Где найти помещение под свое дело? Это один из самых острых вопросов для начинающего предпринимателя. Ведь коммерческая недвижимость стоит немало, и ее приобретение не каждому по средствам.
Где найти помещение под свое дело? Это один из самых острых вопросов для начинающего предпринимателя. Ведь коммерческая недвижимость стоит немало, и ее приобретение не каждому по средствам.
Можно арендовать площадь, однако сколько ни плати за казенные «метры», недвижимость твоей не станет. Есть еще один выход – купить квартиру и переоборудовать ее под нужды своего бизнеса. Однако по закону ее предварительно необходимо вывести из жилищного фонда. Но здесь возникает множество вопросов: как это сделать, куда обращаться, какие документы потребуются и, наконец, сколько времени и средств необходимо иметь в резерве для получения конечного результата?
Этап первый. Подача заявления
Для начала необходимо обратиться в местный исполнительный орган (акимат), а именно вотдел земельных отношений. Здесь нужно написать заявление в установленной форме с указанием причин вывода квартиры из жилищного фонда и предполагаемых форм и способов дальнейшего ее использования.
В заявлении указываются:
Ф.И.О., почтовый адрес, телефон, регистрационный номер налогоплательщика (РНН) — для физических лиц;
наименование организации, ее государственный регистрационный номер, Ф.И.О. руководителя, почтовый адрес и телефон, РНН — для юридических лиц;
адрес (местонахождение) существующего объекта (жилого помещения), подлежащего изменению, цель и основные параметры намечаемого изменения.
К заявлению требуется приложить следующий перечень документов:
нотариально заверенная копия документа, удостоверяющего право собственности заявителя на изменяемый объект; если заявитель действует по доверенности, тоеще и письменное согласие собственника объекта на намечаемое изменение и его параметры;
копия технического паспорта. Этот документ действителен в течение 6 месяцев. Если срок его действия на момент вывода квартиры из жилищного фонда истек, потребуется заказать новый техпаспорт в БТИ. Он готовится втечение 10 рабочих дней, стоимость — от 2,5 тыс. тенге;
справка из налогового комитета об отсутствии задолженности по оплате налогов за землю — оригинал;
свидетельство о регистрации юридического лица (для юридических лиц) — копия, заверенная нотариусом;
удостоверение личности (для физических лиц);
РНН — копия;
топографическая съемка земельного участка М1:500, абрис (Кадастровый центр, отдел геодезии). Результат топосъемки выдается бесплатно в срок не более трех дней;
схема размещения объекта, согласованная с органами архитектуры и градостроительства города (выдается в отделе архитектуры и градостроительства), — оригинал. Этот документ выдается бесплатно втечение недели;
протокол общего собрания жильцов о согласии на реконструкцию (письменное согласие всех участников кондоминиума) — оригинал;
согласие соседей смежных квартир (нотариально заверенное)4
справка общей площади квартиры — копия (выдается бесплатно в ЦОНе в течение 2 рабочих дней).
Заявление рассматривается акиматом в течение 2 месяцев с момента его поступления. Для субъектов малого предпринимательства — в трехнедельный срок (ст. 43 Земельного кодекса РК). Оплата за рассмотрение заявления не взимается. Но для того чтобы получить земельный участок в частную собственность (а это необходимое условие), надо будет заплатить государству. Базовая ставка оплаты за земельный участок при предоставлении его в частную собственность зависит от района, где находится объект.
После рассмотрения заявления акиматом принимается соответствующее решение.
Кроме того, в отделе земельных отношений при городском акимате выдается акт права собственности наземельный участок.
Этап второй. Заявка наполучение разрешения
С решением акимата опредоставлении земельного участка нужно обратиться вместный исполнительный орган, осуществляющий государственный архитектурно-строительный контроль наподведомственной территории (ГАСК), для получения разрешения напроизводство строительно-монтажных работ. Помимо решения вГАСК предоставляется следующий пакет документов:
заявление поустановленной форме;
утвержденный вустановленном порядке эскизный проект или локальные разделы проекта сположительным заключением экспертизы.
Для получения эскизного проекта необходимо заказать его впроектной организации, имеющей лицензию. Данный проект представляет собой упрощенный вид проектного решения, выполненный вформе схемы, чертежа, это первоначальный набросок (рисунок), объясняющий замысел этого решения. Существует определенная утвержденная форма, покоторой проектировщики изготавливают эскизный проект. После чего ондолжен пройти экспертизу ворганизации, которая имеет соответствующую лицензию. Экспертиза проводится наплатной основе – обычно вразмере 20% отстоимости самого проекта — идлится всреднем одну неделю.
договор сподрядчиком;
государственная лицензия с перечнем работ строительной организации на право осуществления архитектурной, градостроительной и строительной деятельности — копия, заверенная нотариально;
стройгенплан. Его разрабатывает и предоставляет подрядчик, после чего его необходимо будет согласовать с городским отделом инженерных сетей, управлением дорожной полиции. Как правило, эта процедура занимает одну неделю;
договоры с проектной организацией на осуществление инженерного сопровождения автора проекта (авторский надзор) и технологического сопровождения процесса строительства — нотариально заверенная копия лицензии проектной организации;
подписка ответственного лица от подрядчика. Это документ (установленной формы), в котором ответственное лицо от подрядчика берет на себя ответственность по производству строительно-монтажных работ при строительстве объекта. Форму подписки можно взять в местном органе государственного архитектурно-строительного контроля;
подписка лица, осуществляющего технические функции заказчика;
На стадии строительства объекта вобязательном порядке должен осуществляться технический надзор, так как объект подлежит приемке вэксплуатацию приемочной комиссией. Поэтому заказчику необходимо выбрать инженерную организацию, которая закрепит за объектом своего инженера – лицо, осуществляющее технологическое сопровождение хода строительства. Всвою очередь этот инженер дает подписку (документ установленной формы), вкоторой принимает насебя ответственность застроительство объекта и нормативное качество работ. Форму подписки можно взять в местном органе государственного архитектурно-строительного контроля;
акт оботводе земельного участка в натуру (геодезическая съемка на новое строительство) — бесплатно выдается в Кадастровом центре втечение недели;
общий вид в аксонометрии — трехмерный эскизный проект реконструкции (общий вид здания, фасад и т. д.), который изготавливает проектная организация. Стоимость этого документа зависит отвеличины объекта;
скоросшиватель.
К этому перечню документов нужно приложить удостоверение личности, сведения особственнике, РНН, документ, подтверждающий право собственности наобъект недвижимости.
Заявление рассматривается всрок додвух месяцев. Завремя рассмотрения заявления заявителю необходимо будет подписать акт согласования, который выдается вотделе архитектуры иградостроительства. Список организаций для согласования может быть разным взависимости отцелевого назначения объекта – офис, магазин, кафе, парикмахерская.
После всех согласований управление архитектурно-строительного контроля принимает решение овыдаче архитектурно-планировочного задания (АПЗ) инеобходимых исходных данных наразработку проекта изменения помещения или омотивированном отказе вихвыдаче. АПЗ — это комплекс требований специалистов кназначению иосновным параметрам проекта, покоторому будет осуществляться задуманная реконструкция. Выдача АПЗ означает разрешение наразработку проекта. Сроки выдачи АПЗ иисходных данных недолжны превышать 3 рабочих дня.
Этап третий. Заказ и утверждение проекта
На основании полученного разрешения нужно заказать впроектной организации (которая обязательно должна иметь лицензию наданный вид деятельности) архитектурный проект реконструкции помещения. Список организаций, имеющих лицензию наразработку проектов, можно получить вотделе лицензирования ГАСКа. Проект разрабатывается втечение 4-5 дней, астоимость этой работы зависит отмасштабов реконструкции. Так, если потребуются довольно радикальные перемены, топроектировщики засвои услуги возьмут 60-70 долларов заквадратный метр. Если жезамысел заказчика менее глобальный, токвадратный метр проекта будет стоить 10-15 долларов.
Нужна лиэкспертиза готового проекта реконструкции — определяет ГАСК. Если экспертиза обязательна, или заказчик самостоятельно принял решение обее проведении, проект проходит экспертизу впорядке, установленном действующим законодательством. Всоответствии состатьей 64 закона «Об архитектурной, градостроительной истроительной деятельности вРК», «экспертиза проектов осуществляется госорганами, атакже физическими и(или) юридическими лицами, имеющими соответствующую лицензию. Экспертиза может непроводиться попроектам перепланировок (переоборудования) помещений непроизводственного назначения, осуществляемых всуществующих зданиях инетребующих изменения несущих конструкций. Проекты, подлежащие обязательной экспертизе, ноне прошедшие еевустановленном законодательством порядке, считаются незавершенными инеподлежат реализации». Экспертиза проводится наплатной основе (обычно вразмере 20% отстоимости самого проекта) идлится всреднем одну неделю. После ееокончания организация, осуществлявшая экспертизу, дает заключение вустановленной форме: положительное или отрицательное. Если заключение отрицательное, внем указываются причины, тоесть существующие недоработки проекта. После устранения указанных причин проект снова вносится наэкспертизу.
Список организаций, имеющих лицензию наэкспертизу проектов, можно получить также вотделе лицензирования ГАСКа.
Разработанный всоответствии сзаданием напроектирование иАПЗ проект доего утверждения проходит необходимые согласования: спротивопожарной, санитарно-эпидемиологической, экологической идр. службами. Ответственные лица указанных служб должны поставить свою подпись ипечать своей организации прямо напроекте вразделе «Согласовано».
Местные органы архитектуры иградостроительства проверяют, соответствует липроект АПЗ итехническим условиям подключения кисточникам инженерного икоммунального обеспечения (свет, вода, тепло, телефон, канализация, радиоузел ит. д.). После этого местные органы архитектуры иградостроительства утверждают проект.
На основании утвержденного проекта местные исполнительные органы (акиматы) должны выдать заявителю разрешение напроизводство строительно-монтажных работ поизменению существующего помещения. После этого можно приступать косуществлению задуманного архитектурного проекта.
Этап четвертый. Заключительный
По завершении строительно-монтажных работ объект вводится вэксплуатацию. Для этого необходим приемочный акт сположительным заключением приемочной комиссии.
Приемочная комиссия назначается позаявлению заказчика непозднее, чем впятидневный срок после получения отделом земельных отношений письменного извещения отподрядчика оготовности кпроцедуре приемки вэксплуатацию. Заявление спросьбой создать приемочную комиссию подается вместный исполнительный орган (акимат).
В состав приемочной комиссии входят ответственный представитель заказчика, который является председателем приемочной комиссии, автор (авторы) проекта, представители Государственной архитектурно-строительной инспекции, отдела архитектуры иградостроительства, противопожарной службы, СЭС, подрядчика.
Заявителю выдается акт приемки, который должен быть заполнен членами приемочной комиссии, причем ихвыезд наобъект заявителю необходимо согласовывать самостоятельно. Акт приемки подписывается членами ипредседателем комиссии. После того как получено положительное заключение приемочной комиссии, акт утверждается распоряжением акима.
Законом установлены определенные сроки утверждения акта приемки. Так, пообъектам производственного назначения – неболее чем вмесячный срок содня подписания акта, пообъектам жилищно-гражданского назначения – неболее чем всемидневный срок содня подписания акта.
Соответственно тем жераспоряжением выдается постановление опереводе помещения изжилищного фонда внежилой.
После этого необходимо зарегистрировать помещение попрофилю перевода (офис, магазин, аптека, юридическая контора ит. д.) вЦОНе поместу нахождения объекта. Эта процедура займет 5 рабочих дней, занее взимается госпошлина вразмере 546 тенге. Ипоследний шаг перевода квартиры изжилищного фонда внежилой — получение нового техпаспорта вРГП «Центр понедвижимости» (срок — втечение5 рабочих дней, стоимость — от650 тенге).
P.S.
Итак, мыпоказали стандартную схему вывода квартиры изжилищного фонда. Понятно, что вкаждом отдельном случае могут возникнуть свои нюансы — как вархитектурно-планировочной части, так ив процессе согласований. Непоследнюю роль играет ифактор бюрократических проволочек. Здесь следует иметь ввиду, что при акимате города Караганды ежедневно работает пункт общественного доступа, где можно получить информацию оматериалах, прошедших комиссию, ио том, накакой стадии находится рассмотрениедокументов. Вслучае необоснованных задержек можно обратиться и в дисциплинарный совет управления Агентства поделам госслужбы или прямиком впрокуратуру. Чтобы избежать возможных трудностей, целесообразно обратиться кквалифицированному юристу, который наосновании вашей доверенности вкороткие сроки напрофессиональном уровне осуществит перевод помещения внежилой фонд иокажет весь комплекс сопутствующих услуг.
Автор благодарит запомощь вподготовке статьи юриста Гаухар Маратову.
11.12.2007
Бауржан ТОЛЕГЕНОВ, www.kn.kz