Снова над страной бушуют «вихри враждебные» нового кризиса. А между тем проблема нынешних экономических неурядиц имела самое простое и действенное решение… Речь идет о пресловутом вопросе с выделением земельных участков, к которым необходимо было провести коммуникации.
Жилищно-коммунальное строительство как национальная идея.
Снова над страной бушуют «вихри враждебные» нового кризиса. А между тем проблема нынешних экономических неурядиц имела самое простое и действенное решение… Речь идет о пресловутом вопросе с выделением земельных участков, к которым необходимо было провести коммуникации.
Еще два года назад, накануне выборов в Парламент третьего созыва, Президент страны, обозначив круг задач Правительства на период выборной кампании, сделал весьма примечательное заявление:
— Борьба с инфляцией — главная цель кредитно-денежной политики. Мы должны обеспечить нужную гибкость реального обменного курса в целях минимизации отрицательных последствий роста инфляции за счет управляемой либерализации валютной политики, опираясь на уже апробированные рекомендации и советы наших партнеров за рубежом.
Уже тогда стало ясно, что перемены затронут не только сферу валютной политики, но и сектор ипотечного кредитования.
И тогда всем показалось, что лед тронулся! Казахстанская ипотечная компания (КИК) заявила о намерении поэтапно снизить ставки вознаграждения по ипотечным кредитам в 2006 году до уровня 12 процентов годовых, в 2007 году — 11 процентов, в 2008 году — 10 процентов. Меморандум «О сотрудничестве в целях обеспечения доступности ипотечного кредитования для населения республики» вместе с КИК подписали компании «Курылыс ипотека», «БТА-ипотека», «Альянс банк», «Данабанк» и «Темирбанк». Примерно в это же время на пресс-конференции в Алматы было заявлено, что намерение может быть реализовано только «при условии сохранения стабильного экономического развития республики и установленных прогнозов уровня инфляции».
Но как быть, если наша стабильность в ее бытовом восприятии сама по себе провоцирует рост инфляционных процессов? Судите сами. Каждый год в республике повышаются пенсии и зарплаты бюджетников. Экономический рост приводит к увеличению рабочих мест, повышению конкуренции на рынке труда, а следовательно, к увеличению заработной платы. Прибавьте к этому снижение курса доллара. Все это привело к тому, что в обороте появился излишек денег, не обеспеченный товаром, — удобренная почва для возникновения инфляционных (и коррупционных!) процессов. Несмотря на все усилия нашего Правительства, связать излишнюю денежную массу все же не удается. Да и как это сделать на уровне потребительского рынка? Аудио-видеотехникой или автомобилями сегодня, согласитесь, никого не удивить…
Вот дом, который построил… ЖЭК
Недвижимость по-прежнему остается товаром высокого спроса. Сегодня в крупных и средних городах республики проживает около трех миллионов человек с низкими и средними доходами, нуждающихся в приобретении жилья или улучшении жилищных условий. Это и коренные горожане, и выходцы из сельской глубинки, перебирающиеся в города в поисках лучшей доли.
В той или иной мере они обладают некоторым излишком денег и, возможно даже, согласны на ипотеку. Но что может предложить им рынок? Жилье в новостройках им явно не по карману. Строительный бизнес не ориентирован на жилье потребительского класса. В то же время высокие цены на квартиры в новостройках «подогревают» стоимость жилья на вторичном рынке. Ситуация доходит до абсурда: клиенту приходится брать в ипотеку жилье 30-40-летней давности с прогнившими водопроводом и канализацией. 80 процентов ипотечных квартир Алматы являются проблемными, так как не все потребители в состоянии оплатить ипотечные кредиты. Эксперт Центра коммерческой недвижимости Фарида Жомартбаева считает, что банки в данной ситуации фактически ничего не теряют, так как потребитель в первую очередь погашает проценты банка и только после этого — стоимость самой квартиры. Риэлторы предлагают ужесточить условия получения ипотечных кредитов, что, соответственно, повлияет на снижение цен на квартиры в Алматы.
Как мы видим, нам предлагаются два разнополярных варианта. Первый — «банкирский» — заключается в постепенном снижении ставки ипотечного кредитования. Очевидно, что даже незначительное снижение вызовет увеличение числа клиентов, и банки все равно получат свою маржу. Другой путь — ужесточение условий ипотеки — вернет риэлторам их покупателя. Однако ни тот, ни другой метод не решает ни жилищной проблемы, ни проблем борьбы с инфляцией.
История свидетельствует: спекулятивные операции на рынке недвижимости способны привести к финансовой катастрофе. Примером тому являются США, где рост цен на землю и недвижимость сменился резким падением, когда платежеспособные потребители «наелись». В результате американские банки не смогли возвратить сотни миллиардов долларов внешних займов. Америка на пороге кризиса. Похожая картина наблюдается и у нас…
Что нам стоит дом построить?
Но есть еще один путь, позволяющий решить проблему насыщения рынка жильем. Несколько лет назад специалисты Госпродкорпорации подготовили комплекс рекомендаций. На наш взгляд, предложенный ими путь равно удовлетворит всех, так как является наиболее эффективным способом связывания излишней денежной массы и подавления инфляции на длительный срок. Земля под строительство как востребованный «внутренний товарный резерв» может одновременно выступить в качестве инструмента инвестирования средств населения. Примечательно, что такой подход не потребует ни бюджетных расходов, ни расширения предпринимательской деятельности государства.
Вначале вспомним о конституционной норме, согласно которой каждый гражданин республики, неимеющий жилья, имеет право на выделение 10 соток земли под индивидуальное строительство. Правда, при условии проложенных инженерных коммуникаций.
А теперь помечтаем. Представим себе, что государство выделило нам полтора миллиона участков по 10 соток под индивидуальное жилищное строительство вокруг Алматы, Астаны, областных центров и некоторых малых городов по цене, удовлетворяющей граждан со средними доходами — 3000-5000 долларов США в год. В областных центрах стоимость участков не превышает 1200 долларов за квадратный метр, в остальных городах 500-1000 долларов. Конечно, трудно себе представить реальную конъюнктуру рынка, но… Мы ведь только мечтаем, не так ли? Участки в Алматы было бы целесообразно выделять только в направлении Капшагая, а в Астане — вдоль всех трасс выезда из города, в радиусе не более 20 километров. Это автоматически решило бы проблему транспортного сообщения без дополнительных затрат.
Собранные средства можно было бы аккумулировать на специальных счетах (фондах), а затем направлять на строительство коммуникаций, школ, объектов электро- и водоснабжения, на отсыпку гравийных внутриквартальных дорог и прочее. Денег не хватит? 1,5 миллиона участков по 10 соток — это 300 миллиардов тенге. Вполне приличная сумма.
Подсчитано, что строительство жилья на этих участках в течение 2-3 лет позволит дополнительно отвлечь с потребительского рынка до 800 миллиардов тенге в год. Это и будет естественной «стерилизацией излишков денежного оборота».
Доводы «против»
Первый: «на всех земли не хватит!» Аргумент недостаточно весомый в стране, на территории которой можно разместить пять Франций.
Второй: «не потянет стройиндустрия: где взять столько материала, оборудования, строителей?». И это утверждение не может быть принято. Будут и кирпичи, и каменщики — спрос порождает предложение, а не наоборот!
Третий: «массовая индивидуальная застройка сломает существующий рынок элитного жилья». Сломает? Возможно. А зачем этого бояться? Рынок должен быть динамичным, переживать взлеты и падения. Стабильность хороша в политике, но не в экономике. Кроме того, не факт, что развитие индивидуального строительства отразится на доходах строительных и девелоперских компаний: всегда найдутся те, кто предпочтет квартиру особняку.
Доводы «за»
Первый: наличие большего неудовлетворенного покупательского спроса со стороны населения.
Второй: огромные возможности государства по выделению и продаже земельных участков под индивидуальное жилищное строительство.
Третий: все это практически не требует финансовых вложений со стороны государства.
Четвертый: развитие частного жилищного сектора вокруг городов позволит решить проблему продовольственного снабжения горожан. Вспомним, как в советские времена дачники поставляли нам свежие овощи и фрукты. Сегодня «дачник» изжит, как класс. В Астане и Алматы наблюдается одна и та же картина: массовое жилищное строительство теснит дачные массивы. Идя на поводу у застройщиков, акиматы забывают о крестьянской ментальности казахстанцев, привыкших жить «на земле». Кроме того, дачные огурцы-помидоры всегда были необходимым элементом конкурентной борьбы на рынке сельхозпродукции. Сегодня же потребитель целиком во власти оптовиков-перекупщиков.
Пятый довод: экологический. За счет озеленения личных участков будет создан зеленый пояс вокруг всех городов республики, что оздоровит атмосферу развивающихся городов.
Шестой: выделив миллион земельных участков, мы в течение ближайших 3-4 лет сможем дополнительно ввести около 80-100 миллионов квадратных метров жилья. Для сравнения: сейчас весь жилищный фонд Казахстана, созданный за многие десятилетия, составляет 252 миллиона квадратных метров. И заметьте — все руками и за счет средств самих граждан. Кроме того, следует учесть, что индивидуальное строительство повысит экономическую активность населения. Граждане будут чаще обращаться в банки за кредитами, тем более что проблема наличия залога (в этом качестве выступит земельный участок) будет решена.
Седьмой: даже если предположить, что 50 процентов объектов будут строиться за счет привлечения наемной рабочей силы, то количество занятых увеличится на 1,5 млн. человек.
Последний довод: экономический. Правительством неоднократно поднимался вопрос о развитии индустрии стройматериалов. Но, к сожалению, все наталкивалось на низкий спрос со стороны населения. Очевидно, что строительство многоквартирных домов элит- и эконом-класса диктует высокие требования к качеству строительных материалов. И в этом случае наша продукция заведомо проигрывает импортной. Массовое строительство индивидуального жилья даст новый стимул к развитию отечественного производства. Даже по самым скромным подсчетам, обустройство вновь создаваемых поселков потребует увеличения производства стройматериалов в 10-12 раз. Активность строительства порождает массовый спрос, что в свою очередь позволит снизить цены на стройматериалы.
Подведем итоги. Проект позволит вовлечь широкие слои населения в строительство. Силами граждан будет построено до 100 миллионов квадратных метров жилья, что многократно увеличит спрос на продукцию отечественной стройиндустрии. Ускорятся процессы урбанизации, будет решена проблема трудоустройства сельских мигрантов, расширится емкость городских рынков. Развитие индивидуального строительства вокруг городов будет способствовать созданию «зеленого пояса» и сэкономит затраты бюджета. Сейчас подъезды ко многим городам и особенно к столице на десятки километров абсолютно безлюдны. За счет вновь образованных подворий увеличатся производство сельхозпродукции, ее поставка потребителю в свежем виде.
Еще один момент. «Свой дом, своя земля» — на этих понятиях зиждется идеология буржуазного общества. Обладая собственностью, которую можно передать по наследству, человек меняет свое отношение к миру. Увеличится предпринимательская активность населения — имея залог, нетрудно получить доступ к кредитным ресурсам и начать свое дело. Таким образом ускорится формирование среднего класса. Изменится и демографическая ситуация… Примечательно, что специалисты Госпродкорпорации не предлагали ничего нового — это опыт всех развитых стран Европы и США.
Широкомасштабное проведение такой акции укрепит доверие народа и повысит авторитет власти в его глазах. Об этом стоит призадуматься: президентские выборы прошли, но впереди не одна выборная кампания, и готовиться к выборам нужно заранее.
Идея была услышана Правительством. Но словно в игре «испорченный телефон» Правительство под управлением Даниала Ахметова выпустило постановление о бесплатной раздаче земли: без канализации, водопровода и электричества. «Снаряд прошел мимо цели» — земля не получила реальной рыночной стоимости.
И воспрянувший было казахстанец крупно разочаровался. А ведь предупреждали…
— Те, кто решился взять свои нервы в кулак и попробовать получить бесплатный участок, стремятся не в бескрайние степи, а к крупным мегаполисам, где свободных территорий нет, — объяснял бывший заместитель председателя Комитета регистрационной службы Министерства юстиции Рамазан Сарпеков. — И при подготовке постановления нужно было исходить из реалий крупных мегаполисов, на которых сосредоточено внимание народа. Территория нашей страны велика, но не вся она пригодна для проживания людей. Вряд ли кто согласится на 10 соток в 100 километрах от города, где нет даже дорог, не говоря уже об электричестве и водопроводе, — предупреждал эксперт. — Это тоже может подорвать доверие людей к государству после реализации постановления.
Так и получилось. Хорошая идея, которая могла бы стать консолидирующей для всего общества, была скомпрометирована чиновничьим исполнением.
Остается только догадываться о причинах. Похоже, что такое кардинальное решение проблемы нарушит сложившуюся систему… отмывания чиновничьих взяток. И жителям Алматы, и жителям Астаны хорошо известно, что полученные неправедным путем деньги проще всего отмыть, купив квартиру в новом доме.
К слову. По данным независимых риэлторов, в Астане около пяти тысяч квартир в элитных новостройках куплены, но незаселены. Проезжаешь вечером — ни одно окошко не горит!
11.12.2007
АЛИ САЛБИЕВ, www.kn.kz