Известно, что цены на квартиры в Караганде взвинчены и раздуты. Но почему квартира в центре города у нас стоит дороже, чем иная "двушка" в новостройке в какой-нибудь курортной стране? А ведь у нас климат отнюдь не сахарный и из курортов только Федоровское водохранилище. Но средняя цена за квадратный метр жилья в новом доме - 1 тысяча 200 долларов. Да и квадратный метр в старом доме стоит отнюдь не дешевле.
Почему квартира на Бухар жырау дороже, чем апартаменты в Болгарии.
Известно, что цены на квартиры в Караганде взвинчены и раздуты. Но почему квартира в центре города у нас стоит дороже, чем иная "двушка" в новостройке в какой-нибудь курортной стране? А ведь у нас климат отнюдь не сахарный и из курортов только Федоровское водохранилище. Но средняя цена за квадратный метр жилья в новом доме - 1 тысяча 200 долларов. Да и квадратный метр в старом доме стоит отнюдь не дешевле.
Чтобы познакомиться с ценами поближе, я отправилась в фирму по продаже недвижимости. Естественно, в качестве покупателя.
- Хочу вложить накопления в недвижимость за рубежом, - сообщила я приветливому продавцу. - Не дороже 100 тысяч долларов. Собиралась взять квартиру у нас, но обратила внимание, что за рубежом порой дешевле...
Сотрудник фирмы тут же вручил мне несколько буклетов с фотографиями и ценами. Заверил, что казахстанцы чаще всего берут квартиры "по дешевке" в Болгарии. Заглядываются на Кипр и Турцию.
- Цены на квартиры там пока достаточно приемлемые, - убеждал он. - Дешевле даже, чем у нас. За 100 тысяч можно купить отличную квартиру в новом жилом комплексе на первой линии у моря, частично меблированную и с общим бассейном. Можно подобрать и дешевле, от 40 тысяч евро в еще строящемся доме. Во вторичном жилье квартиры оцениваются еще ниже.
Сравниваю. Судя по объявлениям в газетах, у нас по проспекту Бухар жырау дороже. Можно сказать, тоже "первая линия".
А вот 2- и 3-комнатные апартаменты в Болгарии с полностью оборудованной кухней (включая холодильник, вытяжку и стиральную машину) и кондиционерами в каждой комнате стоит от тысячи евро за квадратный метр. Двухкомнатные квартиры в другом комплексе в той же стране - от 37 тысяч евро. Вдобавок два общих плавательных бассейна, джакузи и сауна, тренажерный зал, ресторан, автостоянка с автомастерской и въезд на территорию строго по пропускам.
А вот средняя цена квадратного метра в Иерусалиме в типовой квартире - 3 тысячи евро. В Панаме апартаменты в строящихся элитных комплексах на побережье можно заполучить по цене от полторы тысячи за квадрат. Средняя цена в новостройках, рассчитанных на средний класс, - около 750 евро. В Финляндии одноэтажный дом с мансардой площадью 100 метров на 40 сотках земли может стоить 80 тысяч евро. А в финской глубинке можно взять аккуратный домик за 12-13 тысяч евро. В Хорватии цена зависит от того, в каком городе вам приглянулись апартаменты. Например, в Долмации это 1 тысяча 900 евро за метр, а в Истрии все 2 тысячи, в среднем же стоимость квадратного метра жилья - 1 тысяча 90 евро. В новостройке дороже - 1 тысяча 520 евро. В Португалии цена недвижимости стартует с полутора тысяч евро за квадрат и доходит до 6 тысяч. Аппартаменты - от 50 до 250 тысяч евро. А вот ипотеку можно взять под 3,5 - 5 процентов годовых. В Алматы стоимость жилья колеблется от 2 тысяч 600 до 4 тысяч долларов за квадратный метр в старом доме.
ПОДВОДНЫЕ КАМНИ, ИЛИ О ЧЕМ СУДАЧАТ ПОКУПАТЕЛИ
- Вы ведь риелторы? Сколько я должна буду заплатить вам за услуги? - этот вопрос продавцы зарубежной недвижимости, скорее всего, слышат от любого потенциального покупателя.
- Нисколько. Мы получаем комиссию от застройщика, - сладко улыбнулся продавец. - Это если мы заключили договор с застройщиком. А если договор у нас с зарубежной фирмой-риелтором, то их услуги придется оплатить. О таком варианте мы вас предупредим заранее.
Несмотря на то, что все выглядело гладко, на самом деле это не так просто. В интернете я нашла несколько форумов, где пользователи всерьез обсуждали вопрос, где лучше купить квартирку и какие могут возникнуть при этом трудности:
- Возникла идея приобрести квартиру на море (Испания, Болгария…). Решили семьей, поскольку надоело ездить отдыхать по путевкам, хочется свой дом в каком-нибудь курорте.
- Предлагаю Чехию. Недавно сам узнавал. Цены за дом неподалеку от побережья составляют половину цены за "двушку" в Екатеринбурге.
- Да, но узнайте про налог на недвижимость, там он большой.
- Если хочется дешево, то Египет. Там квартира недалеко от моря 15 тысяч долларов.
- А теперь поинтересуйтесь, где из вышеперечисленных стран можно купить квартиру, не являясь гражданином оной.
- В Болгарии очень лояльные законы по отношению к иностранцам. Налоги низкие, коммунальные платежи тоже зачастую не дороже наших. А цены на жилье у моря ниже намного. От 700 евро за квадратный метр.
- Вопрос, конечно, интересный и комплексный. …Ведь надо состыковать такие вопросы, как получение гражданства в этой стране, возможность получения работы, ставки налогов на доходы и недвижимость и даже отношение местного населения (что тоже немаловажно).
- Цены в Чехии действительно приятные, однако, чтобы приобрести там жилье, вы должны быть либо гражданином страны, либо прожить там, по-моему, три года.
- Для себя определился - только Испания! Там люди хорошие и девочки красивые. Из документов нужен только загранпаспорт. Новые квартиры от 70 евро, на побережье, пригород Валенсии.
- Из документов, чтобы купить квартиру в Болгарии, нужен только загранпаспорт. Цены ниже, чем в Испании, факт. Причем намного. Сейчас Болгария - уже страна-европейка, поэтому интенсивно развивается экономика и инфраструктура.
- Во-во, надо знать, куда едешь…
ПРОЦЕДУРА ПОКУПКИ ПОВЫШАЕТ СТОИМОСТЬ
Как мне объяснили в фирме по продаже жилья, процедура покупки довольно "проста". Сначала надо открыть визу в ту стану, где собираешься делать покупку. Вызов вам отправит либо компания-застройщик, либо риелтор. На месте меня встретят с переводчиком, покажут "объект". Если товар понравится, надо будет подписать договор. Захочу подумать, можно будет слетать обратно в Казахстан, а потом еще раз купить билеты на самолет и вернуться. Кстати, как мне объяснил все тот же улыбчивый продавец, купить квартиру в Болгарии можно только через суд. Поэтому приготовьтесь раскошелиться на адвоката и судебные издержки.
Но мало просто стать хозяином иностранного жилья. Если вы не собираетесь в этой стране жить и рассматриваете такую покупку как выгодное вложение средств, то вам нужно будет еще и сдать ее внаем. Сделать это можно тоже через фирму. Услуга платная, плюс налоги на доход и недвижимость. Улыбчивый парень пообещал мне, что я "даже" получу от сдачи жилья прибыль. Но не каждую недвижимость за рубежом можно сдать в аренду. Для того чтобы квартира хорошо сдавалась, она должна быть рядом с морем, если речь идет о курорте на побережье, наличие инфраструктуры, доступность транспорта. В одних странах коммуналку всегда оплачивает арендатор, в других - владелец.
Как говорится, семь раз отмерь и оцени…
Мнения
МЫ ОБЗВОНИЛИ ИЗВЕСТНЫХ КАРАГАНДИНЦЕВ И ЗАДАЛИ ИМ ОДИН И ТОТ ЖЕ ВОПРОС: ПОЧЕМУ ЦЕНЫ НА КВАРТИРЫ В КАРАГАНДЕ ПОРОЙ ДОРОЖЕ, ЧЕМ ЗА РУБЕЖОМ?
Депутат областного маслихата и директор производственного кооператива "Аспап" Толеген Ашимов:
- Я недавно был на международной выставке недвижимости в Алматы и заметил там поразительную особенность. Разные страны представляли квартиры, дома, виллы. И мне предлагали: купите лучше у нас, у нас дешевле. И ладно, если бы это говорили только болгары, поляки, даже французы. Но американцы! Оказалось, во Флориде средняя цена на дома на 20 процентов дешевле, чем у нас! Почему так происходит? Потому что у нас строители настроены на получение сверхприбыли. Во всем мире считается нормальным, если строитель получает только 10-20 процентов чистой прибыли. Почему этого не происходит у нас? Потому что у нас все хотят "навариться" и иметь прибыли в разы от себестоимости. Прежде чем построить жилье, нужно попробовать договориться со всеми. Мешают административные препоны, "левые" и "правые" загвоздки. Подавляющее большинство препятствий возникает на стадии оформления документов. Сплошное крючкотворство: требуют массу документов, справок. В какой-то момент человек не выдерживает и спрашивает: сколько надо? Местные строители в основном неквалифицированные и не желают повышать свое мастерство. А их труд оплачивается дороже труда китайских строителей, которые работают более профессионально и производительно.
Тулеген Ашимов считает, что дутые цены на жилье поползут вниз, потому что квартиры некому будет продавать. Система кредитования, рассчитанная на средний класс, лопнула, богатые станут покупать жилье за рубежом, а бедные - довольствоваться тем, что имеют. Повлияет на обвал цен и новое жилье, которого в 2010 году по плану должны построить аж 1,4 миллиона квадратных метров.
- На рынке вторичного жилья начнется паника. И когда люди поймут, что продать его уже практически невозможно, цены непременно снизятся.
Финансовый директор ТОО "Бюро по приватизации и инвестициям" Александр Перов:
- По-моему, цены на жилье у нас слишком большие. И первый фактор, который повлиял на то, что сложилась такая ситуация, - это слишком большое количество денежной массы, попавшей на рынок недвижимости. Банки второго уровня выделили очень много денег на кредиты. Естественно, что когда денежная масса стала больше, чем товарная, это повлияло на стоимость. Кроме того, большие издержки возникают при покупке земли под строительство. Мешают также элементарные бюрократические барьеры, когда все делается очень долго и очень медленно. Цена за потраченное время тоже растет. Плохо влияет на цены на недвижимость нехватка квалифицированных рабочих кадров и плохая организация труда. А у нас ситуация именно такая.
Президент Центральной-Казахстанской ассоциации предпринимателей Талгат Доскенов:
- У нас неправильно сформирована цена. Цены на новое жилье и на вторичном рынке одинаковые. А ведь затраты на квадратную единицу старого жилья были меньше. Цемент, металл и так далее стоили дешевле. Я думаю, что в ближайшие 6 месяцев установится нормальная цена. Новое жилье будет стоить дороже - от 1 до 1,5 тысячи долларов за квадратный метр. А на вторичном рынке она установится в коридоре от 500 до 1 тысячи долларов. Почему? Суть в том, что на ажиотажный спрос оказало влияние активное кредитование банками второго уровня покупки квартир. Теперь свободных ресурсов в банках стало не так много. Это связано с тем, что сейчас идет возвращение дешевых кредитов, взятых на внешнем рынке, за пределами Казахстана. А это достаточно большая сумма. Поэтому, чтобы исполнить свои обязательства, банки второго уровня не будут так активно кредитовать покупку жилья населением. А значит, давление денежной массы на цену снизится. Своих денежных ресурсов у населения будет не так много. Цена упадет.
Экс-депутат Мажилиса Парламента Шаймерден Уразалинов:
- Потому что у нас в стране не развита стройиндустрия. 85 процентов строительных и отделочных материалов мы импортируем. Собственной отечественной продукции мало. А если что-то отечественное и есть, то далеко в не достаточном количестве. Поставки осуществляются через посредников и, конечно, по более дорогим ценам. Если бы у нас была развита своя стройиндустрия, цемент был бы в достаточном количестве, кирпич... У нас же во многих регионах нет кирпичных заводов, а те, что есть, завышают цены. Дефицит всего. Индустриальная инновационная программа подходит к завершению, а как раз она предусматривает развитие несырьевых отраслей экономики, в том числе и стройиндустрии. Но ничего не сделано. Нет лояльного налогового режима, таможенной политики, доступных кредитных ресурсов по нормальным банковским ставкам. Все это и приводит к дороговизне квадратного метра жилья.
Сравни
Почем в разных странах себестоимость квадратного метра жилья с высококачественной отделкой. Цены в долларах.
Венгрия (Будапешт) - от 581, Польша (Варшава) - от 570, Словакия (Братислава) - от 527, Испания (Барселона) - от 1129, Аргентина (Буэнос-Айрес) - от 290, Израиль (Тель-Авив) - от 419, Индия (Нью-Дели) - от 226, КНР (Шанхай) - от 376, Великобритания (Лондон) - от 1602 до 2763, Казахстан (Караганда) - от 370.
18.12.2007
Алена Панкова, www.nv.kz