Аналитики немецкого подразделения Savills (Лондон, Великобритания) и независимые консультанты по инвестициям в бизнес-недвижимость (коммерческую недвижимость) из FAP (Берлин, ФРГ) сообщают о планах...
Аналитики немецкого подразделения Savills (Лондон, Великобритания) и независимые консультанты по инвестициям в бизнес-недвижимость (коммерческую недвижимость) из FAP (Берлин, ФРГ) сообщают о планах инвесторов вложить в строительство новых объектов коммерческой недвижимости на территории Германии в 2012 году порядка € 12 млрд. Ожидания в отношении доходности ...
Первичный рынок
Аналитики немецкого подразделения Savills (Лондон, Великобритания) и независимые консультанты по инвестициям в бизнес-недвижимость из FAP (Берлин, ФРГ) сообщают о планах инвесторов вложить в строительство новых объектов коммерческой недвижимости на территории Германии в 2012 году порядка € 12 млрд. Ожидания в отношении доходности на вложенный капитал в различных проектах колеблются в диапазоне от 9% до 20% годовых.
Вторичный рынок
Иностранные инвесторы, выходящие на местный рынок коммерческой недвижимости, должны иметь в виду тот факт, что немецкие риэлторы указывают в своих рекламных материалах цифры так называемой «начальной доходности» действующих объектов. Классический пример: здание супермаркета контрактной стоимостью в € 4 млн., арендованное на долгосрочной основе крупным сетевым ритейлером и ежегодно приносящее своему владельцу € 320.000 пассивного дохода, объявляется объектом с доходностью в 8% годовых.
На самом деле, подобные показатели не то, чтобы некорректны – они, скорее, бесполезны для заинтересованного инвестора, так как всего лишь отражают отношение суммы ежегодных арендных поступлений к контрактной стоимости объекта, не учитывая ежегодные расходы владельца на содержание объекта коммерческой недвижимости. В подавляющем большинстве случаев (о редких исключениях – чуть ниже) список этих расходов включает такие позиции как налог на владение недвижимым имуществом, страхование здания, обслуживание инфраструктуры объекта, услуги управляющей компании и налогового советника, и некоторые другие.
В соответствии с условиями стандартных арендных контрактов, действующих в сфере коммерческой недвижимости на территории Германии, ежегодные расходы владельцев на содержание объектов могут достигать уровня в 12-15% от сумм ежегодных арендных поступлений. Исключением являются арендные контракты типа Tripple Net, когда все без исключения расходы на содержание объекта (включая «святая святых» - ежегодный налог на владение недвижимым имуществом) оплачиваются не владельцем объекта, а его арендатором.
Арендные контракты типа Tripple Net – редкое явление, характерное для объектов, расположенных в так называемых „High-Street Locations“ - исторических центрах и других «топовых» точках крупных городов ФРГ. Впрочем, привлекательность объектов, арендованных в рамках контрактов данного типа, как правило, компенсируется другой стороной медали этого явления – чрезвычайно консервативной (читайте - низкой) доходностью.
По данным аналитиков Colliers International и BNP Paribas Real Estate, фактическая (с учётом всех расходов на содержание объектов, либо, если речь идёт о контрактах типа Tripple Net - и вовсе без них) средняя прибыльность трёх наиболее распространённых видов коммерческой недвижимости на территории Федеративной Республики Германия по состоянию на II квартал 2012 года, выглядит следующим образом:
Торговая недвижимость
•Торговые дома, расположенные в „High-Street Locations“ семи крупнейших городов Германии - Берлина, Мюнхена, Гамбурга, Франкфурта, Кёльна, Дюссельдорфа и Штутгарта: 4,2% - 4,5% годовых;
•Гипермаркеты и торговые центры (комплексы из нескольких магазинов различного назначения с «сопутствующими» объектами типа булочных, мясных лавок, салонов мобильных телефонов, цветочных магазинов, парикмахерских и так далее): 5,0% - 5,4% годовых;
•Сетевые супермаркеты / специализированные магазины самообслуживания различных типов (продовольственные, хозяйственные, стройматериалов и т.д.): 5,8% – 6,9% годовых.
Офисная недвижимость
Офисные здания и бизнес-центры, расположенные в „High-Street Locations“ главных городов Германии приносят своим владельцам в настоящий момент в среднем 4,5% годовых - в Мюнхене, 4,7% - в Гамбурге, 5,0% - в Берлине, 5,2% - во Франкфурте на Майне, 5,2% - в Штутгарте, и 5,25% - в Дюссельдорфе.
Многоквартирные дома
Фактическая прибыльность объектов жилой недвижимости (многоквартирных домов) на территории Германии находится в диапазоне от 3,0% до 5,5% годовых. Первая цифра характерна для элитного жилья в престижных районах крупных городов, вторая – для квартир в многоэтажках «социальных» районов, построенных в 60-70 годах XX столетия. При этом начальная доходность объектов второго типа может соответствовать и 11% годовых, но расходы на ремонт квартир при смене жильцов (в районах данного типа это – весьма частое явление) и затраты на замену изношенной инфраструктуры зданий неминуемо (и весьма существенно) снижают эти, в принципе, весьма неплохие показатели.
Резюме
Необходимо отметить, что все вышеуказанные цифры, хотя и отражают реальное положение дел с доходностью объектов коммерческой недвижимости Германии на данном историческом этапе, всё же являются «среднестатистическими». Конкретному же инвестору значительно важнее знать, на какие индивидуальные варианты прибыльности конкретных инвестиционных проектов и объектов-новостроек (первичный рынок), а также, действующих объектов коммерческой недвижимости (вторичный рынок) он может рассчитывать.
Установить цифры реальной прибыльности любого объекта коммерческой недвижимости, запланированного к вводу в эксплуатацию или уже действующего на территории ФРГ, заинтересованный инвестор может в ходе аудиторской проверки, являющейся частью процедуры Due Diligence – комплексного изучения объекта коммерческой недвижимости и связанного с ним бизнеса на предмет целесообразности инвестирования.
Фото: investa24.com