Земля — ресурс ограниченный. Именно это обстоятельство является главной особенностью земельного рынка в целом. Предложение земли в отдельно взятый временной промежуток постоянно и на него...
Земля — ресурс ограниченный. Именно это обстоятельство является главной особенностью земельного рынка в целом. Предложение земли в отдельно взятый временной промежуток постоянно и на него не влияют колебания цены. В этом случае говорят, что эластичность предложения равна нулю: несмотря на рост стоимости земельных участков, их количество существенно вырасти не может. Поэтому, чем больше людей проживает в отдельно взятой стране, тем больше стоит земельный участок.
В свете этого фактора цена на землю в нашей республике одна из самых низких, по сравнению с развитыми и ведущими развивающимися странами. Пока этому обстоятельству остается только радоваться. Правда, и земельный рынок в нашей стране, по оценкам экспертов, развит слабо. Мы попросили специалистов высказать свое мнение о ситуации с земельными участками в нашем городе.
Кайрат Калиев, директор агентства недвижимости «Мегаполис»:
— Карагандинский рынок земельных участков подчиняется общим законам рынка: для нас характерны сезонные колебания, увеличение спроса летом и снижение активности в зимний период. Хотя, на хороший участок будет спрос даже зимой. Если брать для примера столицу, то там на спрос, и как следствие уровень цен, действуют другие факторы. В развитие инфраструктуры Астаны вкладываются значительные средства как государством, так и частными компаниями. Это развивающийся город с высокой деловой активностью.
Многие казахстанцы, не важно в каком городе они проживают — Экибастузе, Караганде или Павлодаре, стремятся купить недвижимость в столице. В том числе и земельные участки. Поэтому в Астане, независимо от сезона, всегда есть хороший спрос.
Что касается земельного рынка Караганды, то у нас сильных изменений в ценах не наблюдается уже в течение 2 лет. Это говорит о балансе спроса и предложения. То есть, если стоимость начнут завышать, землю перестанут покупать. Не стоит ориентироваться на цены, указанные в газетах. Во время торга на земельный участок можно снизить его стоимость на 10-50 процентов. Если предпринимателю нужны деньги и ему предлагают определенную сумму за его участок, он может продать его дешевле установленной цены.
В центре города участков, независимо от их назначения, практически не осталось. Территории в парках, общественные земли уже не продаются. Сегодня реализуются те участки, которые ранее выделялись местными властями для продажи в частные руки.
Другими словами, происходит оборот земли на вторичном рынке. За последние полтора года произошло много прецедентов, когда власти отсуживали земли у предпринимателей. Особенно интересны случаи, связанные с парковыми зонами или территориями общего пользования. В свое время чиновники неправильно выделили их для дальнейшей продажи. Участки перешли в частную собственность буквально за копейки. Со стороны предпринимателей также были нарушения: на этих землях долгое время ничего не строилось, их выставляли на перепродажу по высокой стоимости.
Сегодня городские власти строже контролируют целевое использование земель. Если коммерсант решил изменить назначение участка, сделать это будет невозможно, если назначение не соответствует Генеральному плану города. При покупке земли для коммерческой застройки назначение участка стараются указать размыто: для строительства торгово-развлекательно-досугово-культурного центра. Я, конечно, утрирую, но при подобной неопределенной формулировке можно возвести разные бизнес-объекты.
Для индивидуального строительства в центре города наибольшим спросом пользуются улицы Панфилова, Жамбыла, Новоселов, Пичугина, Темирязева. Михайловка четко делится на две зоны: район улиц Кривогуза, Крылова и все остальное. Востребованность на земельные участки для коммерческой и индивидуальной застройки есть только на перечисленных улицах. В других районах Михайловки — есть предложения, но спроса нет.
Юго-Восток можно сравнить с большим супермаркетом. Здесь представлены все виды земельных участков, есть из чего выбирать. Из-за этого цены на некоторые виды наделов в несколько раз ниже, чем в городе. Стоимость участков под многоэтажное строительство меньше в 10 раз, чем в центре. То есть за 50 тысяч долларов можно купить 20 соток. Это очень дешево. Во время переговоров между покупателем и продавцом еще происходит торг, поэтому всегда есть возможность максимально снизить цену.
В целом на Юго-Востоке наблюдается вялотекущий процесс: землю покупают по мере возникновения необходимости, в месяц продается стабильное количество объектов. Какого-либо всплеска или ажиотажа не наблюдается. Что касается Майкудука и Пришахтинска, то наше агентство даже не занимается земельными участками в этих районах. Работа по таким объектам нерентабельна.
Артем Шевчук, директор ТОО «Артокс», председатель Президиума Карагандинской палаты Казахстанской ассоциации оценщиков (КПКАО), председатель Комитета по стандартам и методологии в оценочной деятельности Республиканской палаты оценщиков (РПО):
— Как специалист в области оценки, об активности рынка я могу судить только исходя из структуры общего объема заказов на проведение оценки, а также отталкиваясь из тех вопросов и проблем, которые возникают у меня как у оценщика при проведении оценки земельных участков. Если анализировать структуру и объем заказов в декабре 2011 года, он не отличается от предыдущих периодов.
Проблемой в нашей работе является отсутствие данных не только о совершенных сделках, но и отсутствие информации об участках, сопоставимых с оцениваемыми. Такие данные необходимы в работе для сравнения с новыми подобными объектами на рынке земельной недвижимости. Та информация, которую предоставляют открытые источники, газеты, сайты риэлторских компаний, достаточно скудная. Это следствие неразвитости рынка.
Ситуация усложняется еще и тем, что собственники земельных участков перед продажей сами определяют стоимость своего имущества. Да, действительно, никто другой кроме самого собственника так хорошо не знает «во что обошелся» продаваемый объект недвижимости, не знает тех «подводных камней», с которыми может столкнуться покупатель. Здесь, как оценщик, я могу сказать о нашем советском прошлом, когда мы все мыслили только затратами.
Но в формировании стоимости участвуют не только затраты, но и множество других факторов: полезность объекта, потенциальная доходность, его сбалансированность (равновесие и оптимальное соотношение элементов объекта), внешние факторы, соответствие объекта рыночным ожиданиям и многое-многое другое. Все эти моменты потенциальный продавец просто не может учесть или учитывает только интуитивно. Как обычно у нас собственники перед продажей определяют стоимость земельных участков, которые они решили продать? Открыл газету, посмотрел. Сделал для себя прикидку, накинул еще, чтобы запас был, и начал продавать.
Рынок земельных участков хаотичен. Подтверждением этому может служить тот факт, что порой по информации, которая содержится в открытых источниках, между основными ценообразующими факторами не прослеживается никакой зависимости. А та информация, которая есть, не укладывается в такое понятие как однородность выборки. Это во-первых. Во-вторых, земельный участок — это объект, требующий значительных инвестиций. Далеко не каждый сможет себе позволить приобрести землю и развернуть на ней строительство. Редко, когда строительство ведется за счет собственных средств. Чаще всего возведение зданий и сооружений на земельном участке идет с привлечением кредитов и средств сторонних инвесторов.
Учитывая экономические сложности сегодняшнего дня, можно констатировать, что привлечение кредитных ресурсов — дело далеко не дешевое и, опять-таки, не каждый может себе это позволить. Отсюда следует несколько выводов. Первый: земельные участки — это объекты долгосрочного инвестирования, к которым готова незначительная часть населения. И второй: при прочих равных условиях ликвидность земельных участков без застройки становится ниже ликвидности земельных участков с уже возведенными на них зданиями. Все это накладывает отпечаток на общую картину цен на землю: дешевле, чем стоило раньше, собственники продавать не хотят, но и очевидных тенденций к росту цен на землю нет.
Результаты анализа за декабрь 2011 года мне кажутся более-менее логичными. Рассмотрим, например, ситуацию в районе Юго-Востока. Сейчас много говорят о переносе сюда делового центра города. Отсюда результат — многие земельные участки на Юго-Востоке получили целевое назначение под бизнес-застройку. Изначально же Юго-Восток возводился как спальный район. Свои функции в этой плоскости он полноценно выполняет и сегодня. Симбиоз будущего делового центра города и развитая инфраструктура, как удобного для проживания района, делает свое дело — Юго-Восток привлекателен для инвесторов и под многоэтажную застройку.
Пару слов относительно центра города. Большая часть населения непротив здесь приобрести квартиру. Конечно, с таким желанием можно и поспорить, но факт остается фактом. Это престижно и наименее рискованно с точки зрения вложения средств в недвижимость. В то же время в центре города сегодня наблюдается достаточное количество офисных площадей и даже некоторый их переизбыток. Что касается земельных участков под строительство торговых объектов, то центр нашего города — это и торговый центр. Отсюда и цены на земельные участки с данным целевым назначением.
Большой процент предложений о продаже наблюдается по району Кунгей из-за того, что он был и остается флагманом индивидуального жилищного строительства, несмотря на спады в экономике в конце 90-х, когда многие уезжали из города. Тяжелые времена закончились, в 2005-2006 году начался стремительный рост цен на недвижимость. Многие карагандинцы опять начали строить жилье для индивидуального пользования, для чего приобретались участки в районе Кунгей. Он и сегодня сохраняет свою популярность.
Рынок недвижимости инертный, но кризис 2012 года, о котором сейчас так много говорят, не за горами. Многие помнят спад цен на рынке недвижимости 2008-2009 годов. Кто-то сейчас пытается обезопасить свои вложения. Этим фактом можно объяснить рост количества предложений в декабре прошлого года, хотя для зимнего периода характерен спад активности.
Объективных причин для роста цен в 2012 году в Караганде на недвижимость в целом и на земельные участки в частности — нет. Какой бы положительной не была официальная статистика, покупательская способность населения падает: на среднюю статистическую зарплату недвижимость не приобретешь, ипотека доступна далеко не всем и условия предоставления кредитов ужесточаются. Ввиду этого, инвестиционная привлекательность строительства сомнительна. Ожидается новая волна кризиса. В кризис происходит смена приоритетов — на первый план выходят продукты питания и коммунальные платежи. Главное следствие кризиса — падение спроса. Сделки будут иметь разовый характер и будут ограниченными. Будет наблюдаться общая стагнация с некоторым снижением цен.
Беседовала
Ирина БЕРДАШОВА
Информационная служба www.kn.kz