В 2011 году спрос на жилье в Петербурге практически вернулся на докризисный уровень. О том, что в связи с этим ждет рынок недвижимости в 2012 году, как изменятся предпочтения покупателей и цены...
В 2011 году спрос на жилье в Петербурге практически вернулся на докризисный уровень. О том, что в связи с этим ждет рынок недвижимости в 2012 году, как изменятся предпочтения покупателей и цены, а также что будет с ипотекой, БН рассказал генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов.
– Прежде чем говорить о прогнозах на новый год, необходимо кратко подвести итоги года ушедшего. Если рассматривать 2011-й в призме рынка недвижимости, то этот период можно с полным правом назвать активным и результативным, в особенности такой была вторая половина года. Период оживленного спроса на рынке недвижимости начался с сентября 2011 года. В это время в нашем агентстве число сделок на вторичном рынке выросло на 42% по сравнению с 2010 годом.
Если говорить об изменении цен на недвижимость за год, то средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке недвижимости Петербурга в конце прошлого года достигла 82,5 тыс. руб. (тогда как в начале 2011 года этот показатель составлял 75,6 тыс. руб.). Таким образом, мы видим, что цена квадратного метра в течение прошлого года выросла на 9,2%. Однако в данном случае мы говорим о средних цифрах – стоимость различного по качеству и по метражу жилья меняется с разной динамикой.
В январе 2012 года тенденция постепенного повышения цен на вторичном рынке сохранилась. Стоимость квадратного метра по итогам закрытых сделок января составила 86,1 тыс. руб.
– Какие объекты в Петербурге в последнее время дорожают быстрее других?
– Ценовая динамика зависит от популярности объектов. Наибольшим спросом сейчас пользуются однокомнатные квартиры – это высоколиквидные объекты недвижимости. Соответственно, именно они и дорожают быстрее всего – примерно на 10% за год. В частности, так в 2011 году развивалась ситуация с однокомнатными и двухкомнатными квартирами в кирпичных «хрущевках» в Московском, Приморском, Выборгском районах. Особенно покупателей интересовали квартиры у станций метро «Московская», «Парк Победы», «Черная речка» и «Удельная». На уровне 7-8% за прошлый год выросли цены на однокомнатные квартиры и в «свежих» (построенных за последние пять лет) кирпично-монолитных, кирпичных и панельных домах. Думаю, в 2012 году на вторичном рынке сохранится похожая динамика роста цен по этим типам жилых объектов.
Что касается трехкомнатных квартир, в особенности расположенных в «старой панели» (дома постройки до 80-х годов прошлого века) – в «кораблях», домах 606-й серии и других, – то их стоимость в течение прошлого года не менялась, и, думаю, не будет заметно меняться и в этом году. Такие предложения уже не привлекают покупателей. Они заметно проигрывают по качеству более новым домам с лучшими планировками, однородным социальным окружением, приличным состоянием мест общего пользования (парадных, придомовой территории и т. д.). То же самое можно сказать и о комнатах. Число сделок с комнатами в 2011 году осталось на уровне 2010 года и составило порядка 23% от общего объема сделок на вторичном рынке (данные нашего агентства). Соответственно, и цена таких объектов в течение года практически не увеличивалась. Думаю, что популярность комнат среди покупателей (при условии сохранения текущей экономической ситуации) вряд ли будет расти и в 2012 году.
– Какие сделки в 2012 году, на ваш взгляд, будут доминировать на вторичном рынке? Как изменится доля ипотечных сделок?
– В прошлом году на петербургском вторичном рынке наметилась тенденция роста числа ипотечных сделок: во второй половине 2011 года доля таких покупок, по данным нашего агентства, достигла 30%. Это – важная цифра. Увеличение числа подобных операций в прошлом году, наравне с другими причинами, стало своего рода импульсом для увеличения спроса на недвижимость.
Я ожидаю, если не произойдет значительного повышения ставок со стороны крупных банков, то число ипотечных сделок будет расти и в дальнейшем. Однако сейчас заметно, что условия по таким кредитам начинают потихоньку ужесточаться, поэтому, скорее всего, доля ипотеки по итогам 2012 года вряд ли превысит сегодняшние цифры.
По-прежнему на рынке будут доминировать так называемые обменные сделки и цепочки, в которые вовлечены несколько объектов недвижимости. Их доля традиционно занимает в структуре сделок не менее 70-75%. Кстати, если сравнивать с докризисными показателями, то число «обменных» сделок уже вышло на свой прежний уровень. Количество ипотечных сделок в общей структуре операций, проводимых нашим агентством, также близко к тому, что было несколько лет назад.
– На ваш взгляд, вернутся ли в ближайший год ипотечные ставки в коммерческих банках на уровень середины 2011 года, когда они были одними из самых низких на посткризисном рынке?
– Не думаю, что это случится. Дело в том, что коммерческие банки ведут политику повышения ставок и увеличения размера первоначального взноса в связи с событиями, которые разворачиваются в Европе. Ведь экономическая ситуация в мире, безусловно, не может не влиять на развитие ипотечного кредитования в России. Более того, предполагаю, что в ближайшие месяцы и наши крупные госбанки – Сбербанк и ВТБ – поднимут ставку и увеличат первоначальный взнос.
Однако пока этого не произошло, а цены на недвижимость еще не достигли своих докризисных высот, заемщикам выгоднее приобретать недвижимость с помощью ипотеки, чем в докризисные 2007-2008 годы.
– Способно ли ужесточение условий, на которых банки готовы выдавать ипотечные кредиты, вызвать отток покупателей со вторичного рынка на первичный?
– Безусловно, первичный рынок за счет наличия рассрочек и сейчас предлагает более выгодные для покупателей условия, чем те, что предоставляют ипотечным заемщикам банки при покупке квартиры на вторичном рынке. Тем не менее каких-либо серьезных изменений в структуре спроса вряд ли стоит ожидать. Дело в том, что первичный рынок не подходит тем, кому надо въехать в новую квартиру прямо сейчас и кто не может ждать сдачи дома пару лет, а таких покупателей в Петербурге большинство.
– Каков ваш прогноз для вторичного рынка недвижимости на 2012 год?
– Если Россия не окажется вовлеченной ни в какие новые экономические потрясения, то год будет спокойным. Спрос на недвижимость останется стабильным, не считая традиционных сезонных всплесков активности весной и осенью. Возможно, весной несколько вырастут цены на недвижимость, но изменение вряд ли будет серьезным (не более 2-3% за квартал). Если же в новом году наша экономика все-таки «просядет» ввиду резкого снижения цен на нефть либо появления других неблагоприятных внешних факторов, то существенного снижения цен на недвижимость я все-таки не жду. Скорее, мы увидим просто уменьшение активности рынка.
Фото: bn.ru