Несмотря на то что законодательство страны в полной мере защищает права собственников квартир, сфера ЖКХ остается уязвимой перед натиском недобросовестных застройщиков...
Несмотря на то что законодательство страны в полной мере защищает права собственников квартир, сфера ЖКХ остается уязвимой перед натиском недобросовестных застройщиков, монополистов, предпринимателей и сотрудников КСК. Пользуясь незнанием, а иногда и равнодушием со стороны жильцов, этот лакомый кусочек делят между собою все кому не лень. По сей день с объектами кондоминиума проворачиваются многочисленные незаконные операции и сделки по купле-продаже. Затягивание справедливого решения, бюрократические проволочки и обыкновенное игнорирование — с помощью этих инструментов отношения в сфере ЖКХ искусственно держат в подвешенном состоянии. Игры с законом позволяют «ловить рыбку в мутной воде». Один факт того, что по республике лишь около 8 процентов домов имеют регистрацию кондоминиума, говорит о том, что сфера ЖКХ требует серьезных доработок.
Председатель правления республиканского союза «Общественный защитник» Виктор Сыздыков знает обо всех подводных камнях сферы ЖКХ не понаслышке. Он сам долгое время работал в КСК и даже возглавлял Ассоциацию КСК. Он поделился своим видением насущных проблем жилищно-коммунального хозяйства.
— Виктор Корнеевич, в свое время ваша организация создавалась в противовес монополистам. Скажите, вы смогли стать для них реальными оппонентами?
Виктор Сыздыков, председатель правления республиканского союза «Общественный защитник»
— Еще как! На сегодняшний день самой весомой и мощной общественной организацией в сфере ЖКХ стала РОО «Антимонопольный комитет» и РОО «Общественный защитник». У нас есть 12 юристов и адвокатов, которые очень грамотны в этих вопросах. Мы консультируем людей по всем юридическим вопросам, но специализируемся именно на сфере ЖКХ.
— Давайте поговорим о проблемах ЖКХ в деталях. В последнее время в столичных СМИ и среди населения города широко обсуждается вопрос оплаты за ОДН? Поясните, что это за термин, и почему возникают споры по поводу того, куда надо оплачивать эти счета?
— ОДН — это оплата за электроэнергию на общедомовые нужды. Выходите вы за порог своей квартиры, на лестничной площадке свет горит, вот тебе и ОДН. Но люди не знают одного, что за общие нужды они должны платить через КСК, потому что оплата за общедомовое имущество находится в ведении кооператива. Проблема заключается в том, что КСК или другая управляющая компания не может одномоментно погасить сумму в 200-300 тысяч тенге, у них просто не бывает таких денег ежемесячно, потому что вся поступающая сумма от жильцов сразу же тратится. Поэтому, я считаю, монополисты вступили в сговор, сделали фиктивные соглашения с КСК и предъявляют эти счета напрямую жителям Астаны. Между тем есть постановление правительства, в котором четко написано, что за ОДН должно платить КСК.
— А из каких показателей складывается сумма оплаты за ОДН?
— Эта цифра возникает, когда от показаний общедомового счетчика вычитается сумма показаний квартирных счетчиков, и потом эта разница делится на всех. Оплата ОДН уже входит в эксплуатационные расходы на содержание дома, которые вы платите в КСК. Это определено Законом «О жилищных отношениях» (статья 2, пункт 40) и Правилами предоставления коммунальных услуг, утвержденными постановлением правительства, в которых прямо указано, что «КСК рассчитывается с энергоснабжающей организацией за электроэнергию, расходуемую на общедомовые нужды». Поэтому включение оплаты ОДН в индивидуальные квитанции незаконно.
Примечательно, что каждый раз сумма за ОДН приходит разная, причем изменяется в сторону увеличения. Часто бывают такие случаи, что счет за электроэнергию в квартире меньше, чем за ОДН. Хотя под лампочкой в подъезде вы проходите один раз в день, вечером, и за это должны заплатить в отдельных случаях до 3000 тенге! Вы думаете, если бы жильцы всех столичных домов разом перестали оплачивать счета за ОДН, «Астанаэнерго-сбыт» отключило бы всем свет? Я так не думаю. У меня на руках есть документ о решении руководителя Агентства по защите конкуренции, в котором он пишет, что напрямую предъявлять жителям оплату за ОДН запрещается. По этому поводу ТОО «Астанаэнергосбыт» получило уже три предписания, в трех судах права граждан были защищены. Однако, несмотря на это, данный монополист продолжает вбивать в свои квитанции счет за ОДН. Таким образом, просто-напросто, игнорирует решение суда. Единственный способ повлиять на них, действовать сообща. Необходимо сами КСК заставить исполнять постановление правительства.
— Скажите, на каких основаниях сегодня многие объекты кондоминиума, по сути собственности жильцов, продаются посторонним лицам?
— Это происходит потому, что большинство жильцов не знают, что им принадлежит в их доме. В законе сказано, что доля общедомовой собственности каждого владельца квартиры неотделима от его индивидуальной собственности. Это означает, что, приобретая квартиру, вы одновременно купили кусочек лестницы, кусочек труб, технического помещения и так далее. Без всякой регистрации кондоминиума вы уже являетесь собственником всего дома и придомовой территории. Но здесь есть одно но! Если бы при покупке квартиры владельцу сразу же выдавали акт на право собственности кондоминиумом, не возникало бы этих споров. На мой взгляд, в этом пункте также создаются искусственные препятствия. Министерство юстиции для регистрации кондоминиума требует 100-процентную подпись всех жильцов дома. Но ведь это нереально! Никогда не бывает так, чтобы все сидели дома. Поставлен искусственный заслон. Почему? А потому что по закону вы уже являетесь собственником. Так вот, наш союз ратует за то, чтобы сразу же после подписания акта государственной приёмки дома в эксплуатацию вам вручали акт о регистрации кондоминиума.
— Виктор Корнеевич, с вашей стороны предпринимаются конкретные действия для решения данного вопроса?
— Конечно. Во время правительственного совещания по вопросам модернизации ЖКХ я рассказал об этой проблеме вице-министру юстиции А. Аманбаеву. Объяснил, что на сегодняшний день данный вопрос тормозит проведение модернизации ЖКХ. Потому что нельзя ремонтировать дом, если у него нет правосубъектности, которое возникает только после регистрации кондоминиума. В случае отсутствия последнего любые сделки с общим имуществом, в том числе договора с собственниками квартир на обслуживание домов со стороны КСК, не имеют юридической силы. И стоит отметить, что при мне вице-министром было дано поручение председателю комитета регистрационной службы ведомства упростить процедуру регистрации. Если всё пройдет удачно, отныне людям не придется заключать соглашение о расчете долей со 100-процентным проставлением подписей. Все будет проще, вы подаете документы в ЦОН, где они сами подсчитывают вашу долю в доме.
— Хорошо, с регистрацией кондоминиума все понятно, а как быть, если в доме, к примеру, кто-то хочет арендовать подвал?
— Так как подвал является общедомовой собственностью всех хозяев квартир, то только на общем собрании такие вещи решаются. Потому что в этом подвале находится доля каждого из собственников. Вы все должны решать это, не только КСК. Последние должны вынести это на общее собрание и сказать: «Уважаемые собственники, поступило предложение о желании арендовать наш подвал. Если его арендуют, то обязуются почистить, содержать в хорошем состоянии. Кроме того, арендаторы обещают сделать детскую площадку, провести ремонт и так далее. Давайте все вместе решим, сколько будет стоить аренда». И когда все проголосуют, и это будет записано в протокол, только тогда это будет законно.
К сожалению, сегодня председатели КСК всё решают сами. Более того, они не только отдают в аренду, но и продают подвалы. И нам известны такие случаи. Например, одна компания незаконно занимала подвальные помещения, там жили гастарбайтеры. Подвал, как это частенько бывает, переделали в гостиницу. Через досудебную претензию наши юристы возвратили эту собственность жильцам.
Вообще, есть такая маленькая хитрость, которой пользуются недобросовестные застройщики. Они переименовывают технические помещения на встроенные, называют их «ВП» и затем продают. Хотя изначально по проекту эти помещения предназначались для обслуживающего персонала, лифтера, колясок, сотрудников КСК. И все эти помещения сплошь и рядом продаются! Причем продаются на стадии строительства. Мы с такими махинациями сталкиваемся очень часто. Все знают, что это незаконно, и, тем не менее, покупают эти помещения у застройщика, потом быстро перепродают за более высокую цену. Второй владелец, зная, что это техническое помещение и его могут забрать в любой момент, спешит его перепродать. Таким образом, проворачиваются десятки операций. И все эти сделки в ходе судебной тяжбы приходится и можно признавать недействительными.
— Как же так? Все эти сделки оформляются нотариусами, разве они не знают о том, что это объекты кондоминиума?
— Все дело в том, что центры недвижимости легализуют или признают их за застройщиком, как встроенные помещения, и выдают акт собственности застройщику. Незаконно выдают. А когда есть первоначальный документ о том, что это помещение принадлежит кому-то, последующие операции легко совершаются. Но согласно Закону (статья 31) «О жилищных отношениях», все эти помещения принадлежат жильцам на праве общедолевой собственности.
— Из каких расчетов определяется доля каждого собственника?
— Доля определяется отношением площади вашей квартиры к общей площади всего дома. Но так как в документах не прописано, что конкретно входит в вашу собственность, вы не знаете, где ваша доля и что с ней происходит. А между тем за содержание этой доли общего имущества вы и платите в КСК ежемесячно. Вы думаете, что отдаете деньги за лампочку в вашем подъезде, а за ваши же деньги эта лампочка может гореть где-то в незаконной пристройке, или в киоске у дома. Вы должны знать, что любое подсобное, коммерческое помещение, СТО могут договориться и напрямую платить председателю КСК, но оплачивать счета за электричество будете вы. Если бы КСК или управляющая компания сама оплачивала расходы по ОДН, то она старалась бы экономить, установила счетчики, чтобы ни один киловатт электроэнергии не ушел «налево».
— Часто споры возникают по поводу придомового участка? Люди не знают, какая именно территория относится к их дому?
— Вообще, придомовая территория тоже входит в состав кондоминиума. Однако, процедура получения акта на придомовой земельный участок для КСК также усложнена. Почему? А потому, что, для того чтобы получить этот акт, необходимо сделать техпаспорт, а он делается опять-таки на деньги жильцов.
— Зачем обмеривать землю, которая однажды уже была выдана под строительство? Ведь речь идет об одной и той же земле.
— Вот именно, строители уже получали акт на земельный участок. Его надо просто передать собственникам. Мы когда даем рекомендации, пишем в границах, выделенных для строительства. Для того чтобы дать понять земельному комитету, что у вас уже все это есть. Надо просто открыть базу данных или поднять архив. Зачем опять выезжать, заставлять людей платить за уже проделанную работу. Представьте себе такую картину. По сути КСК — это нанятый жильцами менеджер. Возникает такой парадокс. Чем должно управлять КСК, если в его ведении нет собственности. Ни документов на кондоминиум, ни на придомовой земельный участок. Получается, что фактически вы не собственники, потому что собственность возникает с момента регистрации. Согласно данным Агентства РК по делам строительства и ЖКХ, по республике из 172 тысяч объектов кондоминиума зарегистрировано всего 8,5 процента. То есть 91,5% КСК сегодня не легитимны, то есть работают незаконно. Потому что без регистрации кондоминиума не может быть регистрации КСК.
Невыдача документов на каждое отдельное техническое помещение, а выдача в общем регистрации кондоминиума, в который входят неизвестно какие помещения, подвалы и так далее, порождает захват некоторых из них недобросовестными лицами. Если у нас в республике на каждую квартиру выдается документ, почему на каждое техническое помещение его не выдавать? На ту же бойлерную, насосную… это что проблема? Тогда не будет возникать подобных споров. Если этот документ будет находиться в КСК, все собственники будут знать, каким общедолевым имуществом они владеют. А тут ситуация, как с земельными паями в совхозах. Выделили эти паи, но никто не знает, где они находятся. Специально в подвешенном состоянии держат эту ситуацию и проворачивают свои темные дела! Для того чтобы кто-то мог прийти и выкупить необходимое ему помещение.
— Значит незаконным считается, когда, например, на одной площадке многоквартирного дома нерабочий мусоропровод переоборудуют в кладовую? На каждом этаже тот, кто вовремя подсуетился, сумел занять это помещение, при этом даже не предложил поделиться с соседями по площадке.
— Если, по большому счету, там нечего делить, площадь очень маленькая. Тем не менее, все жильцы должны были дать разрешение. Если он один занимает это помещение, то он должен к своей квадратуре квартиры прибавить еще и эту и платить за всё вместе. А сколько он должен платить, решать уже на общем собрании КСК. Тогда это будет более-менее справедливо, вариантов много. Я знаю другой случай, когда по 300 тысяч тенге такие же мусоропроводные места КСК одного ЖК продавал в собственность отдельным жильцам. Когда люди узнали, что заплатили деньги зря (ведь это и так было их собственностью), стали возмущаться, а что делать, деньги застройщик возвращать не собирался.
— Виктор Корнеевич, раскройте суть договора сотрудничества КСК с монополистами. Почему он все еще не работает в полную силу?
— В 2010 году внесены изменения в закон о естественных монополиях, в которых сказано, что субъекты естественных монополий обязаны заключать договоры сотрудничества с органами управления кондоминиума. Они первыми должны предложить заключить договор, потому что это он продает товар, а не жители. Однако эти договоры не существуют на практике, потому что, я считаю, это невыгодно монополисту. Граница эксплуатационной ответственности по электроэнергии между монополистом и управлением КСК находится у стены дома, а по теплу — в первой задвижке входа в дом. Но, извините, по Гражданскому кодексу любой товар должен быть доставлен до конечного потребителя. А если продавец не может этого сделать, то есть доставить его на 10, 20 этаж, то он не имеет права брать с потребителя деньги. Они же оставляют товар у стены дома, дальше говорят — ваша забота! Но кто будет по своим проводам, трубам бесплатно доставлять чужие услуги до потребителя? Вообще, этот договор должен называться не договор сотрудничества, а «Договор транзита по доставке и распределению в каждую квартиру коммунальных услуг монополиста». Если бы жильцы и КСК знали эти тонкости, они бы отказались от таких услуг, заставили бы заключить договор сотрудничества. Сегодня монополисты берут деньги за воду и тепло, которые они не доставили до крана и батареи. В законе все эти моменты прописаны, но он не работает.
— Давайте вернемся к проблемам КСК. Там, как известно, вечен один и тот же вопрос: «Куда уходят деньги, собранные с жильцов?». По вашему мнению, схема «зачазчик — подрядчик», которую сегодня активно продвигают по Программе развития ЖКХ, поможет исправить ситуацию?
— На сегодняшний день КСК или другая форма управления кондоминиума — ТОО, Управляющая компания — стала локальным монополистом. Потому что они сами заказывают себе работу, сами ее выполняют и сами в последующем принимают. Есть КСК, в ведении которых находятся до 100 домов. Такие монополисты самостоятельно устанавливают тарифы на свои услуги. Именно поэтому в программе модернизации ЖКХ было предусмотрено разделение функций: непосредственно управления и отдельно технического обслуживания. Органу управления не надо иметь в штате сантехников, электриков и так далее. Им достаточно собирать деньги с жильцов, производить приемку работ и оплачивать по фактическому объему выполненных работ на основании отчетной формы. В роли подрядчика может выступать любой собственник МСБ: ТОО, АО, ИП. Но когда все стороны поставят свои печати, в документе будет указано описание работ, сумма, тогда снимется вопрос: «Куда уходят наши деньги?». Кроме того, каждый собственник квартиры на основании акта может пойти и проверить, не договорился ли председатель КСК с этим подрядчиком и не заплатили ли они большую цену, чтобы потом ее поделить между собой? Можно проверить марку стройматериала, цену на нее. В случае несоответствия, собираете собрание и привлекаете их к уголовной ответственности за хищение. Таким образом, будет достигнута прозрачность в деятельности КСК.
— При жилищных спорах в какие инстанции должны обращаться люди?
— Вообще, ни один государственный орган не может вмешиваться в дела общественных объединений, которыми являются КСК. Согласно статье 5 Конституции РК, государство не имеет права незаконно вмешиваться в дела общественных организаций. Это частная собственность. Вы — жильцы, хозяева, вы сами себя контролируете. На сегодняшний день при акиматах создали жилищные инспекции. В Астане такая структура появилась совсем недавно, но ее права ограничены. Получается, что единственным общественным органом, куда можно пожаловаться, является наша организация.
— А сколько стоит ваша помощь?
— Единственное условие — надо быть членом союза. Потому что, согласно закону об общественных объединениях, мы имеем право представлять в суде только своих. Членство в нашей организации обойдется в 5000 тысяч тенге в год. Вы получаете абонемент, с правом получения бесплатной консультации в течение одного года по любым юридическим проблемам.
— С какими делами вы сталкиваетесь чаще всего?
— Больше всего дел по захвату домов. Вместо собственного органа управления, которое должны создать сами жильцы в виде КСК, например, застройщики, построив дом, передают этот дом на обслуживание своим собственным компаниям. Они их называют Управляющими компаниями либо ТОО. Это выгодно, потому что гарантийный срок на дом действует в течение двух лет, а их собственное ТОО прикрывает их недоделки. При этом их аффилированная компания ежемесячно собирает деньги с жильцов на содержание дома, а фактически использует их на завершение строительных работ. В основном все новые дома в городе находятся в руках вот таких компаний. К сожалению, часто люди сами не хотят проявлять свою гражданскую позицию. Они могут сами создать свой орган управления, на своих условиях, и потом активно участвовать в содержании своего собственного многоквартирного «частного» дома. Почему-то у наших людей такой менталитет еще не выработался, мы по-прежнему надеемся на государство. Еще сидим на кухне и обсуждаем правительство. Я всегда на собраниях это говорю людям. Вы сначала научитесь своим домом управлять, а потом обсуждайте дела больших масштабов!
— Вам приходилось судиться с застройщиками?
— Да, когда был незаконный захват застройщиками в свою собственность общего имущества. В досудебном порядке нам удалось вернуть жильцам объекты кондоминиума. В таких случаях мы пишем досудебную претензию и просим вернуть добровольно. И более того, поскольку кондоминиум не зарегистрирован, согласно статьи 32 Закона «О жилищных отношениях», без регистрации кондоминиума сделки и сбор с вас денег не имеют юридической силы. На основании этой статьи все ранее заключенные договоры считаются недействительными. В случае несогласия, им придется вернуть все полученные ранее деньги с собственников квартир и помещений.
Когда эти ТОО взвешивают все «за» и «против», соглашаются с нашими требованиями и добровольно уходят, вернув все незаконно захваченные объекты. Правда, после этого между жителями начинается борьба за власть, создаются группы, каждый пытается перетянуть одеяло на себя (смеется). Что поделаешь, никто из государственных органов не может вмешаться в дело. Люди сами должны пройти через это, надо чтобы они один раз избрали себе КСК, сервисную компанию. Чтобы почувствовали свою ответственность. Только через собственные ошибки люди станут умнее. Список всех КСК вывешен на городском сайте astana.kz. Следует помнить одно, что выстраивание правильных жилищных отношений очень важно, без этого никакие реформы и программы не помогут. Собственники не должны быть равнодушными к проблемам своего дома. Они не должны проходить мимо отвалившегося угла дома. Потому что завтра из-за этого упадет стоимость его квартиры.
Знаете ли Вы, что оплату за электроэнергию на общедомовые нужды население столицы должно оплачивать напрямую КСК, а не по квитанциям «Астана энергосбыт»?
(По данным опроса 500 астанинцев, проведенного контакт-центром «Асар»)
Знают — 83
Не знают — 417
Гульдарай КАСЫМОВА, Информационная служба www.kn.kz