На первичный рынок жилья Московской области в последние год-два регулярно выходят новые девелоперские проекты. Многие из них - масштабные, в которых планируется строительство порядка...
На первичный рынок жилья Московской области в последние год-два регулярно выходят новые девелоперские проекты. Многие из них - масштабные, в которых планируется строительство порядка 1 млн кв. м жилья. Готово ли реально Подмосковье к таким серьезным объемам строительства, и не приведет ли такая активность застройщиков к перенасыщению рынка?
Уже сейчас некоторые подмосковные города, такие как Балашиха и Химки, кажутся перегруженными, а транспортная доступность здесь близится к нулю, но новые проекты все равно не перестают выходить на рынок. По данным компании "МИЭЛЬ-Новостройки", общий объем предложения рынка новостроек Подмосковья составляет более 800 строящихся объектов. Наиболее активно застраивается территория ближнего и среднего пояса области, где сосредоточено 80% от общего объема предложения новостроек Подмосковья. Лидируют по объему нового строительства Балашиха, Химки, Одинцово, Железнодорожный и Красногорск. "Основной объем предложения в этих городах приходится на дома в районах массовой застройки и масштабных жилых комплексах", - замечает генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки" Мария Литинецкая.
Однако, по мнению многих экспертов, тревожиться, что объем предложения на рынке Подмосковья превысит спрос, в ближайшие годы не стоит. "Несмотря на то что в некоторых подмосковных районах идет активное строительство, спрос на объекты недвижимости на территории Московской области в разы превышает имеющееся предложение, поэтому в ближайшее время ждать переизбытка предложения не стоит", - говорит председатель совета директоров ГК "МИЦ" Андрей Рябинский. По его оценке, признаки перенасыщения на рынке недвижимости прослеживаются только в двух городах: Красногорске и Балашихе. "Объемы строительства и ввода жилья в этих городах не рассчитаны на существующую инфраструктуру. Дальнейшая застройка этих городов приведет к транспортному коллапсу. Уже сейчас мы наблюдаем ухудшение транспортной ситуации и сильную нагрузку на существующую транспортную инфраструктуру этих городов", - считает он. Однако эксперт уверен: картина двух городов "не есть общий показатель рынка".
Директор по развитию земельных активов ЗАО "Промсвязьнедвижимость" Армен Маркосян также считает, что перенасыщения первичного рынка Подмосковья сейчас нет. "На сегодняшний день заявлено действительно много проектов, но реализованных и достроенных мало", - замечает он. По его словам, на рынке существует другая проблема - отсутствие качественного товара, а про перенасыщенность можно говорить только в том случае, когда построено больше, чем реализовано. "Практика, между тем, показывает, что проекты высокой степени готовности продаются очень хорошо", - констатирует эксперт.
В свою очередь генеральный директор "МОРТОН-Инвест" Антон Скорик уверен, что рынок Подмосковья еще очень далек даже от насыщения. "Не надо забывать, что в Подмосковье помимо локального спроса, есть колоссальный спрос со стороны москвичей, которые совершают до 60% сделок и выше от общего объема продаж. В ближайшие годы Москва не сможет предложить этим покупателям достаточный для удовлетворения спроса объем жилья, и этот спрос по-прежнему будет реализовываться в Подмосковье", - отмечает эксперт. Он также напоминает, что большой потенциал спроса на подмосковные метры есть и у регионов России. "При этом Московская область не планирует существенно увеличивать объемы строительства, о чем неоднократно говорили представители руководства стройкомплекса области", - поясняет он. В доказательство того, как далеко еще Подмосковью до перенасыщения, генеральный директор "МОРТОН-Инвест" приводит следующие данные: общий объем предложения в экспозиции на декабрь 2011 года составил порядка 25,3 тыс. квартир (по прайс-листам в открытом доступе), или 1,6 млн кв. м. В то же время общий объем реального спроса (проданные квартиры) на рынке новостроек Московской области в 2011 году составил 30 852 квартиры, то есть за год было реализовано на 22% квартир больше, чем есть в прайсах на сегодняшний день.
Несмотря на то что сегодня Подмосковье активно застраивается, это не означает, что такая ситуация сохранится и дальше. У Марии Литинецкой на этот счет есть свои опасения. По ее словам, сейчас наблюдается неустойчивая общеэкономическая обстановка; неоднозначная ситуация в стране, неопределенность с тем, как могут измениться правила игры на строительном рынке. Поэтому застройщики стремятся начать свои проекты до возможных изменений в экономике, политике, на законодательном уровне. Эксперт уверена, что в России очень низкая обеспеченность жильем на человека, и Москва и Подмосковье - не исключение. Поэтому речь не идет о перенасыщении жилыми проектами. Другой вопрос, по ее мнению, - это ограниченность платежеспособного спроса, общий невысокий уровень доходов населения. "Росту покупательской активности на посткризисном рынке способствовало развитие и улучшение условий ипотеки. Если произойдет ухудшение общеэкономической ситуации, доходов населения, ипотечных программ, это приведет к падению спроса. Тогда рынок области, действительно, может прийти к перенасыщению предложением. В этом случае для стимулирования спроса застройщики будут вынуждены снижать цены", - говорит она. С другой стороны, как утверждает Мария Литинецкая, если общеэкономическая ситуация останется относительно стабильной, то на рынке новостроек области в этом году можно ожидать умеренный рост цен, на уровне инфляции - 7-8%. "Наибольшего повышения спроса и цен можно ожидать в городах, расположенных в пределах 3-5 км от МКАД, где уже озвучены планы по открытию станций метрополитена", - заключает Мария Литинецкая.
Фото: DepositPhotos.com/MrHamster