В следующем году в Казахстане начнется строительство первых арендных домов. Пока такое новшество будет внедряться за счет бюджетных средств. И как надеются первопроходцы этого нового для страны сегмента рынка, после реализации пилотных проектов арендные дома смогут заинтересовать и крупных частных застройщиков. Это не только решит жилищные проблемы многих казахстанцев, но и может стать стабилизирующим фактором на рынке недвижимости.
В следующем году в Казахстане начнется строительство первых арендных домов. Пока такое новшество будет внедряться за счет бюджетных средств. И как надеются первопроходцы этого нового для страны сегмента рынка, после реализации пилотных проектов арендные дома смогут заинтересовать и крупных частных застройщиков. Это не только решит жилищные проблемы многих казахстанцев, но и может стать стабилизирующим фактором на рынке недвижимости.
Решением жилищных проблем казахстанцев чиновники озабочены уже давно. Именно на это направлены госпрограммы, закон «О долевом участии», другие нормативно-правовые документы. Однако пока спрос превышает предложение. В улучшении жилищных условий и приобретении жилья нуждаются десятки тысяч человек. Ипотека, конечно, выход. Но не для всех. Стабильным заработком и солидной суммой первоначального взноса располагают немногие.
— Учитывая средний уровень зарплаты, решить жилищную проблему посредством ипотеки могут только 15-20 процентов от общего числа нуждающихся в жилье людей, — говорит директор отраслевых программ Ассоциации застройщиков Казахстана Ермек Шарманов. — Какая-то часть из них обзаведется жильем посредством Госпрограммы, часть будет ждать своей очереди на получение коммунального жилья. Для остальных выход только один — арендовать.
Арендного сектора как такового в республике пока нет, но законодательная база для его появления и развития уже подготовлена. В частности, в июле прошлого года был принят Закон РК «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам развития арендного сектора жилья».
— Документ дополняет Налоговый кодекс и закон «О жилищных отношениях», устанавливает правовой статус, условия найма арендных домов, механизм аренды жилья местными исполнительными органами и налоговое стимулирование строительства арендного жилья, — говорит заместитель председателя Комитета по делам строительства при Министерстве индустрии и торговли РК Николай Тихонюк. — Основой данного закона является установление права местных исполнительных органов на аренду жилья для граждан, перед которыми государство несет обязательства по предоставлению жилища. При этом акиматы могут арендовать жилье как в частном жилищном фонде, так и в арендных домах.
Что значит «арендное жилье»?
«Арендный дом — принадлежащий на праве собственности физическому и (или) юридическому лицу жилой дом (жилое здание), жилые помещения (квартиры) которого предназначены для сдачи внаем» — разъясняется в законе.
Арендное жилье разделяется на коммунальное и коммерческое.
Социальное — это жилье, предназначенное для очередников. Предполагается, что оно будет четвертого уровня комфортности. В Госпрограмме сказано, что «средняя площадь арендного (коммунального) жилья (квартиры) не должна превышать 70 квадратных метров. Стоимость одного квадратного метра арендного (коммунального) жилья определяется аналогично стоимости одного квадратного метра доступного жилья».
Коммунальные арендные дома будут строить на бюджетные средства. Квартиры в них будут предоставлять без права приватизации.
— Изначально арендное жилье позиционируется как временное, — комментирует президент Ассоциации застройщиков, сенатор Фарит Галимов. — В коммунальных квартирах будут жить граждане с невысоким уровнем доходов, например, работники бюджетной сферы. При этом какую-то часть аренды будет оплачивать государство. У людей появится реальный шанс копить деньги на покупку собственной недвижимости. Появится выбор — либо ипотека и многолетний долг, либо аренда. Второй вариант дает человеку больше свободы, потому что арендная плата в таких домах предполагается ниже кредитных выплат.
«В соответствии с Конституцией РК определенным категориям граждан жилье предоставляется за доступную плату из государственных жилищных фондов с учетом установленных законом норм», — говорится в Госпрограмме.
Коммерческие арендные дома — это аналоги российских доходных домов. По классу комфортности они могут быть различными: от эконом- до элит-класса. Коммерческое арендное жилье будет пользоваться спросом у людей, приезжающих из других стран и городов на длительное время. Это своего рода гостиницы, но со сдачей не отдельных номеров, а целых квартир, полностью обустроенных, с мебелью и на более долгий срок.
Кроме того, строительство таких домов будет выгодно и крупным организациям, которые хотят удержать своих сотрудников, обеспечивая их жильем на время работы в организации.
Строить коммерческое арендное жилье будут частные компании, и чтобы подтолкнуть их к освоению нового рынка, власти предусмотрели некоторые льготы и налоговые послабления.
— В частности, в Налоговый кодекс внесены изменения, которые освобождают компанию, строящую арендное жилье, от уплаты налога на добавленную стоимость услуги по сдаче внаем построенных помещений, — рассказывает сенатор Евгений Аман. — Не будут облагаться налогом и земельные участки, выделенные под строительство арендных домов. То есть если застройщик получил земельный участок и построил на нем арендный дом, он не платит налог на землю, а когда сдает дом — налогов с получаемого дохода тоже не платит. Кроме того, застройщик при возведении арендного дома может подпасть под закон «Об инвестициях» и получить дополнительные преференции. Но это произойдет лишь в том случае, если он не продает построенное жилье в собственность. А это тоже определенные преференции — на срок действия инвестиционного проекта компания освобождается от корпоративного и земельного налогов, а также от налога на имущество.
Что мешает?
Однако несмотря на все меры, направленные на стимуляцию строительства частного арендного жилья, строительные компании особо не спешат с освоением этого рынка, хотя прецеденты есть.
— Одна из крупных компаний, входящих в Ассоциацию застройщиков Казахстана, сейчас прорабатывает вопрос о строительстве арендного жилья, — говорит Ермек Шарманов. — Землю и коммуникации предоставляют местные исполнительные органы, дело застройщика — только построить.
Сейчас проблема состоит в том, что банки не предоставляют дешевые долговременные кредиты. Мировой опыт показывает, что окупаемость арендных домов составляет минимум 10-15 лет. Поэтому застройщики не хотят рисковать и брать кредиты на срок до пяти лет. Да и нынешние процентные ставки оставляют желать лучшего.
Но рано или поздно «частники» обратят пристальное внимание на арендный сектор как на новую сферу бизнеса.
— Если определенная категория граждан будет обеспечена жильем за счет арендного сектора, то это, несомненно, скажется на рынке недвижимости, некоторым образом повлияет на стоимость жилья, — считает сенатор Евгений Аман. — Появление аренды как нового спектра услуг может стать стабилизирующим фактором, в какой-то степени снизит спрос на жилье. Постепенно произойдет насыщение рынка, спрос на квартиры снизится, продажи приостановятся. У застройщиков же к этому времени будет определенный штат сотрудников, наработанные мощности. Выход — либо сокращать мощности и увольнять людей, либо осваивать новый сектор — строить жилье с долгосрочной перспективой.
Несмотря на то, что законодательно страна готова к появлению арендного жилья, рынок пока не реагирует. Возможно, потому что квартиры на продажу все еще очень востребованы, и сейчас выгоднее строить и продавать, чем строить и сдавать в аренду.
Первый опыт
Но государству ждать «светлого будущего» не захотелось. Развивать рынок коммунального арендного жилья начнут уже со следующего года.
На проектирование и строительство арендных домов коммунального типа Госпрограмма №2 предусматривает 21,7 миллиарда тенге бюджетных средств.
Астана, Алматы и Атырау — города, в которых в качестве эксперимента построят первые арендные дома. За три года (в течение 2008-2010 гг.) возведут в общей сложности 363,1 тысячи квадратных метров арендного жилья (4320 квартир) за счет средств республиканского бюджета. Еще по 96 тысяч квадратных метров (800 квартир) ежегодно планируется строить и сдавать в эксплуатацию за счет частных инвестиций.
— Если равняться на европейские страны, то примерно половина жилья в общем балансе должна быть арендной, — говорит Фарит Галимов. — По приблизительным подсчетам, в Казахстане сейчас примерно 280 миллионов квадратных метров жилья. Значит, около 150 миллионов квадратных метров должны быть арендными. Ясно, что за один год столько не построить, на это понадобятся десятки лет. Но если в год будет сдаваться около полутора миллионов квадратных метров арендного жилья, в течение 10-15 лет мы сможем этот сектор подтянуть. Чем выше будет уровень арендного жилья, тем больше шансов, что цены на рынке недвижимости пойдут вниз.
При обсуждении поправок в законодательные акты некоторые парламентарии высказывали опасения, что появление арендного жилья повлечет за собой дополнительные расходы из местных бюджетов. «Подобная вероятность есть, — считает сенатор Евгений Аман. — Если деньги, вложенные в строительство ипотечного жилья по Госпрограмме, — это оборотные средства, сравнительно быстро возвращаемые, то строительство арендного жилья можно назвать временным замораживанием средств. Но несмотря на это, подобный опыт стране необходим».
Арендный дом и те, кто в нем
Сегодня в одной только Астане в решении жилищной проблемы нуждаются более 15 тысяч человек. Тогда как в эксплуатацию вводится всего 3-3,5 тысячи доступных квартир в год. Более ста тысяч квартир (в целом по республике) нужно построить только для работников бюджетной сферы и представителей социально незащищенных слоев населения.
Законодательно прописано, что местные исполнительные органы вправе оплачивать из бюджета расходы на жилье некоторых категорий граждан. Причем не только в коммунальных арендных домах, но и в частном жилищном фонде. Определено, что размер платы за пользование гражданами жилищем, арендованным местным исполнительным органом в частном жилищном фонде, устанавливается также акиматами. Эта норма позволяет местным исполнительным органам удешевить аренду. То есть они могут установить арендную плату меньше, чем она складывается реально, а потери компенсировать из бюджета.
Социально незащищенные граждане — врачи, учителя, другие работники бюджетной сферы — станут первыми претендентами на заселение в коммунальные арендные квартиры. Уже сейчас они очень ждут появления в стране этого сектора. Об этом корреспонденту «Недвижимости» рассказал вице-министр здравоохранения республики Кадыр Омаров.
— В последние годы в Астане построено несколько объектов медицинского кластера, — говорит он. — В частности, Национальный научный центр материнства и детства, Республиканский реабилитационный центр для детей. В 2008 году готовится сдача Диагностического центра, Нейрохирургического центра, Научно-исследовательского института скорой медицинской помощи. Для работы в этих учреждениях мы привлекаем лучших специалистов со всей республики и из-за рубежа. Чтобы принять и удержать лучшие кадры, нам необходимо арендное жилье.
Один из коммунальных домов скоро будет сдан. Претендентов на жилье очень много, а квартир всего 120. Поселятся в них только медработники.
— Этот дом считается коммунальным, — говорит Кадыр Омаров. — Жилье рассчитано, прежде всего, на приезжающих, на приглашенных специалистов, которые сегодня очень востребованы. Они будут жить в этих квартирах, пока будут работать в медучреждениях, без права приватизации. Это своего рода служебные квартиры. Однако нам необходимо обеспечить жильем не только специалистов высочайшего класса, но и многих других сотрудников. Поэтому мы очень ждем появления в Астане арендных домов. Квартир не хватает. Уже сейчас в учреждениях медкластера работает более тысячи человек. Когда сдадут все остальные объекты, в этом районе будут жить и работать около пяти тысяч человек. Чтобы заинтересовать и удержать их, нам необходимо арендное жилье.
Для справки: доля арендного сектора жилья в Швеции составляет 57%, в Нидерландах — 55%, в Германии — 60%, в Дании — 44%, в Японии и США — около 34%.
18.12.2007
ЮЛИЯ ШИШКАЛОВА, www.kn.kz