Несмотря на сокращение, в последнее время, темпов долевого строительства, популярность нового жилья в нашей стране все больше возрастает. С чего нужно начинать долевое строительство? Как правильно...
Несмотря на сокращение, в последнее время, темпов долевого строительства, популярность нового жилья в нашей стране все больше возрастает. С чего нужно начинать долевое строительство? Как правильно оценить существующие риски? Кто может помочь оптимизировать процесс? Какова ситуация с нуждающимися в улучшении жилищных условий? На актуальные вопросы отвечает специалист отдела долевого строительства агентства «Мир недвижимости плюс» Наталья Шумкина.
Людмила: - Наталья, как давно Вы работаете в сфере недвижимости?
Наталья: - Я получила высшее экономическое образование. Ранее работала в банковской сфере и в сфере продаж. Работаю в агентстве «Мир недвижимости плюс» с 2006 года в отделе долевого строительства.
Людмила: - Какие преимущества и выгоды получает человек, обращаясь в агентство недвижимости с целью участия в долевом строительстве?
Наталья: - Отдел долевого строительства существует в агентстве «Мир недвижимости плюс» с момента основания, то есть с 2001 года. Наше агентство имеет положительный опыт работы со многими известными застройщиками, такими как СООО «Ареса-сервис», ОАО «БелБуд», СООО «Лада ОМС Инжениринг», СЗАО «Лада гарант», ИООО «Синтез Белнеп строй», ОАО «10-УНР», ООО «Инсервисстрой» и другими. Потребители риэлтерской услуги, которые принимают участие в долевом строительстве через наше агентство, полностью проинформированы о долевом строительстве с точки зрения законодательства. Мы, прежде всего, помогаем Потребителю быстро сориентироваться на рынке долевого строительства, знакомим со сложившимися ценами по строительству квартир, вариантами планировок. Это важно, поскольку законодательство меняется достаточно часто и человеку, не связанному с этой деятельностью, сложно проследить изменения. В агентстве «Мир недвижимости плюс» собрана информация обо всех застройщиках, работающих в Республике Беларусь, а также обо всех строящихся объектах. На первоначальной консультации, мы разъясняем Клиенту смысл долевого строительства, даем всю необходимую информацию о застройщиках, о том, какие бывают договоры и на что следует обратить внимание, то есть человеку скрупулезно разъясняется все то, что вызывает вопросы и непонимание, а также, существующие риски. Таким образом, придя в агентство, человек не тратит свое время, а получает всю нужную ему информацию.
Людмила: - Предположим, что агентство сориентировало Клиента на первичном рынке недвижимости. Что происходит после этого и чем агентство занимается в дальнейшем?
Наталья: - После принятия решения о долевом строительстве, начинается работа по договору. Даже типовые договоры имеют нюансы и различия. Затем идет процесс заключения договора долевого строительства и его сопровождение. Большинство дольщиков продолжают пользоваться услугами агентства недвижимости на протяжении всего срока действия договора долевого строительства. Как правило, у агентства существуют договоры с банками о перечислении средств без процентов, что выгодно Клиенту. На протяжении всего процесса строительства, агентство координирует взаимоотношения между дольщиком и застройщиком. Таким образом, человек может пользоваться различными услугами агентства недвижимости по части долевого строительства.
Людмила: - Какие вообще существуют варианты договоров с застройщиком?
Наталья: - Существует два способа строительства недвижимости на первичном рынке. Первый способ – это заключение договора долевого строительства. Договоры могут быть следующих типов: 1. Договор долевого строительства с неизменной ценой в белорусских рублях. Когда, например, заключен договор, стоимостью 200 миллионов белорусских рублей и до конца строительства цена остается неизменной.
. Договор с фиксируемой ценой, когда фиксируется стоимость 1 м. кв. на дату заключения договора и в дальнейшем договором предусмотрено изменение стоимости объекта на величину индекса строительно-монтажных работ. Данный индекс устанавливается ежемесячно Министерством архитектуры и строительства. Таким образом, неизвестна стоимость квартиры к концу строительства.
3. Договор долевого строительства в долларах США по курсу Национального банка. Здесь существует риск курсовой разницы. Другой способ приобретения недвижимости – покупка жилищных облигаций, который появился на нашем рынке несколько лет назад. На сегодняшний день, уже более 50% застройщиков в нашей стране, используют форму покупки жилищных облигаций. Некоторые застройщики предлагают купить сразу 100% жилищных облигаций, то есть, оплатив сразу всю стоимость квартиры, нужно ожидать окончание сроков сдачи объекта. Другие предлагают рассрочку, то есть, выкуп облигаций по частям. В этом случае, купив часть облигаций по одной цене, следующий выпуск облигаций может быть уже по другой цене. Цена одной жилищной облигации равняется стоимости одного квадратного метра жилья.
Людмила: - Какие риски несет человек, заключая договор долевого строительства жилья?
Наталья:- Потенциальный дольщик должен осознавать то, что инвестирование средств в долевое строительство в целом является риском. Самый большой риск - это попасть в долгострой. При этом срыв сроков строительства, не всегда зависит от Застройщика. В нашей стране относительно часто меняется законодательство, экономика достаточно динамично изменяется и это увеличивает степень риска. Кроме того, к косвенным факторам риска относится нехватка рабочих строительных специальностей. Как правило, вследствие низкой зарплаты, многие ищут работу в соседних странах, и, как следствие, существует большая текучесть кадров в строительной отрасли.
Людмила: - Как часто застройщики обращаются в агентства недвижимости за помощью в поиске Клиентов?
Наталья: - Часто, и, безусловно, большинство застройщиков не против работы с агентствами недвижимости. За время работы отдела долевого строительства в нашем агентстве накоплен обширный опыт. Очень часто агентство находит желающих поучаствовать в долевом строительстве среди своих Клиентов. Таким образом, заключив договор с агентством, застройщик существенно расширяет свои возможности для поиска Клиентов и соответственно, для продажи.
Людмила: - В начале этого года был принят Указ Президента № 13, касающийся нуждающихся в улучшении жилищных условий, который вызвал широкий резонанс в обществе. Как Вы можете его пояснить?
Наталья: - Действительно, январь 2012 года взбудоражил граждан, которые стоят на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. В это время вышел Указ Президента РБ № 13 от 6.01.2012г., в котором устанавливаются ставки по льготным кредитам. Теперь ставки определены в процентах от ставки рефинансирования Национального банка. А в августе 2011 года вступил в силу Указ, который изменил правила постановки граждан на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. В основном эти правила коснулись минчан. Для того чтобы стать очередником в Минске, нужно иметь на человека менее 10 кв. м с учетом имеющегося жилья в Минском районе. Вновь прибывшие в Минск граждане могут быть приняты на квартирный учет только после 10 лет постоянного проживания в столице. Исключение составляют члены семьи гражданина, который уже прожил в столице 10 и более лет и молодые специалисты. Граждане, которые уже стоят на учете нуждающихся и соответствуют требованиям нынешнего законодательства сохраняют свое право находиться в очереди, главное, чтобы эти очередники не забывали один раз в год - в период с февраля по май - подтверждать свой статус. Для сверки нужно подать документы в службу "одного окна" местной администрации. Указ Президента № 13 прекратил раздачу фактически бесплатных кредитов на строительство жилья. С одной стороны, известное 101 Постановление дало определенный толчок развитию строительной отрасли, с другой стороны негативно отразилось на экономике нашей страны.
Людмила: - Если ли категории граждан, для которых сохранились льготы? Что вы можете посоветовать тем людям, которые не успели получить льготные кредиты?
Наталья: - Конечно, есть. Например, для многодетных семьей. Для таких категорий граждан льготные кредиты предоставляются под 1% на 40 лет. Это единственная категория очередников, для которых условия господдержки остались прежними. Остальным гражданам нужно искать возможность, чтобы зарабатывать, так как условия кредитования изменились для них не в лучшую сторону. Кредитом под 9% на 20 лет (20% ставки рефинансирования, но не менее 5% годовых) смогут воспользоваться все прочие претенденты на господдержку. К ним относятся: имеющие право на внеочередное получение жилых помещений социального пользования, проживающие по срочным договорам найма в социальном и служебном жилье (без учета доходов); малообеспеченные из числа воспитывающих детей-инвалидов, инвалидов с детства I и II групп; ветераны боевых действий на территории других государств; проживающие в непригодном жилье; лауреаты и стипендиаты президентских фондов; проживающие в общежитиях и по договорам найма (поднайма) жилья при отсутствии в собственности жилых помещений; судьи и прокурорские работники.
Людмила: - Что будет с гражданами, которые уже заключили кредитные договоры?
Наталья: - Указ сохраняет право на получение льготных кредитов на прежних условиях для тех граждан, которые уже заключили кредитные договоры. На тех же очередников, которые были включены местными исполкомами в списки на льготное кредитование, но еще не успели заключить кредитные договоры с банком, распространяются нормы указа № 13.
Людмила: - Что сейчас учитывается при расчете размера кредита?
Наталья: - Теперь при расчете размера кредита будет учитываться площадь имеющихся в собственности кредитополучателя и членов его семьи жилых помещений (отчужденных в течение трех лет) не только в населенном пункте по месту проживания кредитополучателя и месту строительства жилья, но и во всех иных населенных пунктах Республики.
Людмила: - Что делать сегодня тем людям, которые уже заключили договоры на строительство, но после принятия указа лишились права на получение льготного кредита?
Наталья: - Можно взять кредит в Беларусбанке под 31% годовых или в других банках на коммерческих условиях - под 50-62% годовых. Национальный банк сейчас проводит политику снижения ставки рефинансирования, а вслед за снижением этой ставки пойдут вниз и кредитные ставки. Минчанам, которые получат льготные кредиты в соответствии с указом № 13, и захотят в дальнейшем докредитоваться, тоже придется брать кредит на коммерческих условиях, потому что для столицы снижен норматив льготно кредитуемой площади с 20 до 15 кв. м, за исключением многодетных семей, для которых данный норматив сохраняется в размере 20 кв. м.
Людмила: - Многие полагают, что в связи с тем, что сокращается долевое строительство в Минске и с тем, что в соответствии с Указом № 13, большинству нуждающихся в улучшении жилищных условий необходимо самостоятельно решать свои жилищные проблемы, спрос на жилье возрастет, соответственно возрастет и стоимость 1 м. кв.? А как Вы считаете?
Наталья: - Что касается стоимости жилья, то, пока у людей не произойдет серьезного накопления средств, стоимость, на мой взгляд, не будет сильно повышаться. На сегодняшний день, стоимость 1 м.кв. жилья на первичном рынке, практически приблизилась к стоимости на вторичном рынке. Стагнация на рынке продлится еще не менее года, соответственно, цены на жилье кардинально не изменятся.
Людмила: - Вам, наверное, приходится сталкиваться с ситуациями, когда человек, для того, чтобы приобрести новое жилье в интересующем его районе, вначале продает имеющееся у него на вторичном рынке. Насколько целесообразно в случае продажи жилья обращаться в агентство недвижимости?
Наталья: - Безусловно, это необходимо. Кроме того, я считаю, что если Потребитель заключил договор на продажу квартиры, то сделал он это добровольно. Это, прежде всего, предполагает высокую степень доверия к риэлтеру, который ведет сделку. Если есть доверие, то человек прислушивается к мнению профессионала. Риэлтеру необходимо быть честным с Потребителем относительно того, какова сегодня реальная цена на квартиры на рынке недвижимости. Нельзя соглашаться с ошибочным мнением Потребителя, лишь бы заключить эксклюзивный договор на продажу. Хороший риэлтер всегда сумеет убедить Потребителя, доказав ему, что поставив именно рекомендованную цену, он выиграет. Особенно быстро и четко необходимо ориентироваться, когда цены на рынке идут вверх или вниз. Когда цены идут вверх, то можно поставить чуть завышенную цену и ждать своего покупателя. А вот когда рынок идет вниз, то необходимо предугадать развитие ситуации. Лучше, к примеру, выставить объект дешевле на 1-2 тысячи и еще немного уступить, чем через полгода потерять еще больше.
Людмила: - Несмотря на то, что участие в долевом строительстве предполагает длительное время ожидания квартиры, в которой потом еще и необходимо сделать ремонт, и, в результате, стоимость новостройки вместе с ремонтом оказывается намного выше вторичного жилья, все большее количество людей готовы на все эти затраты? Почему?
Наталья: - Новое жилье - это новые стены, новые коммуникации, индивидуальные планировки, чистые подъезды. Это, как правило, хорошие соседи, люди, прогрессивно мыслящие. Это люди, которые сами заработали деньги и относятся к своей собственности более бережно, чем те, кто получили жилье бесплатно. Поэтому большинство новостроек и прилегающая инфраструктура через несколько лет после сдачи дома остаются в идеальном состоянии. Новое жилье - это нетиповые, улучшенные и свободные, планировки, то есть индивидуальные, где можно воплотить все свои самые смелые мечты. Сегодня дома строят с учетом самых современных технологий и требований, прежде всего, экологических. Сейчас, в основном строят каркасно-блочные или более дорогие каркасно-кирпичные дома. В отличие от панельных, они строятся с гораздо более высокой тепло и звукоизоляцией и в таких домах можно утвердить практически любые перепланировки. В новых домах, часто есть консьерж, что немаловажно для безопасности, многие дома оборудованы подземными паркингами. Если говорить в целом, то новое жилье – это новые перспективы!
Людмила: - Если бы Вы знали, что Ваши пожелания точно сбудутся, то кому и что бы Вы хотели пожелать?
Наталья: - Дольщикам, заключившим договоры, желаю сдачи домов в установленные сроки и не попасть в долгострой. А тем людям, которые ищут квартиру на вторичном рынке – купить именно то, что они хотят. Застройщикам я бы пожелала денежных, понимающих и юридически грамотных дольщиков. Своим коллегам риэлтерам - повышения статуса и востребованности нашей профессии. А также им хочется пожелать безупречного чувства такта, благородства, искренней любви и уважения к людям! Желаю всем мыслить и работать на перспективу!
Напоминаем, что это очередной материал из серии интервью с риэлтерами, агентами, Клиентами и друзьями агентства «Мир недвижимости плюс».
Фото: realt.by