своего рода гарантом и, таким образом, помогаем компаниям развиваться дальше. Мы являемся партнером, а не заказчиком.
Вторая форма сотрудничества немного отличается. В этом случае у нас земля с подведенными коммуникациями, и мы приглашаем застройщиков. В этой гонке побеждает тот, кто предлагает больший процент участия. Если один предлагает 20 процентов, а другой 50, то естественно в качестве своего партнера фонд выберет последнего.
Третья форма сотрудничества заключается в следующем. Многие банки держат земли строительных компаний в залоге. Мы готовы положить деньги на банковский депозит и выкупить часть квартир по своей цене. Это позволит банкам разгрузиться от залогового бремени.
Получается, мы являемся финансовыми операторами и девелоперами. Еще один немаловажный момент — мы постараемся удержать цены на рынке недвижимости.
По планам в следующем году мы планируем сдать 200 тысяч квадратных метров жилья, 80 процентов из возводимых домов будут располагаться в Астане и Алматы. Вообще, цена на жилье колеблется в зависимости от множества внешних факторов. Начиная с того, в каком году был построен дом, из какого материала, в каком районе. Поэтому не совсем, наверное, корректно усреднять цену на недвижимость по регионам и по всей республике в целом. В связи с этим мы хотим сами поехать в регионы, возвести первые дома и посмотреть, во сколько они нам обойдутся.
По двум главным мегаполисам понятно, что 180 тыс. тенге за квадратный метр – это приемлемая продажная цена. Я уверен, квартиры будут разбираться. Но, тем не менее, порядка 30 процентов мы собираемся пустить по программе арендного жилья с последующим выкупом.
А в целом я считаю, что чем больше программ, тем лучше. Каждый выберет для себя наиболее подходящий вариант. Например, мы разработали программу для определенной категории. Наша ниша — население со средними доходами. При продаже приоритет будет отдаваться тем людям, у которых нет жилья, и второе, желательно это должна быть молодая семья. И, конечно же, платежеспособность.
— Хорошо, когда и как можно будет стать участником Вашей жилищной программы?
— А, значит и вас заинтересовала наша программа? (смеется).
— Потому что многие люди жалуются на то, что существует множество программ, но не всегда можно найти исчерпывающую информацию по ним.
— Мы открытая, транспарантная компания. Любое начало строительства будет освещаться в прессе. Запланировано проведение ежеквартальных отчетов (пресс-коференций). Распределение квартир – тоже очень важный вопрос. Сразу хочу сказать, никаких очередей не будет. Мы живем в веке высоких технологий. Поэтому реализация квартир будет по высокотехнологичной системе, через интернет. За два-три месяца вперед будет объявлено, что, к примеру, в Астане сдается стоквартирный жилой дом. Из них, условно, 20 однокомнатных, 20 двухкомнатных и 60 трехкомнатных. Допустим, с первого августа по первое сентября принимаются заявки на реализацию квартир. С этого момента включается счетчик. Каждый желающий может зайти на сайт и зарегистрироваться на ту или иную квартиру. Первого сентября торги закрываются, но вы точно знаете дату и время своей регистрации на сайте. После этого мы публикуем весь список желающих. Вы находите свою фамилию, и если она в списке первых 20 на однокомнатную квартиру, к примеру, считайте, что вам повезло.
Что происходит дальше? Жилищная комиссия начинает проверять документы первой двадцатки. Если кто-либо из них не подходит под критерии, заявленные фондом, его кандидатура снимается и рассматривается заявка нижеследующего кандидата из списка. Когда список владельцев всех квартир сформирован, проект закрывается, переходим к следующему дому. Мы не собираемся заниматься очередями. Наша задача — строить дома и быстро их реализовывать. По-моему, все справедливо? Если хотите, мы даже можем в члены комиссии включить журналистов, чтобы вы сами убедились в прозрачности нашей программы. Если вы можете предложить схему лучше, я готов взять ее на вооружение. На сегодняшний день я не вижу другого варианта.
— А сколько домов Вы собираетесь построить?
— Мы уже выбрали дома, которые собираемся начать строить в этом году. Мы определились со строительными компаниями. Сейчас они занимаются проектно-сметной документацией и утверждением, и только после этого станет ясна точная цена квадратного метра. Если она не превысит нашего лимита, тогда мы продолжаем сотрудничество, если нет, просто-напросто ищем другого партнера. На сегодняшний день нам поступило предложений на 80 проектов, и это около двух миллионов квадратных метров. Из них отработано 35 объектов на 895 тысяч квадратных метров жилья. И мы продолжаем принимать заявки, никому не отказываем. Выбор региона строительства зависит не от нашего личного желания, а от поступающих предложений со стороны застройщиков. Если мы видим достойный проект, находим надежного партнера, цена возводимого дома нас устраивает, то есть сходятся все необходимые нам критерии, тогда мы решаемся на финансирование проекта.
— Вы говорили об увеличении доли казахстанского содержания. Что делается Фондом в этом направлении?
— Мы изучили рынок строительных материалов и выяснили следующее. В страну завозится стекло, в республике нет своего стекольного завода, второе — санфаянс (унитазы, раковины и так далее), третье — это лифты и четвертое — определенные сорта металлопроката. Я уже не говорю о кабельной продукции. Поэтому было принято решение — те стройматериалы, которые производятся у нас, закупать здесь. Помимо этого, брать будем продукцию того региона, где ведется непосредственное строительство данного объекта. Это позволит поддержать производителей на местах. При этом, конечно, все стройматериалы должны иметь сертификат стандарта качества. Все эти вопросы мы держим под жестким контролем.
— Ранее Фонд заявлял, что собирается приступить к строительству сборно-каркасных домов, на какой стадии эта идея?
— Сейчас появилось множество различных типов домов: каркасные, пассивные, зеленые, легко возводимые. Все эти новинки мы изучаем и обсуждаем, но на сегодняшний день это производство не поставлено на поток. Можно попробовать возвести один-два дома и посмотреть, как они будут приняты населением. Ведь мы не знаем всех качеств этих новшеств. Такие объекты надо внедрять постепенно. Если они подойдут под наши климатические условия и окажутся востребованными, то тогда мы готовы их внедрять.
— Спасибо за интервью!
Верите ли вы, что квартиры по государственной программе "Досупное жилье - 2020" будут действительно доступными?
Гульдарай КАСЫМОВА, Информационная служба www.kn.kz