Как утверждает статистика, человек в среднем меняет место жительства через каждые десять лет. Все, конечно, очень индивидуально: кто-то переезжает часто, а кто-то всю жизнь проводит на одном и том же месте. Но иногда сменить жилье вынуждают различные обстоятельства. Переезд за счет покупки нового жилья под силу не каждому. И остается вариант обмена квартиры.
Как утверждает статистика, человек в среднем меняет место жительства через каждые десять лет. Все, конечно, очень индивидуально: кто-то переезжает часто, а кто-то всю жизнь проводит на одном и том же месте. Но иногда сменить жилье вынуждают различные обстоятельства. Переезд за счет покупки нового жилья под силу не каждому. И остается вариант обмена квартиры. Решившись на этот шаг, необходимо четко представлять все варианты подобного решения квартирного вопроса
Начало обмена квартиры
Если вы решили заняться обменом жилья самостоятельно, начинать лучше с размещения объявлений в нескольких СМИ одновременно. Важно при этом четко изложить условия обмена: количество меняемых комнат, этаж, район нахождения необходимой вам квартиры. А вот сумму доплаты при обмене желательно оговаривать уже при подходящем для обеих сторон варианте.
Можно воспользоваться и старым способом расклеивания объявлений в своем районе. Это может заинтересовать жителей района, желающих переселить родственников ближе к себе.
Нужно учитывать, что показ квартиры — неотъемлемая часть процесса обмена или продажи жилья. И делать это придется довольно часто. Совет: для обеспечения собственной безопасности не оставайтесь дома одни! Часто под видом покупателей орудуют и мошенники, и грабители.
Чтобы исключить возможность срыва сделки на этапе заключения и регистрации обмена, необходимо заранее подготовить документы на свою квартиру и проверить правильность их оформления. Для этого возьмите все документы и сходите на консультацию в нотариальную или юридическую контору.
Предварительный договор мены
Итак, процесс сбора документов, поиска подходящей квартиры и показа собственной уже завершен, вопрос с коммунальными платежами улажен, и кажется, что можно вздохнуть с облегчением. Однако впереди еще юридическое оформление сделки обмена квартирами. И важно сделать его грамотно — это избавит вас от проблем признания совершенной сделки недействительной и обезопасит от негативных последствий. О наиболее важных моментах обмена квартиры нам рассказали в карагандинской юридической фирме «ЮрПрофи».
Когда договоренность об обмене квартирами достигнута, во избежание непредвиденных ситуаций в момент подписания сделки, необходимо заключить предварительный договор мены, в котором будут оговорены все условия последующего обмена. Составить его можно в простой письменной форме самим, но лучше сделать это в юридической конторе. Профессиональные юристы более грамотно подготовят документы и объяснят обеим сторонам последствия составленного договора.
Ведь в юридической практике бывают случаи, когда одна из сторон отказывается от заключения сделки: предложили другой, более выгодный вариант, не устраивает сумма доплаты или вообще передумали. А вы, к примеру, уже отдали задаток, собрали и оформили необходимые документы, понесли, пусть и небольшие, материальные расходы, да к тому же взяли отпуск. И вы решили отстаивать свои права! Для этого и нужен предварительный договор мены: в случае возникновения спора и обращения одной из сторон за защитой своих прав в суд он будет иметь юридическую силу.
Договор мены
При фактическом обмене квартирами, подчеркивает юрист Елена Петренко, необходимо заключать именно договор мены. Так как в этом случае лицо, приобретающее вашу квартиру, несет полную ответственность за юридическую чистоту предоставляемой вам квартиры. Ни в коем случае нельзя заменять договор мены другими — двумя договорами купли-продажи, дарения и т. д. Сделать на этом дополнительный акцент вынуждает юридическая практика.
Елена Петренко приводит такой пример. Вы совершили обмен, но оформили два договора купли-продажи. По такому договору одна сторона обязуется передать квартиру в собственность, другая — уплатить за нее определенную денежную сумму (статья 406 п.1 ГК РК). Но вы денег за свою квартиру фактически не получили, только другую квартиру. В случае, если договор купли-продажи полученной вами квартиры оформлен неправильно (к примеру, не учтены права супруга и т. д.), сделка может быть признана недействительной. И вам предстоят долгие судебные разбирательства, в ходе которых вы можете лишиться полученной квартиры. А так как договор купли-продажи вашей квартиры составлен правильно и имеет юридическую силу, то прав на свою бывшую квартиру у вас нет, и денег за нее в сложившейся ситуации тоже. И вы остаетесь без квартиры и денег. Поэтому не стоит рисковать подобным образом, лучше оформить сделку как положено.
По договору мены, в соответствии со статьей 501 Гражданского кодекса Республики Казахстан, каждая из сторон обязуется передать в собственность один товар в обмен на другой, то есть происходит взаимная передача принадлежащего им имущества, в нашем случае — квартир. При совершении сделки стороны обязаны предупредить друг друга о недостатках обмениваемых квартир (промерзающие стены, течь крыши и т. д.), а также о правах на недвижимость третьих лиц (нанимателя, залогодержателя и др.). Желательно все это отразить в договоре мены.
Также в нем обязательно должны быть указаны сроки передачи имущества. В качестве подтверждения факта передачи желательно оформить акт приема-передачи квартиры. Стороны подписывают его непосредственно в момент обмена ключами и документами на жилье. Окончательный обмен должен состояться не позже обозначенной в договоре даты.
Независимо от того, какая сделка совершается в отношении квартиры (купли-продажи, мены или дарения), заключается она в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. И подлежит государственной регистрации в соответствии со статьей 118 ГК РК в органах юстиции.
Оформление сделки по обмену квартирами у нотариуса
Действующее законодательство Республики Казахстан не предусматривает, что договор мены недвижимости должен быть обязательно нотариально удостоверен. Однако стороны могут сделать это добровольно. Ведь уже на стадии заключения договора нотариус помогает внести ясность во взаимоотношения сторон и устранить все противоречия, чтобы исключить дальнейшие споры.
Нотариус при удостоверении сделки с недвижимостью установит личности участников сделки, проверит их дееспособность и полномочия, принадлежность отчуждаемого имущества и действительную волю сторон. Кроме того, он разъяснит сторонам их права и обязанности и предупредит о последствиях совершаемых действий (статья 53 Закона РК «О нотариате»).
Все озвученные вами дополнительные условия по сделке нотариус обязательно включит в договор мены квартиры. Например: после подписания договора одна из сторон отремонтирует крышу или квартиру. Если обмениваемые квартиры не равны по стоимости, то в договор мены может быть включено условие о доплате той стороне, имущество которой стоит дороже. Доплату лучше всего произвести в присутствии нотариуса — в случае возникновения судебного разбирательства нотариус будет свидетельствовать в суде.
Для оформления договора мены квартирами в нотариальном порядке необходимы:
— личная явка всех сособственников квартиры старше 14 лет с паспортами или удостоверениями личности (для достигших 16 лет);
— нотариальные доверенности с необходимым объемом полномочий от всех отсутствующих сособственников;
— личная явка супруга собственника квартиры с удостоверением личности и свидетельством о браке, если квартира приобретена во время брака (кроме случаев получения ее в дар или по наследству), либо нотариальное заявление супруга о согласии на обмен;
— правоустанавливающие документы на квартиру;
— справка о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и сделок с ним. Выдается Департаментом юстиции через Центры обслуживания населения по месту нахождения квартиры. Действительна такая справка один день, поэтому заключать договор мены необходимо непосредственно в день ее получения;
— свидетельства о рождении несовершеннолетних сособственников квартиры;
— разрешение органа опеки и попечительства (опекунского совета) на продажу доли несовершеннолетних сособственников квартиры.
Следует отметить, что правоустанавливающий документ на квартиру обязательно должен быть зарегистрирован в соответствующем органе и содержать штамп регистрации.
Таким документом
могут быть:
— договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации (если квартиру вы, соответственно, купили, обменяли, получили в дар или приватизировали);
— свидетельство о праве на наследство (в случае если квартира получена по наследству);
— решение суда, вступившее в законную силу и подтверждающее право собственности;
— регистрационное удостоверение, выданное БТИ области.
Это далеко не полный, но наиболее распространенный перечень правоустанавливающих документов на квартиру. При утере какого-либо из указанных документов нужно получить дубликат в том органе, который его выдавал. Дубликат документа должен быть также зарегистрирован в органах юстиции.
Как видим, в оформлении договора мены квартиры должны участвовать все собственники квартиры, то есть все лица, указанные в правоустанавливающих документах, вне зависимости от того, проживают ли они в данной квартире или нет. Право собственности не прекращается и при выезде за границу. Исключение возможно, когда сособственник умер к моменту заключения сделки. В таком случае необходимо оформить наследство в установленном законом порядке.
Советуем при оформлении документов обратить внимание на следующее. Иногда один супруг меняет квартиру без согласия другого. Штампов о браке в удостоверениях личности и паспортах в настоящее время не предусмотрено. Если в документах на квартиру указан один супруг, он может просто сообщить нотариусу, что на момент приобретения квартиры в браке он не состоял, и подписать соответствующее заявление. А супруг, без ведома которого была произведена мена общей совместной собственности, вправе в судебном порядке признать такой договор недействительным в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении сделки (ст. 33 Закона РК «О браке и семье»). Поэтому супруг (супруга) должен подписать заявление о согласии на обмен квартиры.
Кроме того, заранее узаконьте произведенную перепланировку и реконструкцию квартиры.
«Юридически грамотно составленный и нотариально удостоверенный договор мены квартиры — это ваши гарантии в вопросе сделки с недвижимостью», — подчеркивает Елена Петренко.
Регистрация права собственности на недвижимость
Право собственности на недвижимость у граждан возникает только после государственной регистрации в органах юстиции. Введение обязательного порядка государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество служит определенным препятствием для производства незаконных сделок.
Подача документов для регистрации осуществляется через центры обслуживания населения по месту нахождения недвижимости.
Для регистрации нотариально заверенного договора мены квартиры необходимы следующие документы:
— договор мены (оригинал и нотариально удостоверенная копия);
— удостоверения личности (оригинал и копия);
— технические паспорта на квартиры;
— квитанция об оплате регистрационного сбора в размере 546 тенге (50% МРП).
В случае регистрации договора, выполненного в простой письменной форме без нотариального удостоверения, необходимо личное присутствие в органе юстиции всех участников сделки.
Сроки исковой давности
Заметим, что особое внимание следует обратить на сроки исковой давности оспаривания сделок с квартирами в судебном порядке, которые установлены действующим Гражданским кодексом РK.
Общий срок для защиты нарушенного права и охраняемого законом интереса для всех субъектов гражданских правовых отношений установлен в три года (статья 178 ГК РК).
Но есть и специальные сроки исковой давности для признания сделки недействительной. Это касается сделок, совершенных под влиянием обмана, насилия, угрозы или вследствие злонамеренного соглашения. Срок исковой давности в таком случае составляет один год со дня прекращения насилия или угрозы (пункт 2 статья 162 ГК РК).
Всех ситуаций, возникающих в процессе квартирного обмена, предусмотреть невозможно. Но грамотная консультация в нотариальной или юридической конторе и юридически правильное оформление документов могут стать гарантией сохранности ваших прав.
18.12.2007
ДАРЬЯ ВЛАСОВА, www.kn.kz